广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第2321号
上诉人（原审原告）：郑琼琼，住址所：广东省深圳市南山区。
委托代理人：钟胜荣，广东中安律师事务所律师。
委托代理人：ＸＸ，广东中安律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：肖荣。
上诉人（原审被告）：李寿萍，住所同上。
被
上诉人（原审被告）：李光俊，住所同上。
委托代理人：李寿萍，李光俊父亲。
原审
第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地：深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期A栋17层01C。
法定代表人：吴军强，公司执行董事。
上诉人郑琼琼与上诉人肖荣、李寿萍因房屋买卖合同纠纷一案，不服（2015）深宝法民三初字第834号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。郑琼琼在原审中的诉讼请求为，判令：
一、三被告立即共同、连带向原告返还定金人民币26万元（该定金现在托管在第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司处），并支付该款按中国人民银行同期贷款利率从2015年5月9日起计至判决书确定还款之日止的利息（暂计至起诉日为200元）；
二、三被告立即共同、连带向原告支付相等于房屋转让成交价（人民币278万元）20%的违约金人民币55.6万元；
三、三被告承担本案受理费、保全费等一切诉讼费用。原审法院
经审理查明，
经审理查明，2015年5月4日，原告郑琼琼作为买方，被告李光俊作为卖方，被告肖荣作为买方代理人，在第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司的居间下，签订了《房地产买卖合同》（编号：8195805）原告郑琼琼及被告肖荣在上述合同签字。合同约定卖方将其名下的深圳市宝安区湾美花园8#楼A座XX房产（房地产证号码：50××08）转让予买方，转让价格为人民币278万元。买方在签署本合同时向卖方支付定金2万元，合同签订之日起7日内再支付定金24万元。前述定金均交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝出具定金收据的，不影响定金已交付的认定。第二部分房款252万元通过银行按揭付款。买方应于签署本合同之日起10日内付清首期房款约58万元（不含已付定金），并于约定的应付首期房款之日起3日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料。该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起7日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同。合同第十五条就违约责任约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。双方于备注条款约定，第二笔定金人民币24万元在做完公证委托当日由买方直接支付给卖方，由卖方出具定金收据。此成交价为卖方实收价，不负担任何费用。原告于2015年5月4日支付了定金人民币2万元，又于2015年5月8日支付了定金人民币24万元，第三人分别对上述两笔付款开具了收款收据。第三人确认上述定金共计人民币26万元仍托管于第三人处。根据原告提交的手机短信及微信记录显示，被告肖荣于2015年5月6日表示因其儿子回不来，且其丈夫不同意，故不再向原告出售涉案房产。2015年5月8日，原告向肖荣发送短信并向其邮寄《履约通知函》，通知被告于2015年5月12日上午办理资金监管手续。邮寄《履约催告函》的邮寄被退回。另查，1、2015年5月5日，被告李光俊作为卖方，肖荣作为卖方代理人与案外人就涉案房产签订了《房地产买卖合同》（编号：8198956），李光俊及肖荣均在上述合同上签字。合同约定，卖方将涉案房产以人民币290万元转让给案外人。2、原告及第三人于庭审中确认，原告与肖荣签订合同时，肖荣没有提交授权委托书，但表示会让李光俊补签合同。被告对此不确认，并表示李光俊未委托肖荣出售涉案房产。3、被告李寿萍与肖荣于1992年结婚，系被告李光俊的父母。上述事实，有原告、被告及第三人的当庭陈述及原告提供的房地产买卖合同、房屋产权信息查询单、收款收据、银联签购单、银行转账记录、手机短信记录、微信往来记录、地址确认书、履约告知函、特快专递查询单、存款余额证明、照片及排队号票、交易资金委托监管业务申请表、个人借款申请表、个人贷款合同、个人贷款抵押合同、二手楼贷款款项存入账户确认书、借款借据、《深圳商报》报道、评估报告，原告申请原审法院调取的房地产买卖合同、公证处回函，被告提交的谈话录音、甘俊龙名片、中国移动广东公司客户通话清单、产权资料电脑查询结果表等证据在卷证实，并经庭审举证质证，原审法院均予以确认。原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。合同不被追认，当事人一方因此受有损失，对方当事人对此有过错时，应赔偿受害人的损失。涉案的深圳市宝安区湾美花园8#楼A座07A房产登记的产权人为被告李光俊，被告肖荣作为李光俊的代理人与原告郑琼琼就涉案房产的买卖签订《房地产买卖合同》（编号：8195805），但李光俊并未在该合同上签字，亦拒绝进行追认，故该合同对李光俊不发生效力。原告诉请李光俊承担违约责任，于法无据，原审法院不予支持。肖荣在没有代理权的情形下签订上述合同，应承担相应的民事责任，赔偿原告的损失。由于原告在签署合同时已明确知悉涉案房产的产权人系李光俊而非肖荣，肖荣在签署合同两天后即已向原告表明不再出售涉案房产，李光俊亦未追认合同，合同的有效要件尚不完备，综合考虑本案情况，原审法院酌情判令被告肖荣向原告赔偿人民币12万元。由于被告肖荣与李寿萍系夫妻关系，肖荣与原告签订上述合同系于其与李寿萍夫妻关系存续期间，上述债务属于夫妻共同债务，应由二人共同承担清偿责任。由于上述《房地产买卖合同》因缺乏李光俊的追认而归于无效，肖荣应将收取的购房定金人民币260000元返还原告，现各方当事人均确认购房定金人民币260000元仍托管于第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司处，第三人亦表示愿意按照法院判决处理上述托管定金，故应由第三人负责返还原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，
判决如下：
一、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司本判决发生法律效力之日起五日内向原告郑琼琼返还定金人民币260,000元；
二、被告肖荣、李寿萍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑琼琼赔偿人民币120,000元；
三、驳回原告郑琼琼的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币5,981元，由保全费人民币4,600元，合计人民币10,581元，由原告负担人民币5,581元，被告肖荣、李寿萍负担人民币5,000元。案件受理费两原告已预交。
上诉人郑琼琼不服原审判决，向本院提起上诉。其上诉请求为：
一、维持(2015)深宝法民三初字第834号《民事判决书》第一项；
二、撤销一审判决第二、三项，改判：三被上诉人立即共同、连带向上诉人支付相等于房屋转让成交价（人民币278万元）20%的违约金人民币55.6万元；
三、三被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由简述如下：
一、一审判决漏查了“上诉人于2015年5月12日筹齐首期款58万元到达银行准备办理资金监管手续、签署提交了按揭贷款申请资料，但被上诉人拒不配合”的重要事实--该事实表明，上诉人为履行涉讼合同表现出了极大的诚意，准备了首期款，遭受了巨大的时间拖延损失和资金积压损失（为84万元=首期款58万元+定金26万元）。
二、一审判决适用法律严重错误，错误地将合法有效的涉讼合同认定为无效--依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定和《物权法》第十五条规定，涉讼合同合法有效，被上诉人应当承担违约责任而非缔约过失损害赔偿责任。
三、上诉人因为涉讼交易遭受了巨大的资金积压损失和时间拖延损失，更遭受了房价上涨的重大利益损失，上诉人主张的成交价20%的违约金尚不足以弥补前述损失；被上诉人属于“见利忘义，一房两卖”的恶意违约方，应予严惩；所以，上诉人主张的成交价20%的违约金不应作任何调低。
四、一审判决处理严重不公，对恶意违约方的处罚畸轻，仅判令其“赔偿12万元”，仅仅相当于合同成交价278万元的4.32%、上诉人诉求违约金金额55.6万元的21.58%、上诉人已交定金26万元的46.15%（即尚低于定金罚则），这实际上等于没有让被上诉人承担什么违约责任--此等判决无异于是在纵容违约行为、助长当前社会上盛行的违约嚣张气焰，对社会公正具有极大的破坏作用；若不加以纠正，诚信将更加缺失，社会秩序将崩溃。
五、人民法院应当通过正确的判决发挥对社会公正的重要引领作用，尤其是在当前社会诚信缺失、二手房买卖市场违约成风的形势下，更应当严惩违约方、保护守约方，维护公平正义，促进社会风气好转。综上所述，一审判决处理严重不公，应予纠正；上诉人的上诉请求有充分的事实和法律依据，恳请二审法院全部支持。
上诉人肖荣、李寿萍不服原审判决，向本院提起上诉。其上诉请求为：
一、请求判令撤销一审判决第二项；
二、请求判令一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：
一、一审判决第二项超过被上诉人一审起诉的诉讼请求范围。本案一审，被上诉人在起诉时，诉求为：1、请求判令三被告立即共同、连带向原告返还定金26万元（该定金现在托管在第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司处），并支付该款按中国人民银行同期贷款利率从2015年5月9日起计至判决书确定还款之日止的利息（暂计至起诉日为200元）；2、立即共同、连带向原告支付相等于房屋转让成交价20%的违约金55.6万元；3、三被告承担本案受理费、保全费等一切诉讼费用。（一审判决第2页，倒数第7行）经过开庭审理，一审法院认为行为人没有代理权，以被代理人的名义订立合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。由于涉案合同的被代理人，即原审被告李光俊未在合同上签字，亦拒绝进行追认。因此，一审判决认定本案房屋买卖合同对李光俊不发生法律效力，相应合同的违约责任也不发生法律效力，原告诉请被告承担违约责任亦于法无据。然而一审判决第二项，判决上诉人于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人赔偿人民币120000元。该判项既不属于一审原告的诉讼请求，也不属于合同约定违约责任，明显地违反了民事诉讼法“不告不理”的原则，属于超裁行为。
二、一审判决认定被上诉人因承担民事责任、赔偿原告损失无事实和法律依据。一审判决认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权限、超越代理权限或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，有行为人承担责任。合同不被追认，当事人一方因此受有损失，对方当事人对此有过错时，应赔偿受害人的损失（一审判决第5页，倒数第5行）。上诉人认为：1、上诉人在涉案合同签字时不存在过错。上诉人应被上诉人的要求，商洽涉案合同的时候，已经明确的告知自己不是产权人，也未取得出售涉案房产的授权，合同需要产权人签字才发生效力。对此被上诉人和第三人均知悉该情况。上诉人不存在恶意磋商，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，不存在过错。2、一审判决上诉人赔偿被上诉人12万元，既无事实依据，也无计算标准。被上诉人在一审中未要求上诉人赔偿损失，也未提交证明其遭受损失的任何证据材料。同时，涉案合同于2015年5月4曰签署，5月6日上诉人就通过手机短信、微信告知被上诉人产权人无法在合同上签字。即使被上诉人存在损失，其遭受的也仅仅是两天期间的相关损失。然而一审判决上诉人赔偿被上诉人12万元，明显不合理。3、一审判决上诉人赔偿适用法律错误。一审判决判决上诉人赔偿适用《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。但是本案一审原告提出的是违约之诉，而非赔偿之诉。一审判决依据合同法第58条规定判决上诉人赔偿被上诉人，超过了被上诉人作为原告一审诉讼请求范围，因此，一审判决第二项属于适用法律错误。综上，一审判决第二项判决上诉人应向被上诉人赔偿12万元，既超过了被上诉人的一审诉讼请求范围，也没有事实和法律依据，上诉人依据民事诉讼法相关规定，特向贵院上诉，请求依法撤销一审判决第二项，驳回被上诉人全部诉讼请求。本院
经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于肖荣是否有权代理李光俊签订《房地产买卖合同》，以及肖荣、李寿萍所应承担的民事责任应如何确定。
本院认为，李光俊已年满18周岁，属于完全民事行为能力人，案涉房产登记在李光俊名下，如肖荣代理李光俊出售上述房产，需征得李光俊明确授权，或者得到李光俊事后追认。本案中，肖荣代理李光俊出售案涉房产给郑琼琼，事先并未取得李光俊的明确授权，李光俊事后又未予以认可，故肖荣无权代理李光俊出售案涉房产，原审判决认定肖荣属于无权代理并无不当，案涉《房地产买卖合同》对李光俊不发生法律效力，应由肖荣承担相应的法律责任。关于肖荣的法律责任应如何确定的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条的规定，未经追认的行为，由行为人承担民事责任。合同不被追认，当事人一方因此受有损失，无权代理人对此有过错的，应赔偿对方的损失。本案中，郑琼琼已提供《房地产估价报告》等证据材料证明其受到损失情况，郑琼琼所提出的要求三被上诉人支付20%违约金的主张，实际上亦是为了弥补其所遭受的损失而提出的，可以视为其在原审中提出了赔偿损失的诉求，原审判决综合考虑本案实际情况，判令肖荣赔偿郑琼琼损失120000元，李寿萍承担连带责任，实体处理并无不当，也减少了双方当事人的讼累，本院予以维持。综上所述，上诉人郑琼琼、上诉人肖荣、李寿萍的上诉事实与理由均不成立，其上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件双方上诉的受理费，由双方各自负担。本判决为终审判决。
审 判 长 王 作 洲
审 判 员 柯 云 宗
代理
审判员 吴 春 泷
二〇一五年十二月二十七日
书 记 员 伍圣权(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”