（2015）宿中民终字第01792号
裁判日期: 2015-12-25
公开日期: 2016-01-24
案件名称
郭成祥与宿迁裕达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省宿迁市中级人民法院
所属地区
江苏省宿迁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宿迁裕达房地产开发有限公司,郭成祥
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百九十六条，第二百零六条，第二百一十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宿中民终字第01792号上诉人（原审被告）宿迁裕达房地产开发有限公司，住所地宿迁经济技术开发区青岛路北侧。法定代表人郁取英，该公司董事长。委托代理人孙北，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）郭成祥。委托代理人徐守波，江苏常在律师事务所律师。上诉人宿迁裕达房地产开发有限公司（以下简称裕达公司）因与被上诉人郭成祥商品房预售合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2014）宿城开民初字第0788号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。郭成祥原审诉称：2012年7月6日，郭成祥与裕达公司签订《商品房买卖合同》，由郭成祥购买裕达公司开发的雅兰国际花园第21幢一单元603室房屋，总价款486000元。根据合同约定，裕达公司应在2013年5月30日前将竣工验收备案房屋交付郭成祥方使用。合同签订后，郭成祥按约支付了购房款，但裕达公司至今未将合格的商品房交付给郭成祥。依据合同约定，裕达公司应按日向郭成祥支付已付房价款万分之三的违约金。请求判令：1、裕达公司向郭成祥支付逾期交房违约金62694元（自2013年5月31日暂计算至2014年8月4日）；二、诉讼费用由裕达公司承担。诉讼中，郭成祥变更第一项诉讼请求为判令裕达公司支付逾期交房违约金68963.4元（暂自2013年5月31日计算至2014年9月16日）。裕达公司原审辩称：一、对逾期交房的事实不持异议，但依据双方签订的合同第八条及补充协议第八条的约定：“气温在0度以下的天气、雨雪天气（雨雪量为小的减半）、6级以上大风天气累加的天数总和顺延交房日期。高考、中考日顺延交房日期。市政等政府行为影响施工、非出卖人原因的供电、供水中断，相应顺延交房日期。因施工单位延误工期导致的交房延迟，出卖人减半按照合同第七条约定承担违约金”，故裕达公司存在四项合理的延迟缴费事由。二、郭成祥逾期支付购房款，其中按揭贷款逾期三个月，存在过错。三、郭成祥主张的违约金标准过高，郭成祥方没有提出证据证明其实际损失，应以涉案房屋所在地的周边房租的价格基础上加上百分之三十为计算标准。四、裕达公司积极承担违约责任，已经就包括涉案房屋在内的21、7号楼所有的逾期交房业主通过三个月的协调处理，已经支付了一百多户的违约金。原审法院经审理查明：2012年7月6日，郭成祥和裕达公司签订《商品房买卖合同》，约定由郭成祥以486000元的价格购买裕达公司开发的雅蓝国际花园第21幢1单元603号房。合同第六条约定，“买受人于2012年7月5日支付给出卖人购房首付款156000元整，并在七日内对剩余房款计人民币330000元整，办妥银行按揭贷款手续（即买受人与贷款银行成功签订该房屋按揭贷款合同），如因买受人原因，不能在本条规定的期限内办理银行按揭支付给出卖人，视为买受人逾期付款”。合同第七条约定，“买受人如未按本合同规定的时间付款按如下方式处理：……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。本条中逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额……”。合同第八条约定，“出卖人应当在2013年5月30日前，依照国家和地方人民政府关于房地产项目竣工验收备案的相关规定，将商品房交付给买受人使用。如遭遇不可抗力，出卖人应在不可抗力发生之日起10日内书面告知买受人的”。合同第九条约定，“出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：……逾期超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。合同第十条约定，“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人……”。补充协议第二条约定，“买受人在签订合同后10日内将办理按揭贷款所需要的全部资料提交贷款银行，并按照贷款银行安排的时间和贷款银行签订借款合同。买受人迟延交付资料和签订借款合同的时间（累加无上限）直接顺延出卖人的交房时间……”。第八条约定，“在该房屋及其配套工程施工及验收期间，气温在0度以下的天气、雨雪天气（雨雪量为小的减半）、6级以上大风天气累加的天数总和顺延交房日期。（以气象局气象报告为依据）。高考、中考日顺延交房日期。市政等政府行为影响施工、非出卖人原因的供电、供水中断，相应顺延交房日期。因施工单位延误工期导致的交房迟延，出卖人减半按照合同第七条约定承担违约金”。合同签订当日，郭成祥向裕达公司支付购房款首付款156000元。余款330000元于2012年9月7日签订《个人购房担保借款合同》，涉案房屋截止2014年9月16日仍未交付。合同签订后，裕达公司未以书面方式通知郭成祥存在合理的迟延交房事由，仅通过报纸公示了雅兰花园两房调整情况。本案原审的争议焦点为：一、裕达公司逾期交房具体为多少天；二、郭成祥主张的违约金计算标准是否合理。原审法院认为：郭成祥和裕达公司间的商品房买卖合同依法成立，且合法有效。双方均应按照该合同履行义务。关于争议焦点一：双方对裕达公司应于2013年5月30日前将符合交付条件的房屋交付郭成祥，截止2014年9月16日，涉案仍未交付的事实不持异议，依法予以确认。裕达公司辩称依据双方签订的合同第八条及补充协议第八条其存在四项合理的延迟交房事由，合计天数为368.5天。该补充协议第八条的约定明显免除或减轻了裕达公司的义务，且明确约定是“在该房屋及其配套工程施工及验收期间”，所以是否顺延交房日期，不仅以是否出现上述事由为依据，还应兼顾上述事由是否影响施工或者验收。施工及验收是否受到影响应以监理日志的记录为准，裕达公司提交证据虽然能证明存在阴雨天气等情况，但不能证明因出现这些情况导致无法施工或验收。比如，其提交的晴雨表记载的是宿迁市范围内的雨雪情况，而不是涉案小区的雨雪情况。故对裕达公司的该项辩解，依法不予采信。裕达公司另辩称，郭成祥逾期支付购房款，自身存在过错。依据合同补充协议第二条约定，郭成祥未按期签订按揭贷款合同的，直接顺延交房时间。结合合同第六条之约定，依法确认裕达公司交房日期可顺延52日，即顺延至2013年7月21日。关于争议焦点二：合同第九条已明确约定了逾期交房违约金的计算方式，双方均应按此行使权利、履行义务。裕达公司主张郭成祥无证据证明其实际损失，应以涉案房屋所在地周边平均房屋租金标准适当计算违约金并无法律依据，依法不予支持。综上，自2013年7月21日起至2014年9月16日止的逾期交房违约金为61527.6元（486000元＊422天＊3／10000）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、宿迁裕达房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付郭成祥违约金61527.6元（违约金暂计算至2014年9月16日）；二、驳回郭成祥的其他诉讼请求。案件受理费1525元，由裕达公司负担1339元，郭成祥负担186元。裕达公司不服原审判决，向本院提起上诉称：涉案合同履行过程中，裕达公司不存在过错，且合同对逾期交房的顺延时间作出明确的约定，裕达公司亦提供了证据以证明交房期限顺延的事实。原审判决确定的违约金过高，应予以调整。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院撤销原审部分判决，改判由裕达公司向郭成祥支付逾期交房违约金24610元。被上诉人郭成祥答辩称：一、原审判决认定逾期交房天数正确。二、违约金的标准系双方合同明确约定。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。二审查明的事实与原审法院认定的事实一致，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：1、裕达公司逾期交房天数应如何确定。2、裕达公司应向郭成祥支付的逾期交房违约金标准是否应予调整。本院认为，当事人应当按照合同约定，全面履行自己的义务。本案中，郭成祥与裕达公司签订的《商品房买卖合同》第九条明确约定，出卖人交房逾期超过30日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，并自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。截至2014年9月16日裕达公司仍未向郭成祥交付房屋，已构成违约，裕达公司应当按照双方的合同约定向郭成祥支付逾期交房违约金。裕达公司主张双方在补充协议中明确约定因天气、中高考、市政工程等原因造成的逾期交房天数应予合理顺延交房时间，但该补充协议为裕达公司提供的格式合同，且该协议第八条约定的顺延交房事由理应是裕达公司作为出卖方在确定交房日期时需预先统筹的因素，故该约定明显免除或减轻了裕达公司的义务，且裕达公司在本案中列举的上述事由并非不可抗力因素，所以是否顺延交房日期，不仅以是否出现上述事由为依据，还应兼顾上述事由是否影响了施工或者验收，而裕达公司提交的证据并不足以证明因出现上述事由致无法施工或验收以致逾期交房，故本院对裕达公司的该项上诉理由不予支持。裕达公司主张双方约定的违约金标准过高，但并未提交证据证明该标准过分高于造成的损失，且该违约金标准系裕达公司自身提供的格式合同中约定，系其真实意思表示，结合该违约金标准在本地区同业内普遍存在的情况，裕达公司请求调整违约金标准的请求，本院亦不予支持。原审判决根据双方的合同约定及履行情况确定的裕达公司应向郭成祥支付的逾期交房违约金数额并无不当。综上，上诉人裕达公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费723元，由上诉人宿迁裕达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 覃卫东代理审判员 徐金鸽代理审判员 吴振环二〇一五年十二月二十五日法官 助理 刘宗强书 记 员 刘 倩第7页／共8页 百度搜索“”