太原市小店区人民法院民 事 判 决 书（2015）小民初字第00496号原告高小平，柳林电力有限责任公司员工。委托代理人冯丽君，山西艾伦律师事务所律师。被告恒大地产集团太原有限公司，住所地太原市杏花岭区府西街69号国贸大厦1号楼西塔楼12层1201－1203，组织机构代码证号66661402－5。法定代表人顾朝晖，董事长。委托代理人李宏，女。
原告高小平与被告恒大地产集团太原有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月26日立案受理后，依法由
审判员张潘潘、
人民陪审员张铁牛及
人民陪审员符惠仙组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高小平的委托代理人冯丽君、被告恒大地产集团太原有限公司的委托代理人李宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告高小平诉称，2009年12月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于小店区真武路68号的恒大绿洲小区24号楼A座2单元1302室，合同总价款625116元。根据《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2011年1月10日前向原告交付经验收合格的房屋。实际上，原告于2011年3月31日入住后，该住宅并未取得消防验收文件，也未接通燃气，经常停水、停电、停止暖气供应，甚至两年后才取得竣工验收备案表，故被告应当根据买卖合同约定承担逾期交付合格房屋的违约金。根据《商品房买卖合同》补充协议第十条，被告应当在合同约定之日起540日内为原告办理产权登记，但原告至今年仍未取得房地产权证，故被告应当根据补充协议承担相应的违约责任。综上所述，被告逾期交付合格的房屋且逾期办理房产证的行为不仅违反了合同的约定，也侵犯了原告的合法权益，应当承担违约责任。根据《城市房地产管理办法》、《建筑法》、《住房建筑标准》、《中国人民共和国民事诉讼法》的规定，向贵院提起诉讼，请求依法判令：1、被告支付原告逾期交付合格房屋的违约金57073.1元；2、被告支付原告逾期办理房产证的违约金1406.5元；3、被告承担本案诉讼费用。原告提供的证据有：1、原告的身份证复印件、被告的档案信息卡。2、2009年12月2日签订的商品房买卖合同及补充协议、2011年3月31日收据。3、《天然气居民用户使用证》、《城市燃气民用供气合同》。4、2013年7月工程竣工备案情况。5、窗户外开的照片、2012年至2014年度停水停电停暖的通知。6、太原恒大绿洲24号楼建设工程竣工验收备案表。7、建设工程规划许可证。
被告恒大地产集团太原有限公司辩称，首先，原告起诉状中所称房屋交付条件中的“消防验收文件”及《竣工验收备案表》，缺乏相关法律法规依据。根据《建筑法》第六十一条：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”而《建设工程质量管理条例》第十六条对验收的程序作了明确规定，即“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”由此可见，建设工程竣工验收的组织者为建设单位，参加者为设计、施工、工程监理、勘察等参建单位，最终形成五方共同确认的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》即可视为验收合格，可以交付使用。而原告所称的《竣工验收备案表》，指的是《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第六条第一款规定：“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。”根据以上规定，工程竣工验收与竣工验收备案系处于不同阶段、由不同主体参与的行为，备案是在竣工验收合格后进行，备案与否不影响竣工验收合格的效力。原告主张以备案机关核发建设工程竣工验收备案表的日期作为房屋竣工验收合格日期缺乏法律依据。原告主张的房屋交付中的“消防验收文件”，也因公安消防管理法规的修订而不再适用。1996年10月16日公安部30号令公布的《建筑工程消防监督审核管理规定》第九条及第二十条分别就建设工程消防竣工验收的程序作了规定，规定建设工程必须由公安消防监督机构验收，取得《建筑工程消防验收意见书》才可以接收使用。但根据国家行政审批简化的精神，该条例于2009年5月1日已废止，被公安部2009年106号令《建设工程消防监督管理规定》所取代，106号令有效期自2009年5月1日至2012年11月1日，后被公安部119号令修订。106号令第四章明确了住宅项目的消防设计和竣工验收备案抽查制度，消防监督管理机构不再参与住宅工程的验收。故消防主管部门不再向住宅项目发放《建筑工程消防验收意见书》，该《意见书》自2009年5月1日起不再是住宅项目的交楼文件。综合以上相关法律法规规定，结合相关合同约定，在原告的合同约定交付时间里，《建筑工程消防验收意见书》不再是交楼文件，我司的房屋在具备了设计、施工、工程监理、勘察、建设单位共同确认的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及电梯验收文件后即具备房屋交付要件。第二、具体到本案，《商品房买卖合同》合同第八条约定“出卖人应于2011年1月10日将经验收合格的房屋交付于买受人”。合同第十一条对交接房屋的约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人”。2010年12月1日，太原恒大绿洲24A号楼的勘察及设计单位太原市建筑设计研究院、施工单位中铁建设集团有限公司山西分公司、监理单位山西建同建设工程监理有限公司、建设单位恒大地产集团太原有限公司五方共同对该楼工程质量进行验收，并出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，证明该子单位工程已于2010年12月1日竣工验收合格。2010年12月19日进行现场电梯验收检验，并出具合格报告。2010年12月9日恒大绿洲小区二期21号、22号、23号、24号楼已办理工程竣工验收消防备案，备案号为：140000WYS100004960，且未被列入抽查对象。我司在交楼前，已具备了相关法律规定的五方《验收记录》和电梯验收文件，符合交楼条件。我司于2011年3月30日向原告发出书面收楼通知书，通知原告按公司安排时间收楼。原告于2011年3月31日办理收楼手续，已经交付使用。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占用，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”原告的房屋已于2011年3月31日完成转移占有，已经交付使用，我司不应承担房屋交付使用之后的逾期交楼责任。第三，原告诉讼请求中要求我司支付逾期交房违约金的主张，已过诉讼时效，丧失胜诉权。具体理由如下：根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条对房屋交付时间的约定：“出卖人应于2011年1月10日将经验收合格的房屋交付于买受人”。买受人主张逾期交房违约金的诉讼时效应从2011年1月11日起算，故原告至迟应在2013年1月11日以前向被告主张逾期交房的违约金，而被告于2015年1月才起诉至小店法院要求支付逾期交房违约金，故原告所主张的逾期交房违约金早已超过两年诉讼时效，应予驳回。第四、关于房产证的办理：根据《城市房地产管理法》和《房屋登记条例》相关规定，房产证的办理属于行政确权行为，申请人为买受人，出卖人需协助买受人办理。原告因房屋面积差需要补交房款和税款，我司于2013年9月5日通知原告补交，但原告在2014年12月才补交，房产证办理期限应顺延。最后，原告在诉讼请求中，同时主张延迟交楼违约金和延迟办证违约金，而同一个期间不可能存在两个逾期违约责任，原告的办证违约金起算时间不当。综上所述，我司在交楼时已符合交楼条件，且原告所购买房屋已于2011年3月31日已经办理了收楼手续，已经交付使用。原告在收楼后再行起诉要求被告承担延期交楼违约责任无事实及法律依据。房房产证的办理申请人为原告，原告备齐资料和房管局的行政审批时间对房产证的办理期限均有影响，原告延迟补交房款及税款，影响办理房产证的时间应自行负责。故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告提供的证据有：1、单位（子单位）工程质量竣工验收记录。2、建设工程竣工验收消防备案表及受理凭证。3、24号楼二单元电梯验收检验报告。4、2011年3月30日寄发的收楼通知书。5、2011年3月31日原告办理收楼相关资料。6、房产证相关资料：关于恒大绿洲住宅补交面积差异房款及相关税费的通知及EMS票据，2014年12月原告补交房款凭证。
经审理查明，2009年12月2日，原、被告签订《商品房买卖》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于太原市小店区真武路68号恒大绿洲小区24号楼A座2单元1302号商品房，面积98.8平方米，单价6327.09元，合同总价款625116元。合同第八条约定：出卖人（被告）应当在2011年1月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，向买受人（原告）交付经验收合格的房屋。合同第九条约定：逾期交房超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同文本第八条规定的证明文件，并签署交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房买卖合同附件四（即补充协议）第五条第一项约定，合同第八条“该商品房经验收合格”是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》；商品房买卖合同附件四（即补充协议）第十条约定，出卖人应当在商品房交付之日起540日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记，并将买受人为产权人的房地产权证交付买受人。买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费，逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。双方同意以2011年1月10日商品房交付之日之次日为办理产权登记期限的起算日。出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能取得房地产权属证书的，买受人有权退房。合同还对其他内容作了约定。原告所购买的24号楼A座2单元1302号商品房，在2010年12月1日，经24号楼的勘察及设计单位太原市建筑设计研究院、施工单位中铁建设集团有限公司山西分公司、监理单位山西建同建设工程监理有限公司、建设单位恒大地产集团太原有限公司五方共同对工程质量进行了验收，并出具单位工程质量竣工验收记录，综合验收结论是通过验收。2010年12月9日，恒大绿洲小区二期21号、22号、23号、24号楼办理工程竣工验收消防备案，备案号为140000WYS100004960，上述楼座未被列入消防抽查对象。2010年12月19日经山西省特种设备监督检验所检验，24号楼A座2单元电梯检验结果为合格。2011年3月30日，被告向原告发出书面收楼通知书，通知原告按被告安排时间收楼，原告于2011年3月31日办理了收楼手续，完成房屋的转移占有，后实际入住。在原告入住之后，恒大绿洲小区经常停水、停电、停止暖气供应。2013年7月25日，被告取得了该楼的竣工验收备案表。2013年9月11日，被告通过EMS原告向邮寄送达《房款补差通知书》一份，要求被告在2013年9月15日前缴纳房款4049元及契税60.74元。原告于2013年9月22日签收《房款补差通知书》。2014年12月20日，原告支付被告涉案房屋面积差款4049元。2014年12月29日，原告诉来本院，要求被告支付原告逾期交房违约金57073.1元及逾期办证违约金1406.5元。庭审中原告主张的逾期交付合格房屋的违约金其计算起止时间为2011年1月10日至2013年7月10日，逾期天数913天，总价款625116元，违约金计算为57073.1元（625116×0.0001×913）。逾期办理房产证违约金从2011年1月10日起算540天，截止日期为2012年7月，逾期时间计算至2014年10月10日，为两年三个月，违约金为1406.5元（625116×0.0001×2.25）。上述两项合计58479.6元。
本院认为，原告与被告之间的《商品房买卖合同》及《补充协议》，是当事人之间真实的意思表示，该合同及协议约定的内容合法，对当事人均具有约束力，原、被告均应按照合同及协议的约定履行自己的义务。原告在按合同的约定将购房款交付被告之后，被告应当按合同的约定向原告提供经验收合格的房屋，被告交付原告的房屋，在2010年12月1日经24号楼的勘察及设计单位太原市建筑设计研究院、施工单位中铁建设集团有限公司山西分公司、监理单位山西建同建设工程监理有限公司、建设单位恒大地产集团太原有限公司五方共同对工程质量进行了验收，并出具单位工程质量竣工验收记录，综合验收结论是通过验收，证明本案涉案房屋已经通过竣工验收。关于竣工验收备案登记表，在原告起诉之前被告也已经在建设行政主管部门备案登记，并实际取得竣工备案登记表，这也进一步证明了被告交付原告的房屋质量合格。关于原告所指的消防验收意见书，公安部2009年106号令《建设工程消防监督管理规定》及之后的119号令，均明确了住宅项目的消防设计和竣工验收采取备案抽查制度，消防监督管理机构不再参与住宅工程的验收，消防主管部门不再向住宅项目发放建筑工程消防验收意见书，该意见书自2009年5月1日起不再是住宅项目的交楼文件，原告以涉案房屋没有建筑工程消防验收意见书，交付的房屋不是验收合格的房屋的理由也不能成立。另被告逾期交房行为发生在2011年，而原告2014年12月方起诉至法院主张逾期交房违约金，已过两年诉讼时效期间。综合上述，原告向被告主张逾期交房违约金的理由和证据不足，本院不予支持。关于原告主张的逾期办证违约金，依据合同约定，房屋的交付时间是2011年1月10日，办证时间是从2011年1月10日之后计算540日，截止时间是2012年7月10日，而被告至今未为原告办理房屋所有权证书，对此被告应当按合同约定承担违约责任向原告赔偿违约金，原告现主张2012年7月10日至2014年10月10日的逾期办证违约金，因原告在2013年9月22日签收被告送达的《房款补差通知书》后，直至2014年12月20日方支付涉案房屋面积差款4049元，自2013年9月22日至2014年10月10日共计384天，应从被告逾期办证时间内予以扣除，即至2014年10月10日，可归咎于被告逾期办证时间为436天合计为1.19年，被告应支付原告违约金625116元×0.0001×1.19年=74元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，
判决如下：
一、被告恒大地产集团太原有限公司在判决生效后十日内支付原告高小平逾期办理房产证违约金74元。
二、驳回原告高小平的其它诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1262元（原告已预交），由被告恒大地产集团太原有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 张潘潘
人民陪审员 张铁牛
人民陪审员 符惠仙
二〇一五年十二月二十七日
书 记 员 武朝霞