（2015）东中法民一终字第2014号

裁判日期: 2015-12-25

公开日期: 2016-09-02

案件名称

廖艳平与王高占、王越房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省东莞市中级人民法院

所属地区

广东省东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

廖艳平,王高占,王越,东莞市振远皮革有限公司,师涛

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省东莞市中级人民法院民事判决书（2015）东中法民一终字第2014号上诉人（原审原告）：廖艳平，女，汉族，住湖南省汨罗市，公民身份号码为×××8620。委托代理人：姜远波，湖南人和（东莞）律师事务所律师。委托代理人：郭金��湖南人和（东莞）律师事务所辅助人员。被上诉人（原审被告）：王高占，男，回族，住安徽省临泉县。被上诉人（原审被告）：王越，女，汉族，住安徽省临泉县，公民身份号码为×××1622。被上诉人（原审被告）：东莞市振远皮革有限公司。住所地：广东省东莞市沙田。法定代表人：王高占。被上诉人（原审被告）：师涛，男，汉族，住河南省郑州市金水区，公民身份号码为×××741X。委托代理人：董书君。上诉人廖艳平因与被上诉人王高占、王越、东莞市振远皮革有限公司（以下简称振远公司）、师涛房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2014）东二法沙民一初字第544号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年10月29日，廖艳平向原审法院提出诉讼，请求判令：1、王高占、王越、振远公司支付廖艳平2013年8月至2015月3月的房屋使用费400000元；2、王高占、王越、振远公司支付廖艳平2015年3月至2015年9月的机器占用场地费120000元；3、王高占、王越、振远公司支付廖艳平2013年7月至11月的垃圾费、水费、电费共计110670元；4、解除廖艳平与王高占（王越、振远公司）之间的租赁关系；5、解除廖艳平与师涛之间的租赁关系；6、师涛承担连带责任；7、王高占、王越、振远公司、师涛承担本案的诉讼费。原审法院经审理查明，2005年2月1日，东莞市沙田镇杨公洲村三和村小组与廖艳平签订了一份土地租用合同，东莞市沙田镇杨公洲三和村小组将位于该小组内一块土地租赁给廖艳平，租赁期限为35年，从2005年2月1日起计租。其后，廖艳平在该块土地上修建了厂房，但是并未办��建设工程规划许可证。2012年3月1日，廖艳平委托刘文果与师涛签订了厂房租赁合同，约定廖艳平将其位于东莞市沙田镇杨公洲三和村厂房及宿舍出租给师涛，租期为2012年3月1日至2015年4月16日，租金为每月20000元。2012年3月23日，师涛在租赁的厂房地址开办了个体工商户东莞市沙田毅欣鞋材加工厂。2013年3月18日，师涛与王高占在东莞市沙田镇法律服务所的见证下，签订了一份《机器设备租赁合同》，师涛将位于东莞市沙田镇杨公洲三和村东莞市沙田毅欣鞋材加工厂租赁给王高占使用，包括东莞市沙田毅欣鞋材加工厂机器设备及生活区所有设施，租期为3年，从2013年2月1日至2016年1月31日，租金为每月22500元，其中厂房租金20000元由王高占直接交与廖艳平，租赁期限内产生的工人工资、水电费、垃圾处理费、税费以及其他费用支出均由王高占独自承担。2013年3月25日，廖艳平与王高占签订了一份租赁合同，廖艳平将位于东莞市沙田镇杨公洲三和组面积800平方米的铺位出租给王高占，租期从2013年3月25日起至2014年3月25日止，租金为每月5000元，水电费、垃圾费等均由王高占承担，该租赁合同已在东莞市地方税务局备案。王高占于2013年3月27日在涉案的租赁物内开办了振远公司，廖艳平及东莞市沙田镇杨公洲村村民委员会分别在工商登记备案的《住所（经营场所）产权证明》中进行签名、盖章确认。廖艳平确认上述备案的租赁合同及《住所（经营场所）产权证明》的真实性。廖艳平主张王高占交租至2013年7月31日，从2013年8月1日起未交纳租金。2013年11月16日振远公司停止经营后尚有部分机器设备放置在租赁物内以致涉案的租赁物在2015年初才能再次出租。廖艳平主张垫付了2013年7月、8月的电费50，000元；2013年10月的电费31912元、垃圾费是450元、水费1308元；2013年11月的电费25430元，垃圾费450元、水费1120元，共计110670元。廖艳平为此提供了东莞市沙田镇杨公洲村村民委员会出具的证明、王高占出具的欠条、收据予以证明；师涛不确认上述证据的关联性，并主张垃圾费、水电费与师涛无关。2013年11月16日，王高占拖欠工人工资并未归厂。2013年11月18日，在东莞市人力资源局沙田分局的见证下，师涛向王高占发出公告，要求王高占于2013年11月20日前与房东联系，逾期未与房东联系的，一切后果由王高占承担；2013年11月22日，在东莞市人力资源局沙田分局及东莞市沙田镇杨公洲村村民委员会的见证下，由廖艳平代垫了王高占拖欠的员工工资共计159569.7元、工人伙食费1300元。原审法院认定的上述事实依据有：土地租用合同、厂房租赁合同、授权委托书、收据、见证书、��赁合同、住所（经营场所）产权证明、授权书、公告、证明、欠条、（2014）东二法沙民一初字第149号民事判决书、生效证明以及本案一审庭审笔录等。原审法院认为，本案为租赁合同纠纷，主要的争议焦点为：一、廖艳平起诉师涛是否违反一事不再理原则；二、廖艳平诉请的场地使用费及占用费是否合法；三、廖艳平诉请的垃圾费、水电费是否合法；四、廖艳平诉请解除与王高占、王越、振远公司、师涛的租赁关系是否合法。关于焦点一，廖艳平在原审法院受理的（2014）东二法沙民一初字第149号案中，是以与师涛存在租赁关系为由要求师涛支付相关的费用，且部分请求与原来（2014）东二法沙民一初字第149号案并不相同，故廖艳平的起诉并没有违反一事不再理原则。但廖艳平以师涛存在转租行为而要求其对承租人振远公司的债务承担连带责任��其所主张的事实与原审法院查明是廖艳平直接将租赁物出租给振远公司的事实不符，该主张也没有法律依据，故原审法院对廖艳平要求师涛承担连带责任的诉请予以驳回。关于焦点二，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，涉案房产并未办理建设工程规划许可证，即双方签订的厂房租赁合同无效，不受法律保护。又根据该法第五条第一款，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，现廖艳平于2013年3月25日已与王高占重新签订了一份租赁合同，且该租赁合同也已经办理了税务登记的备案手续，原审法院对该租赁合同的真实性予以确认。虽然该份租赁合同的签订人为王高占，但王高占签订租赁合同后依法在该租赁物上成立了振远公司，并成为振远公司的法定代表人，且振远公司也对王高占的承租行为予以确认，故实际的承租人应为振远公司，依法应由振远公司向廖艳平支付租赁物使用期间的占用费。虽然振远公司于2013年11月16日已停止经营后尚有部分机器设备放置在涉案的租赁物内，但廖艳平并未及时采取有效的措施而处理上述机器设备以便涉案的租赁物能及时进行出租，以致涉案的租赁物在2015年初才能再次出租，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，廖艳平对扩大的损失依法应承担相应的责任。综合本案的客观情况，原审法院依法酌定合理的处理时间为4个月，结合振远公司交租至2013年7月31日，即振远公司还应向廖艳平支付2013年8月1日至2014年3月16日期间的租赁物使用费为130667元（20，000元／月×7个月＋20000元／月÷30天×16天＝150667元）。现廖艳平要求振远公司支付2013年8月至2015年9月的场地作用费及占用费超出上述认定的范围没有事实及法律依据，原审法院对超出部分予以驳回。对于王高占、王越的责任，如上所述，虽然租赁合同的签订人为王高占，但王高占的行为仅为代理行为，责任应当由振远公司承担。根据合同的相对性，现廖艳平要求王越、王高占对振远公司的上述债务承担连带责任于法无据，原审法院以该请求予以驳回。关于��点三，廖艳平已提交相关的证据予以证实振远公司在承租期间产生的垃圾费、水电费共计110670元，振远公司经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，原审法院视为其放弃对廖艳平提交的证据进行质证及抗辩的权利，原审法院对廖艳平的证据的真实性予以确认，振远公司依法应向廖艳平支付承租期间发生的垃圾费、水电费共计110670元。关于焦点四，如焦点二所述，涉案的租赁合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力……”的规定，涉案的租赁合同自始无效，廖艳平要求解除上述租赁合同于法无据，原审法院对该请求予以驳回。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合��纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、限东莞市振远皮革有限公司于判决发生法律效力之日起三日内向廖艳平支付房屋使用费及占用费153667元；二、限东莞市振远皮革有限公司于判决发生法律效力之日起三日内向廖艳平支付2013年7月至2013年11月期间的垃圾费、水电费共计110670元；三、驳回廖艳平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费10106元，由廖艳平承担4886元，东莞市振远皮革有限公司承担5220元。上诉人廖艳平不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决认定廖艳平没有采取适当措施防止损失的扩大，进而酌定给廖艳平合理处理时间为4个月显然是不当的。在王高占恶意欠薪逃匿的情况下，廖艳平没有办法采取合理措施防止损失的扩大。而且原审法院酌定的4个月的起止时间是从2013年8月开始起算，但2013年8月王高占及振远公司还在正常经营，直到2013年11月16日才逃匿，廖艳平在振远公司经营期间无法采取措施防止损失的扩大。因此，暂且不论4个月的时间是否合理，在起算时理应从2013年11月17日开始计算。（二）原审判决以廖艳平与王高占、王越或振远公司之间签订的租赁合同在工商部门和税务部门备案登记为由就认定上述租赁合同真实有效系错误的。首先，师涛在承租期内注册了东莞市沙田毅欣鞋材加工厂，且该厂至今仍未注销，其经营地址仍为案涉租赁物地址，换言之，师涛从法律的角度讲至今仍占有使用案涉厂房。其次，根据工商、税务部门的要求以及��们在注册公司时的逃税心理和实践可知，注册公司或经济组织必须要有租赁合同、村委会盖章的产权证明，而在税务部门缴纳房租税金的几乎都由承租人承担，所以承租人都会要求制作一份租赁面积和租金比实际少的租赁合同以减轻税负。再次，师涛与王高占签订《机械设备租赁合同》，将东莞市沙田毅欣鞋材加工厂租赁给王高占，包括该加工厂的机器设备及生活区所有设施。一个加工厂不可能单独出租给他人使用。所以师涛与王高占约定，加工厂的厂房租金由王高占承担，很显然师涛与王高占之间存在厂房转租的行为。廖艳平为了配合师涛顺利办理营业执照和少交房屋租金税款才与王高占签订了一份与事实不符的房屋租赁合同（即面积为800平方米，租金为每月5000元，实际面积为2300平方米，租金一直为20000元）。廖艳平帮助王高占实现其经济利益也是帮助师涛实��经济利益，否则师涛与王高占之间的加工厂租赁合同是无法实现的。综上，尽管廖艳平与王高占的租赁合同在有关机关备案，但该租赁合同应不被认可。因此，师涛与王高占、王越和振远公司应承担责任。（三）根据《中华人民共和国公司法》第一百八十三、一百八十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十八条之规定，有限责任公司的股东在解散公司的时候应进行清算，这是强制性义务。且股东未保管好公司资产、相关财务资料等侵犯债权人的利益时，该股东应与公司对债务承担连带责任。东莞地区已有很多类似判决，已经形成了司法判决意见。本案中，作为振远公司股东的王高占和王越，在其清算公司的时候，未履行股东的清算义务，也未妥善保管公司的资产和财务资料，导致廖艳平代为垫付振远公司的工人工资（另案已确认）和代为垫付水电费和垃圾费，并导致廖艳平无法收取租金，严重损害了廖艳平的合法权益，所以王高占与王越应对振远公司的责任承担连带责任。原审判决以合同的相对性来排除股东的强制清算义务系错误的。综上，请求本院：1、撤销原审判决第一项，改判王高占、王越、振远公司、师涛支付房屋使用费合计52万元整（使用费40万元，2013年8月至2015年3月底，占用费12万元）。2、撤销原审判决第二项，改判王高占、王越、振远公司、师涛支付廖艳平2013年7月至11月的垃圾费、水电费合计110670元。3、撤销原审判决第三项，改判王高占、王越、振远公司、师涛承担连带责任或发回重审。被上诉人师涛口头答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求本院维持原判。被上诉人王高占、王越、振远公司均未在法定期��内作任何答辩意见。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。二审期间，廖艳平称王高占、王越没有对振远公司进行清算，依据《中华人民共和国公司法》第一百八十三条、一百八十四条规定，王高占、王越作为振远公司的股东应当对振远公司的债务承担连带责任，如果不能同时要求王高占、王越与振远公司承担责任，其要求王高占、王越承担责任，放弃对振远公司的连带责任。另查明，原审法院作出的已生效的（2014）东二法沙民一初字第149号民事判决书认定以下事实：“廖艳平于2013年3月25日已与王高占重新签订了一份租赁合同，且该租赁合同也已经办理了税务登记的备案手续，且廖艳平与师涛均确认案外人王高占实际使用涉案的租赁物，并在租赁物上开办了东莞市振远皮革有限公司，可见租赁物的实际使用人为王高占。廖艳平应当向王高占主张涉案的租赁物的使用费，师涛并非适格的被告。”本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕廖艳平上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点有：（一）案涉租赁物的占有使用费应由谁承担。（二）案涉占有使用费应如何计算。关于争议焦点一。首先，关于师涛是否承担责任的问题。根据已生效的原审法院作出的（2014）东二法沙民一初字第149号民事判决，原审法院经过审理认定王高占为案涉租赁物的实际使用人。在该生效判决未被依法撤销之前，本院应当将上述事实作为审理本案的依据。因此，廖艳平要求师涛承担责任没有依据，本院不予支持。其次，关于王高占、王越应否承担股东责任��问题。廖艳平主张依据《中华人民共和国公司法》第一百八十三条、一百八十四条规定，要求王高占、王越承担股东责任。《中华人民共和国公司法》第一百八十三条规定的是股东可以请求人民法院解散公司权利，第一百八十四条规定的是公司因各种情况而解散的，应当在解散事由出现之日起十五日内成立清算组。逾期不成立清算组进行清算的，债权人可以申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算。本案中，振远公司并未解散，现有证据亦未表明振远公司存在被吊销营业执照、责令关闭或者被撤销的情形，因此，廖艳平以王高占、王越未履行股东的清算义务为由要求王高占、王越承担股东责任，本院不予支持。再次，关于王高占与振远公司应否承担合同责任的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定，“发起人为设立公司以自己的名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”依据上述法律规定，王高占作为振远公司的发起人，其与廖艳平签订了案涉租赁合同，廖艳平要求合同相对人王高占承担责任依法有据。王高占签订租赁合同后在案涉租赁物开办了振远公司，振远公司实际使用了案涉租赁物，故廖艳平亦可要求振远公司承担责任。但是《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条并没有规定合同相对人可以同时要求发起人以及公司承担合同责任，而廖艳平亦明确表示如果不能同时要求王高占与振远公司承担责任，其要求王高占承担责任，故廖艳平要求王高占支付案涉租赁物的使用费、垃圾费、水电费，本院予以支持。原审法院认定王高占签订合同的行为系代理行为适用法律不当，本院予以纠正。关于争议焦点二。根据已查明的事实，振远公司于2013年11月16日已停止经营，王高占欠薪逃匿，东莞市人力资源局沙田分局亦予以证实，且廖艳平也主张其为振远公司垫付了工人工资。因此，廖艳平在明知王高占欠薪逃匿的情况下，应当积极采取措施，自行收回租赁物减少损失，但是廖艳平没有尽到减损义务，任由租赁物空置，直至2015年才自行收回租赁物。因此，廖艳平不得就扩大的损失要求赔偿。原审法院酌定2013年11月16日至2014年3月16日共4个月的时间给廖艳平另行招租合理恰当。又因为王高占于2013年8月1日开始欠付使用费，故原审法院认定王高占共需支付7个月零16天的使用费给廖艳平处理正确，本��予以维持。结合上述分析，王高占共需向廖艳平支付房屋使用费150667元、垃圾费、水电费共计110670元。综上所述，原审判决认定事实有误，适用法律不当，本院予以纠正。廖艳平上诉请求部分有理，本院对其有理部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第二人民法院（2014）东二法沙民一初字第544号民事判决第三项。二、变更广东省东莞市第二人民法院（2014）东二法沙民一初字第544号民事判决第一项为：限王高占于本判决发生法律效力之日起三日内向廖艳平支付房屋使用费150667元。三、变更广东省东莞市第二人民法院（2014）东二法沙民一初字第544号民事判决第二项为：限王高占于本判决发生法律效力之日起三日内向廖艳平支付2013年7月至2013年11月期间的垃圾费、水电费共计110670元。四、驳回廖艳平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费10106元，由廖艳平负担5922元，王高占负担4184元。二审受理费10106元（廖艳平已预交），由廖艳平负担5922元，王高占负担4184元。本判决为终审判决。审　判　长　李　倩代理审判员　钟　雯代理审判员　廖志明二〇一五年十二月二十五日书　记　员　伦润玲附相关法律条文（节选）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理��（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 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