河北省宣化县人民法院民 事 判 决 书（2015）宣县民初字第309号原告胡晓东，居民。委托代理人那志刚，河北纵腾律师事务所律师。委托代理人那伊莎，河北纵腾律师事务所实习律师。被告高素芳，居民。委托代理人张文河，河北天权律师事务所律师。委托代理人苏金茂，河北天权律师事务所律师。
原告胡晓东与被告高素芳买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡晓东委托代理人那志刚，被告高素芳及其委托代理人张文河、苏金茂均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原被告于2013年7月1日签订了房屋买卖协议书，协议约定被告自愿将其名下位于宣化县洋河南镇柳林子村东住房1号楼2单元101号自由私产楼房一套出售给原告，房屋价格600000元。后原告依照协议约定向被告缴纳了购房款，但被告却迟迟不予腾房及办理房屋过户手续，2013年7月1日至今，原告多次与被告沟通但终无果，被告的行为严重损害了原告的合法权益。现原告为维护自己的合法权益，根据我国《合同法》、《物权法》等相关法律法规的规定，向贵院提起诉讼，请求人民法院判决原被告房屋买卖协议有效，原告依法享有协议所涉房屋的所有权；被告履行房屋买卖协议约定的义务，将房屋过户到原告名下，并腾出房屋；本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，原告没有给我钱，我们之前是一个抵押借贷合同，是原告把合同给改了，我大舅和原告借款60000元，用我的房子做的抵押，后来原告找到我让我给把房子过户，我说让他先去找我大舅，如果我大舅不还钱，我们再处理这个房子的事情，可是原告就把房门锁给撬了，住进去了，还把我另外一处的房子也撬门换锁，我报警了，派出所说是民事纠纷。当时我们去公证处办过公证，因为房子有50000元贷款，公证处说不给办，说是得银行同意，但是我们后来去找银行银行不同意，回到公证处原告找了人，俩人到另外一间屋子不知道说了什么，公证处那人就给我们办了公证。我一直以为是个抵押合同，后来因为原告撬锁的事情我报警了，从派出所那才看到现在这个合同，就变成买卖合同了。我就去公证处去调取这个合同，发现就变成买卖合同了，问公证处人怎么回事他也不说话，我问怎么合同也不是连续的，公证处人说是没有审核出来。按照原告陈述本案属于买卖合同，说是花了60000元买了被告楼房的一楼，要求确认买卖合同有效，判决原告享有该房屋所有权，判决被告履行房屋买卖协议约定的义务，将房屋过户到原告名下并腾出房屋。而被告讲的是该合同本来是个借款抵押合同或担保合同，是因为被告的大舅田昌文向本案原告胡晓东借款60000元，要求用被告的位于洋河南柳林子村的一层楼房做抵押担保，可能是因为在履行借款合同过程中，出现了一些不愉快的事情，所以发生了原告到被告家撬锁、换门锁的事情，以及现在把柳林子房屋的门锁换了。刚才原告代理人也讲了，原告已经占据了该房屋。我们认为，这起纠纷属于什么纠纷尚未确定，房屋就现在来说还是属于被告所有的，原告不应撬门、占用。所以我方要求法院审清本案，究竟属于房屋买卖纠纷还是房屋抵押合同，原告提交的那个合同是真是假，本案是由田昌文向原告借款引起的纠纷，所以应当追加田昌文为本案被告或者第三人参加诉讼。如果本案确为房屋抵押合同纠纷，则必须追加田昌文为本案被告，不审查主合同的真实性以及履行情况，无法审查抵押合同。
经审理查明，2013年7月1日，原告胡晓东作为乙方与被告高素芳作为甲方就房屋达成买卖协议书，约定：
一、甲方自愿将坐落在张家口市宣化县洋河南镇柳林子村东住房1楼2单元101号的房产卖给乙方所有（包括：该房屋所占有的土地使用权、随房屋一起的地下室及其他附属设施）。
二、价格及付款方式；双方约定房屋交易总价为人民币陆拾万元整（600000.00元）。上述房款已于2013年7月1日一次性交付甲方。
三、交付：甲方于本合同签订时，将该房屋的相关购买凭证（包括：该房屋买卖合同、税票、水电气暖、电话、宽带、有线电线、物业费等一切手续）、及房门钥匙随房屋一并交付给乙方。
四、上述房产在中国工商银行股份有限公司张家口宣化支行有购房抵押贷款，现甲乙双方对贷款部分约定如下：银行贷款由甲方负责偿还。如甲方无力偿还贷款，乙方有权提前还清甲方贷款，并办理过户手续。
五、权利保证：1、甲方保证上述房屋权属清楚。若甲方隐瞒上述房屋涉案、查封、债权债务、产权纠纷及欺骗相关权利人擅自出售该房屋出现的后果，有甲方负责解决并承担民事责任。由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。2、甲方保证该房产转让前的费用已全额结清。涉及该房产土地使用权证办证手续中涉及的费用由甲方负责。
五、办理所有权变更登记过程中发生税费有甲方负担，甲方需配合乙方办理相关的过户手续。
六、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行议定。补充协议与本合同具有同等法律效力。
七、本合同一式三份，甲乙双方各执一份，公证处一份。
八、本合同自签订之日起生效。该房屋买卖协议书于2013年7月1日经张家口市宣化区公证处公证，张家口市宣化区公证处出具的（2013）张宣区证民字第1497号公证书，内容为：兹证明高素芳（女，一九八九年十月二十五日出生，身份证号码为××，住张家口市宣化区南关桥西街5号）与胡晓东（男，一九七二年三月四日出生，身份证号码为××，住张家口市宣化区大西街4号楼29号楼1单元201号）于
二O一三年七月一日来到我处，在我的面前，自愿签订了前面的房屋买卖协议书，在该协议上签名、按手印。高素芳与胡晓东签订上述房屋买卖协议书的行为符合《中华人民共和国民事通则》第五十五条的规定。中华人民共和国河北省张家口市宣化区公证处，公证员张静民，
二O一三年七月一日。双方签订房屋买卖协议后，未进行物权登记。被告高素芳在签订合同当日将宣化县佳园房地产开发有限公司出具的购房款收据、契税收据、维修资金收据、交易费收据、测图费收据、地下室款收据、印花税收据、登记费收据交于原告胡晓东。2015年5月原告胡晓东占有诉争房屋至今。诉争房屋交易时在中国工商银行股份有限公司张家口宣化支行有购房抵押贷款50000元。原告购买房屋至今未偿还过贷款，被告陈述一直由其偿还贷款至今。原告现以合法权益受侵为由，诉至本院，请求判决原被告房屋买卖协议有效，原告依法享有协议所涉房屋的所有权，被告履行房屋买卖协议约定的义务，将房屋过户到原告名下，并腾出房屋；本案诉讼费用由被告承担。庭审中，被告称并未与原告签订过房屋买卖协议书，被告因田昌文向原告借款而与原告签订了关于以诉争房屋做抵押的合同，并非签订的房屋买卖协议书。对于房屋买卖协议书中约定的房屋交易总价600000元，原告称系公证时书写笔误，被告对此不予认可，并以原告为其发送的短信证明并非书写笔误，原告一直向其主张600000元，如系笔误原告不可能在短信中还书写为600000元。对原告编辑的短信，原告认为双方发生纠纷，不应只看其中的一条信息，应当全面。另外，被告主张本案是由田昌文向原告借款引起的纠纷，所以应当追加田昌文为本案被告或者第三人参加诉讼。经询问原告，原告认为其所提交的证据为经过公证的房屋买卖协议书，被告未撤销公证书，即房屋买卖协议书有效，不同意追加田昌文为本案被告或第三人。第一次开庭审理中，被告高素芳提出对原告胡晓东提交的公证书提出复查，后本院到张家口市宣化区公证处调取相关证据，包括（2015）张宣区证复查字第1号宣化区公证处复查处理决定书，（2015）张宣区证复查字第2号宣化区公证处复查处理决定书，张家口市公证协会出具的关于（2013）张宣区证民字第1497号公证书的复查意见，（2013）张宣区证民字第1497号补补正公证书，（2015）张宣区证复查字第3号宣化区公证处复查处理决定书及工作记录4份。其中张家口市宣化区公证处出具（2013）张宣区证民字第1497号补补正公证书的内容为：张家口市宣化区公证处针对复查申请人高素芳关于（2013）张宣区证民字第1497号公证书的复查申请，根据张家口市公证协会的建议，依法对（2013）张宣区证民字第1497号公证书作出如下补正：
一、原公证书中房屋买卖协议书中的“五、办理所有权变更登记过程中发生税费有甲方负担，甲方需配合乙方办理相关的过户手续”更正为：“六、办理所有权变更登记过程中发生税费有甲方负担，甲方需配合乙方办理相关的过户手续”。
二、原公证书中房屋买卖协议书中的：“六、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行议定。补充协议与本合同具有同等法律效力”更正为：“七、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行议定。补充协议与本合同具有同等法律效力”。
三、原公证书中房屋买卖协议书中的：“七、本合同一式三份，甲乙双方各执一份，公证处一份”更正为：“八、本合同一式三份，甲乙双方各执一份，公证处一份”。
四、原公证书中房屋买卖协议书中的：“八、本合同自签订之日起生效”更正为：“九、本合同自签订之日起生效”。除本公证书作出补正的部分外，（2013）张宣区证民字第1497号公证书的其他内容不变。（2015）张宣区证复查字第3号宣化区公证处复查处理决定书的内容为：高素芳，根据张家口市公证协会的书面建议，被投诉人张家口市宣化区公证处就高素芳要求撤销（2013）张宣区证民字第1497号公证书及补正公证书重新进行复查。宣化区公证处对（2013）张宣区证民字第1497号公证书的当事人高素芳、胡晓东分别作了电话情况核实不，并作了书面记录，房屋买卖协议中的房屋贷款部分高素芳一直按月还款至今，胡晓东愿意偿还剩余的尾款，二人均不能提供银行同意书。现答复如下：我处认为该公证书内容合法、正确，做出维持（2013）张宣区证民字第1497号公证书、（2013）张宣区证民字第1497号补补正公证书的决定。以上事实，有原、被告在庭审中的一致陈述及原告提交的公证书、收条8份及本院依法调取的张家口市宣化区公证处出具的相关材料予以证实。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第八十五条规定：“合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护”。《中华人民共和国合同法》第十二条规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同”。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。本案中，原告胡晓东与被告高素芳就房屋的买卖签订了房屋买卖协议书，被告虽否认其在房屋买卖协议书中签字，认为其系在就诉争房屋做抵押的合同中进行了签字，但对此被告并无证据证明，故对被告的抗辩主张本院不予采信。原、被告双方在房屋买卖协议书中进行了签字，虽就房屋买卖协议书到张家口市宣化区公证处进行了公证，但原告却不能提交就买卖房屋交付价款的凭证，双方对于房屋交易价款交付的约定为：“上述房款已于2007年7月1日一次性交付甲方”，而在合同中并未附有房屋价款已交付的付款凭证，且被告称未收到原告交付的房屋交易价款，并以双方签订的买卖合同实为借款合同下的担保合同进行抗辩，原告则应提供交付房屋价款的付款凭证，经过两次庭审，原告未能向法庭提交已交付房屋价款的付款凭证；结合合同中约定的房屋交付、价款、过户等情况，虽在合同中约定了于合同签订时将房屋的相关凭证及房门钥匙一并交付，但在合同签订时，并未将房门钥匙一并交付；对于房屋办理过户，双方约定不明；对于房屋价款，合同中约定房屋交易总价为600000元，且大小写一致，原告现提出实际房屋的交易价为60000元，被告庭审中提供与原告所发信息的内容亦写明价款为600000元，而诉争房屋在中国工商银行股份有限公司张家口宣化支行的购房抵押贷款，双方约定由被告高素芳负责偿还，原告主张房屋的真实交易价格为60000元，而被告高素芳已付开发商购房款50000元，另有中国工商银行股份有限公司张家口宣化支行购房抵押贷款50000元，若被告以60000元的价格出售房屋，且继续承担偿还购房抵押贷款的义务，与买卖房屋的真实目的不符；对于双方在签订房屋买卖协议后，至原告起诉时已近两年，在此期间被告一直偿还购房抵押贷款，原告虽提出系被告需占用使用该房屋，故由其还购房抵押贷款，但原告的解释并不合理；综上，双方所签订的房屋买卖协议书并不符合商品房销售合同的规范，故可以认定双方所签订的房屋买卖协议书名为房屋买卖，但并非实质的商品房销售合同。被告以双方签订的买卖合同实为借款合同下的担保合同进行抗辩的主张本院予以采信。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。原、被告双方签订房屋买卖协议书后，并未依法对不动产即诉争房屋进行登记。现因原告以买卖合同提起诉讼，不同意追加被告提出的借款关系的一方当事人，且又不能提供交付房屋价款凭证，故对原告的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第十二条，《中华人民共和国物权法》第九条之规定，
判决如下：驳回原告胡晓东的诉讼请求。案件受理费9800元，财产保全费1270元，共计11070元，由原告胡晓东负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审判长 谷佩文
审判员 张燕峰
审判员 郭洪涛
二〇一五年十二月二十七日
书记员 常翔宇附相关法律规定：《中华人民共和国民法通则》第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 百度搜索“”