（2015）盐民终字第03004号
裁判日期: 2015-12-25
公开日期: 2016-04-07
案件名称
许为爱与康保兵房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省盐城市中级人民法院
所属地区
江苏省盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
许为爱,康保兵
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）盐民终字第03004号上诉人（原审原告）许为爱，居民。被上诉人（原审被告）康保兵，居民。上诉人许为爱因与被上诉人康保兵房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省滨海县人民法院（2015）滨民初字第0668号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。许为爱原审诉称，2009年5月4日许为爱购买康保兵开发五汛镇范场村二组的房屋，2009年5月9日、6月1日许为爱两次将购房定金19600元付给康保兵，康保兵部分钥匙交给许为爱，让许为爱对房屋进行装修，部分钥匙仍在康保兵处，便于康保兵继续施工。2009年6月，许为爱对房屋进行了部分装修，并将家中物资放于该处。2010年1月20日许为爱通过银行转账又付给康保兵20000元购房款。双方没有签订书面合同，口头约定房价65600元，康保兵为许为爱办理规划许可证、所有权证书，水电开户、防盗窗。康保兵施工结束后，许为爱要求康保兵交付钥匙及规划许可证、所有权证书，康保兵认为房子涨价不卖许为爱了，经多次调解未能达成协议，康保兵侵犯了许为爱的合法权益，现请求康保兵双倍支付定金39200元、返还购房款20000元及2010年1月20日至2015年4月18日的利息。康保兵原审辩称，同意返还39600元，但不适用定金罚则，另外许为爱在康保兵家属处拿了装修费8000元，应扣除。原审经审理查明，2009年，康保兵在五汛镇范场村开发7间楼房，同年5月许为爱与康保兵口头约定许为爱购买康保兵开发的房屋1间，没有签定书面的合同。2009年5月9日、6月1日许为爱两次给付康保兵19600元，康保兵出具了收条，注明收到定金合计19600元，后康保兵将该房部分钥匙交给许为爱，让许为爱对房屋进行装修，部分钥匙仍在康保兵处，便于康保兵继续施工。2009年6月，许为爱对房屋进行了部分装修，并将家中物资放于该处。2010年1月20日许为爱通过银行转账又付给康保兵20000元购房款，康保兵完工后没有将房屋交付给许为爱。许为爱是五汛镇港浜村村民，该房屋位于五汛镇范场村，占用的土地是集体土地，康保兵进行房屋开发，也未依法取得建设工程规划许可证，土地使用证和商品房销售许可。原审法院认为，依据法律的规定，进行房屋开发建设销售，必须取得县级以上城乡规划部门核发的规划许可证，该案房屋在未依法取得建设工程规划许可证，土地使用证和商品房销售许可的情况下销售，违反了法律的规定。另外，该房位于五汛镇范场村，占用的土地是范场村集体土地，而许为爱是五汛镇港浜村村民，并不是范场村集体组织成员，其到范场村购买范场村集体土地范围内的房屋也不符合法律规定，综上，许为爱、康保兵之间的房屋买卖合同无效，康保兵应当返还许为爱的购房款39600元，许为爱在上述范围内的请求成立，超出部分不予支持。许为爱、康保兵双方未约定房款的利息，许为爱的利息请求无事实依据。康保兵关于许为爱在康保兵家属处拿了装修费8000元应扣除的辩称，是经过调解达成的协议，辩解不成立，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条《中华人民共和国担保法》第五条的规定，原审判决：一、康保兵于本判决生效十日内返还许为爱购房款39600元。二、驳回许为爱的其他诉讼请求。案件受理费1090元，由许为爱承担603元，康保兵承担487元。原审判决后，许为爱不服，向本院提起上诉称，许为爱在交付了定金和部分房款后，因为房价上涨，而许为爱不同意多付房款，康保兵遂不愿将房子出卖给许为爱。原审已经查明康保兵收到定金19600元并交付钥匙给许为爱装修，康因房价上涨而拒绝出卖给许为爱，存在过错，应当双倍返还定金，并应承担房款5年多的利息损失2万多。请求二审法院支持许为爱双倍返还定金以及返还房款20000元、赔偿利息12400元的诉讼请求。康保兵未答辩。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。本院认为，许为爱与康保兵的房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为无效合同。房屋买卖合同无效，作为担保房屋买卖合同履行的定金约定亦应认定无效。依照法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应予返还，有过错的一方应赔偿对方因合同无效所造成的损失。据此，康保兵应向许为爱返还收取的定金和房款，许为爱主张双倍返还定金不符合法律规定。本案中，房屋买卖合同无效双方均有过错，但康保兵未经行政审批许可，在农村集体土地上建房销售给本村集体组织成员以外的村民，违反法律规定，存在较大过错，应赔偿许为爱相应损失。许为爱在原审中主张康保兵双倍返还定金39200元、返还购房款20000元及2010年1月20日至2015年4月18日的利息，本院考虑到许为爱主张双倍定金亦属于主张损失赔偿，定金兼具有房款性质，故本院认定康保兵赔偿定金19600元及房款20000元自2010年1月20日至2015年4月18日按中国人民银行同期同档贷款利率计算的利息。综上所述，上诉人许为爱上诉理由部分成立，本院予以支持。原审法院判决部分不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江苏省滨海县人民法院（2015）滨民初字第0668号民事判决第二项，即驳回许为爱的其他诉讼请求。二、撤销江苏省滨海县人民法院（2015）滨民初字第0668号民事判决第一项；三、被上诉人康保兵在本判决生效后十日内返还上诉人许为爱定金19600元、房款20000元，合计39600元，并赔偿许为爱以39600元为本金自2010年1月20日至2015年4月18日按中国人民银行同期同档贷款利率计算的利息。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1090元，由康保兵负担790元，许为爱负担300元；二审案件受理费1090元，由康保兵负担790元，许为爱负担300元。本判决为终审判决。审 判 长 吴珊珊代理审判员 王 珩代理审判员 周 陇二〇一五年十二月二十五日书 记 员 程 菲附法律条文1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2、《中华人民共和国担保法》第五条担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。 微信公众号“”