（2015）青民三（民）初字第2488号
裁判日期: 2015-12-25
公开日期: 2016-06-14
案件名称
陆引芳与中铁置业集团上海有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市青浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陆引芳,中铁置业集团上海有限公司,人
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第一百三十条
全文
上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民三（民）初字第2488号原告陆引芳。委托代理人。委托代理人李庆林，上海东炬律师事务所律师。被告中铁置业集团上海有限公司。法定代表人张安民，总经理。委托代理人孟祥宇，女，在中铁置业集团上海有限公司工作。委托代理人刘学文，男，在中铁置业集团上海有限公司工作。原告陆引芳诉被告中铁置业集团上海有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理后依法由审判员徐冬梅适用简易程序审理。本案于2015年8月14日第一次公开开庭进行审理，原告委托代理人李庆林、平华、被告委托代理人孟祥宇、刘学文到庭参加诉讼。审理中，依据原告申请，本院于2015年9月7日委托上海市室内装饰质量监督检验站对系争房屋装修质量情况进行司法鉴定；后又因原告认为被告在审理过程中已履行了装修维修义务而申请撤回司法鉴定。本院于2015年11月6日依法组成合议庭适用普通程序审理本案。本案于2015年11月20日第二次公开开庭进行审理，原告委托代理人李庆林、平华、被告委托代理人刘学文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆引芳诉称：2014年7月31日，原、被告签署《上海市商品房预售合同》，约定由原告向被告购买位于上海市青浦区外青松公路6161弄某精装修房，房屋总价为人民币（以下币种均为人民币）145万元。合同第十一条约定被告应于2014年12月31日前将房屋交付给原告。第十二条约定了被告逾期交房的违约责任，按原告已支付房款的日万分之五计算违约金，直至实际交付日止。合同签署后，原告按约付清购房款。2015年1月4日原告去验房收房时，发现房屋装修存在大量质量问题：进户门油漆外侧脱落、墙面墙纸表面不平有开裂、外阳台无水龙头、所有地板松动、坐便器不是合同约定的型号等，原告无法拎包入住，拒绝收房，要求被告整改。被告整改后通知原告于2015年5月1日去验房，但原告验房后发现依然存在很多质量问题，仍然无法入住。房屋虽经多次维修也未修好，而原告要求被告赔偿损失也一直遭拒，故原告诉至本院请求：1、判令被告支付逾期交房违约金119，625元（以已付房款145万元之日万分之五，自2015年1月1日起算至2015年6月15日，按每月30天共计165天）；2、判令被告赔偿因逾期交房给原告造成的房屋空置损失或外面租房损失11，000元（以每月2，000元，自2015年1月1日计算至2015年6月15日）；3、判令被告赔偿原告因房屋质量问题所需维修费用（评估确定）。审理中，原告认为被告已于2015年8月对房屋再次进行维修，且交付后基本符合质量标准，故原告不再主张维修费用，变更诉讼请求为：判令被告赔偿因逾期交房给原告造成的房屋空置损失或外面租房损失20，500元（以每月2，000元，自2015年1月1日计算至2015年11月5日）。被告中铁置业集团上海有限公司辩称：被告不存在逾期交房的事实，不同意赔偿逾期交房损失。系争房屋具备了交付条件，原告主张的问题只是一般瑕疵，被告也进行了维修，不影响原告正常使用。房屋空置是因原告无理拒收导致的，空置损失应由原告自行承担。至于空置损失标准问题，同地段同类型房屋租金为每月1，200元，原告主张的空置损失标准过高，请求法院酌情裁量。经开庭审理查明：2014年7月31日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买上海市青浦区外青松公路6161弄中铁逸都62号101室房屋，根据被告暂测的房屋建筑面积，原告购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为145万元。第十一条约定被告定于2014年12月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。第十二条约定被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之五计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。第二十二条约定，被告交付该房屋有其他工程质量问题的，原告在保修期内有权要求被告除免费修复外，还须按照修复费的0.10倍给予补偿。合同附件三约定了该房屋建筑结构、装修及设备标准。合同补充条款一第十五条约定在被告满足合同正文第十三条约定的交付条件后，发生原告以除该房屋主体结构不合格之外的房屋质量瑕疵为由拒绝接受房屋的，自合同正文第十五条所称催告书中规定的验收交接日之次日起，视同被告已将房屋交付给原告，原告自该日起开始承担房屋的风险责任，被告至此时间开始承担相应的保修责任，原告自该日的次月起承担相应的物业管理费用等，如因以上原因导致逾期交房的，责任由原告承担，被告不承担任何延期交付的责任。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，原告按约支付了全部购房款145万元。另查明，2014年12月，被告向原告寄送交房通知书，通知原告于2014年12月31日收房。2015年1月4日，原告前往收房时，发现房屋存在质量问题遂未收房亦未拿钥匙，并填写《业主验房记录表》交给了被告委托的北京中铁第一太平物业服务有限公司上海分公司（以下简称物业公司）。该《业主验房记录表》载明存在的质量问题有：1、客厅：1）进户门外侧油漆脱落，要求所有地板更换，2）墙面纸不平，局部开裂，3）外阳台无龙头，4）地板松动、踢脚线松动，5）阳台洗衣机无下水管。2、主卧：1）墙面纸不平，2）所有墙面粉刷粗糙，3）地板松动。5、卫生间：1）面盆台面大理石挡水板有缝，2）面盆台面大理石色差，3）淋浴房大理石面未勾缝；厨房台面有色差。7、厨房：台面有色差。被告认为对于上述质量瑕疵，被告已经在一周内予以维修完毕并通过物业公司通知原告再行复验。原告则认为，期间被告确实有过维修行为，但被告从未通知联系过原告前去复验，直至2015年5月1日因原告投诉建交部门后由建交部门通知原告前去验房，但维修仍未达到约定的质量标准；后又经维修复验始终未能达到质量标准，故而原告起诉法院作如上诉请。又查明，2014年12月25日，包括系争房屋在内的中铁逸都取得上海市新建住宅交付使用许可证。2015年9月7日本院依据原告申请委托上海市室内装饰质量监督检验站对系争房屋装修质量情况进行司法鉴定。鉴定过程中，原告称被告方已于2015年8月对系争房屋进行了重新维修，包括：更换了全部地板和墙纸、重新整修了窗台、重做了踢脚线、重新粉刷了屋顶等。2015年11月5日，原告前往查看房屋发现已基本符合质量标准，因此向物业公司领取七把房屋钥匙，并在《房屋交接单》上签名，实际收取了系争房屋。庭审中，原、被告一致同意，为减少诉讼成本，不再申请房屋空置期间的租金评估，而由法院根据实际情况进行询价后确定租金标准。以上事实，由原、被告的陈述，上海市商品房预售合同、入住通知书及邮寄凭证、业主验房记录表、上海市新建住宅交付使用许可证等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：原告拒绝收房是因房屋存在质量问题，且虽经多次维修但仍未解决，致房屋无法入住，被告理应赔偿空置损失。2015年8月29日被告再次维修系争房屋，更换了全部地板和墙纸、整修窗台、重做踢脚线、粉刷屋顶，达到了质量标准，因此原告才予以了收房。原告为证明其主张提供了：1、2015年5月1日业主验房记录表及维修复验确认单，系被告接到青浦区建交委通知前去验房，经查看仍有质量问题，故记录交给工程部叶师傅；2015年5月26日复验汇总表，系原告、被告委托的物业公司、青浦区建交委共同看房，发现存在的问题，由物业公司王丽娟经理打印汇总成表；维保工程量清单，系2015年5月26日物业公司给原告的，是之前对房屋维修的工程量情况，其上无原告签字；2015年6月5日维修复验确认单，系原告主动前往验房，查验后发现了问题并记录，由物业工程部童师傅签字确认。2、照片，系原告拍摄于2015年1月、5月，证明系争房屋存在的装修质量缺陷。3、照片及光盘，证明2015年8月29日被告重新维修系争房屋，房屋确实存在问题。被告对于原告提供的上述证据认为：1、不予认可，建交委人员是前去协调的，王丽娟确实是物业公司人员，叶师傅和童师傅不确定是否有其人。2、无法核实，这些问题被告都已经修好，不存在了。3、均为原告自行拍摄，不予认可，也无法确认拍摄是否是系争房屋。房屋在本案首次开庭前被告就已经完成了维修，后来并未再安排维修。同时，被告表述：2015年1月4日的《验房记录表》所载的问题仅是质量瑕疵，可以修复，不属于可构成原告拒绝收房的根本性质量问题，且被告接到反馈后一周内就维修完毕，之后通知原告验房。房屋不存在任何质量问题，不影响原告入住使用，原告拒不接收房屋，扩大的损失不应由被告承担。原告对房屋进行过装修改造，内封了阳台。为此，被告提供了照片以证明原告内封阳台的事实。原告表示确有其事，是在被告维修期间为了防止雨水进来造成更大的损失而封的。根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行各自义务。原告已按约履行全部付款义务，被告亦应交付符合质量约定的房屋。根据原告提供的验房记录表、复验确认单、照片等证据以及其向建交部门投诉等一系列行为，本院有理由相信原告自首次验房后一直未间断地反映房屋存在的质量问题。虽被告予以否认，但根据原告提供的证据，基于常理考虑，本院有理由相信被告在本案司法鉴定过程中对系争房屋进行了全面维修，且从照片、视频上来看，这些质量问题及质量问题修复期间确实会影响到原告对房屋有效使用，故对原告要求被告赔偿实际修复前的房屋空置损失，本院予以准许。结合原、被告在庭审中陈述的关于空置损失标准的意见，本院根据实际情况酌情确定被告需赔偿原告修复之前的房屋空置损失20，000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：被告中铁置业集团上海有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告陆引芳房屋空置损失人民币20，000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币312.50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 徐冬梅人民陪审员 蔡锦珠人民陪审员 陆文元二〇一五年十二月二十五日书 记 员 杨 洁附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 百度搜索“”