（2015）沪二中民二（民）终字第2963号
裁判日期: 2015-12-25
公开日期: 2016-01-18
案件名称
上海农工商房地产置业有限公司与展伟亚、许建华商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海农工商房地产置业有限公司,展伟亚,许建华
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第2963号上诉人（原审被告、反诉原告）上海农工商房地产置业有限公司，住所地上海市。法定代表人张智刚，董事长。委托代理人汪世雄，上海市中天律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）展伟亚，女，1982年12月8日出生，汉族，户籍所在地河南省漯河市。被上诉人（原审原告、反诉被告）许建华，男，1981年10月1日出生，汉族，户籍所在地河南省漯河市。上诉人上海农工商房地产置业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2015）青民三（民）初字第1079号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经开庭审理查明，2013年5月30日，展伟亚、许建华、上海农工商房地产置业有限公司签订《上海市商品房预售合同》，约定展伟亚、许建华向上海农工商房地产置业有限公司购买位于上海市青浦区华新镇新府中路1331弄《西郊半岛名苑》90号803室房屋，房子暂测面积86.31平方米，其中套内建筑面积为64.64平方米，公共分摊面积为21.67平方米，每平方建筑面积单价为人民币（以下币种均为人民币）13，536元，总价为1，168，292元，房屋交付时房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如上海农工商房地产置业有限公司暂测面积与实测面积不一致时，除法律法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、上海农工商房地产置业有限公司同意当暂测面积与实测面积误差超过3%（包括3%），不向展伟亚、许建华收取超过部分的房价款，上海农工商房地产置业有限公司同意当暂测面积与实测面积误差超过-3%（包括-3%），展伟亚、许建华有权单方面解除本合同；展伟亚、许建华未按约付款应支付违约金，按逾期未付款的日万分之三计算，自约定付款期限之第二天起算到实际付款之日止；房屋交付必须符合第二种方案所列条件即取得了《住宅交付使用许可证》、上海农工商房地产置业有限公司对该房屋设定的抵押已注销、上海农工商房地产置业有限公司按规定缴纳了物业维修基金，上海农工商房地产置业有限公司承诺在2014年3月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），展伟亚、许建华有权单方面解除本合同；上海农工商房地产置业有限公司定于2013年12月31日前将该房屋交付给展伟亚、许建华，除不可抗力外；附件一约定付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款，展伟亚、许建华应于2013年5月30日支付首付款358，292元，于2013年6月30日前支付81万元；附件三约定阳台为铁艺栏杆及安全玻璃；补充条款规定展伟亚、许建华已至实地察看，对本合同所涉房屋的形状、格局、设施、朝向等均已知晓等。合同的特别告知一中规定：商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时则以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测建筑面积为准，预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积、公用分摊建筑面积。暂测面积与实测面积不一致，按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理（预售商品房交付时，其建筑面积与预售合同的约定出现增减的，1、因按照本办法第二十七条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变；2、因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，按照本办法第三十九条规定处理；3、除本条第1、2项所列情形外，建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款，建筑不足预售合同约定的，房地产开发企业应当减少建筑面积部分的价款退还受让人，但预售合同另有约定的从其约定）。签订上述合同后，展伟亚、许建华支付房款358，292元，上海农工商房地产置业有限公司开具发票日期为2013年5月30日；展伟亚、许建华支付房款81万元，上海农工商房地产置业有限公司开具发票日期为2013年7月16日。展伟亚、许建华委托姜美琪代为办理登记，展伟亚、许建华于2013年6月19日签订借款合同后，上海农工商房地产置业有限公司及借款人均委托姜美琪代为办理登记手续，受托人及展伟亚、许建华于2013年7月13日申请登记。2014年1月1日，展伟亚、许建华支付房屋面积补差款6，091元并收房。系争房屋实测独用面积为64.53平方米、共用面积为22.23平方米、建筑面积为86.76平方米。2015年3月展伟亚、许建华诉至原审法院要求：1、判令上海农工商房地产置业有限公司退还多收展伟亚、许建华购房款6，091元；2、判令上海农工商房地产置业有限公司退还套内减少面积款项1，488.96元；3、利息（以6，091元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2014年1月1日计算至实际支付之日止）；4、退还多余面积的物业费14.11元（0.56平方米×2.1元／平方米×12个月）；5、90号楼路边绿化减少5米（现在少排树）增加噪音赔偿费用5，000元；6、赔偿阳台不符合合同约定的损失5，000元。本案诉讼费由上海农工商房地产置业有限公司承担。在案件审理过程中，展伟亚、许建华增加诉讼请求：7、判令上海农工商房地产置业有限公司赔偿展伟亚、许建华误工费（每天300元，暂计算3天，至本案结束）；8、判令上海农工商房地产置业有限公司赔偿展伟亚、许建华交通费（每天200元，暂计算3天，至本案结束）；9、上海农工商房地产置业有限公司支付套内面积减少利息（以1，488.96元为本金，以中国人民银行同期贷款利率为标准，自2014年1月1日计算至实际支付之日止）。审理中上海农工商房地产置业有限公司提起反诉，要求判令反诉上海农工商房地产置业有限公司支付逾期缴款房款违约金3，645元（以81万元为本金，按照日万分之三的标准，自2013年6月30日计算至7月15日）。原审审理中，展伟亚、许建华表示，1、展伟亚、许建华购买系争房屋时上海农工商房地产置业有限公司销售人员表示绿化带有十多米宽，故展伟亚、许建华选择了系争房屋，现绿化带变成了马路，至于被谁拆掉的并不清楚，绿化带是在小区围墙之外，但是若购房时绿化带不足十米，展伟亚、许建华是不会选择系争房屋的，现绿化带减少噪音增加，影响了展伟亚、许建华的居住生活；2、因为展伟亚、许建华提起诉讼需要开庭、宣判等，故要求上海农工商房地产置业有限公司赔偿交通费、误工费；3、展伟亚、许建华委托上海农工商房地产置业有限公司销售人员办理相关手续，展伟亚、许建华已经及时提供了所需的所有材料，银行贷款放款迟延的责任不在展伟亚、许建华。上海农工商房地产置业有限公司表示，1、展伟亚、许建华提到的绿化带属于小区外围、红线以外，是市政范围，不是上海农工商房地产置业有限公司铲除绿化带，目前已变成马路；2、误工费和交通费，无事实及无法律依据；3、银行贷款手续都是展伟亚、许建华自行办理的，展伟亚、许建华缴纳的代办费收据上加盖的是同策公司的印章，上海农工商房地产置业有限公司没有委托同策公司办理任何贷款手续，展伟亚、许建华明知自己委托的是同策公司人员，且办理登记申请时展伟亚、许建华也需要本人到场。原审法院认为，展伟亚、许建华、上海农工商房地产置业有限公司签订的预售合同为双方真实意思的表示，应为合法有效。关于差价款的争议，预售合同特别告知一中注明商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时以测绘机构实测建筑面积为准，预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积及公用分摊建筑面积，暂测面积与实测建筑面积不一致，按上海市房地产转让办法第四十四条规定处理，对此规定，双方显已明知。之后，预售合同第二条明确记载了系争房屋的建筑面积、套内建筑面积及公用分摊建筑面积，第五条明确暂测面积与实测面积不一致时应首先根据法律、法规、规章的规定处理，因此，法院认为，上海农工商房地产置业有限公司应退还已收取的补差款及套内减少面积相应的房款。上海农工商房地产置业有限公司不应收取差价款亦应退还面积减少相应的房款，展伟亚、许建华按照中国人民银行同期贷款基准利率，从2014年1月1日起主张利息损失，并无不当。物业费为展伟亚、许建华向物业公司缴纳，并非交给上海农工商房地产置业有限公司，展伟亚、许建华要求上海农工商房地产置业有限公司返还物业费，依据不足，不予支持。90号楼路边绿化带减少5米增加噪音赔偿的主张，法院认为展伟亚、许建华并无相应证据证实该部分绿化减少为上海农工商房地产置业有限公司所为，且从双方陈述可以看出该部分绿化属于小区围墙之外，展伟亚、许建华主张该部分绿化带属于上海农工商房地产置业有限公司所有的依据不足，故对展伟亚、许建华该项诉求，不予支持。展伟亚、许建华主张误工费、交通费无事实和法律依据，不予支持。关于阳台的争议，法院认为，合同附件对阳台的约定明确，上海农工商房地产置业有限公司交付的阳台确与约定不符，考虑阳台未在双方签约后变更设计、上海农工商房地产置业有限公司的违约程度以及对展伟亚、许建华的影响，展伟亚、许建华主张赔偿5，000元的诉求尚属合理，予以支持。上海农工商房地产置业有限公司提出展伟亚、许建华同意按实样交付的主张，依据不足。关于逾期付款的争议。上海农工商房地产置业有限公司确认同策公司为其代理销售公司，亦确认江美琪为该公司的工作人员，展伟亚、许建华在上海农工商房地产置业有限公司销售点签订买卖合同、出具委托书，有理由相信展伟亚、许建华出具委托书时认为上海农工商房地产置业有限公司为受托人。根据登记申请书及收件收据的材料显示，有理由相信受托人代为办理合同预告登记及抵押登记事项。法院认为，除根据相关机构要求展伟亚、许建华亲自办理之事项外，均应由受托人予以办理，若需要展伟亚、许建华提供材料或亲自办理事项，受托人应尽通知义务。受托人递交两项登记的时间为2013年7月13日，已经晚于约定的付款时间，上海农工商房地产置业有限公司未有证据证实受托人在约定的付款时间后申请登记的原因系展伟亚、许建华导致，因此，法院认为上海农工商房地产置业有限公司提出逾期付款的原因归责展伟亚、许建华的主张，依据不足，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、上海农工商房地产置业有限公司应于判决生效之日起十日内退还展伟亚、许建华房款7，579.96元；二、上海农工商房地产置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付展伟亚、许建华损失（以7，579.96元为本金，从2014年1月1日计算至上海农工商房地产置业有限公司实际退还之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；三、上海农工商房地产置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付展伟亚、许建华阳台不符合约定的赔偿款5，000元；四、展伟亚、许建华要求上海农工商房地产置业有限公司退还物业费14.11元的诉讼请求不予支持；五、展伟亚、许建华要求上海农工商房地产置业有限公司因90号楼路边绿化减少5米增加噪音赔偿5，000元的诉讼请求不予支持；六、展伟亚、许建华要求上海农工商房地产置业有限公司赔偿误工费900元的诉讼请求不予支持；七、展伟亚、许建华要求上海农工商房地产置业有限公司赔偿交通费600元的诉讼请求不予支持；八、上海农工商房地产置业有限公司要求展伟亚、许建华支付逾期付款违约金3，645元的诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审法院判决后，上诉人上海农工商房地产置业有限公司不服，向本院提起上诉称：被上诉人签署委托书时，其所收到的代办收据中记载的收款人为上海同策房产咨询股份有限公司，证明其知道自己委托该公司代办有关登记事项；上诉人与上海同策房产咨询股份有限公司之间的销售合同，并无代理业主办理贷款的约定，被上诉人应该自行承担委托后果；原审法院未对被上诉人在签署借款合同后需要按照银行规定提供各项证明材料和接受银行审核通过等一系列应由被上诉人履行的义务进行审查；原审法院对被上诉人需要亲自办理抵押预告登记的事实等，未作查明。原审法院认定事实不清，上诉人要求撤销原判，发回重审或改判被上诉人向上诉人支付逾期付款违约金3，645元。被上诉人展伟亚、许建华辩称：其已经委托上海同策房产咨询股份有限公司办理贷款手续，故上诉人要求其支付逾期付款违约金没有依据，要求维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据本案查明的事实，被上诉人系在上诉人销售点签订买卖合同、在委托书上签字、交付代办费及登记费，且上诉人明确表示上海同策房产咨询股份有限公司系其代理销售公司，姜美琪等人为上海同策房产咨询股份有限公司的工作人员，同时上诉人并无排除上海同策房产咨询股份有限公司及其工作人员代理业主办理贷款权限的证据，其与上海同策房产咨询股份有限公司之间的销售合同也无相关禁止性约定，虽然代办费收据上加盖的并非上诉人的财务章，但以此为由要求业主区分销售公司在办理不同事项时代表不同身份，显然过于苛责于作为普通购房人身份的被上诉人。收据上明确载明除根据相关机构要求业主亲自办理之事项外，均应由受托人予以办理，若需要业主提供材料或亲自办理事项，受托人应尽通知义务。就本案所涉逾期支付款项，被上诉人已经及时申请贷款、签订借款合同，上诉人现不能证明被上诉人在接到有关通知后怠于处理有关事项或存在其他主观过错，即不能证明逾期付款的责任在于被上诉人，故上诉人要求被上诉人承担逾期付款违约金缺乏充分依据，本院对其该项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海农工商房地产置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 卞晓勇审 判 员 邬 梅代理审判员 刘 菲二〇一五年十二月二十五日书 记 员 朱 艳附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。