（2015）海中法民一终字第2128号
裁判日期: 2015-12-28
公开日期: 2016-01-14
案件名称
林学翔与薛克远合同纠纷民事二审判决书
法院
海南省海口市中级人民法院
所属地区
海南省海口市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
薛克远,林学翔
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）海中法民一终字第2128号上诉人（原审原告）：薛克远。被上诉人（原审被告）：林学翔。上诉人薛克远因与被上诉人林学翔房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2015）美民一初字第670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月9日立案受理后，依法组成由审判员谭晓梅担任审判长，审判员黄玉臣、陈璐参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2014年12月22日，薛克远与林学翔签订一份《店面转让协议》，约定：林学翔同意将自己位于海口市和平南路建山里市场门口第二间店面转让给薛克远，面积为15平方米左右；转让属于空铺转让，店面现有的装修、装饰归薛克远所有；自签订本协议之日，薛克远须向林学翔交付转让费10500元；签订本协议之日起，由该店产生的债权债务由薛克远负责等。薛克远在签订上述协议前已向林学翔支付了定金500元，合同签订后又向林学翔支付了转让费10000元。林学翔在收到上述10500元后即向薛克远交付了涉案铺面的钥匙。2014年12月30日，薛克远向案外人海口天思实业有限公司（以下简称天思公司）支付了2014年12月30日至2015年3月30日止的租金1500元，并收到了该司开具的载明薛克远名字的收据。后来薛克远认为林学翔无权向其出租涉案铺面，要求退还已交付的转让费未果，遂成讼。庭审过程中，薛克远出示案外人天思公司与案外人梁采振签订的一份《建山里菜市场铺面租赁合同》及案外人梁采振与郑并签订的《合同书》复印件，欲证明涉案铺面是由天思公司出租给梁采振，又由梁采振转让给郑并，林学翔并未与郑并之间签订合同，涉案铺面与林学翔无任何关系。在上述两份合同复印件中，《建山里菜市场铺面租赁合同》的承租期为2015年1月1日至2015年12月30日，《合同书》的承租期为2014年4月1日至2015年3月31日。薛克远出示其持有的2014年10月31日载有案外人梁采振名字的电费90元的收款收据和2014年11月30日载有案外人梁采振名字的电费28.5元的收款收据，这些收据均为原件，欲证明薛克远代替林学翔缴纳了相应的水电费。庭审后，林学翔向原审法院称：涉案铺面确实是由郑并转让给林学翔的，但双方是口头约定，没有签订书面合同；林学翔已经将电费118.5元交给了薛克远，林学翔在与薛克远签订协议时已告知薛克远铺面的租期只有3个月了，双方的合同已经履行完毕；租期届满，薛克远可以与市场经营方直接协商签订合同。林学翔承认自己收到薛克远支付的10500元转让费。薛克远在起诉状中称：林学翔向其转让涉案铺面时他的转让合同还有3个月就期限届满，因林学翔未出具林学翔享有涉案铺面权利的相关证据，故在合同到期后，薛克远于2015年3月30日将涉案铺面交还案外人天思公司。薛克远未提供证据证明双方签订的《店面转让协议》符合法定解除的条件。薛克远在一审的诉讼请求：1、解除薛克远、林学翔于2014年12月22日签订的《店面转让协议》；2、林学翔向薛克远返还店面转让定金、转让费、误工费等费用共计15000元（转让定金500元，转让费10000元，房屋租金1500元，水电费118.5元，从薛克远主张的15000元中扣除上述费用所剩余的均为误工费），并承担诉讼费用。一审法院认为：薛克远、林学翔2014年12月22日签订的《店面转让协议》系双方真实意思的表示，合同主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，属有效合同，应受法律保护，双方应全面履行合同。薛克远已依约向林学翔支付了转让费10500元，林学翔亦向薛克远交付了涉案铺面的钥匙。薛克远在从林学翔处受让涉案铺面后，以自己的名义向案外人天思公司支付了2014年12月30日至2015年3月30日的租金1500元，该司亦予以接受，因此，薛克远、林学翔的《店面转让协议》已经履行完毕。薛克远未提供证据证明双方签订的《店面转让协议》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的条件，且薛克远自称其是在合同期满后才将涉案铺面归还天思公司，故薛克远请求解除与林学翔签订的《店面转让协议》，无事实根据和法律依据，不予支持。薛克远基于解除合同要求林学翔返还相关的费用，于法无据，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，一审法院缺席判决：驳回薛克远的诉讼请求。案件受理费175元，由薛克远负担。薛克远不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决适用法律不准确，对薛克远提交的证据及证明的问题重视不够，认定不准确。一审判决认定薛克远未提供证据证明双方签订的《店面转让协议》符合法定解除条件，判令驳回薛克远的诉讼请求错误。双方签订的协议是在林学翔恶意欺诈、被欺骗的情况下签署的，涉案协议符合并非薛克远真实意思的表示，符合法律规定的撤销条件。一审法院应适用《合同法》第九十四条第（五）项，第五十四条之规定。薛克远完全具备申请解除涉案合同的条件并进行了举证，薛克远提出的撤销涉案协议的要求正当，应该得到支持。二、一审法院认定事实不清，证据不足，法庭调查不充分，结论草率，程序不当，判定结果不能令薛克远信服。一审中，林学翔始终未参加庭审，亦未向法院提供任何证据。签订合同时，林学翔曾告知薛克远说与合伙人共同订的合同，其又在法院的笔录中说涉案铺面是口头约定转让的，没有书面合同，陈述自相矛盾。三、对一审法院如下认定有异议。l、一审判决认定双方的涉案协议已履行完毕不当。由于林学翔涉嫌合同欺诈，薛克远一直忙于维权，三个月的时间内根本没有正常经营，不能认定为涉案协议的正常履行。2、一审法院认定林学翔合同主体资格适格错误。林学翔没有任何涉案铺面权属证明和证据支持，涉嫌合同欺诈，根本不具备合法的合同主体资格。请求二审法院予以核实认定。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审，并判令一二审全部费用由林学翔承担。被上诉人林学翔答辩称其意见同一审时的答辩意见。二审中，经薛克远申请，本院从海口市公安局国兴派出所调取了该所2015年1月3日对薛克远作的询问笔录。该询问记录载明：薛克远认为林学翔并无涉案铺面的租赁权，林学翔向自己转租铺面系诈骗，向该所报案，要把已给林学翔的转让费、定金、铺面租金及水电费12100余元要回来。林学翔在法庭询问中亦表示当时派出所为此事打过电话给他。二审中，本院责令林学翔提交其向案外人天思公司交纳过涉案铺面的租金的证据，其未提交，也未提交其从郑并手中转让涉案铺面的证据。本院二审查明的其他事实与一审一致。另查明，天思公司与梁采振签订的《建山里菜市场铺面租赁合同》第四条第（二）3项约定，未经天思公司许可，梁采振不得擅自将铺面转租给他人和市场内经营相同商品，如有违约，天思公司有权无偿收回使用经营权。梁采振与郑并签订的《合同书》亦有相同内容的约定。本院认为：本案的《店面转让协议》是双方当事人签订的，双方当事人并不否认，薛克远在诉讼中主张其被欺诈签订的合同，签订合同后一直在要求林学翔退还转让费等费用，二审中，本院已查明薛克远认为被林学翔所骗曾向公安机关报案，故薛克远主张其在向天思公司交纳租金后发现林学翔并无租赁权即向其要求退还转让费等费用的事实予以确认。而林学翔在一审诉讼中称涉案铺面是与郑并转租而来，口头协议的，对此，其并无任何证据予以证明，薛克远也提出异议，二审中，林学翔亦未能提交租赁铺面的证据，故本院对林学翔其有权出租涉案铺面的事实不予确认。而根据天思公司与梁采振，以及梁采振与郑并所签订的合同，均有未经原出租人同意，承租人不得擅自将铺面转租给他人，否则出租人有权无偿收回使用经营权的约定。即使涉案铺面系林学翔从郑并手中转租而来，因林学翔不能证明其转租该铺面得到了郑并、梁采振、天思公司的同意，故对于薛克远要求解除合同，应予支持。林学翔收取的转让费10500元，应予退还薛克远。关于水电费，薛克远承认林学翔已退还。关于租金1500元，因该款是向出租人天思公司直接支付的，故薛克远要求林学翔返还，本院不予支持。关于误工费，因薛克远并无证据证明实际产生了误工费，本院不予支持。一审判决认定双方的《店面转让协议》已经履行完毕，对薛克远要求解除合同、返还财产的诉讼请求予以驳回，适用法律错误，本院予以纠正。综上，一审判决认定部分事实、适用法律错误，处理结果不当，本院予以纠正。上诉人薛克远的部分上诉理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销海口市美兰区人民法院（2015）美民一初字第670号民事判决；二、限林学翔于本判决生效之日起十日内向薛克远返还转让费10500元；三、驳回薛克远的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费175元，二审案件受理费175元，共计350元，薛克远负担105元，林学翔负担245元。本判决为终审判决。BR﹥?审判长谭晓梅审判员黄玉臣审判员 陈璐二〇一五年十二月二十八日书记员 刘璐BR﹥附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……﹤FONT﹥ 来自：