广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民一初字第2326号原告高洪君，委托代理人杨东戈，广西金中大律师事务所律师（特别授权）。委托代理人杨鑫鹏，广西金中大律师事务所律师（特别授权）。被告柳州望泰房地产开发有限公司，住所地：广西柳州市红锋路21号江南新天地商住三区1-2号。法定代表人冯望均，系该公司总经理。委托代理人高国琦，广西创和律师事务所律师（特别授权）。委托代理人庞洪权，系该公司员工（特别授权）。
原告高洪君诉被告柳州望泰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年9月24日受理后，依法组成由
审判员汝磊担任
审判长，
人民陪审员杨玲、黄柳明参加的合议庭，于2015年11月20日公开开庭进行了审理。原告之委托代理人杨鑫鹏，被告柳州望泰房地产开发有限公司之委托代理人高国琦参加诉讼，本案现已审理终结。
原告高洪君诉称，原告与被告于2010年9月26日就柳州市航一路1号龙城华府9栋3单元8-3号签订《商品房买卖合同》，合同约定的商品房建筑面积共83.38平方米，其中套内建筑面积72.8平方米，单价为每平方米5039.45元，总金额366872元，商品房交付期限2012年12月31日前。合同约定出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过90天，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至交房通知上注明的交房之日止，出卖人应向买受人支付已交付房款每日万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，自90日的第二天至交房通知上注明的交房之日止，出卖人应向买受人支付已交付房款的每日万分之三的违约金，合同继续履行。2010年9月29日，原告向被告支付了73872元房款，2010年11月1日，原告向被告支付了293000元，合计366872元。被告2013年11月8日通知原告接收房屋。由于被告的逾期交房，给原告带来重大经济损失。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求判决：1、判令被告支付原告房屋买卖合同逾期交房违约金31037.3712元；2、本案诉讼费由被告承担。原告对其陈述的事实向法院提出如下证据：1、《商品房买卖合同》复印件（与原件核对一致）1份，拟证明原被告双方存在商品房买卖合同关系；2、《销售不动产统一发票》复印件（与原件核对一致）1份，拟证明原告已经按合同约定向被告给付房款事实；3、房屋接收单复印件（与原件核对一致）1份，拟证明被告向原告交房的时间以及被告逾期的天数。
被告柳州望泰房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：1、本案当事人所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，所以双方均应当按照合同继续履行。2、被告将合同文本在售楼部进行公示，并且双方在签订合同前也对相关条款进行过变更，但购房人并没有对本合同的条款提出过任何异议，在此基础上才签订本合同。3、该合同采用的是四大文本的条款，在柳州市住房建设委员会进行了备案登记，住建委对于合同条款亦进行了认可。4、原告诉请的违约金计算是不准确的，应当按照《商品房买卖合同》第八条第二款的具体规定，存在供水部门当日停水四小时以上（含四小时）的，供电部门当日停电四小时以上（含四小时）的，或者气象部门的气象记录当日累计有四小时以上（含四小时）风雨的，以及国家法定节、假日，顺延一天。故双方应当按照按照合同第八条第二款的约定，扣除风雨天数以及停水、停电、节假日的实际天数后，用所得出来的天数来计算逾期交房违约金。因此，虽然被告交房的时间超过合同约定的交房时间，但按照合同第八条第二款的约定，扣除风雨天数以及停水停电节假日后，被告逾期的天数并非原告主张的天数。被告对其陈述的事实向法院提出如下证据：1、营业执照复印件1份，拟证明被告的主体资格；2、建设工程竣工验收意见书复印件（与原件核对一致）1份，拟证明涉诉商品房的竣工时间是2013年11月3日，动工时间是2010年3月5日，交付的房屋是合格的；3、《望泰·龙城华府第一次监理例会》复印件（与原件核对一致）1份，拟证明涉诉工程的动工时间2010年3月5日；4、当日停电停水四小时及以上的资料复印件1份，5、当日风雨四小时以上的资料复印件（与原件核对一致）1份，6、法定节假日统计清单打印件1份，证据4、5、6拟证明双方应当按照《商品房买卖合同》第8条第2项的规定扣除的相应的交房天数；7、交房手续单复印件（与原件核对一致）1份，拟证明被告的交房日期为2013年11月8日。庭后提交：8、2010年1月10日至2012年6月19日龙城华府7#、8#、9#、10#楼的《施工日志》一套（共19册），拟证明涉案房屋在建设过程中的实际停工情况。经过开庭质证，被告对原告提供的证据2、3无异议，原告对被告提供的证据7无异议。本院对当事人均无异议的证据予以采信。被告对原告提供的证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为应当按照《商品房买卖合同》中第八条第二款的约定，在扣除风雨天数以及停水、停电、节假日天数后，所得的天数才能视为逾期天数。原告对被告提供的证据1、2、3、5真实性、合法性均无异议，但对其证明目的和关联性有异议；证据4、6是打印件，不予质证；对证据8的真实性、合法性、关联性以及证明目的均有异议，认为不能证明当日的天气足以影响到施工，且天气不是导致停工的唯一的原因，也有施工方与开发商之间资金等方面不到位的原因所致。
本院认为，民事证据是指在民事诉讼中能够证明案件真实情况的各种资料。原告提交的证据1来源真实、合法，与本案具有关联性，至于其证明目的，本院将结合事实查明部分予以综合认定。被告提交的证据1、2、3、5来源真实、合法，本院对该证据的真实性予以采信，至于其证明目的，本院将结合案件事实查明部分予以综合认定；证据4、6中，虽然证据4、6为复印件、打印件，但经本院在相关网站上进行核实后，对其真实性予以确认，对于其证明目的，本院将结合案件事实查明部分予以综合认定；证据8《施工日志》的内容是对涉案楼房工程的原始记载资料，反映了涉案工程在施工过程中的真实状况，故本院对其真实性予以确认，可作为本案证据予以采信，虽然原告对其真实性不予认可，但其并未提交相反证据佐证，本院对其异议不予采信。至于被告提交《施工日志》中记录的停工天数是否能够在逾期交房天数中予以扣除，需结合本案中双方的合同约定以及气象资料等其他证据来综合认定。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2010年9月26日，原告与被告柳州望泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买柳州市航一路1号龙城华府9栋3单元8-3号房屋，建筑面积83.38平方米，购房总金额366872元，该合同第八条中约定：“出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.买受人变更联系电话、地址，没有及时通知出卖人；供水部门当日停水四小时以上（含四小时）的、供电部门当日停电四小时以上（含四小时）的，或者气象部门的气象记录当日累计有四小时以上（含四小时）风雨的，顺延一天；国家法定节、假日，及政府部门要求停工等造成工程延误的，顺延一天”；合同第九条约定：“除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.逾期不超过90天，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至交房通知上注明的交房之日止，出卖人应向买受人支付已交付房款每日万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，自过90日的第二天至交房通知上注明的交房之日止，出卖人应向买受人支付已交付房款的每日万分之三违约金，合同继续履行”；合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条约定的拟证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示拟证明文件或出示拟证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”；合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。另查明，柳州市龙城华府9#楼于2010年3月5日开工，于2013年11月3日竣工。该工程最终于2013年11月6日经施工、勘察、设计、监理、建设五单位检查并验收合格。原、被告均认可望泰龙城华府三期商品房的交房日期为2013年11月8日。但被告主张在逾期交房的天数中，应当按照原、被告签订的《商品房买卖合同》中的约定，扣除因法定节假日以及累计达到4小时风雨天气、停水停电等导致施工迟延的天数。又查明，根据柳州市气象局下属机构柳州市气候评估所出具的《柳州市区降水情况》、被告提交的《施工日志》以及停水停电明细表显示，从双方当事人签订《商品房买卖合同》的2010年9月26日起至当事人约定的2012年12月31日交房之日止，原告购买的柳州市航一路1号龙城华府的楼房在建设过程中，因下雨累计达到4小时、停电达到4小时以及国家法定节假日停工的天数共计150天。
本院认为，本案双方就涉案房屋所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思一致的表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，也不损害社会公共利益，该合同合法有效，对双方当事人均具有法定约束力。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当依照合同约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格”，原、被告均认可涉诉房屋的交房日期为2013年11月8日，故被告逾期交房共计达311天，应当予以确认，被告应当承担逾期交房的违约责任。关于《商品房买卖合同》第八条第二款约定的“气象部门的气象记录当日累计有四个小时以上（含四个小时）风雨”、“当日停电（水）四小时以上（含四小时）”、“国家法定节、假日”等情形是否可以扣除的问题。
本院认为，涉案的《商品房买卖合同》系被告望泰房开公司预先拟定，在其销售涉案“龙城华府”小区的房屋时重复使用，而且从本案有关事实来看，在签订该合同时，被告望泰房开公司并未与买受人就该合同条款进行过协商，该条款符合法律规定的关于格式条款的特征。被告望泰房开公司作为专业经营房地产开发、销售的企业，对于可能影响涉案房屋建设的情况应有充分的预估和判断，其在《商品房买卖合同》第八条第二款中列举了几种可能影响施工进度的原因，并将其作为可据实延期的情形，但根据《中华人民共和国合同法》第三十九条之规定，被告望泰房开公司需在出现对建房施工产生实际影响的情况下才可适用该条款，这样才符合公平原则以及双方当事人订立该合同条款的初衷和目的。因此，根据《柳州市区降水情况》、《施工日志》以及停水停电明细表显示，双方当事人签订《商品房买卖合同》的2010年9月26日起至当事人约定的2012年12月31日交房之日止，原告购买的柳州市航一路1号龙城华府的楼房在建设过程中，因下雨累计达到4小时、停电达到4小时以及国家法定节假日导致停工的天数共计150天，则被告实际应当承担违约责任的逾期交房天数为161天（311天-150天）。原告认为不应当扣除因降雨、停电以及国家法定节假日而停工的天数，但该主张与双方签订的合同约定以及本案查明的事实不符，故本院不予采信。据此，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，被告应当向原告支付逾期交房违约金14418.07元（366872元×万分之二×90天＋366872元元×万分之三×（161-90）天］。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：被告柳州望泰房地产开发有限公司向原告高洪君支付逾期交房违约金14418.07元。案件受理费576元（原告已预交），由原告高洪君负担308.43元，由被告柳州望泰房地产开发有限公司负担267.57元。上述应当履行的债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 汝 磊
人民陪审员 黄柳明
人民陪审员 杨 玲
二〇一五年十二月二十七日
书 记 员 钟秋莉附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以拟证明。没有证据或者证据不足以拟证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。有证据或者证据不足以拟证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：