（2015）鄂恩施中民终字第01085号
裁判日期: 2015-12-28
公开日期: 2016-01-04
案件名称
李洞庭、刘安芳与恩施州松润实业发展有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
所属地区
湖北省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
恩施州松润实业发展有限责任公司,李洞庭,刘安芳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂恩施中民终字第01085号上诉人（原审被告）恩施州松润实业发展有限责任公司，住所地：湖北省恩施市叶挺路156号。法定代表人母克松，公司总经理。委托代理人（特别授权）宋国福，湖北利佳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李洞庭。被上诉人（原审原告）刘安芳。系原告李洞庭之妻。上列二人共同委托代理人（特别授权）谭彩俊，湖北正典律师事务所律师。上列二人共同委托代理人（特别授权）向文杰，湖北正典律师事务所律师。上诉人恩施州松润实业发展有限责任公司（以下简称恩施松润公司）为与被上诉人李洞庭、刘安芳房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2015）鄂恩施民初字第01007民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月29日立案受理后，依法组成由审判员王朝友担任审判长，审判员吴卫、侯著韬参加的合议庭于2015年11月25日公开开庭进行了审理，上诉人恩施松润公司的委托代理人宋国福、被上诉人李洞庭、刘安芳共同的委托代理人谭彩俊、向文杰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。李洞庭、刘安芳在一审中诉称，李洞庭、刘安芳为夫妻关系。2013年7月18日，李洞庭、刘安芳与恩施松润公司签订了《商品房买卖合同》，由李洞庭、刘安芳购买恩施松润公司开发建设的“松润·书苑新城”商品房一套，房屋总价款388583元。该合同第八条约定恩施松润公司应当于2014年12月31日前将验收合格的商品房交付给李洞庭、刘安芳，第九条约定，若恩施松润公司逾期交付房屋超过60日，李洞庭、刘安芳有权解除合同，恩施松润公司并按李洞庭、刘安芳累计支付房款的30％承担违约金。合同签订后，李洞庭、刘安芳依约付清了全部房款，但恩施松润公司未按约向李洞庭、刘安芳交付房屋。现起诉请求：1、解除双方签订的合同编号为ES1304239的《商品房买卖合同》；2、恩施松润公司退还已支付的购房款388583元及利息，并支付违约金116574.9元。恩施松润公司在一审中辩称，李洞庭、刘安芳的诉讼请求缺乏必要的事实，违背了合同，于法无据。延期交房是因为恩施市规划局下令通知恩施松润公司停止开挖山体造成，恩施松润公司主观上没有过错；李洞庭、刘安芳应当按照合同第九条的规定主动请求恩施松润公司交付并验收房屋；恩施松润公司已通过报纸公告的方式通知李洞庭、刘安芳接房，根据合同附件四第五条的规定，可视为书面通知。请求驳回李洞庭、刘安芳的诉讼请求。原审查明，恩施松润公司在恩施市叶挺路开发建设“松润·书苑新城”商品房，于2013年7月18日与李洞庭、刘安芳签订《商品房买卖合同》（合同编号ES1304239），主要内容有：第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第2号楼1单元15层1502号房。该商品房建筑面积共107.82平方米，其中，套内建筑面积85.63平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.19平方米。第四条计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3604元，总金额叁拾捌万捌仟伍佰捌拾叁元。以上价格含水、电、气立户费用；以上价格不含契税、公共维修基金、工本费、有线电视、电话、宽带等立户所需费用。第六条付款方式及期限：买受人于2013年7月18日支付首付款人民币壹拾捌万捌仟伍佰捌拾叁元（小写：188583.00元），余款人民币贰拾万元整（小写：200000.00元）申请办理银行按揭……。第八条交付期限：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30％向买受人支付违约金……。第十一条交接：商品房达到使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……。双方还约定了其他内容。双方未为合同其他内容产生争议。2013年7月18日，恩施松润公司收取李洞庭、刘安芳购房款188583元；同日李洞庭、刘安芳通过银行按揭转账方式向恩施松润公司支付购房款200000元。2014年3月14日，恩施市城市规划管理局向恩施松润公司送达《关于停止开挖山体的通知》，该通知主要内容有：恩施州规划局正对州城山体进行保护规划设计编制，州市领导及市民都高度关注此事。经查，你公司有山体开挖行为，请你公司停止书苑新城一期工地北侧与叶挺纪念馆之间的山体开挖行为，完善山体开挖修复方案并征得主管部门同意后再继续施工。2014年12月25日，恩施松润公司在《恩施晚报》上登载公告，公告的内容为：“由公司开发的书苑新城一期项目在施工中，因消防通道开挖，主管部门于2014年3月14日责令停工，至2014年6月1日恢复施工，时间长达76日之久。造成材料无法进场，施工无法进行。我们想尽方法加快进度，尽量按时交付，但目前有尾欠工作尚未完成。按合同的交付时间需适当延长（约76天），现定于2015年2月10日至2015年3月6日分批进行交付使用，对此造成的不便深表歉意。”2014年5月20日，涉案商品房经建设、施工、设计、勘察、监理等部门和单位进行了主体分部工程质量验收，并形成《主体分部工程质量验收记录》。该《验收记录》记载的1#、2#、3#楼的验收事项为：1、模板分项；2、钢筋分项；3、混凝土分项；4、现浇结构分项；5、混凝土子分部；6、砌体子分部。4#、5#、6#楼的验收事项为：1、二次结构；2、混凝土子分部；3、砌体子分部。2015年1月24日，恩施松润公司再次在《恩施晚报》登载了内容为“松润·书苑新城一期工程基本竣工，定于2015年1月28日-2015年2月25日进行分户验收”的公告。2015年5月15日，恩施州颐方苑物业管理有限公司出具证明，证明：“我恩施州颐方苑物业管理公司与恩施州松润实业发展有限责任公司签订了该公司开发的书苑新城小区的物业管理合同，按协议我公司于2014年12月派遣工作人员到该小区开展工作。从2015年1月9日起向书苑新城商住楼购房业主交付房屋，至目前为止，已有数百户含商铺领取了住房钥匙。自2015年1月10日以来，无一例在我公司驻‵书苑新城′物业管理服务处未领到商品房钥匙的情况”。审理中，恩施松润公司认可至法庭辩论终结前涉案商品房未办理竣工验收，有的商品房的水电立户安装还未完成。原审认为，恩施松润公司与李洞庭、刘安芳订立的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。商品房买卖合同的主要义务是买受人按约支付购房款，出卖人按约交付商品房。李洞庭、刘安芳按约履行了支付购房款的义务，恩施松润公司应当按约履行交付商品房的义务，包括合同约定的交付使用条件和交付期限。合同第八条约定的交付使用条件为“该商品房经验收合格”，交付期限为“2014年12月31日前”。涉案商品房是否符合交付使用条件，即为本案的争议焦点。对此，作如下评述：关于商品房交付使用应当具备的条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《商品房销售管理办法》第七条规定：“商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。”根据上述法律规定，合同约定的“商品房经验收合格”应当是指商品房竣工后，由相关主管部门或单位对商品房的质量进行竣工验收，如合格，则予以竣工验收，方可向买受人进行交付。即具备交付条件的商品房才能向买受人进行交付，如果不具备交付条件，买受人可以拒绝接收其交付。对涉案房屋是否已经竣工验收，恩施松润公司未提供确实的证据予以证实，并认可涉案房屋至法庭辩论终结前尚未进行竣工验收，有的商品房的水电立户安装还未完成。故，涉案商品房不具备合同约定的和法律规定的交付使用条件。关于恩施松润公司提出的其他抗辩意见：1、恩施松润公司称其已经进行了主体分部工程质量验收，已经具备了交付条件。从《主体分部工程质量验收记录》中记载的验收内容明显可以看出其并非工程质量竣工验收；2、恩施松润公司认为现已有买受人接收房屋并入住小区，商品房已经可以向买受人进行交付。在商品房还未具备交付条件的情形下，有的买受人自愿接收其房屋，是双方对交付条件的变更，也是买受人对合同权利的处分，不能据此证明涉案商品房具备了交付使用的条件。因此，不影响李洞庭、刘安芳依据合同主张权利；3、恩施松润公司提出因建设消防通道进行山体开挖而被行政规划部门责令停工，从而延误了工期。一是其开挖山体是否符合商品房原规划设计，即商品房原规划设计即需要开挖山体并取得规划部门许可，尔后在建设中才被规划部门责令停工，恩施松润公司未对此提出证据证明其开挖山体的正当性、合法性。二是恩施松润公司对规划部门的行政行为的合法性未提出异议亦未提出行政诉讼主张，可以视为恩施松润公司认可该行政行为的合法性。现恩施松润公司以此主张工期延误的正当性，理由不充分。即使因行政行为原因致工期延误了76天，而至法庭辩论终结，恩施松润公司仍未进行涉案商品房的竣工验收，亦不影响恩施松润公司违约行为的构成；4、恩施松润公司依据涉案合同第九条认为交付应当由李洞庭、刘安芳首先提出请求的意见，明显与该条约定的内容不相符，且通知交房是在商品房竣工验收后恩施松润公司应当履行的合同义务。在涉案商品房不具备交付条件的情形下，即使恩施松润公司履行了通知李洞庭、刘安芳交房的义务，也是不符合合同约定的。5、恩施松润公司认为已公告通知李洞庭、刘安芳接房。通过审查其提交的公告的内容，一是公告其延期原因，二是公告其进行分户验收的工程进展，并无通知交接房屋的意思表示。恩施松润公司的以上抗辩意见均不能成立，均不予采纳。因现涉案商品房不具备交付条件，尚不能向李洞庭、刘安芳进行交付使用，且其不具备交付条件无正当理由，恩施松润公司的逾期行为构成违约，应当承担违约责任。根据合同第九条“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30％向买受人支付违约金”的约定，及《合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，李洞庭、刘安芳已提出解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，即视为通知对方解除合同。自恩施松润公司收到原审法院送达的民事起诉状副本之日，视为解除合同的通知到达之日。现经分析认定，李洞庭、刘安芳提出的解除合同的理由符合合同约定和法律规定，予以支持。原审法院于2015年4月23日向恩施松润公司送达民事起诉状副本，该日期即为合同解除之日。关于李洞庭、刘安芳提出的退还购房款及支付违约金的诉讼请求。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”的规定，李洞庭、刘安芳的该诉讼请求符合合同约定和法律规定，予以支持。在庭审中，恩施松润公司对约定违约金标准的合同第九条及李洞庭、刘安芳已支付购房款388583元的事实无异议，按约定违约金计算为116574.9元，李洞庭、刘安芳的计算无误，恩施松润公司应当予以退还和承担。关于李洞庭、刘安芳提出的要求恩施松润公司承担已支付的购房款的利息的诉讼请求。因该请求与违约金的诉讼请求不应重复计算，亦不符合合同约定，不予支持。综上所述，涉案合同明确约定了涉案商品房的交付条件和交付期限，现因房屋不具备交付条件而不能向李洞庭、刘安芳交付使用，并已逾交付期限，恩施松润公司的逾期行为已经构成违约，且达到了合同约定的解除条件，涉案合同应当解除。如果不予解除，李洞庭、刘安芳订立合同的目的会长期处于得不到实现的状态，这种状态的存续将会给李洞庭、刘安芳造成心理上的不安定和更大的经济损失，对李洞庭、刘安芳则极为不公平。故，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、原告李洞庭、刘安芳与被告恩施州松润实业发展有限责任公司于2013年7月18日签订的《商品房买卖合同》（合同编号ES1304239）于2015年4月23日解除。二、被告恩施州松润实业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告李洞庭、刘安芳退还购房款388583元，并承担违约金116574.9元，共计505157.9元。三、驳回原告李洞庭、刘安芳的其他诉讼请求。恩施松润公司不服一审判决，向本院上诉称，一、一审判决未遵守民事“不告不理”的诉讼原则。李洞庭、刘安芳只起诉延期交房，并未提及商品房是否验收合格，也未提交涉案房屋质量不合格的任何证据。二、李洞庭、刘安芳的诉讼请求违背双方签订的《商品房买卖合同》的相关约定。合同第九条约定了逾期60日内和60日后交房的违约责任，本案中恩施松润公司在逾期60日内通过各种方式告知李洞庭、刘安芳验收并交房，但李洞庭、刘安芳并未与恩施松润公司进行任何联系，而是等超过60日后要求退房并赔偿违约金，故李洞庭、刘安芳存在违约行为，不具备合同解除条件。三、一审判决未维护恩施松润公司应有的利益，涉案房屋延期交付是因不可归责于恩施松润公司的事由，恩施松润公司并无任何过错。双方约定的房屋验收合格是指恩施松润公司与李洞庭、刘安芳对涉案房屋的验收合格，并非其它的验收合格条件。综上，请求二审法院撤销原判，依法公正判决。李洞庭、刘安芳在法定期限内未向本院提交书面答辩意见，庭审口头答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恩施松润公司的上诉事由无任何法律依据，验收合格是指依照国家法律法规相关规定达到法定的交付条件，其所售房屋未竣工验收，不具备交房条件，按照双方签订的合同约定，购房人有权解除合同。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审理查明，原审判决查明的事实有相关证据证实，本院予以确认。本院认为，本案双方争议焦点为：涉案房屋是否已达到交付使用条件；恩施松润公司逾期交房是否应承担违约责任。一、关于涉案房屋是否已达到交付使用条件的问题。经审查，本案恩施松润公司与李洞庭、刘安芳签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。双方应当按照合同约定的权利义务履行。本案中，李洞庭、刘安芳已经按该合同约定支付了涉案房屋的购房款。对于房屋交付问题，该合同第八条约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……”恩施松润公司虽在《恩施晚报》上公告房屋交付时间延长，将于2015年1月28日至2015年2月25日进行分户验收。但是对于涉案房屋是否达到验收合格的交付条件，其在一、二审中均未提交证据予以证实。其所提交的《主体分部工程质量验收记录》只能证实涉案楼盘主体经验收合格，并不足以证明涉案房屋已达交付使用条件。恩施松润公司上诉称“验收合格”是指经买房人与卖房人验收合格，但李洞庭、刘安芳答辩称“验收合格是指依照国家法律法规相关规定，达到法定的交付条件”，可见双方对合同条款理解不一致。本院认为，涉案房屋系商品房，房屋交付必须按照《中华人民共和国建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》等法律法规的相关规定，经过竣工验收合格之后方能交付。在本案中，恩施松润公司未提交涉案房屋竣工验收合格的相关证据，不能认定涉案房屋已达到交付使用条件。恩施松润公司称“验收合格”是指经买房人与卖房人验收合格，涉案房屋可以交付使用的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于恩施松润公司逾期交房是否应承担违约责任的问题。在本案中，恩施松润公司在《恩施晚报》上所刊登的公告表明，因恩施市城市规划管理局下达《关于停止开挖山体的通知》，对工期造成延误的时间为76天。截止到本案二审庭审辩论终结，恩施松润公司仍未提交涉案房屋竣工验收合格，达到交房条件的相关证据，即便扣除因该事由导致的停工期限，恩施松润公司亦未能将符合法定条件的房屋交付给李洞庭、刘安芳。恩施松润公司称延期交房属政府机关的行政行为所致，不能归责于恩施松润公司，不应当承担违约责任的上诉理由不能成立。按照双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，恩施松润公司延期交房行为已达合同解除条件。原审判决支持李洞庭、刘安芳要求解除合同和赔偿违约金的请求，符合法律规定，并无不当。综上，原审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8877元，由上诉人恩施州松润实业发展有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 王朝友审判员 吴 卫审判员 侯著韬二〇一五年十二月二十八日书记员 张晶晶 来源：百度搜索“”