安徽省芜湖经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）芜经开民二初字第01385号
原告：芜湖祥瑞物业有限公司，住所地安徽省芜湖经济技术开发区
法定代表人：梁金华，董事长。
委托代理人：黄军，该公司员工。
委托代理人：肖黎明，该公司员工。
被告：包小林，男，汉族，住安徽省芜湖经济技术开发区原告芜湖祥瑞物业有限公司诉被告包小林物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月2日立案受理后，依法由
代理
审判员俞泽迪适用小额诉讼程序于2015年12月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人肖黎明到庭参加了诉讼。被告包小林经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告诉称：原告系奇瑞BOBO城小区前期物业管理单位，为奇瑞BOBO城小区提供物业管理服务。被告一直享受原告提供的物业服务。被告自2010年1月1日开始至2012年12月31日及2014年1月1日至2014年8月31日拖欠物业管理费，经原告多次催缴，仍拒不缴纳。维护自身合法权益，原告遂诉至法院，请求判令被告缴纳所欠的物业管理费1683元及违约金1822元（按照3‰计算至实际缴清为止。截止2014年8月31日已发生违约金数额1822元），并承担本案的诉讼费用。被告包小林经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，亦未向本院提交相关证据，视为放弃质证答辩的权利。原告为证明自己的诉讼请求，向本院提交以下证据：1、《营业执照》、《经营性服务收费许可证》、《资质证书》复印件，证明原告诉讼主体资格；2、被告身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格；3、《前期物业管理服务协议》复印件，证明原、被告之间的权利义务关系；4、《奇瑞BOBO城前期物业管理服务合同》复印件，证明开发商委托原告管理奇瑞BOBO城前期物业的事实；5、《物业管理合同》复印件，证明小区业主委员会委托原告管理奇瑞BOBO城的事实；6、催缴通知单复印件，证明被告不履行按时缴纳物业费的义务；7、催缴通知单张贴照片，证明被告不履行按时缴纳物业费的义务。本院对原告提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六、证据七的证据效力予以采信。经庭审当事人举证，并结合法庭调查，
本院查明本案事实如下：2009年4月24日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，双方约定物业管理费于每六个月的第一个月的1-5号交纳一次，每年交纳二次，费用按房屋面积73.97平方米，每平方米每月0.50元计算。2009年3月31日，奇瑞地产有限公司与原告签订《物业委托管理合同》，约定自2009年4月1日开始将奇瑞BOBO城F1、F4区物业交由原告进行管理，并约定原告有权自逾期交纳物业管理费之日起向业主按日加收应交纳费用3‰的违约金。2011年3月31日，奇瑞BOBO城业主委员会与原告签订《物业管理服务合同》，约定自2011年2月1日开始将奇瑞BOBO城F1-F4区委托给原告实行统一物业管理，原告有权自逾期交纳物业管理费之日起向业主按日加收应交纳费用3‰的违约金，并对双方的其他权利义务进行了详细约定。2014年9月1日，原告从奇瑞BOBO城小区撤出，不再继续提供物业服务。被告入住后一直享受原告提供的物业服务，但经原告多次催交，被告仍未能交纳自2010年1月1日开始至2012年12月31日及2014年1月1日至2014年8月31日的物业管理费1627.34元。
本院认为：原告作为奇瑞BOBO城小区的物业管理单位与奇瑞地产有限公司签订的《物业委托管理合同》、与奇瑞BOBO城业主委员会签订的《物业管理服务合同》均系双方当事人的真实意思表示，原告作为奇瑞BOBO城小区的物业管理单位依照合同约定提供了物业服务，被告作为业主享受了原告提供的物业管理服务，原告向被告收取物业管理费应受法律保护，被告应依双方的约定按时向原告交纳物业管理费，被告仍未能交纳自2010年1月1日开始至2012年12月31日及2014年1月1日至2014年8月31日的物业管理费1627.34元，被告的行为已构成违约行为，故对原告要求被告给付物业管理费1627.34元的请求，本院予以支持。根据《物业委托管理合同》、《物业管理服务合同》约定，逾期交纳物业管理费违约金从逾期之日起按每日3‰计收，本院结合被告违约给原告造成的实际损失等因素综合考虑，认定双方约定的违约金从逾期之日起按每日3‰计收存在过高之情形，故对违约金可作适当减少，应按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算为宜。同时，根据双方的约定，被告应当在每六个月的第一个月的1-5日向原告交纳物业管理费（即2010年1月1日至5日），逾期原告可以向被告主张违约金，故违约金计算起点应该为2010年1月6日，计算基数为六个月物业管理费即221.91元，此后每隔六个月计算下一次逾期交纳物业管理费的违约金。综上，为保护当事人的合法权益，维护正常的社会经济秩序，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、被告包小林于本判决生效后十日内一次性给付原告芜湖祥瑞物业有限公司物业管理费1627.34元及违约金（于2010年1月6日、2010年7月6日、2011年1月6日、2011年7月6日、2012年1月6日、2012年7月6日、2014年1月6日起各按221.91元，2014年7月6日起按73.97元参照中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算至判决生效确定给付之日止）；
二、驳回原告芜湖祥瑞物业有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告包小林负担（此款原告已预交，被告在履行上述义务时一并给付原告）。本判决为终审判决。
代理
审判员 俞泽迪
二〇一五年十二月二十七日
书 记 员 李舒鸿附判决所依据的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 搜索“”