（2015）西民一初字第1799号
裁判日期: 2015-12-28
公开日期: 2016-05-17
案件名称
青海万通物业发展有限公司与张英风房屋买卖合同纠纷案一审民事判决书
法院
西宁市城西区人民法院
所属地区
西宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
青海万通物业发展有限公司,张英风
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第三十九条，第一百三十四条
全文
青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民一初字第1799号原告青海万通物业发展有限公司。法定代表人张希，该公司董事长。委托代理人马玉玲，青海松海律师事务所律师。被告张英风，女，汉族，1963年10月1日出生。委托代理人王业伟，男，土族，1962年12月28日出生，系被告丈夫。委托代理人蒋艳平，青海竞帆律师事务所律师。原告青海万通物业发展有限公司与被告张英风房屋买卖合同纠纷一案，原告青海万通物业发展有限公司于2015年8月18日向本院起诉，本院受理后依法组成合议庭，于2015年11月19日公开开庭进行了审理，原告青海万通物业发展有限公司的委托代理人马玉玲，被告张英风及其委托代理人蒋艳平均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告青海万通物业发展有限公司诉称，2004年12月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告购买原告开发的位于西宁市城西区万通中心第一层x号房产。同时合同对于付款方式、付款期限、办理权属登记等权利义务进行了约定。合同签订后，被告交付首付款329000元，就剩余款项493000元办理了银行按揭贷款，原告对此贷款提供担保。但被告未按合同约定支付贷款，为此，原告依据《房地产抵押合同》及《住房按揭合同》的约定，将房屋收回后转让给青海新华百货有限公司，并办理了房屋产权登记。转让的价格向银行履行了担保还贷义务。现请求人民法院依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，本案诉讼费由被告承担。被告张英风辩称，2004年6月18日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，被告按照合同约定支付首付款329000元，余款493000元向西宁市商业银行古城台支行申请贷款，将涉案房屋作为抵押物抵押给古城台支行，原告提供担保，在原告履行担保义务后，其依法享有追偿权，但无解除合同之权利。另原告以涉案房屋已经转让过户给第三人为由请求解除双方之间的商品房买卖合同，因其转让行为被生效的法律文书已予以撤销，并恢复登记在被告名下。且根据双方签订的《商铺租赁协议》约定，原告一次性支付被告三年租金，后续租金按月支付，用于偿还被告的按揭贷款，但原告却违反合同约定，不按期支付租金偿还贷款，导致银行贷款逾期，应由原告承担责任。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2004年6月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，原告将其开发的位于西宁市城西区五四大街45号1号楼第一层x号房商铺出售给被告张英风。合同约定：建筑面积为41.10平方米，每平米20000元，总金额为822000元，付款方式采用首期款329000元，余额493000元办理按揭贷款；交房时间为2005年6月30日。合同签订后，被告向原告支付首付款329000元，就剩余款项在西宁市商业银行古城台支行办理了银行按揭贷款，并签订《西宁市商业银行个人住房按揭合同》及《房地产抵押合同》，由原告作为保证人提供担保，并以被告所购买商铺提供抵押担保。《西宁市商业银行个人住房按揭合同》约定，借款金额为人民币肆拾玖万叁仟元（小写：493000元），即被告所购商品房总价款的60%；贷款期限自2004年7月21日至2014年7月20日；另约定，被告未能依约履行还款义务，而由原告代为清偿被告欠款后，银行须将抵押物有关的证明文件转交给原告处理；被告连续三个月未偿还借款本息和相关费用的，或未偿还任何一期贷款本息及相关费用逾期超过三个月的，或累计逾期还款超过六期的，银行有权依法处分抵押物并优先受偿，不足部分银行有权继续向被告追索；被告未能按本合同规定按时清偿贷款本息及相关费用的，银行直接从原告在银行开立的保证金账户中扣收，由原告负责向被告催收，被告连续三个月或任何一期逾期超过三个月或累计六个月未偿还贷款本息的，银行向原告发出履行回购责任通知书，原告在接到通知书后七天内回购房产，偿还被告所欠银行全部到期或未到期债务。《房地产抵押合同》约定，若被告（购房人）违约，不按期向银行还本付息时，建设单位应协助银行处理抵押房屋，并从转售所得款中直接向银行支付贷款本息；抵押合同期满，被告若不能清偿债务，银行又不同意延长抵押期限的，银行有权向房地产抵押主管部门或人民法院申请处分抵押房地产。合同签订后，被告将该商铺返租给原告经营，并于2004年6月18日签订《商铺租赁协议》一份，合同约定，租赁期限自签订协议起至2014年7月20日止，租金按每平方米每月150元计算，租金的计算期限为十年，自2004年7月21日至2014年7月20日止；另约定双方签字生效后，原告一次性支付三年租金给被告，该租金只允许被告按月偿还银行贷款，从第四年起，租金按月支付所获租金收益应由原告监督，必须保证银行月供。协议签订后，原告一次性支付被告三年租金后，就剩余租金未予支付，在经营期间原告经营不善未支付被告租金，被告支付部分贷款后，就剩余贷款亦未予偿还，双方亦未办理房屋所有权证。2011年原告将包括被告商铺在内的全部商铺出售给案外人青海新华百货商业有限公司，并于2012年1月办理了房屋所有权证，并以所得价款偿还了银行剩余贷款。后被告向本院提起行政诉讼，该案经本院（2013）西行初字第9号行政判决书及西宁市中级人民法院（2013）宁行终字第20号行政裁定书书裁决：1、撤销西宁市住房保障和房产管理局作出的撤销张英风与青海万通物业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》登记备案的具体行政行为；2、撤销西宁市住房保障和房产管理局作出的为案外人青海新华百货商业有限公司办理的x号房屋所有权证的具体行政行为；3、责令被告西宁市住房保障和房产管理局重新作出具体行政行为，并已发生法律效力。后西宁市住房保障和房产管理局就裁决事项予以撤销，现该商铺登记备案人为张英风。但双方就合同是否继续履行未能达成一致意见，导致纠纷产生。本院认为，原，被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且合法有效，双方当事人理应依照合同约定全面履行各自的权利义务。原告将该商铺出售给被告后又承租被告商铺经营，在经营期间，虽于2011年12月将含被告商铺在内的所有铺面整体出售给案外人青海新华百货有限公司。但经本院（2013）西行初字第9号行政判决书及西宁市中级人民法院（2013）宁行终字第20号行政判决书判决：1、撤销被告西宁市住房保障和房产管理局作出的撤销张英风与青海万通物业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》登记备案的具体行政行为；2、撤销被告西宁市住房保障和房产管理局作出的为案外人青海新华百货商业有限公司办理的宁字x号房屋所有权证的具体行政行为；3、责令被告西宁市住房保障和房产管理局重新作出具体行政行为，并已发生法律效力。现该商铺登记备案人为张英风，且被告张英风签订合同及实际占有在先，并依据合同约定支付了购房款，无违约行为，依据最高人民法院2015年全国民事审判工作会议纪要的记载，审理一房数卖案件纠纷时，按照办理房屋所有权变更登记、合法占有及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，故原告主张解除原、被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，不予支持。至于原告主张被告办理银行按揭贷款，原告对此贷款提供担保。但被告未按合同约定支付贷款，担保人支付货款后，有权对房屋进行处分的辩称，因与本案《商品房买卖合同》无直接利害关系，属原告偿还贷款后追偿权的行使，同时依据双方约定，原告未及时支付租金违约在先，故本院不予采纳。为维护正常的社会秩序，保护当事人的合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告青海万通物业发展有限公司的诉讼请求。本案诉讼费50元，由原告青海万通物业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于西宁市中级人民法院。审 判 长 李文宽代理审判员 马元梅人民陪审员 付浩华二〇一五年十二月二十八日书 记 员 王元霞附：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款：人民法院审理第一审民事案件，由审判员、陪审员共同组成合议庭或者由审判员组成合议庭。合议庭的成员人数，必须是单数。第一百三十四条第一款：人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 来源：百度搜索“”