（2015）甬鄞民初字第469号
裁判日期: 2015-12-28
公开日期: 2016-04-28
案件名称
中国建筑第二工程局有限公司上海分公司与宁波市葡信置业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市鄞州区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中国建筑第二工程局有限公司上海分公司,宁波市葡信置业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百三十五条
全文
浙江省宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2015）甬鄞民初字第469号原告：中国建筑第二工程局有限公司上海分公司。住所地：上海市奉贤区金钱公路****号*幢***室。实际经营地：上海市浦东新区民生路1518号A901室。代表人：ＸＸＸ，该分公司董事长。委托代理人：童延江，该分公司员工。被告：宁波市葡信置业有限公司。住所地：浙江省宁波市鄞州区天童南路****号。法定代表人：张华，该公司总经理。委托代理人：陈干浦，浙江红邦律师事务所律师。原告中国建筑第二工程局有限公司上海分公司为与被告宁波市葡信置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年3月4日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员薛海蓉适用简易程序审理。后因案情复杂，于2015年9月3日转为普通程序组成合议庭审理。本案于2015年5月26日、8月4日、12月22日依法公开开庭进行审理，原告的委托代理人童延江、被告的委托代理人陈干浦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中国建筑第二工程局有限公司上海分公司起诉称：原、被告于2013年4月15日签订《房屋租赁合同》，约定租期至2014年12月31日届满，原告除向被告支付租金外还支付了押金150000元。租期届满前一个月，原告已告知被告及工作人员不再续约。租期届满后，原告多次要求被告退还押金，但被告均以各种理由推脱。为此，请求判令：1.被告退还原告押金150000元及延迟支付押金的利息损失；2.被告支付原告违约金60000元；3.被告支付原告公证费用1600元。被告宁波市葡信置业有限公司答辩称：原、被告双方签订房屋租赁合同属实，但租期届满后，双方未办理房屋交接手续并结算，如结算后需要退还押金等款项，被告同意退还。原告在履行合同期间违约，故要求被告承担违约责任并支付违约金没有依据。关于原告主张的公证费属不必要产生的费用，也没有任何依据，不应支持。原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：1.《房屋租赁合同》及水电清单、设施清单各一份，拟证明原、被告存在租赁合同关系的事实。2.证明一份，拟证明合同签订人张华系经被告授权享有涉案房屋经营管理权，并与原告签订合同的事实。3.《关于嘉华大厦17、18楼退租的告知函》、《关于解除租赁合同的再次告知函》、（2015）浙甬天证民字第473号公证书各一份，快递单两份，拟证明原告分别于2015年1月20日、1月28日以快递方式并经过公证发函给被告，告知被告处理退租事宜的事实。4.公证费发票一份，拟证明原告支付公证费1600元的事实。5.情况说明一份，拟证明“中建二局有限公司（沪）宁波罗蒙环球城商业地块项目部”系经原告授权与被告签订租赁合同的事实。被告为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：1.回复函、快递单各一份，拟证明被告于2015年1月28日针对原告的发函进行了回复，要求原告在腾退房屋前恢复原状、付清费用的事实。2.照片一组（系原告拍摄），拟证明原告至2015年1月24日尚未完全腾退，且未对房屋的损坏部分进行修复，同年4月10日还有原告的人员来拆除设备的事实。3.（2015）浙甬天证民字第424号公证书及光盘各一份，拟证明原告承租使用的嘉华大厦17、18楼在2015年1月27日的状况。4.物业费收据四份、水费收据二份，拟证明原告尚未付清至2015年5月31日止的物业费（2014年7月1日至2014年12月31日的物业费35176元，2015年1月1日至2015年5月31日的物业费34356.31元）、至2015年5月止的水费（2014年12月31日前的水费1815元，2015年1月至2015年5月的水费683.66元），且被告已经代为支付部分费用的事实。原、被告提交的上述证据均经庭审质证。原、被告质证意见及本院认证意见如下：原告的证据1，被告对真实性无异议，但认为原告在租期届满后并未将房屋内损坏的设备设施恢复原状，也没有与被告交接，系原告违约在先；至于“中建二局有限公司（沪）宁波罗蒙环球城商业地块项目部”与原告是什么关系不清楚。本院对该证据的真实性予以认定，关于“中建二局有限公司（沪）宁波罗蒙环球城商业地块项目部”的性质结合原告提交的证据5证明与被告签订合同的行为系经其授权并同意，故原告是本案的适格主体；至于原、被告在履行合同过程中何方违约将结合其他事实及证据在说理部分阐述。原告的证据2，被告无异议。本院对该证据予以认定。原告的证据3，被告认可收到原告于2015年1月20日邮寄的函件，且认为同年1月28日的函件系重复行为，故公证行为的发生实无必要，原告也仅限于发函通知，并未交钥匙给被告，被告也回函给原告表示愿意退还押金，但原告应付清水电费、物业费等费用。本院对该组证据的真实性予以认定，对原告于2015年1月20日发函告知被告办理退租手续并要求退还押金，被告已收到该函件的事实予以认定。原告的证据4，被告对真实性无异议，但认为公证费的发生没有必要，因为被告已确认收到原告在先发送的函件。本院对该证据的真实性予以认定。被告的证据1，原告认为并未收到该函件，系诉讼期间知道被告发函的情况。本院认为，被告发送函件确认的原告收件地址及联系方式即为原告发送函件给被告时自认的发送函件地址及联系方式，故应认定原告已收到该函件的事实。被告的证据2，原告对真实性不予认可。本院认为，本院在审理期间组织原、被告对涉案房屋进行了查看，确认原告自行腾退时并未按约进行恢复和维修，被告提供的照片中涉及的房屋腾退时的状况与本院组织查看的情况基本一致，故对该照片反映的房屋状况予以认定；关于被告拍摄的有人员在涉案房屋拆除设备的情况，无法证明系原告方人员所为，故对该部分内容不予认定。被告的证据3，原告认可拍摄的地点，但对证明目的不予认可。本院认为，公证光盘中的内容与本院组织查看的情况基本一致，且公证程序合法，故对该证据的真实性予以认定。被告的证据4，原告对租赁期间内的费用认可，同意在押金内抵扣物业费、水电费，但认为物业费过高；对租赁期间届满后的费用不予认可，认为与本案无关。本院认为，被告已代付了租赁期内的部分物业费、水费，原告认为费用过高的依据不足，故对原告尚未付清租赁期间内的物业费35176元、水费1815元的事实予以认定，至于租期届满后至2015年5月的物业费34356.31元、水费683.66元是否应当由原告支付另行认定。本院于2015年4月15日组织原、被告双方对涉案的租赁房屋现场进行了查看，确认涉案房屋腾退时的状况如下：房屋内配置的家具挪走后没有完全归位，房屋的墙面存在普遍性的污损痕迹和拆装空调留下的洞眼，部分房屋内的灯具损坏或丢失，部分房屋的排气扇损坏，部分房屋内的地板有变色、起壳，部分房屋内的水槽有污损需要清理或更换，1813、1820号房屋内的水槽台板有断裂，1820号房屋的进户门变形，有零星的踢脚线损坏、墙面剥落、开关损坏等。原告于2015年6月初进行了修复并要求与被告交接房屋，被告认为原告没有完成全部修复工作，并提交了未修复项目和预算，原告不予认可，且认为已经全部修复完毕，其余未进行维修的部分属于正常使用过程中的损耗，并非故意损坏，故不再进行维修。原、被告于2015年8月4日交接了涉案房屋的全部钥匙。综合原、被告诉辩意见、举证、质证和本院认证意见，确认本案如下事实：2013年4月15日，被告公司的法定代表人张华经授权取得涉案房屋的经营管理权后与中建二局有限公司（沪）宁波罗蒙环球城商业地块项目部（以下简称项目部）签订《房屋租赁合同》，约定：被告将位于嘉华大厦的1714号、1717号-1723号、1801号-1823号（1808号除外），总计30间房屋出租给项目部使用，租期自2013年4月15日起至2014年12月31日止；租金按每日每平方米0.9元计算，每六个月付一次，总计356447元，以后每次付款需提前二个月；租房押金150000元，到期结算后归还；被告提供完好的房屋及设施，项目部不得破坏房屋结构及设施和家具，否则按价赔偿；租赁期内，水电费、有线和网线费、管道煤气费、电梯费、停车费、电话费、物业费用由项目部自理；租期届满后所租房屋若有污损则需粉刷修补，以确保所租房屋按原状交还给被告；自合同签订后即产生法律效力，任何一方均不得无故终止协议，如发生违约情况，违约方应支付给守约方一个月房租，并按实际结算房租；双方另约定了其他事项，并对入住时的水电度数等进行了确认。同日，被告还出具了水电清单、各房间设施清单作为合同附件，其中1714、1722、1723、1814、1822、1823号房屋是毛坯房，其余为精装修房屋，精装修房屋内的设备均完好。原告承租后对毛坯房进行了装修，并安装了空调等设备（已由原告自行拆除）。2015年1月20日，原告发函给被告告知退租事宜，并要求退还租房押金。同年1月28日，原告经公证再次发函给被告，要求办理退租事宜并退还押金，为此支付公证费1600元。被告于2015年1月28日回函给原告，要求原告对尚未腾退的房屋完成腾退，对房屋有损坏的部分进行维修，并付清使用期间的物业费、水费，之后再退还押金。审理期间，本院于2015年4月15日组织原、被告对涉案房屋进行查看，被告于2015年4月21日向本院提交了维修清单，原告于2015年6月初进行了恢复和维修，原、被告于2015年8月4日交接了涉案房屋的全部钥匙。被告于2015年8月11日提交了还需维修的项目及费用清单，原告拒绝再进行维修且不予认可被告主张的后续维修费用。同时查明：原告付清了承租期间的租金，支付了2014年6月30日前的物业费；被告代为支付了2014年7月1日至2014年12月31日的物业费35176元，2014年12月31日前的水费1815元，另支付了2015年1月1日至2015年3月31日的物业费16819元、2015年1月至2015年5月的水费683.70元。原告同意在退还押金时抵扣租期内的物业费、水费，对租期外的费用不予认可。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合同合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，涉案房屋租期至2014年12月31日届满，原告认为被告未及时办理退租事宜并退还押金，应按约承担违约责任。合同履行过程中，原、被告是否违约应结合合同约定及双方的履约情况分析认定。根据合同约定和法律规定，原告除应按约支付租金外，还有不得破坏房屋结构、设施，租赁期满后对房屋的污损进行修补、按原状交付房屋给被告，以及按时支付租赁期间的水电费、物业费等费用、租期届满及时腾退的义务；被告有按约交付房屋、租期届满后及时接收房屋、办理退租手续等义务。原告没有证据证明其在租期届满前已告知被告不再续租，租期届满后原告在2015年1月20日发函告知被告办理退租事宜，被告亦回函要求原告结清费用、对房屋的污损进行修补后退还押金，由此不能证明原告已按约腾退房屋；从审理期间查明情况看，原告并未结清租期内的水费、物业费，也没有在腾退后及时对房屋进行恢复和维修，其中原因虽然有双方对于需要维修的事项存在争议，但另一方面也证明了原告尚未按约履行付清租赁期间的费用以及对房屋进行恢复和维修的义务；从现场查看的情况及水电使用情况亦能够证明原告并未在租期届满时及时腾退房屋；综合分析，原告没有充分证据证明被告违约，原告以被告违约为由要求被告支付违约金，没有事实依据，本院不予支持。关于原告要求被告返还租房押金150000元的问题，根据合同约定押金在到期结算后归还，对于租期内至2014年12月31日止的物业费35176元、水费1815元已由被告代付，原告同意从押金中扣除，扣除后尚余押金113009元，原告在审理期间已将房屋交付给被告，故被告应向原告返还剩余押金113009元；关于被告要求从押金中抵扣租期届满后的物业费、水电费等费用的问题，合同并未约定租期届满后的费用如何处理，被告对此亦未提起反诉主张权利，故本院对此不予处理，被告可另行主张权利。关于原告要求被告支付迟延返还押金的利息问题，虽然被告并未在租期届满后返还押金，但系双方对房屋交付有争议及原告并未结清租期内费用所致，并非被告违约所致，故本院对原告的该项主张不予支持。关于原告主张的公证费1600元，不属于合同约定的违约损失范围，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告宁波市葡信置业有限公司返还原告中国建筑第二工程局有限公司上海分公司租房押金113009元，于本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告中国建筑第二工程局有限公司上海分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费4474元，由原告中国建筑第二工程局有限公司上海分公司负担1914元，被告宁波市葡信置业有限公司负担2560元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长 薛海蓉人民陪审员 陈荣芳人民陪审员 姚亚玉二〇一五年十二月二十八日代书 记员 杨 洁 更多数据：搜索“”来源：