广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）东一法东民一初字第97号原告东莞市恒宇物业服务有限公司。住所地：东莞市莞城东纵大道***号盈锋广场商务楼*楼*号。注册号：441900000505795。法定代表人童杰，总经理。委托代理人田红霞，女，1974年7月12日出生，汉族，住湖北省荆门市东宝区。系该公司副总经理。被告黄威明，男，1970年8月13日出生，汉族，住广东省增城市。被告赖银彩，女，1986年4月17日出生，汉族，住广东省增城市。
原告东莞市恒宇物业服务有限公司（以下简称恒宇公司）与被告黄威明、被告赖银彩物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒宇公司的委托代理人田红霞、被告黄威明均到庭参加了诉讼。被告赖银彩经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告恒宇公司诉称，恒宇公司于2011年6月3日按照国家规定与东莞市建筑工程总公司房产开发公司签订物业管理委托合同，约定由恒宇公司对东莞市莞城运河城实行物业管理。恒宇公司自2011年6月3日起一直按照法律规定和合同约定向运河城全体业主提供了物业管理服务，但黄威明与赖银彩在2012年3月至2014年12月期间一直未向恒宇公司缴纳物业管理费及水费。恒宇公司多次向黄威明与赖银彩催款无果。为维护自身的合法权益，恒宇公司特向法院提起诉讼，请求判令：1、黄威明与赖银彩支付恒宇公司2012年3月至2014年12月期间的物业管理服务费合计5868.4元、水费1432元及滞纳金3577.9元，合计10878.3元；2、本案诉讼费用由黄威明与赖银彩共同负担。
被告黄威明辩称，黄威明不清楚恒宇公司进入案涉小区进行物业管理的情况。案涉小区的卫生状况较差，消防通道堵塞，长期只有一台电梯可以正常运行。黄威明不同意向恒宇公司支付物业管理费及滞纳金。被告赖银彩经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院递交答辩状及证据。
经审理查明，恒宇公司具有三级物业服务资质。黄威明与案外人东莞市建筑工程总公司房产开发公司曾签订一份商品房买卖合同，约定黄威明向该公司购买位于东莞市莞城区运河城B幢A座13层01号房屋，建筑面积为123.29平方米。恒宇公司对此提供一份商品房买卖合同、房屋买卖合同予以证明。其中，房屋买卖合同显示，黄威明与赖银彩于2012年8月20日签订一份房屋买卖合同，约定黄威明将案涉房屋转让给赖银彩。黄威明对恒宇公司提供的商品房买卖合同及房屋买卖合同的真实性予以确认。黄威明称其在2012年8月20日已将案涉房屋交付给赖银彩，没有办理书面交接手续，也没有办理房屋过户手续。庭审中，恒宇公司主张其为案涉小区提供了物业管理服务，并提供了物业管理委托合同、公示照片予以证明。该些证据显示，2011年6月1日，恒宇公司与案涉房屋的开发商东莞市建筑工程总公司房地产开发公司签订一份物业管理委托合同，约定由恒宇公司对案涉物业进行物业管理，期限为2011年6月3日12时起至2014年6月3日12时止；该物业管理合同第二十二条约定，住宅房屋由恒宇公司按建筑面积每月每平方米1.4元的标准向业主或物业使用人收取。2014年3月14日，东莞市建筑工程总公司房地产开发公司与恒宇公司再次签订了物业管理委托合同，约定将案涉商品房所在的商住物业委托给恒宇公司实行物业管理，委托管理期限为一年，自2014年6月3日0时起至2015年6月3日24时止；合同第二十二条约定，住宅房屋由恒宇公司按建筑面积每月每平方米1.4元的标准向业主或物业使用人收取。黄威明对恒宇公司提供的两份物业管理委托合同的真实性予以确认，但认为其在此之前没有见过该两份物业管理委托合同。恒宇公司称黄威明、赖银彩至今未付清案涉房屋的物业管理费，故要求黄威明、赖银彩按照1.4元/平方米/月的标准支付2012年3月至2014年12月期间的物业管理费1.4元×建筑面积123.3平方米×34个月=5869.08元，但恒宇公司称其主张的物业管理费总额以5868.4元为准。黄威明确认案涉房屋的建筑面积为123.3平方米，但表示其不清楚有无缴纳过2012年3月至2014年12月期间的物业管理费，也不同意恒宇公司主张的物业管理费计算标准。另，恒宇公司称，2011年6月1日的物业管理委托合同没有约定每月物业管理费的具体缴纳时间，但在该合同第二十二条第四项中约定逾期交纳物业管理费的滞纳金计算标准为每日万分之三十；2014年3月14日的物业管理委托合同中第二十二条约定，业主和物业使用人应当在每月25日前缴纳物业管理费和代收水费，否则应自逾期之日起按照每日万分之三十的标准支付滞纳金；故要求黄威明与赖银彩支付逾期交纳物业管理费的滞纳金。恒宇公司要求滞纳金分两部分计算，第一部分滞纳金计算以2012年3月至2014年6月期间的物业管理费总额4832.8元为本金，按照每日千分之三的标准，自2014年6月26日起计至2014年12月25日止；第二部分2014年7月至2014年12月物业管理费的滞纳金分月计算，以每月的物业管理费为本金，按照每日千分之三的标准，自当月26日起计至2014年12月25日止。诉讼中，恒宇公司主张黄威明、赖银彩拖欠案涉房屋2012年2月至2014年10月期间的水费合计1432元，并提供一份2014年11月拍摄的水表照片予以证明。黄威明对恒宇公司提供的水表照片不予确认。黄威明称，2015年5月时，黄威明的朋友搬物品进入案涉房屋时，恒宇公司拒绝其朋友上楼，并强迫黄威明的朋友交纳了2013年的水费1000元。黄威明对此提供一份收据予以证明。恒宇公司确认该份收据的真实性，并表示放弃要求黄威明、赖银彩支付拖欠水费的滞纳金，但要求黄威明、赖银彩付清剩余水费432元。以上事实，有恒宇公司提供的物业管理委托合同、商品房买卖合同、公示照片、缴费通知单、催缴函、欠费滞纳金明细、房产登记查询结果、发票、通用票据、收据、门牌照片、资质证书，黄威明提供的收据、照片，以及本院的庭审笔录、问话笔录等书证附卷为据。
本院认为，赖银彩经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院递交答辩状及证据，视为放弃答辩及质证的权利，由此产生的法律后果，由赖银彩自行承担。根据黄威明与恒宇公司在庭审中的陈述，结合双方确认的商品房买卖合同、物业管理委托合同等证据，可以看出黄威明向东莞市建筑工程总公司房产开发公司购买了位于东莞市莞城区运河城B幢A座13层01号房屋。黄威明称其在2012年8月20日已将案涉房屋转让给赖银彩，并称双方未就案涉房屋办理过户手续。
本院认为，黄威明、恒宇公司均没有提供房屋买卖合同原件到庭，且黄威明与赖银彩没有办理案涉房屋的过户手续，黄威明未能举证证明案涉房屋在2012年8月20日之后实际由赖银彩使用，故本院根据黄威明确认的商品房买卖合同，结合黄威明在庭审中陈述其朋友于2015年5月搬物品进入案涉房屋的事实，认定黄威明是案涉房屋的实际业主，案涉房屋的物业管理费应当由黄威明负担。恒宇公司要求赖银彩承担本案的法律责任，缺乏依据，本院不予支持。黄威明对恒宇公司提供的物业管理委托合同的真实性没有异议。且黄威明确认其曾经向恒宇公司缴纳过物业管理费。现黄威明未能举证证明其已缴纳2012年3月至2014年12月期间的物业管理费，应由黄威明自行承担举证不能的后果。根据案涉物业管理委托合同的约定，结合商品房买卖合同中显示的案涉房屋建筑面积，本院认定，黄威明应当向恒宇公司缴纳案涉房屋2012年3月至2014年12月期间的物业管理费1.4元/平方米/月×建筑面积123.29平方米×34个月=5868.6元。恒宇公司仅要求黄威明支付该期间物业管理费5868.4元，故黄威明实际应向恒宇公司支付物业管理费5868.4元。关于物业管理费的滞纳金问题。由于恒宇公司提供的2011年6月1日物业管理委托合同中约定的合同期限至2014年6月3日止，但没有明确约定每月物业管理费的缴纳时间，因此，恒宇公司要求黄威明支付2012年3月至2014年6月期间的物业管理费滞纳金应以该期间的物业管理费总额1.4元/平方米/月×建筑面积123.29平方米×28个月=4832.97元为本金，自恒宇公司起诉之日2014年12月19日起计至黄威明实际付清之日止。由于恒宇公司要求2012年3月至2014年6月期间的物业管理费滞纳金计算以4832.8元为本金，自2014年6月26日起计至2014年12月25日止，与本院上述认定的滞纳金计算方式不同，故本院根据恒宇公司的主张，认定黄威明向恒宇公司支付的2012年3月至2014年6月期间的物业管理费滞纳金计算应以4832.8元为本金、自2014年12月19日起计至2014年12月25日止。另，由于恒宇公司提供的2014年3月14日物业管理服务合同中约定的合同期限自2014年6月3日起至2015年6月3日止，并明确约定每月物业管理费的缴纳时间为每月25日前，现黄威明没有按时向恒宇公司缴纳物业管理费，故黄威明应向恒宇公司支付滞纳金。结合恒宇公司要求黄威明支付的滞纳金计至2014年12月25日止的主张，本院认定，黄威明支付的2014年7月至2014年11月期间的物业管理费滞纳金，均应以每月应缴纳的物业管理费1.4元/平方米/月×建筑面积123.29平方米=172.61元为本金，自当月26日起计至2014年12月25日止。至于2014年12月物业管理费的滞纳金，由于恒宇公司在2014年12月19日提起本案诉讼，要求黄威明支付2014年12月物业管理费的滞纳金，此时尚未到黄威明支付2014年12月物业管理费的期限，且恒宇公司在本案中主张的滞纳金均计至2014年12月25日止，故对于恒宇公司要求黄威明支付2014年12月物业管理费滞纳金的诉请，本院在本案中不予支持。又，恒宇公司要求滞纳金按照每日万分之三十标准，即每日千分之三的标准计算，符合案涉两份物业服务合同的约定，本院予以支持。关于水费的问题。根据黄威明提供的收据，结合恒宇公司的陈述，可以看出案涉物业的水费是由恒宇公司代缴后，再由业主缴纳给恒宇公司。黄威明在庭审中确认案涉房屋有时由其朋友或租客居住，并称其不记得案涉房屋在2012年2月至2014年10月期间是否一直有人居住，也未提供证据证明其已付清案涉房屋在此期间的水费，应由黄威明自行承担举证不能的后果。虽然恒宇物业没有提供案涉物业的抄表记录到庭，但恒宇公司于2014年12月19日起诉要求黄威明支付2012年2月至2014年10月期间的水费，黄威明在2015年5月也有实际缴纳案涉房屋的水费，故
本院认为，恒宇公司主张黄威明未支付2012年2月至2014年10月期间水费1432元的主张较为可信。现黄威明已支付该期间水费1000元，故黄威明还需向恒宇公司支付该期间的剩余水费432元。恒宇公司在庭审中表示放弃要求黄威明支付逾期交纳水费的滞纳金，属于恒宇公司自行处分其权利的行为，本院依法予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，
判决如下：
一、限被告黄威明于本判决生效之日起三日内向原告东莞市恒宇物业服务有限公司支付2012年3月至2014年12月期间的物业管理费5868.4元；
二、限被告黄威明于本判决生效之日起三日内向原告东莞市恒宇物业服务有限公司支付物业管理费的滞纳金（第一部分2012年3月至2014年6月期间物业管理费的滞纳金计算以4832.8元为本金，按照每日千分之三的标准，自2014年12月19日起计至2014年12月25日止；第二部分2014年7月至2014年11月期间物业管理费的滞纳金分月计算，以每月应缴纳的物业管理费172.61元为本金，按照每日千分之三的标准，自当月26日起计至2014年12月25日止）；
三、限被告黄威明于本判决生效之日起三日内向原告东莞市恒宇物业服务有限公司支付2012年2月至2014年10月期间的水费432元；
四、驳回原告东莞市恒宇物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费71.96元（原告已预交），由原告东莞市恒宇物业服务有限公司负担21.96元，被告黄威明承担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审 判 长 李铮铮
人民陪审员 黄洁文
人民陪审员 袁影霞
二〇一五年十二月二十七日
书 记 员 徐嘉茹附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 关注公众号“”