广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗花法民三初字第1280号
原告：叶宝忠，住浙江省温州市鹿城区。
委托代理人：黄梦华，广东宏力律师事务所律师。
委托代理人：胡磊，广东宏力律师事务所实习律师。
被告：广州市峻一置业有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：郑敏女。
委托代理人：翁梅丹，广东和志满律师事务所律师。
原告叶宝忠诉被告广州市峻一置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月10日立案受理，由
代理
审判员白一帆依法适用简易程序于2015年11月17日公开开庭进行审理，原告叶宝忠及其委托代理人黄梦华、胡磊、被告广州市峻一置业有限公司的委托代理人翁梅丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年10月20日，原告与被告签订了《商铺买卖合同》（编号：银燕20110059号），约定原告向被告购买广州市花都区新华镇公益大道7号银燕大厦1层331号铺（以下简称“涉案商铺”）。原告按照合同的约定向被告支付了定金人民币30000元、首期价款95000元、税费8304元、公证费350元、律师代理费1300元，以上共计134954元。根据《商铺买卖合同》约定：“出卖人于本合同签订之日起280个工作日内向房管部门申办商铺的涂销抵押手续。逾期超过30日的，买受人有权单方提出和决定解除合同。买受人解决解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款的10%向买受人支付违约金……”。合同签订后，原告一再给予被告宽延期限，但涉案商铺至今仍处于抵押状态，无法为原告办理合同约定的按揭贷款及转移登记手续。原告认为由于被告的违约行为已经导致合同目的落空。根据合同法的相关规定，原告有权单方解除合同并有权被告承担违约责任。故，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求判令：1、被告返还原告首期价款、税费、公证费、律师代理费共计104954元。2、被告返还双倍购房定金60000元。3、全部诉讼费用由被告承担。
被告辩称：我方不同意原告诉请，第一，根据双方签订的《商铺买卖合同》第四条第二点第三项约定，原告还有房屋价款120000元未付，同时合同第四条第二点按揭备注第四点约定原告必须在2012年4月20日支付余款120000元，或者办理按揭手续，由于原告一直迟延支付余款，也未办理按揭手续，导致涉案合同无法继续履行从而解除，被告一直没有就涉案房屋办理抵押是给予原告时间履行支付剩余房款的义务，但经过被告多次催促，原告仍没有支付，故被告于2015年7月1日对涉案房屋办理抵押并无不妥，是由于原告无履行合同义务违约在先，被告行使抗辩权，故此被告不同意原告诉请。第二，涉案房屋定金已经转为房屋价款，从双方签订的《商铺买卖合同》第四条第二点第一项约定可见，双方的定金已经作为房价款，故此不存在双倍返还的责任。第三，关于原告主张的公证费、律师费，由于两项费用并非被告收取，若原告认为公证处或代理律师怠于履行其义务，原告应该向公证处或律师主张，而非要求被告返还。综上，请法院驳回原告诉请。
经审理查明：2011年10月20日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商铺买卖合同》（编号为银燕20110059号）。约定：第一条：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业。第二条：买受人所购商铺基本情况如下：广州市花都区新华街公益大道7号银燕大厦1层331号铺（自编）。该商铺建筑面积共8.42平方米，其中套内建筑面积4.35平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.07平方米。该商铺最终面积及地址以房管部门权属分割后的登记为准。第三条：该商铺按套内建筑面积计价，房价款总金额为245000元。以上房价款未含买受人办理房地产权证时应向政府相关部门缴交的税和费（含：契税、交易印花税、交易服务费等），房价款中未含的税和费由买受人支付。第四条付款方式及期限：买受人以按揭付款方式付款，2011年11月20日前支付125000元，其余房价款120000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号。按揭备注：1、买受人在签订本合同之次日起5天内须到出卖人指定的律师事务所或按揭机构办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任。2、如银行实际贷款与买受人的申请贷款额度之间有差额的，买受人须在收到银行或出卖人电话或书面通知后15天内以现金方式支付该差额部分款项，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任。3、如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请或买受人不接受银行贷款额度、年限、利率条件的，买受人须在收到银行或出卖人电话或书面通知后15在内，向出卖人一次性全额支付该商铺未付的全部房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任。4、在2012年4月20日前买受人的按揭手续应办理完毕，且贷款银行向出卖人划付买受人未付全部房价款，超过该期限的则在该期限届满之日起15天内向出卖人一次性全额支付该商铺的未付的全部房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任。第五条买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同约定的时间付款的，按下列方式处理：……2、逾期超过90天后，出卖人有权单方提出解除本合同。出卖人解除本合同的，买受人按该商铺总房价款的10％向出卖人支付违约金。若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同约定的应付款时限届满次日起至实际全额支付欠付款之日止，买受人每日按欠付款的万分之一计付违约金给出卖人。第十条出卖人保证出售的商铺没有产权纠纷和债权债务纠纷。如因上述原因造成买受人损失的，由出卖人承担全部赔偿责任。第十一条关于该商铺的抵押情况：1、买受人清楚该商铺的抵押情况。2、出卖人于本合同签订之日起280个工作日内向房管部门申办商铺的涂销抵押手续。出卖人如未按本合同规定的时间办理该商铺的涂销抵押手续的，则按下列方式处理：……（2）逾期超过30日的，买受人有权提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的最后办理期限的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按已付房价款的万分之一计付违约金给买受人。第十五条商铺过户手续的申办：l、本合同签订之日起280个工作日内（下简称：“申办过户期限”），出卖人负责向房管部门申请办理该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合。出现下列情形之一的，申办过户时间进行相应顺延或变更：（1）买受人逾期支付房价款，且逾期时间超过了申办过户期限，出卖人在买受人支付完该商铺全部房款之日起30工作日内向房管部门申办该商铺的交易过户手续。（2）买受人按揭手续逾期办理或延期办理的，且时间超过了申办过户期限，则出卖人在贷款银行出具同意贷款通知书之日起30个工作日内向房管部门申办该商铺的交易过户手续。（3）买受人无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请或买受人不接受银行贷款额度、年限、利率条件或未能在约定期限内办妥按揭手续的，且逾期时间超过了申办过户期限，出卖人在买受人支付完该商铺全部房款之日起30个工作日内向房管部门申办该商铺的交易过户手续。（4）买受人未提供必要的文件及配合，导致在申办过户期限内出卖人无法申办过户手续的，申请过户期限顺延至买受人提供了必要的文件及配合之日起30个工作日内。2、如出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续……逾期超过30日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款10％计付违约金给买受人……4、买受人同意，因办理该商铺分割手续的需要，出卖人与林某甲在房管部门办理的交易手续不影响本合同的履行，但出卖人、林某甲应共同向买受人履行本合同的义务，将商铺过户至买受人名下。上述合同签订当天，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《﹤商铺买卖合同﹥补充协议》，约定，就上述商铺买卖未尽事宜，双方协商：
一、出卖人在买受人认购该商铺时，已告知买受人该商铺与第三人存在租赁关系，买受人已充分了解该商铺的租赁事宜，并同意出卖人于2015年11月1日前将该商铺交付买受人使用或受益。鉴于上述原因，出卖人在原售价322368元的基础上以最优惠的折扣优惠77368元后将该商铺以245000元售予买受人，其优惠折扣作为该商铺交付前给予买受人的收益补偿金。买受人表示同意，并认可该商铺交付买受人前的收益，出卖人已经给予了买受人。
二、买受人同意该商铺自2012年10月31日至2015年11月1日期间的使用（经营）权及收益权由出卖人独自享有，不干涉出卖人对该商铺出租营运之管理，并承诺不提前要求出卖人交付该商铺，但该商铺此期间之所有权仍属买受人所有。
三、为办理该商铺分割手续的需要，买受人知悉：出卖人将该商铺转让给林某乙，现正在办理相关交易过户手续，林某乙已作出书面授权委托出卖人就该商铺与买受人签订《商铺买卖合同》，并确认按该商铺买卖合同约定出卖人的合同义务。
五、如买受人要求出卖人提前交付该商铺时，视为买受人对本协议的根本违约，则买受人应将本协议第一条有关优惠折扣的金额77368元一次性返还出卖人，并承担出卖人因此造成的经济损失。原告交纳款项的情况如下：2011年10月11日，向被告交付了定金20000元，2011年10月20日，向被告补交了定金10000元、房价款95000元、代收税费8304元，向广州华硕房地产按揭中心交纳了公证费350元，2011年11月8日，向广东华某律师事务所交纳了律师代理费1300元。原告此后未向被告交付剩余房价款，被告未向原告交接商铺及办理过户手续。被告称签订合同时，涉案商铺的权属人是被告。2013年8月23日，涉案商铺登记至案外人林某甲名下，权属来源注明是向被告购买。2015年9月23日，原告委托律师向被告发送《解除合同通知》，记载涉案商铺至今仍处于抵押状态，无法为原告办理合同约定的按揭贷款及转移登记手续。原告认为由于被告的违约行为已经导致其合同目的落空，因此有权单方解除合同并要求被告承担违约责任。为此，原告委托律师函告
被告：
一、解除双方签订的《商铺买卖合同》；
二、被告在收到通知10天内返还原告双倍定金、首期价款、税费、公证费、律师代理费共164954元。庭审中，原、被告一致确认涉案合同已经解除。关于何方存在违约行为，原告认为被告存在没有指定律所或办理按揭手续，被告也从来没有催促原告去办理按揭贷款手续，且涉案商铺涂销抵押之前原告无法办理按揭贷款，被告没有按照合同约定以书面形式通知原告办理商铺使用权交接，没有按照合同约定办理涂销抵押及商铺过户手续的违约行为，被告认为原告存在没有按照合同约定交纳房款的违约行为。诉讼中，本院前往广州市国土资源和房屋管理局花都区分局查询涉案商铺2011年至2015年的抵押情况，该局向本院出具涉案商铺不动产登记薄查册表（已注销），其上显示涉案商铺2009年11月抵押给工商银行广州黄埔支行，2011年11月注销抵押。
本院认为：原、被告双方签订的《商铺买卖合同》及补充协议是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方都应依约履行各自义务。原、被告双方庭审中一致确认涉案合同已经解除，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故原告请求被告返还首期价款95000元及代收税费8304元，本院予以支持，关于公证费和律师代理费，因上述款项均是由被告向案外人支付，故原告要求被告返还公证费、律师代理费依据不足，本院不予支持。本案的争议焦点在于合同履行过程中被告是否存在违约行为。原告认为被告没有按照合同约定指定律所给原告办理按揭贷款手续，被告也从来没有催促原告去办理按揭贷款手续，且涉案商铺涂销抵押之前原告无法办理按揭贷款，根据涉案商铺的不动产登记薄查册表显示，涉案商铺于2011年11月涂销抵押，上述时间是在合同约定的时间内，因此原告称被告未按合同约定的时间涂销抵押依据不足，本院不予采信。根据合同约定，原告应当在2012年4月20日之前办理完毕按揭贷款手续，超过该期限的则在期限届满之日起15天内向被告一次性全额支付涉案商铺未付的全部房价款。原告作为涉案商铺的买方，给付房款是原告的主要义务，原告对此应当负更重的注意义务，不应当依赖于被告的催促，涉案商铺涂销抵押后原告即可办理按揭贷款，原告至今未向被告给付剩余房价款存在过错。原告认为被告未按照合同约定的时间办理商铺过户手续，根据双方签订的合同，被告在原告支付完涉案商铺的全部房款之日起30个工作日内向房管部门申办商铺的交易过户手续，原告至今未向被告支付完毕涉案商铺的全部房价款，因此，被告没有办理商铺过户手续未违反合同约定。原告认为被告未按照合同约定向原告交接商铺，双方签订的合同中约定2015年11月1日前交接商铺，原告于2015年9月23日向被告发送函件要求解除合同，于2015年10月10日提起本案诉讼，在交接商铺期限届满之前原告以自己的行为表明不继续履行合同，因此，被告未向原告交接涉案商铺不存在过错。关于定金的问题，双方签订的合同中并未对原告交付的定金是否属于违约定金予以明确约定，被告答辩中确认涉案房屋的定金已经转为房屋价款，结合原、被告双方履行合同的行为可看出，原告交纳的定金的性质并非违约定金，该部分款项已经转为房屋价款。因此，根据合同解除的法律后果，被告应当向原告返还已收取的30000元房价款，原告请求被告返还30000元款项，本院予以支持，原告要求被告双倍返还定金，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十五条的规定，
判决如下：
一、被告广州市峻一置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款125000元给原告叶宝忠；
二、被告广州市峻一置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还代收税费8304元给原告叶宝忠；
三、驳回原告叶宝忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由原告叶宝忠负担345元，由被告广州市峻一置业有限公司负担1455元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
代理
审判员 白一帆
二〇一五年十二月二十七日
书 记 员 朱婷欣黄丽雅 来源：