河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）郑民三终字第2173号上诉人（原审被告）张鹏，男，回族，1976年6月2日生。委托代理人任彦群，河南绿城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）赵林，男，汉族，1987年4月20日生。委托代理人张书惠，河南国基律师事务所律师。委托代理人李新焕，河南国基律师事务所实习律师。
上诉人张鹏为与赵林租赁房屋转让合同纠纷，不服河南省郑州市中原区人民法院（2015）中民二初字第1245号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张鹏的委托代理人任彦群，被上诉人赵林及其委托代理人张书惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院
经审理查明，位于郑州市中原区冉屯路与冉屯东路交叉口威尼斯水城33号楼临街一楼商铺系河南省城开集团所有，后整体租赁给河南德宝酒店有限公司使用。河南德宝酒店有限公司租赁该房屋后，将其中120平方米房屋转租给张鹏，月租金每月每平方米60元，租赁期限截止到2015年7月31日，张鹏在租赁的房屋内经营羊肉汤饭店生意。2015年4月，因张鹏无暇顾及该饭店的经营，遂在网上发布转让信息，转让价格为20万元。赵林看到此信息后，经与张鹏协商，愿意支付转让款并承租涉案房屋。2014年4月25日，赵林通过银行转账将20万转让款支付给张鹏，并支付租赁押金2000元，有张鹏给赵林出具收条一份，尔后张鹏将租赁涉案房屋的钥匙交付于赵林，转让涉案房屋含三个月租金21600元。赵林于2015年4月29日与于海蛟签订装修合同，共花去装修费52800元。赵林租赁涉案房屋是用于房地产中介，开业一个半月，因河南德宝酒店有限公司与河南省城开集团租赁合同到期，赵林租赁的房屋被河南省城开集团收回。现涉案房屋一部分被出售，另一部分被河南省城开集团租赁给他人经营。赵林承租涉案房屋是为了长期经营，但仅经营一个多月，租赁的房屋就被业主收回，赵林遂要求张鹏返还转让款并赔偿损失。张鹏以双方订立口头转让协议时，张鹏已将租赁房屋即将到期的真实情况告知赵林，赵林仍愿意承租涉案房屋，并由赵林自行与涉案房屋的业主续签租赁合同。租赁合同未能续签的责任应由赵林自负为由，不愿退还转让费，不愿承担损失赔偿责任。双方协商未果，故赵林诉讼至该院要求解决。上述事实，有双方陈述、转让款收据、租赁期限届满腾房通知书等证据在案佐证。该院认为，双方订立的房屋租赁转让合同是在协商一致的基础上订立的，为有效合同，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。双方订立合同时应采用书面形式，对各自的义务进行明确的约定，但双方并没有订立书面协议，造成双方各自的义务约定不明，因此双方均有过错，应当承担各自的过错责任。因为双方订立的转让合同约定不明，根据通常情况下进行认定，赵林投入高额的转让费和装修费用，其签订合同的目的是为了长期在租赁房屋内进行经营。但实际情况是赵林仅仅使用了租赁房屋一个多月，就被房主赶走，造成赵林订立转让合同的目的不能实现，因此赵林有权要求解除合同，并要求张鹏返还转让款。张鹏抗辩赵林知晓租赁房屋即将期满的信息，并愿意自行负责与涉案房屋的房主协商续签租赁合同，如不能续签成功责任由赵林自行负担。根据举证责任的分配应该由张鹏负责举证证明，但张鹏并没有提供证据证明其主张，故对其抗辩意见不予采信，张鹏应负有向赵林返还转让款的义务。鉴于双方均有过错，张鹏转让房屋的装修设施的损失以及赵林装修房屋的损失，均由双方各自承担。赵林实际使用租赁房屋三个月，租赁费21600元，应当由赵林负责，从张鹏返还的转让款中予以扣除。至于赵林要求返还的押金2000元，是租房业主对房屋使用者收取的保证金，赵林应结算各项费用后向租房业主要求返还押金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该院判决：
一、张鹏于判决生效后五日内偿还赵林租赁房屋转让款178400元；
二、驳回赵林其它过高部分的诉讼请求；如果未按判决限定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5387元，赵林负担1500元，张鹏负担3887元。原审法院宣判后，张鹏不服上诉称：第一，一审法院判决认定事实不清。其将自己享有的商铺经营权转让给赵林，期限为三个月。赵林支付给其三个月租金，合同开始正常履行，2015年8月31日，房屋到期后，其与赵林之间合同履行完毕。双方权利义务明确，赵林合同目的不能实现是因为其它原因，与其无关。其对赵林合同目的不能实现没有过错，不应该承担责任。第二，赵林主张，其隐瞒事实，存在欺诈行为，其并不知晓租赁房屋还有三四个月到期的有关事实。但是根据一审其提交的证人证言、手机短信等证据可以证明赵林是知情的，其不存在隐瞒事实、欺诈的行为。其与赵林签订的合同是真实意思表示，完全有效，对此，一审法院也予以认可。一审法院适用法律错误，其不应该对赵林的主张承担举证不利后果。根据相关法律规定，赵林应对己方不知情及其隐瞒事实、存在欺诈行为承担举证责任。其只是对赵林的主张进行抗辩，即使没有证据证明己方抗辩内容，也仅仅影响的是抗辩效力，而不能直接认定其不能提供证据有效抗辩赵林的主张，法院就要确认赵林的主张，这种逻辑也是说不通的。第三，其与赵林签订转让合同并收取转让费后，将商铺交付给赵林使用。张鹏商铺里面的所有物品包括空调、桌凳、座椅等价值数万元的物品都被赵林占有并使用，其承担了莫大的损失。对此事实，一审法院并未查明，判决结果也令其难以接受。其上诉请求：1、撤销一审判决并查清事实，依法改判；2、本案的诉讼费用由赵林承担。赵林答辩称：1、原审法院认定事实清楚，证据充分；2、张鹏认为合同履行完毕与事实不符，其缴纳的20万元转让费除租金外还包含其继续租赁房屋及经营的权利，但其仅仅使用3个月，房屋即被收回，显示公平，张鹏应当扣除被3个月租金后，其他部分应退还；3、关于张鹏认为其商铺内的空调等被其使用占有，没有任何证据，张鹏是经营羊肉馆，而其是办公用房，二人的房屋使用用途不同，张鹏的饭店物品对其来说无用，其没有使用店内的物品，张鹏也无证据证明其使用，其店内的物品是张鹏自行处理的，与其无关。综上，请求本院驳回张鹏上诉请求维持原判。本院
经审理查明的事实与原审一致。
本院认为：当事人对自己的主张，有责任提交证据证明。没有证据或证据不能证明主张的，应承担举证不能的后果。本案中，上诉人张鹏称赵林知晓租赁房屋即将期满的信息，并愿意自行负责与涉案房屋的房主协商续签租赁合同，如不能续签成功责任由赵林自行负担。但对该主张，张鹏没有提供证据证明。且依常理，赵林签订合同的目的是为了长期在租赁房屋内进行经营。赵林也实际投入高额的转让费和装修费用，但赵林仅仅使用了租赁房屋一个多月，就被房主赶走，造成赵林订立转让合同的目的不能实现，因此赵林有权要求解除合同，并要求张鹏返还转让款。张鹏又称其在履行涉案合同时向赵林移交了价值数万的物品，亦未能提交证据证明。且就
本院查明事实来看，赵林签订租赁房屋的经营事项与张鹏经营事项不同，该物品对其来说并没有利用价值。综上，上诉人张鹏的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3887元，由上诉人张鹏负担。本判决为终审判决。
审 判 长 王胜利
审 判 员 李剑锋
代理
审判员 邱 帅
二〇一五年十二月二十七日
书 记 员 张蒙蒙 微信公众号“”