（2015）渝五中法民终字第05843号
裁判日期: 2015-12-26
公开日期: 2016-03-22
案件名称
胡洁与重庆天景物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡洁,重庆天景物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝五中法民终字第05843号上诉人（原审原告）胡洁。委托代理人胡俊铭。被上诉人（原审被告）重庆天景物业服务有限公司，住所地重庆市南岸区七公里。法定代表人黄涛，董事长。委托代理人杨志勋，重庆红岩律师事务所律师。委托代理人张庭豪，重庆红岩律师事务所律师。上诉人胡洁因与被上诉人重庆天景物业服务有限公司（以下简称天景物业）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2015）南法民初字第03344号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。一审法院经审理查明，胡洁系重庆市南岸区学府大道69号山宅七栋组团3-3-1-3号房屋业主。天景物业系对该房屋提供物业服务的物业公司。2012年11月27日，位于重庆市南岸区学府大道69号山宅七栋组团3-3-2-3号房屋（业主为万宁一、万建生）生活阳台处的高层共用自来水主供水管爆破，导致万宁一、万建生家中被水淹，从而引起胡洁房屋屋顶漏水，造成胡洁房屋和室内家具家电受损。事后，天景物业也派人勘察现场，承诺会解决此事。因天景物业向信达财产保险股份有限公司投有公共责任险，事发后，天景物业组织受灾业主统一向信达财产保险股份有限公司索赔，信达财产保险股份有限公司也派人对胡洁的损失情况进行勘察，对胡洁房屋损失进行预估为5479元，信达财产保险股份有限公司于2013年4月16日以多次爆裂的给水管道是入户设施，不在公共区域，且天景物业也已向业主委员会提议动用大修基金整体更换存在质量问题的给水管道，尽到物管公司义务。即使天景物业在水管爆裂事件中，出于种种原因考虑，自愿分担业主的部分经济损失，也不能成为保险公司必须履行赔偿义务的依据为由向天景物业作出拒赔通知书。胡洁遂以天景物业未尽物业服务，导致事故发生，房屋受损、室内家具家电受损为由，于2015年1月8日起诉至一审法院要求天景物业赔偿财产损失15365元和精神损失费4000元。一审另查明，因胡洁要求天景物业赔偿的财产损失金额为估算，一审法院要求胡洁鉴定损失金额，胡洁在一审法院规定的期限内未履行相关的鉴定手续。天景物业在水管爆裂事故发生后，也对主供水管道存在同样爆裂隐患的业主家中的水管进行更换。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第八十二条规定，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。《物业管理条例》第三十六条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。就本案审理查明的事实而言，即位于万宁一、万建生房屋内生活阳台处的高层共用自来水主供水管爆裂，漏水从万宁一、万建生房屋渗漏入楼下胡洁家中，导致损害发生。由于该水管位于万宁一、万建生房屋内，即建筑物专属区域内，导致天景物业对该共用设施提供物业服务存在障碍，且事发后天景物业也积极与相关部门协调解决此事，故天景物业在本案中并没有过错，其尽到物业服务职责，相反胡洁并没有证据证明此次事故系胡洁侵权或违约未履行物业服务导致，故对胡洁要求天景物业赔偿损失的诉讼请求，一审法院不予支持。而我国《物业管理条例》第五十二条规定，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任，故胡洁可另案起诉要求解决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：“驳回原告胡洁的诉讼请求。案件受理费284元，减半收取142元，由原告胡洁负担。（已交纳）”胡洁不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销重庆市南岸区人民法院（2015）南法民初字第03344号民事判决，支持上诉人的原审诉讼请求；2.一审、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实和理由：根据《物业管理条例》的相关规定，共用供水设施属于物业公共管理范畴，应当由物业管理机构承担相应管理责任。而上诉人所在小区的管道爆裂都是在凌晨发生的，爆裂原因系水压过大，需求量变小，导致管道压力过大，发生爆裂，被上诉人对于二次供水的管道疏于管理和养护，应当对此次事故造成的损失承担赔偿责任。2012年中，有20多户业主在同一位置不同时间发生供水管的爆裂，是因为物业管理疏漏造成，还有物业的不作为，经上诉人提示以后，物业也没有履行《物业管理条例》中第48条所规定的职责。一审法院在审判该案的过程中以共有设施不便于管理为由判决被上诉人不承担管理责任，明显违反我国法律相关规定，实属误判。天景物业答辩称：1.一审判决认定事实正确，适用法律正确，依法应当维持。一审判决书中有个别笔误，也不至于造成发回重审或改判。2.本案中除了判决书说的理由之外，本案上诉人的诉讼请求超过了诉讼时效，不应当得到支持。万宁一、万建生家发生事故的时间是2012年11月27日，胡洁家发生事故的时间为同一天，但是立案时间是2015年1月8日，已经超过诉讼时效。3.事故发生，必须要动用大修基金才能进行修复，在事故发生后，是物管公司垫资进行了维修和更换管道，后来又启用了大修基金的程序，把相应的钱款报出来，大修基金的启动也是由物管公司来推动。4.上诉人提到的一审程序问题，即鉴定问题，一审法官给上诉人一定期限，要求其提供书面申请并缴费，上诉人没有提书面申请和缴费，视为对其自身权利的放弃，一审程序不存在问题。5.上诉人在上诉状中称其自己认为本案系产品质量问题，则上诉人自己行使诉权错误，其应当自己承担该责任，本案实际上是产品质量问题诉讼。6.水管爆裂处实际上处于上诉人阳台内，被上诉人无法进入查看和养护，也不属于被上诉人的责任范围，请求驳回上诉人的上诉请求。二审庭审中胡洁提交水管破裂的图片两张以及供水卡图片一张，拟证明胡洁入住之前，涉案爆裂管道是已经安装好的，并且被上诉人可以无障碍进入进行维护。提交两张房屋受损照片，拟证明上诉人家房屋受损的事实。天景物业质证称，对于水管等图片的证据，真实性不予认可，因为除了有一张有时间外，其他均没有标记时间，不能证明拍摄的时间和地点，水管确实处于暴露的地方，但是位于上诉人自己家的阳台上，被上诉人不能擅自进入上诉人家内进行养护和维修。以上证据均是上诉人在一审多次给予提交期限的情况下，均未举示，是上诉人怠于行使自己的权利并履行义务，该部分证据均不属于新证据，二审不应采信。二审庭审中法庭向天景物业释明“由天景物业于2015年11月6日起7天内，向本庭提交本案所涉房屋理赔损失认定的出险通知书原件，如果逾期不提交，承担举证不能的责任”。现天景物业并未在法庭指定的期限内提交该份出险通知单原件。二审经审理查明，胡洁系以天景物业未尽物业服务，导致事故发生、房屋受损为由提起本案诉讼。本院二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。针对本案双方争议的焦点，本院评述如下：关于天景物业是否应当承担因万宁一、万建生家中水管爆裂并被水淹，从而引起胡洁房屋屋顶漏水而给胡洁造成的财产损失问题。一、万宁一、万建生家中爆裂的水管系高层共用自来水主供水管，事发时虽小区并未成立业主委员会，故未与天景物业签订物业服务合同，但为该房屋所在小区提供实际物业服务的系天景物业。从事后天景物业与该房屋所在小区的业委会签订的物业服务合同内容来看，结合日常生活中的物业服务惯例以及双方当事人在一审、二审中的陈述可知，共用的上下水管道作为物业共用设施，其维修、养护、运行和管理应包含在物业服务主要内容的范围内。二、二审庭审中，天景物业自述在万宁一、万建生房屋水管爆裂前，该小区内有几户发生过管道爆裂；结合万宁一、万建生陈述本案事故发生前，该单元水管爆裂事故发生过9次；胡洁亦称本案事故发生前，该单元水管爆裂事故发生过多次，可知万宁一、万建生的房屋所在建筑内住户水管爆裂并非偶然事件，故天景物业作为对该共用设施进行维修、养护、运行和管理的责任人，应迅速尽到警示、巡查、管养、维修等义务尽量避免相同事故再度发生。同时，本案中爆裂的水管虽处于业主家中，但位于生活阳台的开放空间，并非位于墙体内部等无法管养、维修的部位，天景物业若在警示、巡查时告知业主其工作事项，应能得到业主的体谅和配合。三、现天景物业除了自述，并无其他证据证明其尽到了上述义务，其在本案事故发生后对于其他住户的水管所进行的检查、维修、更换等行为并不能免除其在本事故中的责任，且就本案事故的发生来讲胡洁自身并无过错，故万宁一、万建生房屋中高层共用自来水主供水管爆裂导致万宁一、万建生家中被水淹，从而引起胡洁房屋屋顶漏水而给胡洁造成的财产损失应由天景物业承担赔偿责任。至于天景物业提到的本案已过诉讼时效的问题，经本院审查，胡洁提起诉讼的时间并未超过诉讼时效，故对于天景物业的该辩称，本院不予支持。关于财产损失的认定问题。一审中虽未对万宁一、万建生家中水管爆裂并被水淹，从而引起胡洁房屋屋顶漏水而给胡洁造成的财产损失进行鉴定，但胡洁向一审法院提交了信达财产保险股份有限公司派人对胡洁的损失情况进行勘察后出具的出险通知书复印件，被保险人为天景物业。因天景物业对该复印件不予认可，故本院向天景物业释明其作为被保险人应持有该原件，故令其在法定期限内向法庭提交该出险通知书原件，现天景物业并未向法庭提交，应自行承担举证不能的责任；且一审时胡洁向法庭提交的同一小区山宅3311号房屋的出险通知单原件，该原件的真实性曾得到天景物业的认可，该出险通知书与胡洁房屋的出险通知书复印件除时间、房号和金额不同外，在格式和内容上高度相似。结合以上事实，本院确认胡洁房屋出险通知单的真实性，该通知单上载明的损失金额足以作为本案中认定胡洁财产损失的依据，故天景物业应向胡洁赔偿因万宁一、万建生家中水管爆裂并被水淹，从而引起胡洁房屋屋顶漏水而给胡洁造成的财产损失共计5479元。综上所述，一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销重庆市南岸区人民法院（2015）南法民初字第03344号民事判决；二、重庆天景物业服务有限公司于本判决生效之日起七日内向胡洁赔偿5479元；三、驳回胡洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费284元，减半收取142元，由重庆天景物业服务有限公司负担71元，由胡洁负担71元；二审案件受理费284元，由重庆天景物业服务有限公司负担142元，由胡洁负担142元（此款胡洁已预交，重庆天景物业服务有限公司应负担部分由重庆天景物业服务有限公司在支付上述款项时一并支付胡洁）。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 倪洪杰审 判 员 秦 敏代理审判员 宋 扬二〇一五年十二月二十六日书 记 员 吴晓亮 来源：百度搜索“”