江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）淮中商外初字第0009号原告郑燕金，退休职工。原告郑啸冬，职业不详。二原告委托代理人于凤奎，北京市中兆律师事务所律师。被告江苏省古顺河酒业发展有限公司。住所地江苏省淮安市淮安区顺河镇集镇淮茭路南侧。法定代表人黄跃，该公司董事长。委托代理人崔洪彦，该公司副总经理。委托代理人杨利国，江苏天立言信律师事务所律师。
原告郑燕金、郑啸冬与被告江苏省古顺河酒业发展有限公司（以下简称古顺河公司）分期付款买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月10日立案受理后，依法组成合议庭分别于2015年5月5日、2015年10月16日公开开庭审理了本案。原告郑燕金及原告郑燕金、郑啸冬的委托代理人于凤奎、被告古顺河公司的委托代理人崔洪彦、杨利国到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2001年1月15日，郑燕金、郑啸冬与原淮阴古顺河酒业有限公司（企业名称已变更为江苏省古顺河酒业发展有限公司）签订了《合作协议》，协议主要内容：古顺河公司将其厂区内的第五车间以人民币80万元转让给郑燕金、郑啸冬，土地使用期限50年，至2051年1月14日，古顺河公司承包第五车间5年，每年承包费人民币16万元。合同签订后，郑燕金、郑啸冬按期付款，古顺河公司也于2001年2月13日将第五车间的村镇房屋所有权证办好并交予郑燕金、郑啸冬。但该协议只履行了一年多时间，古顺河公司便不再履行。双方于2003年9月16日签订了《转让合同》，合同主要内容：郑燕金、郑啸冬将第五车间作价65万元转让给古顺河公司，古顺河公司当日付款5万元，余款60万元自2003年10月至2005年9月付清，每月支付25000元。同日又签订了补充协议。古顺河公司当日向郑燕金、郑啸冬支付现金5万元，自2003年10月31日至2004年7月9日，古顺河公司分7次向郑燕金、郑啸冬付款175000元，此后再未付款。郑燕金、郑啸冬分别于2004年4月8日、同年9月20日，两次向古顺河公司发出违约催告书，古顺河公司一直未予理会。郑燕金、郑啸冬于2006年6月12日向古顺河公司发出了解除转让合同通知书，正式通知古顺河公司解除转让合同。同时，郑燕金、郑啸冬还多次恳求原淮安市楚州区区委及台湾事务办公室领导协调督促古顺河公司履行腾退第五车间及支付使用费等义务。古顺河公司不履行转让合同义务行为侵犯了郑燕金、郑啸冬的合法权益，郑燕金、郑啸冬两次催告未果后行使解除权合理合法，郑燕金、郑啸冬有权收回第五车间，古顺河公司也应当支付使用费。因经法院现场勘验，第五车间外墙及顶棚全部被古顺河公司推倒，与其他车间合并为一个大车间，故古顺河公司应对第五车间恢复原状。参照合作协议约定每年16万元承包费计算，古顺河公司应支付自2003年9月16日至判决生效之日的第五车间使用费，扣除已经支付的225000元，现只主张古顺河公司支付郑燕金、郑啸冬使用费1175000元。请求法院判决：1、古顺河公司对位于其厂区内的第五车间恢复原状并将该车间归还郑燕金、郑啸冬；2、古顺河公司向郑燕金、郑啸冬支付第五车间使用费人民币1175000元；3、古顺河公司承担本案的诉讼费用。
被告古顺河公司答辩称：双方当事人于2001年1月15日订立的合作协议及2003年9月16日订立的转让合同与补充协议系无效合同。郑燕金、郑啸冬系台湾同胞未在大陆居住一年以上，也不是当地农民即不是同一经济组织成员，本案转让的主体及办证的程序都是非法无效的，郑燕金、郑啸冬取得的房屋所有权证没有在县区级人民政府进行不动产登记与确认，本案买卖第五车间的行为违反了国务院的条例，违反了国家相关法律法规的强制性规定，且第一份合作协议约定土地使用期限为50年不合理。因为双方当事人订立的合同无效，郑燕金、郑啸冬只能要求返还购房款并承担银行同期利息，而不应要求退还第五车间。古顺河公司从未使用第五车间，不应支付车间使用费用。古顺河公司从未收到过郑燕金、郑啸冬解除通知及函件，因此不存在合同解除的问题。第五车间仍然存在，无需恢复原状。本案合同订立于2001年与2003年，至今已超出民法通则规定的二年诉讼时效。请求驳回郑燕金、郑啸冬的诉讼请求。郑燕金、郑啸冬为证明其诉讼主张提供如下证据：1、合作协议。证明郑燕金、郑啸冬购买第五车间后出租给古顺河公司使用。2、见证书。证明淮安市顺河镇法律服务所对上述合作协议予以见证。3、村镇房屋所有权证。证明郑燕金、郑啸冬取得第五车间所有权。4、转让合同。证明双方当事人签订了第五车间产权转让合同。5、补充协议。证明双方当事人对第五车间转让款支付方式予以变更。6、违约催告书。证明2004年4月8日，郑燕金、郑啸冬要求古顺河公司履行转让合同约定的义务。7、第二次违约催告函。证明2004年9月20日，郑燕金、郑啸冬再次要求古顺河公司履行转让合同，否则承担违约责任。8、解除转让合同通知书及航空挂号函件执据。证明2006年6月15日，郑燕金、郑啸冬通知古顺河公司解除转让合同。9、航空挂号函件执据。证明2009年4月15日，郑燕金、郑啸冬向古顺河公司及相关部门发函要求解决第五车间事宜。10、申请书。证明郑燕金、郑啸冬申请财团法人海峡交流基金会协助解决第五车间遗留事宜。11、淮安市测绘勘察研究院于2009年4月航拍图一份，证明第五车间在古顺河公司厂区的位置，且该车间系独立存在。古顺河公司对郑燕金、郑啸冬所举证据质证认为：对合作协议无异议，对证据1、2、4、5形式上的真实性无异议，对证据3的真实性不予认可，房管部门对此并无相应档案。对证据6-10真实性有异议，我方从未收到对方的函件，对其真实性不认可。对于证据11的真实性无异议，但原告标注的位置与林秀春相确认的位置相矛盾，故并非是第五车间的实际位置。对郑燕金、郑啸冬所举证据认证为：古顺河公司对证据1-5、11的真实性无异议，本院确认上述证据的真实性且与本案有关联，可以作为认定本案事实的依据。证据6、7两份催告书因无相关证据证明已经向古顺河公司送达，且该公司否认收到该催告书，对该证据暂不认定。证据8通知书及邮寄回执，能够证明该通知书已向古顺河公司邮寄送达，该证据真实性予以认定且与本案具有关联性。证据9邮寄回执具有真实性。证据10申请书缺少相应的送达依据，该证据暂不认定。庭审中，古顺河公司提供了其在2005年3月4日与原淮安市国土资源局楚州分局签订的国有土地使用权出让合同及相应的国有土地使用权证、新建酿造车间的房产证。证明涉案房屋附属土地性质已由古顺河公司支付出让金后，变更为国有土地并登记在该公司名下，在厂区内建设的酿造车间具有合法手续，现已取得合法证照。郑燕金、郑啸冬对国有土地使用权出让合同的真实性无异议，对国有土地使用权证的真实性有异议，对房产证的真实性无异议，合法性有异议，认为该房产证系被告采用欺诈的手段取得，第五车间的位置位于新建的酿造车间内，被告拆除第五车间未经产权人同意。因古顺河公司提供的国有土地使用权证、新建酿造车间的房产证上加盖了相关登记部门的公章，原告并未提供充分证据否定其真实性，故对该证据真实性及关联性本院予以认可。
经审理查明，古顺河公司2000年9月8日开业核准企业名称为淮阴古顺河酒业有限公司，2003年7月17日更名为淮安古顺河酒业有限公司，2006年5月24日更名为江苏古顺河酒业有限公司，2010年6月3日更名为江苏人长健酒业有限公司，2013年6月8日更名为现在名称。2001年1月15日，郑燕金、郑啸冬与古顺河公司签订一份《合作协议》，主要内容：古顺河公司将第五车间以总价人民币80万转让给郑燕金、郑啸冬；2001年2月20日，古顺河公司将产权证办好交给郑燕金、郑啸冬；古顺河公司承包第五车间，年承包费为人民币16万元，古顺河公司每年2月20日及8月20日向郑燕金、郑啸冬支付承包费各8万元，若延迟交付，加计利息；首轮承包期为五年，从协议鉴证之日起至2006年2月19日；承包期内如古顺河公司不准备承包，应提前一个月通知郑燕金、郑啸冬。《合作协议》签订后，郑燕金、郑啸冬按约向古顺河公司支付了第五车间转让费，并于2001年2月13日领取了村镇房屋所有权证。2003年9月16日，经双方当事人协商又签订《转让合同》及《补充协议》各一份，约定：
一、郑燕金、郑啸冬将位于古顺河公司厂区内的第五车间转让给古顺河公司；
二、考虑到郑燕金、郑啸冬往返大陆的相关费用，古顺河公司同意以人民币65万元受让第五车间（其中黄跃个人出资补助3万元）。古顺河公司于2003年9月16日支付人民币5万元，余款60万元按24个月平均支付，自2003年10月起至2005年9月止付清，古顺河公司每月将25000元汇入郑燕金指定账户，在一周内将汇款凭证复印件送到楚州区台办验证；
三、古顺河公司支付第一笔5万元时，即可使用该第五车间；
四、郑燕金、郑啸冬在2005年9月30日之前办好第五车间的产权转让手续，直接（或通过楚州区台办）交给古顺河公司，如逾期不交，古顺河公司不予支付最后一次转让费，并自动获得该第五车间的产权；
五、若古顺河公司超过约定付款时间2个月，视同违约；
六、合同签订后，非经双方协商一致或有法定事由，任何一方不得终止履行，任何一方违约，应向守约方支付违约金10万元。之后，在合同履行过程中，古顺河公司截止2004年7月共支付郑燕金、郑啸冬款项225000元，余款未再支付。郑燕金、郑啸冬曾在2006年6月15日向古顺河公司发出解除转让合同通知书。另在已作出生效判决的林秀春诉古顺河公司房屋买卖分期付款合同纠纷一案中，原淮安区台胞接待站站长曹洪军向本院作调查陈述称，第二次协议（转让合同）签订后，履行了一段时间，古顺河公司资金困难就未按时付款，郑燕金写信给黄跃催要款项，写了一些不好听的话，同时也写信给刘友超书记，我也出面让古顺河公司付款的。在本院审理期间，对现场进行查看，第五车间已不复存在，原址处扩建为一个新型酿造车间，古顺河公司于2013年12月31日取得该新型酿造车间的房屋所有权证。2005年3月4日淮安古顺河酒业有限公司与淮安市国土资源局签订了国有土地使用权出让合同，以出让方式取得了厂区用地的国有土地使用权，后办理了相应的国有土地使用权证。对于第五车间何时灭失，被告未能举证证明。因第五车间已经拆除，经本院两次向原告释明，希望其能够变更诉讼请求，由诉请恢复原状变更为赔偿损失。但原告称第五车间并未完全灭失，只是由独立的空间变为不独立的空间，恢复原状不存在困难，表示不同意变更诉讼请求。以上事实，有当事人陈述、郑燕金、郑啸冬提供的《合作协议》、村镇房屋所有权证、《转让合同》、《补充协议》及解除转让合同通知书等予以证实。本案争议焦点：1、双方当事人于2003年9月16日订立的转让合同与补充协议的效力如何认定；2、涉案转让合同及补充协议是否应予解除；3、古顺河公司是否应对位于其厂区内的第五车间恢复原状并将该车间归还郑燕金、郑啸冬；4、古顺河公司应否向郑燕金、郑啸冬支付第五车间使用费及数额如何认定；5、本案是否已过诉讼时效。
本院认为：（一）关于双方所签订的转让合同及补充协议的效力问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定，依照合同法第四十四条第二款规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。虽然郑燕金、郑啸冬在与古顺河公司签订转让合同及补充协议时，尚未办理相关的土地使用权审批手续，此后，上述土地的审批手续已经批准、登记，因此，涉案房屋《转让合同》及《补充协议》在一审法庭辩论终结前已经办理了相关的审批手续，应当认定为有效。古顺河公司办理了本案房屋的国有土地使用权证，但并不影响其与郑燕金、郑啸冬之间就本案房屋买卖所形成的有关债权关系的合同效力。根据《中华人民共和国台湾同胞投资保护法》第三条规定，国家依法保护台湾同胞投资者的投资、投资收益和其他合法权益。其《实施细则》第八条规定，台湾同胞投资，可以依法采用下列投资形式：（五）购置房产；（七）购买国有小型企业或者集体企业、私营企业。郑燕金、郑啸冬作为台胞，依据上述法律规定，有权购买相应的房产设备。故本案转让合同及补充协议合法有效。（二）关于涉案转让合同及补充协议是否应予解除。本案系分期付款买卖合同纠纷，依据双方的转让协议，古顺河公司应于协议后分24期（每期25000元）并于2005年9月付清全部款项，而古顺河公司截止2004年7月，只支付225000元后就未再按合同约定付款，且在诉讼中也未提供证据证明其没有履行付款义务的原因，故本院认定古顺河公司在合同履行中构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条第一款规定：分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。本案标的物价款65万元，而古顺河公司只支付225000元，未支付到期金额已超过全部价款的五分之一，严重影响了郑燕金、郑啸冬在订立合同时所期望的经济利益，且合同标的物已不存在，故本案所涉转让合同及补充协议应当予以解除。（三）对于古顺河公司是否应对位于其厂区内的第五车间恢复原状并将该车间归还郑燕金、郑啸冬。经查，经本院现场查看，并与原告持有的第五车间房产证载明的位置进行比对，陈旧落后的第五车间现已不存在，原址处扩建为一个已取得房屋产权证的新型酿造车间，因原物已不存在，亦不宜恢复原状，原告应变更诉讼请求，主张赔偿损失。但经本院释明，原告对此不愿变更诉讼请求，故对该诉请，本院不予支持，原告可因第五车间灭失向被告另案主张赔偿损失。（四）古顺河公司应否向郑燕金、郑啸冬支付第五车间使用费及数额如何认定。《中华人民共和国合同法》第一百六十七条第二款规定，出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。故本案中，根据原、被告双方《转让合同》的约定及涉案第五车间灭失前为古顺河公司实际占有，对于原告要求古顺河公司支付第五车间使用费的诉请，应予支持。但因原告诉请期间自2003年9月16日至判决生效之日，而2013年12月31日该第五车间已经不复存在，故对第五车间灭失以后的使用费，不应予以支持。对于自2003年9月16日至第五车间灭失期间使用费的数额。因原址扩建的新型酿造车间取得房屋产权证的时间为2013年12月31日，古顺河公司未能举证证明第五车间何时灭失，则应承担举证不能的不利后果，故本院确定支付第五车间使用费的期间自2003年9月16日至2013年12月31日。如按原、被告双方曾在《合作协议》中约定的第五车间的年承包费每年16万元的标准计算，古顺河公司应给付原告承包费160余万元，扣减已给付的22.5万元，尚应支付140万元左右。但考虑郑燕金、郑啸冬将此争议长期搁置，对造成损失的扩大也有一定的责任，对于原告现诉请被告再行给付使用费1175000元，本院予以支持。（五）关于郑燕金、郑啸冬起诉是否已过诉讼时效问题。《最高人民法院﹤关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定﹥》第十四条规定，权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。本案中，郑燕金、郑啸冬一直以寄交函件等形式，通过原楚州区台办等相关部门和负责人向古顺河公司主张债权，符合上述司法解释规定的诉讼时效中断事由，且双方当事人在转让合同及补充协议中也约定通过原楚州台办交接或转交相关付款凭据和房屋权属证书，故郑燕金、郑啸冬提起本案诉讼，没有超过法定诉讼时效。本案经调解不成。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、解除郑燕金、郑啸冬与江苏省古顺河酒业发展有限公司签订的转让合同及补充协议；
二、江苏省古顺河酒业发展有限公司于本判决生效后十日内向郑燕金、郑啸冬支付第五车间使用费1175000元（该款项已扣除江苏省古顺河酒业发展有限公司已付的225000元）；
三、驳回郑燕金、郑啸冬的其他诉讼请求。案件受理费15375元，由江苏省古顺河酒业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院（开户行：中国农业银行南京山西路支行，账号：10×××75）预交上诉案件受理费。
审 判 长 汪青
审 判 员 孙艳
人民陪审员 周利
二〇一五年十二月二十七日
书 记 员 张琦附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国合同法》第一百六十七条分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 微信公众号“”