重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2015）中区法民初字第07492号原告重庆吉阳公司管理有限责任公司，住所地重庆市渝中区八一路53号第5层，组织机构代码70940602-4。法定代表人董佳，该公司经理。委托代理人周乐，中豪律师集团（重庆）律师事务所律师。被告龙玲，女，1949年8月20日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托代理人张展（系龙玲之子），男，1973年3月23日出生，汉族，住重庆市渝中区。
原告重庆吉阳公司管理有限责任公司(以下简称“吉阳公司”)诉被告龙玲房屋租赁合同纠纷一案，经本院受理后，依法由
代理
审判员赵文康独任审判，公开开庭进行了审理，
书记员任清霞担任法庭记录。原告吉阳公司的委托代理人周乐，被告龙玲的委托代理人张展均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吉阳公司诉称，吉阳公司与龙玲于2014年6月26日签订《商铺租赁合同》约定由龙玲承租位于重庆市渝中区商铺，同时合同约定：（1）租金自开业之日起计算，第一租赁免租半年，第二、第三租赁每年租金总额131333.4元；（2）吉阳公司按6个月为一期向龙玲收取租金，本合同签订之日起龙玲向吉阳公司缴纳第一期租金，此后龙玲应提前6个月以上按指定方工向吉阳公司支付下一期租金；（3）龙玲应按承租商铺的套内面积124.44平米，以13元/平方/月的标准向吉阳公司缴纳物业管理费，并在上个月8号前按约定方式向吉阳公司名司缴纳下个月的物业管理费；（4）龙玲应按实际使用量向吉阳公司缴纳水电费；（5）若龙玲未按期缴纳上述费用的，每逾期一日，龙玲须以应缴纳款项总额的5‰/日向吉阳公司支付违约金；逾期15天以上，吉阳公司有权解除合同，以挂号信形式发出通知的，在该信函投邮之日起5个工作日内即视为送达；（6）任一方违约解除合同，违约方应按合同总价款的10%向守约方支付违约金；（7）合同中止履行后，龙玲应在3天内交还商铺，否则每逾期一日，龙玲应向吉阳公司支付当年租金2倍的商铺占用费；（8）如因本合同发生争议，由吉阳公司所在地人民法院管辖。租赁合同生效后，吉阳公司按约向龙玲交付了合格的商铺，商铺也于2014年10月1日正式开业，但自2015年1月起，龙玲开始欠付吉阳公司物管费、电费，并在合同约定的正常营业时间内擅自停业多次，给吉阳公司所经营的解放碑皮革城造成了严重的影响，吉阳公司曾多次要求龙玲纠正其上述违约行为，但龙玲拒不改正。第二租赁年租金支付期限届满（2015年4月1日到期），但龙玲在吉阳公司多次催告的情况下至今尚未履行其支付租金的义务。鉴于上述情况，吉阳公司于2015年4月24日向龙玲寄送了《解除房屋租赁合同通知书》，解除双方于2014年6月26日签订的《商铺租赁合同》。但直至吉阳公司提起诉讼之日，龙玲尚未向吉阳公司清偿欠付的上述费用，也未将其承租的商铺交还给吉阳公司。吉阳公司认为，吉阳公司与龙玲之间签订的租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效，龙玲应全面履行其承租人义务，但龙玲迟延支付租金并擅自多次关闭商铺的行为已构成严重违约，吉阳公司有权根据合同约定解除租赁合同，要求龙玲清偿其欠付的各种合同费用并承担相应违约责任。综上，现吉阳公司特诉至法院请求判令：
一、请求确认吉阳公司与龙玲签订的《商铺租赁合同》于2014年12月19日已解除。
二、请求判令龙玲从2014年12月23日起按729.63元/每日的标准向吉阳公司支付商铺占用费，直至龙玲交还商铺之日止。
三、请求判令龙玲立即向吉阳公司支付其欠付的物业管理费4270元，并从逾期支付之日起，按每日千分之五的标准向吉阳公司支付违约金直至付清之日止。
四、请求判令龙玲立即向吉阳公司支付由吉阳公司垫付的商铺电费465元，并从逾期支付之日起，按每日千分之五的标准向原告支付违约金直至付清之日止。
五、请求贵院判令被告立即向原告支付合同总金额10%（即169891.42元）的违约金。
被告龙玲辩称，龙玲认为吉阳公司主张的物管费计算面积大于实际面积，物管费应按照实际测量面积收取，龙玲也曾向吉阳公司提出过对涉案商铺面积进行测量，但吉阳公司不同意。产生争议后，直到2014年12月，吉阳公司发出书面通知书龙玲催缴费用，龙玲在收到吉阳公司发出的《解除房屋租赁合同通知书》后，双方就合同解除问题进行过协商，龙玲提出交还商铺给吉阳公司，但均遭到吉阳公司拒绝，为避免更大的损失，龙玲于2015年1月上旬搬出货物并腾清商铺后，将商铺钥匙放在商铺的门缝处后便离开，此后，龙玲又来到商场管理办公室，与吉阳公司相关部门的负责人协商解除合同并交还钥匙一事，但均遭到推脱，龙玲将商铺钥匙交给一名女性工作人员后离开。针对吉阳公司的诉讼请求：
一、龙玲认可双方签订的《商铺租赁合同》已于2014年12月19日解除；
二、不同意吉阳公司关于商铺占用费和物管费的诉讼请求，理由是合同是因吉阳公司的过错而无法履行，龙玲已将涉案商铺2014年10月至2015年9月的租金支付给吉阳公司，同时龙玲已于2015年1月将涉案商铺交还给吉阳公司。
三、关于电费，龙玲不同意支付，即使要支付电费，龙玲也只应承担其撤场前产生的电费。
五、关于违约金，龙玲认为，是由于吉阳公司的过错造成合同无法履行，同时龙玲也提出过缴纳相应费用，吉阳公司未予以答复，故相应的责任应由吉阳公司承担。龙玲同意将涉案商铺返还给吉阳公司。
经审理查明，重庆市渝中区房屋（使用权面积6216.16㎡）于2004年11月8日登记于重庆夫子池商业大楼物业有限责任公司（以下简称“夫子池公司”）名下。夫子池公司于2013年7月31日与重庆新银座市场经营管理有限公司（以下简称“新银座公司”）签订《租赁合同》，约定将重庆市渝中区一至五楼出租给乙方经营使用，租赁期限5年，从2013年8月1日起至2018年7月31日止。新银座公司于2014年3月31日与吉阳公司签订《租赁合同》，约定将重庆市渝中区房屋二至三楼出租给吉阳公司经营使用，租赁期限12年，从2014年4月1日至2026年3月31日止。2014年6月26日，吉阳公司（甲方）与龙玲签订《商铺租赁合同》，约定甲方将重庆市渝中区商铺租赁给乙方经营使用。该合同第一条1.1款载明，重庆市渝中区商铺[商铺面积约81.07平方米]（以实际测量面积为准）；合同第三条3.1款载明，承租期120个月（免租期计入承租期），即2014年9月15日起至2024年9月14日止。免租期为：从开业之日起计算6个月止；合同第四条4.1.1款载明，自2014年9月15日至2017年9月14日，第一租赁年免租半年，甲方收取后半年的租金总额65666.7元，全部用于广告推广费。第二、第三租赁年每年租金总额131333.4元。4.2.1款载明，乙方应向甲方缴纳履约保证金20000元。4.3.1款载明，乙方按套内面积124.44平方米为准，以13元/平米.月向甲方或甲方指定物业公司缴纳物业管理费；4.3.2款载明，甲方按一个月为一期向乙方收取物业费。乙方应在上个月8号前按约定方式向甲方交纳下个月（下一期）的物业费，以此类推；合同第九条9.4款载明，乙方未按期缴纳租金及本合同第四条约定的其他相关费用，每逾期一日，乙方以应缴纳款项总额的5‰日向甲方支付违约金。逾期3天以上，甲方有权对乙方所承租的商铺采取停水、停电、终止营业等强制措施；逾期15天以上，甲方有权解除合同，将履约保证金及承租场地内乙方所有商品（物品）用于抵偿乙方所欠甲方债务；不足部分，甲方有权进行追偿。合同第十条10.3款载明，本合同项下任何通知、索赔或者其他通讯往来必须以书面形式发出……以挂号信形式发出的，在该信函投邮之日起5个工作日内即视为送达。上述合同签订后，龙玲向吉阳公司支付保证金20000元，并将涉案商铺2014年10月16日至2015年10月15日的租金支付给吉阳公司。2014年12月19日，吉阳公司向龙玲发出《解除租赁合同通知书》载明：“您与我公司于2014年6月26日签订了《商铺租赁合同》（以下简称：租赁合同），约定由您承租我司位于渝中区商铺。租赁合同第4.3.2条明确约定，您应在每月8号前缴清下一月的物管费。在租赁合同履行期间，您未按上述约定缴纳租赁商铺2014年10月至2015年1月期间的物管费共计10804元，经我司多次催告后，您仍未履行合同支付义务，您的行为已属故意性根本违约并给我司造成了经济损失。现根据贵我双方签订的租赁合同第9.4条之约定通知如下：1、自本通知发出之日起生效，您与我司于2014年签订的《商铺租赁合同》即时解除，您所欠我司的债务，我司有权在您缴纳的履行保证金中予以抵扣。2、请您在收到本书面通知后3日内搬出我司位于重庆渝中区商铺，并与我司办理好交接手续，缴清所有欠款，完清双方所有权利义务关系。3、若贵司在上述期限内不按租赁合同约定的要求搬出上述房屋，我司将根据租赁合同9.13条的约定要求您承担相应违约责任，并保留向您追偿损失的诉讼权利。”审理过程中，本院于2015年11月11日组织双方当事人到涉案商铺现场进行勘查，吉阳公司与龙玲一致确认龙玲于当日将存放于该商铺内的剩余物品予以了搬离，双方办理了商铺交接。同时，龙玲对吉阳公司所举示的2014年12月涉案商铺的电费金额为465元无异议。上述事实，有《租赁合同》、《商铺租赁合同》、收据、《解除房屋租赁合同通知书》、快递单等证据以及双方当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，吉阳公司与龙玲签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，系有效合同，双方均应按约行使权利、履行义务。该合同第4.3.1款约定，龙玲应以13元/平米×124.44平方米的标准在每月8号前按约支付下月物业费，该物业费的计收面积虽与合同所载明租赁面积存在差异，但物业费与租金的计价面积不一致并不违背商业管理，龙玲即使对该物业费计收面积存在异议，也应按约先行支付该费用之后再通过合法途径解决其异议。但依据龙玲陈述以及物业费收据能够证实，龙玲未按期支付2015年10月至2015年1月的物业服务费，应系违约。吉阳公司依据该合同9.4条的约定行使解除权符合法律规定，该解除通知在当日送达龙玲后，产生解除双方《商铺租赁合同》之法律效力。故本院确认双方《商铺租赁合同》自2014年12月19日解除。关于吉阳公司请求的商铺占有使用费能否主张问题，
本院认为，庭审中双方确认《商铺租赁合同》已于2014年12月19日解除，同时双方确认龙玲于2015年11月11日将其物品从所承租商铺内搬出并将商铺返还给吉阳公司，故龙玲应向吉阳公司支付2014年12月20日至2015年11月11日的商铺占有使用费。关于商铺占有使用费的标准问题，结合本案实际情况，
本院认为参照合同租金标准计算较为适宜，鉴于《商铺租赁合同》签订后，龙玲已将涉案商铺2014年10月16日至2015年10月15日的租金支付给吉阳公司，故上述费用冲抵吉阳公司请求的2014年12月20日至2015年11月11日的商铺占有使用费后，龙玲还需支付吉阳公司2015年10月16日至2015年11月11日的商铺占有使用费即364.8元×27=9849.6元。关于物管费及电费问题，
本院认为，双方合同虽因吉阳公司发出解除通知书而解除，但合同解除后，龙玲应当履行向吉阳公司返还商铺之义务。本案中，龙玲所举示的证据尚不足以证明其向吉阳公司做出过返还商铺的意思表示，且审理过程中双方当事人确认龙玲于2015年11月11日将其物品从所承租商铺内搬出并将商铺返还给吉阳公司。故龙玲应向吉阳公司支付占用期间的物业费。鉴于龙玲与吉阳公司已将2015年1月前的物业费结清，现龙玲仍需向吉阳公司支付2015年2月1日至2015年11月11日的物业费，根据合同约定，龙玲每月的物业费为124.44平方米×13元=1617.72元，故本院对2015年2月1日至2015年11月11日的物业费计算为1617.72元/月×9﹢（1617.72元/月÷30×10）=15098.72元。因龙玲对吉阳公司请求的2014年12月电费465元予以认可，本院对此予以支持，但因双方合同已经实际解除，且双方也因该费用支付标准发生争议，故对吉阳公司请求按照原约定支付违约金的请求不予支持。关于吉阳公司诉请的10%违约金问题，吉阳公司认为应当按照合同9.17款“甲、乙双方任一方违约擅自解除合同，违约方应按合同总价款的10%向守约访支付违约金”之约定要求龙玲支付违约金。
本院认为，该约定系合同违约一方擅自解除合同应承担违约责任之约定，而本案中逾期支付物管费的龙玲并未解除合同，不符合上述违约责任之适用条件，故对该违约金本院不予支持。综上所述，原告诉讼请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、九十四条、第九十六条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、被告龙玲于本判决生效之日起十日内支付原告重庆吉阳公司管理有限责任公司商铺占有使用费9849.6元；
二、被告龙玲于本判决生效之日起十日内支付原告重庆吉阳公司管理有限责任公司物业服务费15098.72元及电费465元；
三、驳回原告重庆吉阳公司管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。本案减半收取受理费2962元，由原告重庆吉阳公司管理有限责任公司负担2500元，被告龙玲负担462元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理
审判员 赵文康
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 任清霞 微信公众号“”