内蒙古自治区正蓝旗人民法院民 事 判 决 书（2015）蓝民二初字第268号原告锡林郭勒盟友邦物业管理有限责任公司。法定代表人赵亚明，总经理。委托代理人王晓芳，内蒙古恃法律师事务所律师。被告张玉恒，男，汉族。
原告锡林郭勒盟友邦物业管理有限责任公司，（以下简称友邦公司）诉被告张玉恒物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月8日受理后，依法组成由法官吴春华担任
审判长，陪审员巴雅尔、乌日查呼参加的合议庭，并于2015年11月23日公开开庭进行了审理。原告友邦公司，委托代理人王晓芳到庭参加诉讼，被告张玉恒经传票传唤无任何理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告友邦公司诉称，2014年5月23日至2015年5月23日，原告为被告居住的正蓝旗上都镇新新家园小区提供物业管理服务，原被告双方约定，原告按照业主或者使用人建筑面积向被告收取物业管理费0.50元／m2，照明费30元／年。被告应在2015年5月23日之前足额交付该费用，未按时足额交付该费用，被告应向原告支付日万分之五的违约金。被告房屋的建筑面积80m2，被告应向原告交付物业管理费为480元，照明费30元，被告一直未给付。原告多次对被告上门索要，被告拒绝给付，原告已经为被告提供了完善的物业管理服务，因原告提供物业服务都是先行垫资，被告拒绝给付上述费用，构成违约，并且给原告造成经济损失，故按照约定，被告应支付违约金97.07元。现请求判令被告立即给付物业服务费480元，照明费30元，违约金93.07元，共计人民币603.07元，并由被告承担本案的诉讼费。被告张玉恒辨称，一、原告捏造事实依据。2014年5月23日至2015年5月23日，本人与原告从未签订任何物业管理服务合同和相关约定，双方未有约定，不存在违约，就原告起诉事实理由中提到的原被告双方约定，予以否认，不成立。
二、根据锡林郭勒盟小区物业管理服务标准法规规定，居民小区应具备如下条件设施：1、养护（停电、停水在接到相关部门通知后，小区物业按规定时间通知用户），2、公共秩序维护（小区应配有安全保卫人员，实行定期巡视24小时值班）3、保洁服务（小区公共场所、公共绿地道路每天打扫一次，及时清扫小区内的积水、积雪），4、垃圾的处理与收集（物业应该实际合理设垃圾中转站、垃圾桶、公共卫生间等，每日进行冲洗杀毒）5、小区规划范围的中心房前屋后道路两侧应设有绿化带路灯。然而，正蓝旗上都镇新新家园小区不具备上述物业管理服务标准的基本条件。目前，本小区的现状如下：1、小区内没有设立垃圾中转站，小区内到处是垃圾，夏天苍蝇漫天飞，老鼠四窜，2、居民楼道内脏乱不堪，尘土积厚；3、小区内没有任何的绿化。综上所述，友邦公司，未达到物业服务管理标准。
三、物业未尽职尽责提供相应的义务，而且向业主乱收费。2015年4月份，新新家园小区回迁楼4单元201住户漏水渗入楼下101住户被告家，又渗入楼下业主张启的车库内，我与业主张启多次联系友邦公司请求维修，而原告不理睬至今未修。4单元防盗门闭门器和门铃损坏已久，多次向该物业反应，但原告一直未修。因此，我们住户不予向原告支付物业服务费，原告诉讼请求要求被告支付物业服务费不成立。原告向居民乱收费。四单元楼道照明费每户10元，本单元共9户，已经由我本人作代表，统一2014年4月8日向正蓝旗电力有限责任公司缴费，共计90元。所以原告诉讼请求中提出支付照明费30元不成立。原告起诉状事实理由中阐述：2014年5月23日至2015年5月23日原告为被告居住的正蓝旗上都镇新新家园小区提供物业管理服务，与我手中原告在2014年5月29日向业主发放的《致全体业主的一封信》中所阐述的内容自相矛盾。《致全体业主的一封信》中提到，友邦物业公司新新家园物业服务管理办公室，在本小区广大业主强烈要求与小区开发商协调一致的情况下，将于2014年6月份正式对本小区进行物业服务。根据上述事实，本案原告诉讼请求缺乏事实和法律依据，请依法驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2014年5月23日，原告友邦公司与被告张玉恒所居住的正蓝旗上都镇新新家园小区建设单位正蓝旗神通房地产开发有限公司（以下简称神通公司）签订《前期物业服务合同》，新新家园小区建设单位神通房公司选聘原告为新新家园小区提供前期物业管理服务事宜。合同约定业主应于2014年5月23日起交纳物业费，未能按时足额交纳物业服务费的应按日万分之五标准向原告支付违约金。原告自2014年5月23日起至2015年5月23日向被告居住的新新家园小区提供物业管理服务，但被告至今未向原告交纳物业服务费人民币480元，照明费30元，被告的拒交物业服务费行为构成违约，按照合同约定，应交纳93.70元的违约金。对于上述事实有，原告与神通公司签订的《前期物业服务合同》及原告陈述在案为凭，经庭审出示质证，本院予以采信。
本院认为，根据《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的规定人民法院不予支持。”的规定，原告与神通公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对神通公司开发的新新家园小区业主即小区回迁楼业主张玉恒具有约束力。被告张玉恒主张，原告物业服务管理未尽职责提供相应的义务，向业主乱收费的事实，但未提供相应证据予以证明，故对被告上述抗辩理由不予支持。被告张玉恒拒绝向原告交纳物业费的主张，无事实与法律依据。综上，被告张玉恒应向原告给付物业服务费480元，照明费人民币30元及违约金93.07元，原告要求被告给付上述物业服务费及违约金的诉讼请求，本院予以支持。依照《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉认法》第一百四十四条的规定，
判决如下：被告张玉恒于本判决生效后一次性给付原告锡林郭勒盟友邦物业管理有限责任公司物业服务费人民币480元，照明费人民币30元及违约金人民币93.07元，共计人民币603.07元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张玉恒负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。
审判长 吴 春 花陪审员 巴 雅 尔陪审员 乌日查呼
二〇一五年十二月二十七日
书记员 乌达巴拉 关注公众号“”