（2015）佛南法民三初字第1374号
裁判日期: 2015-12-25
公开日期: 2016-02-02
案件名称
邓敏与佛山市旺木物业管理有限公司、佛山市南海区桂城街石经济联合社土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邓敏,佛山市旺木物业管理有限公司,佛山市南海区桂城街石经济联合社
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛南法民三初字第1374号原告：邓敏，男，汉族，住四川省苍溪县，公民身份号码：×××4113。委托代理人：范春雷、黄秀清，分别、实习律师。被告：佛山市旺木物业管理有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：郑云，董事长。委托代理人：戴斌、杨炳光，均系广东千度律师事务所律师。被告：佛山市南海区桂城街石经济联合社，住所地：佛山市南海区，组织机构代码：××。委托代理人：刘志佳、彭绍伦，均系广东循理律师事务所律师。原告邓敏诉被告佛山市旺木物业管理有限公司（以下简称旺木公司）、佛山市南海区桂城街石经济联合社（以下简称石经联社）土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月25日立案受理后，依法由审判员招伟妍独任审判，于2015年11月11日公开开庭进行了审理。原告邓敏及其委托代理人范春雷、黄秀清，被告旺木公司的委托代理人戴斌、杨炳光，被告石经联社的委托代理人刘志佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告旺木公司于2014年10月16日签订《地块租赁合同》，约定由被告旺木公司将位于石大迳地块其中A区4号地块租赁给原告。合同中约定了租赁地块位置、面积用途、租赁期限、地块交付标准、交付期限、租金支付方式、权利义务、违约责任等内容。原告租赁地块的目的是为了建设厂房，而涉案土地是南海石村的集体土地，是农用地性质，无法出租，合同中约定由被告旺木公司办理土地建设用地使用证，且被告旺木公司口头承诺将于2014年11月办妥建设用地使用证。在此前提下，原告才同意签订合同，并按建设用地的标准缴纳租金等费用。合同签订后，原告已按合同约定支付租赁保证金125000元、水电按金25000元、租金161513元，但被告旺木公司却以种种理由和借口拖延办证。2014年11月，被告旺木公司通知租户可开始动工建设，于是原告开始进行商铺基建，至今为止，投入的基建费用合计52797元。在2014年12月初，旺木公司通知租户马上停工。2015年4月，被告旺木公司在地块的出入口用铁围拦起来，禁止所有车辆、人员进出。被告旺木公司于2015年7月再次发出通知，要求每个商户在2015年7月30日前一次性向其支付5万元诚意金／地块。原告按约缴纳租金等费用已近一年，却至今无法控制、使用已承租土地，被告旺木公司不仅至今未予办证，还提出增加租金、缴纳诚意金的无理要求，若一直拖延下去，很快又要缴纳第二年租金，原告不仅无法通过租赁土地获得经营收益，还将继续无限期地扩大损失，原告就此问题多次联系被告旺木公司进行协商未果。根据土地管理法第43、63条规定，被告旺木公司将农用地出租给原告用于非农建设，违反了国家法律的禁止性规定，是无效合同。被告石经联社是涉案地块的权属人，其将土地出租给被告旺木公司的行为违反了法律规定，被告石经联社向被告旺木公司收取涉案地块租金，是本案最终实际获利人，故被告石经联社应在本案中承担连带责任。请求判令：1.确认原告与被告旺木公司于2014年10月16日签订的《地块租赁合同》属无效合同；2.两被告连带向原告退还租赁保证金125000元、水电按金25000元、租金161513元及支付利息31639.48元（利息以311513元为基数，自2014年10月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率的二倍计至全部款项实际付清之日止，暂计至2015年9月14日共331天：311513元×5.6%÷365天×331天×2倍=31639.48元）；3.两被告连带赔偿原告因建商铺基础而造成的经济损失52797元及利息4763.01元（利息以364310元为基数，自2014年11月25日起按中国人民银行同期同类贷款利率的二倍计至全部款项实际付清之日止，暂计至2015年9月14日共294天：52797元×5.6%÷365天×294天×2倍=4763.01元）；4.本案受理费由两被告承担。被告旺木公司辩称，一、案涉《地块租赁合同》没有违反我国现行任何法律、法规的规定，属合法有效的合同，缔约各方必须遵守。涉案土地为农业用地，而在《地块租赁合同》第一条第2款中对此进行了明确告知，且约定：“该地块性质为农用地，乙方不得改变地块使用功能，并要按用地性质合法使用”。这充分说明，被告不仅自己未将案涉土地用于非农建设，而且要求原告不得将该土地用于非农建设。因此，案涉《土地租赁合同》根本未违反土地管理法第43条、63条的规定。至于原告陈述被告曾口头表示可以用于建商铺，姑且不说原告的这一陈述毫无证据支持，单就口头表示而言，该口头表示的效力显然不能对抗书面合同的效力；且若真有此种表示，也只能说明该口头表示无效，而不可能否定合同的效力。至于原告陈述其进行商铺建设的事，对此被告并不知详情，因为原告从未告知被告，亦未办理行政审批手续，若原告真有此种行为，足以证明原告已经违反了双方所签合同的约定，其行为不仅构成了违约行为，而且构成了行政违法行为，法院在审理该案时应一并向行政机关提出司法建议，建议行政机关对原告予以行政处罚。二、原告的第2项诉讼请求毫无事实根据和法律依据，依法应予驳回。如前所述，案涉合同并非无效，而是有效合同，因此原告关于返还租金、保证金及水电按金的主张没有任何事实基础，这是其一；其二，合同有效也好，无效也罢，均不影响承租人依约要缴纳租金、水电费的义务，而原告在承租近一年的时间后要求返还租金等费用，纯属无理取闹；最后，本案非借款纠纷，不可能存在利息问题，若合同无效则只存在因合同无效而遭受的损失之赔偿问题，因此原告关于利息的主张无合同依据，且其计息基数无事实根据，按同期贷款利率的2倍计息更没有法律依据。三、原告的第3项诉求无事实根据，依法应予驳回。原告所提交的证据不足以证明其已进行了商铺基础的建设，且这些证据更不能证明所建建筑物的具体费用，若原告真有此建设，该费用也只能通过鉴定才能准确得出，才能作为定案依据，这是其一；其二，若原告真的从事了商铺的建设，则该行为既违约，又违法，因此而产生的后果亦由原告自己承担，包括赔偿被告因其不当行为而遭受的损失；最后，原告陈述被告通知其开工后又通知其停工，且不说该陈述没有任何证据支持，亦与已有的证据相冲突，因为双方所签合同已明确了土地的性质且要求原告不得违法使用土地，在此情况下被告怎么可能通知原告开工建商铺。需要说明的是，被告确实对明显从事商铺建设的租户进行了阻止、劝告乃至警告。四、原告为实现不当诉求刻意编造谎言，以达误导法院的目的。原告诉称“合同中约定由被告旺木公司办理土地建设用地使用证，且被告旺木公司口头承诺将于2014年11月办妥建设用地使用证”，而合同根本无此约定，合同所约定的是“甲方争取办理土地建设用地手续……”；至于口头承诺，按原告所述是在双方签约之前被告所作的承诺且是如此重要的承诺，原告完全可以要求写入到合同条款当中去，而合同中并无此条款，因此原告有关此方面的陈述显然不合常理。原告诉称“2015年4月，被告旺木公司在地块的出入口用铁围拦起来，禁止所有车辆、人员进出”，在地块的出入口设置了铁栏杆是事实，但不是铁围，更不是禁止所有车辆、人员进出，也不可能起到禁止人员进出的作用，只能限制车辆的进出。需要说明的是，该铁栏杆是活动的，而非固定死的，目的是阻止无关车辆进入租赁场地乱倒垃圾。原告诉称“……却至今无法控制、使用已承租土地……还提出增加租金……”，这是明显的谎言，诸多原告一边陈述已开工建设，一边又说无法控制使用承租土地，到底哪一个是事实真相，也许在原告那里根本不需要真相。至于增加租金之事，更属原告随口乱编。被告需要指明的是，原告所述无论真假，均与合同是否无效毫无关联。被告石经联社辩称，被告将土地出租给被告旺木公司用于农业用途，并非用于非农建设，出租涉讼土地并没有任何的违法情形。石经联社不是涉案租赁合同的相对方，原告要求石经联社承担相应的法律责任无任何依据。石经联社合法出租土地收取租金是合法的收益，原告以石经联社有获益为由要求承担连带责任无任何依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。庭审中，原告举证如下：1.原告身份证复印件1份，用以证明原告的诉讼主体资格。2.工商机读资料打印件1份、信息查询结果复印件1份，用以证明被告的诉讼主体资格。3.地块租赁合同原件1份，用以证明双方签订《地块租赁合同》的事实，明确了双方的权利义务，并在合同中约定由被告办理建设用地使用证，将涉案的农用地转换为建设用地。4.收据原件2份、收款收据原件1份，用以证明原告已按约向被告缴纳了租赁保证金125000元、水电按金25000元、租金161513元。5.厂房建筑施工承包合同、收款收据原件各1份，用以证明原告为进行商铺基建而支出的相关费用。6.场地照片复印件2张，用以证明合同签订后，原告并未实际控制已承租土地。7.手机短信复印件2页，用以证明双方曾协商解决纠纷，但协商未果。8.关于石大迳地块纠纷情况反映复印件1份，用以证明租户们曾就双方的土地租赁合同纠纷，向桂城石社区反映过相关情况。9.光盘1个，用以证明被告旺木公司一直与原告协商称土地可用于建设用地，原告承租土地是用于建筑，但相关的手续一直未办妥。经质证，被告旺木公司对原告出示的证据1、2无异议。对证据3的真实性、合法性无异议，但认为该证据中的土地租赁合同没有违反我国现行法律、法规的任何强制性规定，属合法有效的合同。合同第一条第2款明确约定该地块性质为农用地，原告不得改变地块使用功能，并按用地性质合理、合法使用。合同第三条第1款约定在签订合同时原告已详细了解租赁地块的状况，甲方按现状交付给乙方使用。合同第四条第4款约定甲方争取办土地建设用地手续，当甲方将土地办理成建设用地时，乙方无条件同意按上述租金的标准增加10%，办理转换土地功能是将来发生的事。证明合同所约定的租金并非按建设用地的标准支付，如转换为建设用地的，租金在原基础上增加10%。对证据4无异议，所有这些款项均是依照合同约定原告必须支付的款项。根据原告所交租金的时间以及合同所约定的交租时间来看，原告实际占有使用土地是不争的事实。对证据5不予确认，如果有此类建设，说明原告严重违反了约定，其行为已经违约。对证据6，虽然照片不能证明所照实物的位置，但确认其真实性、合法性。照片不能证明原告所主张的证明内容，照片只能证明在场地其中的一个出口有铁栏杆，不能证明被告为实际控制土地。原告已在地上建设建筑物，实际上已占用土地。对证据7，是电子数据的证据，其合法性和真实性必须经过公证才能予以确认，但该证据没有任何公证机关予以公证，在法律上不是合法的证据。任何商事活动、任何法律关系，在合同履行过程中，有争议，双方进行协商是很正常的。手机短信的内容不能证明本案所涉合同的性质。对证据8，不符合证据的形式要件，是原告单方陈述。对证据9不予确认，该录像中所摄人物身份不明，且时间、地点不明。就该录像的内容而言，主要是两方就土地转功能进行协商，最终没有协商一致，这一内容既不能证明原告与被告旺木公司所签合同无效，更不能证明被告旺木公司有欺诈行为，且不能证明被告旺木公司存在违约行为。被告石经联社对原告出示的证据1、2无异议。对证据3无法确认真实性，与石经联社无关。从地块租赁合同可以看出被告旺木公司出租土地给原告用于农业用途，并非是违法出租。对证据4的真实性无法确认，石经联社并不知情。对证据5不予确认，意见与被告旺木公司一致。对证据6的真实性无异议，无法证明原告主张实际控制的证明内容。对证据7不予确认，石经联社并不知情。证据8属于原告单方陈述，不属于证据。对证据9有异议，与本案无关。庭审中，被告旺木公司举证如下：1.营业执照、组织机构代码证复印件各1份，用以证明原告的民事主体资格。2.土地使用权租赁合同、农村集体资产交易表决表复印件各1份，用以证明被告合法取得涉案土地的承租权，被告有权转租所租赁的土地，被告承租案涉土地业经全体村民表决同意。3.照片复印件3张，用以证明案涉土地出入口的铁栏杆开合是受人为控制的。4.2015年1月8日至10月8日各承租户应分摊之水、电费明细表复印件6页，用以证明原告已实际使用了水、电，且已支付了该时间段的水电费。经质证，原告对被告旺木公司出示的证据1无异议，但被告旺木公司的营业执照经营项目不包括开发及土地相关开发资质，注册资本只有人民币50万元。对证据2的合法性不予确认。土地的出租方是被告石经联社，而承租方并非与石村民有任何联系的公司，被告旺木公司承租土地没有合法的依据。对交易表决书的真实性无异议，但在表决书中左上角写着是股东表决，股东代表并非全体村民，受让方实收资本不低于人民币3000万元，经营范围要有相关的房地产开发资质的要求，而被告旺木公司不具备相关的要求。所签名的85人是石的村民，但村民有1万人，土地的开发必须有全体村民表决，就算有1万人的表决，被告旺木公司也不具有土地的开发资质。对证据3的真实性无异议，但从三张照片均可以看到涉案土地有包围，可以直接或间接将村民所租的土地围蔽或施工，大量工程已进行施工及建设，两被告是明知的，其将土地出租是用于农业建设还是工业建设，村民是清楚的。对证据4不确认，只是个人打印的资料，无法确认其真实性，也没有涉案当事人签字确认。被告石经联社对被告旺木公司出示的证据1无异议。对证据2无异议，该证据可以证明涉案土地石经联社是通过合法手续出租给被告旺木公司，用途是农业。竞投人的股东之一只要满足相关条件即可。被告旺木公司股东之一符合资质要求。对证据3的真实性无异议，但无法看出照片所显示的状况，由法院进行核实。对证据4无法确认，石经联社并不知情。庭审中，被告石经联社举证如下：1.组织机构代码证复印件1份，用以证明被告石经联社的诉讼主体资格。2.集体土地使用证复印件2份，用以证明被告有权出租涉案土地。3.土地使用权租赁合同复印件1份，用以证明石经联社出租给被告旺木公司的土地是合法出租，合同约定租赁宗地现状为农用地，乙方只能用作农业用途，租金6000元每年每亩，明显符合农用地的租赁价格。在租赁合同期满或提前解除合同，乙方应将租赁宗地整体返还给甲方，农用地的返还需符合农业用途标准。乙方按照农业用途进行使用土地。因此，从两被告之间的合同约定可以看出，被告石经联社是合法将土地出租给被告旺木公司。涉案土地经过政府投标平台进行投标，相关的投标文件在桂城资产管理中心保存。经质证，原告对被告石经联社出示的证据1无异议。对证据2无异议，但认为使用用途为农业。对证据3，与对被告旺木公司出示的证据2的意见一致。实际履行过程中，土地是作为工业用地使用。被告石经联社租给被告旺木公司或被告旺木公司租给原告的合同中均承诺将来转换为建设用地。认为桂城法律服务所的见证书只是对双方签名意愿进行见证，并不能证明合同的合法性。被告旺木公司对被告石经联社出示的证据1-3无异议。经审查，原告出示的证据1-4、被告旺木公司出示的证据1-3、被告石经联社出示的证据1-3因各方或相对方对其真实性无异议，本院予以确认。原告出示的证据5相对主体不明确，无法证实与本案关联，本院不予确认。证据6、7、9未经被告认可，反映的地点、人物不明确，其证据效力本院不予确认。证据8为原告单方陈述，其证据效力本院不予确认。被告旺木公司出示的4未经原告认可，本院不予确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2014年1月10日，被告石经联社（甲方）与旺木公司（乙方）签订《土地使用权租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区桂城街石居委会大迳（土名）约700亩土地使用权出租予乙方；租赁宗地现状为农用地，乙方只能用作农业用途；租赁期限为15年，从2014年3月1日起计算；乙方所竞得的土地使用权的公开交易成交价为6000元／年／亩（不含税），并对宗地由农用地转为建设用地不同的亩数区间约定不同的递增标准；租赁期内，乙方可将合同项下的宗地部分转租给第三方，但未经甲方书面同意，乙方不可将合同项下宗地的整体转租给第三方，否则视为乙方违约；等等。旺木公司（甲方）与原告（乙方）签订《地块租赁合同》，约定甲方以租赁方式将位于石大迳地块其中A区4号地块租赁给乙方，租赁面积1682.43平方米；租赁现状为吉地，该地块性质为农用地，乙方不得改变地块使用功能，并要按用地性质合理合法使用；租赁期为十四年，至2028年8月31日止；在签订合同前，乙方已详细了解租赁地块的状况及甲方按现状交付给乙方使用；2014年9月1日按现状交地，租金于2014年12月1日计算；乙方若选择一次性支付一年的租金按8元／平方米／月计算，一年租金合计为161513元，从第二年起，每一年的租金在上一年的基础上递增7%；甲方争取办理土地建设用地手续，当甲方将土地办理成为建设用地时，乙方无条件同意按上述租金的基础上增加10%；乙方在本合同签订后三天内，应向甲方缴纳租赁保证金125000元；等等。2014年10月18日，旺木公司收取原告保证金125000元、租金161513元、水电预付款25000元。本院认为：原告作为具有完全民事行为能力主体，在民事活动中应尽到合理谨慎注意义务，了解己方的责任、权益，综合考虑均衡各方面因素而订立合同。原告所述与旺木公司约定租赁涉讼土地建设商铺的主张未能得被告认可，亦未能提供证据予以证明，亦与合同约定内容不符；原告己方认为签订合同的目的及其实际履行、对土地使用为原告一方意思表示，并不能作为判断双方合意的依据，本院以租赁合同确定双方之间的约定。合同明确约定涉讼土地性质为农用地，原告不得改变地块使用功能，并约定土地功能转换后的租金标准，双方约定土地是按农用地性质使用，符合现土地用途性质，原告以农业用地作非农建设认为合同无效的主张缺乏事实依据，本院不予支持。依原告主张，其已进场建设，只是该使用不符合土地用途性质，亦无证据反映被告存在妨碍正常使用的行为，原告认为无法控制、使用涉讼土地的主张本院不予采纳。原告基于合同无效请求被告返还已付款及赔偿损失的主张均缺乏理据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告邓敏的诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取3655.34元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 招伟妍二〇一五年十二月二十五日书记员 刘冬花 更多数据：