（2015）丰民初字第21156号
裁判日期: 2015-12-25
公开日期: 2016-03-23
案件名称
北京市均豪物业管理股份有限公司与王国志物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市丰台区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京市均豪物业管理股份有限公司,王国志
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2015）丰民初字第21156号原告北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内。法定代表人于庆新，董事长。委托代理人林瑞瑞，女，1978年8月9日出生。被告王国志，男，1977年3月9日出生。原告北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称均豪物业公司）与被告王国志物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张倩独任审判，适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告均豪物业公司的委托代理人林瑞瑞，被告王国志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告均豪物业公司诉称：原告于2002年1月30日与北京鼎恒房地产开发有限公司签订《鼎恒新星物业管理委托合同》，约定由原告向鼎恒新星小区提供物业服务，服务费为住宅每月每平方米2.5元，合同期限为物业通知交付入住之日起至业主委员会成立并依法选定新的物业管理公司之日止。2011年9月21日原告与鼎恒新星业委会签订了《鼎恒新星物业服务合同》，合同约定物业费为住宅每月每平方米2.5元，合同期限为自2011年9月21日至2013年9月20日止。被告系鼎恒新星小区11D的业主，房屋面积108.03平方米。被告尚未交纳2009年7月21日至12月20日、2010年4月21日至8月20日、2011年2月21日至6月20日、2012年6月21日至2014年3月20日期间的物业费共计9180.34元，2009年、2013年及2014年垃圾清运费共计90元。现我方起诉，要求被告交纳上述物业费9180.34元、垃圾清运费90元，并要求被告交纳违约金2716.79元。被告王国志辩称：我对原告所述房屋坐落、面积、产权人没有异议。原告诉讼请求所要期间的垃圾清运费及物业费我交过一部分。我认可2011年9月20日前原告有合同，但没有提供有效的物业管理，保洁、保安、供暖方面都很差，一层商户业主私搭乱建原告方没有有效制止，损害了整个楼所有业主的利益。2011年9月21日后原告委托了社会闲散人员以非法手段强制收取物业费。且原告2011年9月21日与业委会当中的一个人签订的物业服务合同是非法的，合同无效。而且原告现在起诉已经过了诉讼时效。综上，我不同意原告的诉讼请求。经审理查明：原告于2002年1月30日与北京鼎恒房地产开发有限公司签订《鼎恒新星物业管理委托合同》，约定由原告向鼎恒新星小区提供物业服务，服务费为住宅每月每平方米2.5元，合同期限为物业通知交付入住之日起至业主委员会成立并依法选定新的物业管理公司之日止。2011年，鼎恒新星业主大会、委员会与均豪物业公司签订《鼎恒新星物业服务合同》，约定自2011年9月21日始由原告为丰台区丰台北路甲45号提供物业服务，住宅按2.5元／平方米·月收取。原告于2014年3月20日撤出该小区，不再为该小区提供物业服务。鼎恒新星11D号房屋由被告使用，该房屋面积为108.03平方米。现被告未交纳上述房屋2009年7月21日至2009年12月20日、2010年4月21日至2010年8月20日、2011年2月21日至2011年6月20日、2012年6月21日至2014年3月20日期间的物业费共计9180.34元，2009年、2013年及2014年垃圾清运费共计90元。审理中，被告主张其交纳了部分物业费，但未提交相关证据。被告主张均豪物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵，并就此提供相应证据，均豪物业公司对此予以否认。上述事实，有《鼎恒新星物业管理委托合同》、《鼎恒新星物业服务合同》、情况说明、声明、公告及双方当事人陈述等相关证据在案佐证。本院认为，北京鼎恒房地产开发有限公司与原告签订的《鼎恒新星物业管理委托合同》及鼎恒新星业主大会、业委会与原告签订的《鼎恒新星物业服务合同》对被告具有约束力。虽然在合同期满后未续签合同，但原告继续为该小区提供了物业服务，上述期间双方已经形成了事实上的物业服务合同关系，故被告应向原告交纳物业费及垃圾清运费。应当指出，原告未提交证据证明其在收取2011年6月21日至2012年6月20日期间的物业费及2010年的垃圾清运费后，就2009年7月21日至2009年12月20日、2010年4月21日至2010年8月20日、2011年2月21日至2011年6月20日期间的物业费及2009年的垃圾清运费积极主张权利，故被告主张原告现在索要上述费用已超过诉讼时效，本院予以采信。被告自2012年6月21日至2014年3月20日期间连续欠费，其主张原告的现在索要上述费用超过诉讼时效，本院不予采信。被告辩称原告提供的物业服务存在瑕疵，原告对此予以否认，而被告就此提供的证据不足以证明原告提供的服务项目和服务质量与约定的标准存在明显差距，故对被告不交物业费的答辩意见，本院不予采纳。被告拖欠物业费的行为已构成违约，但鉴于被告拖欠物业费亦存在一定的理由，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告王国志于判决生效之日起七日内给付原告北京市均豪物业管理股份有限公司二〇一二年六月二十一日至二〇一四年三月二十日期间物业费五千六百七十元及垃圾清运费六十元。二、驳回原告北京市均豪物业管理股份有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四十七元，由原告北京市均豪物业管理股份有限公司负担二十四元（已交纳），由被告王国志负担二十三元（于判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。代理审判员 张倩二〇一五年十二月二十五日书 记 员 李洋 关注公众号“”