山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）烟民一终字第1205号
上诉人（原审原告）：马秀敏，女，1963年4月17日出生，汉族，居民，住天津市开发区。
委托代理人：李海善，山东崇真律师事务所律师。
委托代理人：ＸＸ，山东崇真律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：山东南山建设发展股份有限公司。住所地：山东省龙口市东江镇南山村。
法定代表人：曹玉彬，该公司总经理。
委托代理人：曲春道，男，1986年6月1日出生，汉族，该公司员工，住龙口市。
委托代理人：战琛，男，1989年10月13日出生，汉族，该公司员工，住龙口市。
上诉人马秀敏因与被上诉人山东南山建设发展股份有限公司（以下简称南山公司）商品房预售合同纠纷一案，不服龙口市人民法院（2015）龙新民初字第20号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，马秀敏与南山公司于2009年10月12日签订了商品房预售合同，马秀敏购买了南山公司开发的龙口市海润豪景17号楼1单元1002号房。合同签订后，马秀敏依约交付了全部购房款。2011年3月22日，双方办理了房屋交接手续，南山公司向马秀敏交付了房屋，马秀敏接收了房屋，在此过程中，马秀敏还交付了公共维修基金3136元。根据双方签订的商品房预售合同第十五条约定，出卖人应当按照相关规定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房地产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在提出退房要求之日起30日内将买受人已付房屋价款退还买受人，并按已付房屋价款的同期存款利息赔偿买受人损失。本案中，2014年2月8日，涉案房屋取得初始产权登记（房屋产权大证）。现马秀敏持相关凭证即可到房产管理部门办理产权证书。2014年9月30日，马秀敏曾致函南山公司要求解除上述商品房预售合同及补充协议，未获南山公司回复。原审中马秀敏诉称，其于2009年10月12日与南山公司签订了商品房预售合同，购买了南山公司开发的海润豪景17号楼1单元1002号房。合同签订后马秀敏依约交付了全部房款及维修基金，南山公司于2011年3月22日将房屋交付给马秀敏，但是至今没有按照合同的约定为马秀敏办理产权证书。故诉至法院要求解除双方之间2009年10月12日签订的商品房预售合同及补充协议，判令南山公司退还马秀敏房款395308.77元，维修基金3136元，总计398444.77元，并自房款交付之日起按已付房款的同期银行存款利息赔偿损失。原审法院依据马秀敏和南山公司当庭陈述、商品房预售合同、收款收据、产权登记查询证明等证据材料认定上述事实。原审法院认为，从本案中马秀敏、南山公司之间签约、履约的过程来看，双方之间签订的《商品房预（销）售合同》系双方真实意思表示；在履约过程中，马秀敏缴纳了全部房款，南山公司已于2011年3月22日向马秀敏交付了房屋，距今已经四年有余。可见，双方之间签订的《商品房预售合同》不仅依法成立，且得到了实际履行，南山公司早已向马秀敏履行了交付房屋这一主要的合同义务。马秀敏以南山公司延期办理产权证书为由要求解除合同，但马秀敏起诉之时早已超过了法律规定的解除权行使期限，并且涉案房屋于2014年2月8日已取得产权大证，马秀敏持相关凭证即可到房产管理部门办理产权证书，现完全可以实现合同目的。可见，马秀敏起诉要求解除合同缺乏事实与法律依据，不应予以支持。相应地，马秀敏交付的购房款及相关费用也不应予以返还。综上，鉴于本案事实，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十一条之规定，于2015年6月29日判决：驳回马秀敏的诉讼请求。案件受理费7277元，由马秀敏承担。一审宣判后，上诉人马秀敏不服，向本院提出上诉称：
一、一审判决未认定补充协议确定的相关事实。马秀敏与南山公司签订《商品房预（销）售合同》的同时，签订了《商品房买卖合同补充协议》，协议第四条约定出卖人须主动配合买受人办理房屋产权证书，并保证在办理房产总证后六十日内，为买受人办理房地产权权属登记证书手续。对这一事实，原审未认定。根据一审查明的事实，2014年2月8日涉案房屋取得房屋产权大证即房产总证。结合《商品房预（销）售合同》第十五条及补充协议第四条约定，南山公司应于2014年4月8日前为马秀敏办理房地产权属登记证书手续，如因南山公司的责任，马秀敏不能在规定期限内取得房地产权属证书的，马秀敏有权退房。对于取得房屋产权证书的时间，马秀敏与南山公司约定为“规定期限”，此处规定期限应遵循无约定从法定的原则。根据《城市房屋权属登记管理办法》第二十六条、第二十七条的规定，马秀敏取得权属证书的时间是南山公司应当为马秀敏办理证书手续之日起37日内，即2014年5月15日前。也就是说，马秀敏获得约定解除权的时间是2014年5月16日。马秀敏书面通知南山公司解除合同时间是2014年9月30日，起诉时间是2014年12月18日。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，解除权行使期限是一年，因此，即使适用该规定，马秀敏并未超过法律规定的解除权行使期限。
二、本案不应适用合同法第九十四条，解除权的行使未超过法律规定期限，合同目的的可实现也不构成妨碍解除合同的理由。1、一审以合同法第九十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条作为依据，存在明显的法律适用错误。合同法第九十三条规定的是约定解除权，第九十四条规定的是法定解除权。马秀敏提出解除合同的依据是《商品房预（销）售合同》第十五条及补充协议第四条，南山公司违反合同约定的期限办理权属登记的义务，马秀敏行使的是约定解除权，而不是法定解除权，法律依据是合同法第九十三条第二款，判决依据也应是该条款，而不是合同法第九十四条。至于一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，与本案没有关系。马秀敏暂且理解为一审判决书写笔误。但是第十五条仍不适用本案。理由是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款虽然规定解除权行使期间为一年，是对合同法第九十四条规定的法定解除权的解释，不适用于本案约定解除权的情形。因此，无论是合同法还是司法解释都没有规定约定解除权的行使期限，从法律适用角度而言，也谈不上马秀敏起诉时超过解除权行使期限。2、合同目的不能实现是合同法第九十四条规定的法定解除权的一种情形，而马秀敏行使是约定解除权，因此只要解除符合条件即可，而与合同目的是否能够实现无关。南山公司未提供任何证据证明其履行了《商品房预（销）售合同》第十五条及补充协议第四条约定的义务。马秀敏正因此未能获得权属证书。同时，该条款还约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人有权退房。马秀敏正是根据该规定，起诉解除合同。一审以可实现合同目的为由不予支持解除合同，明显混淆法定解除与约定解除两种不同的合同解除权。综上，马秀敏依据合同约定行使解除权，有充分的事实和法律依据，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审查明事实，撤销一审判决，发回重审或依法改判，一二审诉讼费由南山公司负担。
被上诉人南山公司答辩称:1、南山公司已履行了合同义务。双方签订合同后，南山公司于2011年3月22日将房屋交付给马秀敏，马秀敏已收房入住至今。涉案房屋已取得竣工验收备案表、建设工程档案合格证以及房产总证，南山公司已履行完所有出卖人应尽的义务，目前马秀敏所购房屋已经接收使用并早已具备办理房产证的所有条件，双方订立商品房预售合同的所有合同目的均已实现，不存在合同解除的法定事由。南山公司取得所涉地块的房产总证后，即告知马秀敏只要其缴纳相关税费及身份证明文件即可办理房产证，但马秀敏迟迟没有缴纳，造成延误的责任，马秀敏应自行承担。2、马秀敏主张解除合同已经超过法律规定的除斥期间。马秀敏已于2011年3月22日收房居住，距今已经四年有余，双方之间的《商品房预售合同》不仅依法成立，且得到实际履行。马秀敏以南山公司尚未办理产权证书为由要求解除合同，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第十五条之规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。马秀敏起诉之时早已超过了法律规定的解除权的行使期限，不应得到法院的支持。3、未能办理房屋产权证的责任是由马秀敏不作为造成的。根据双方签订的《商品房预售合同》补充协议第四条之规定，马秀敏应配合提交需由买受人提供的文件资料，南山公司多次通知马秀敏提交办证所需要的资料，在一审判决后，南山公司再次于2015年9月6日发函通知马秀敏提交办证需要的资料，并要求马秀敏于15日内到南山公司办理相关手续，但马秀敏一直未前来办理，未能办证的责任系由马秀敏原因所造成的，马秀敏以未能办证为由要求解除合同，不应得到法院的支持。综上，一审法院认定事实清楚，法律适用正确，涉案房屋早已交付使用，具备办证条件，双方订立合同的目的已经实现，马秀敏要求解除双方之间的《商品房销售合同》，缺乏事实根据和法律依据，请求二审法院查明事实，驳回马秀敏的上诉请求。本院二审中查明，马秀敏与南山公司于2009年10月12日签订《商品房预（销）售合同》的同时，签订《商品房买卖合同》补充协议，该补充协议第四条约定：《合同》中第十五条规定：“出卖人应在商品房交付使用六十日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案，并办理房地产权登记证书手续，买受人应在出卖人商品房交付使用后九十日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续。”但在商品房交付使用后，商品房销售面积的测绘、房产总证的办理等都是政府主管部门的职责行为，出卖人只能被动配合。因此合同双方约定，如因政府主管部门的工作原因造成时间延误的，上述规定中的日期双方同意顺延，互不承担合同的违约责任。出卖人须主动配合买受人办理房屋产权证书，并保证在办理了房产总证后六十日内，为买受人办理房地产权属登记证书手续。买受人也应按时提交需由买受人提供的文件资料，否则造成的延误出卖人不负责任。二审中，南山公司提交2015年9月16日向马秀敏发送催办产权登记函的快递详单及投递明细，证明南山公司于2015年9月16日向马秀敏发送产权登记催办函，要求其前往南山公司提交办理相关产权登记的材料，但其拒收函件，也不配合前来办理相关手续。马秀敏对南山公司提交的上述证据真实性不认可，主张从未收到过上述函件，从未接听过快递的电话，另外，上述函件是在马秀敏起诉要求解除合同后邮寄的，即使送达对本案也没有任何影响，不应作为本案判决的证据。本院二审查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，马秀敏与南山公司签订的《商品房预（销）售合同》和《商品房买卖合同》补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，为有效合同，双方均应恪守履行。从双方履行过程来看，马秀敏缴纳全部房款，南山公司向马秀敏交付了房屋，并于2014年2月8日取得涉案楼房初始产权登记（房屋产权大证），马秀敏只需持有关凭证到房产管理部门办理产权证书，即可全部实现合同目的。南山公司在办出楼房初始产权登记后，没有拒绝协助马秀敏办证的任何理由，其主张已通知马秀敏办证，虽不能提供证据证明，作为购房户的马秀敏也应及时关注房产证的办理情况，马秀敏亦未提供证据证实其向南山公司提供办理房产权属证书所需资料后南山公司不予办理的事实。马秀敏于2014年12月18日起诉到法院要求解除合同，原审法院以其请求缺乏事实和法律依据不予支持，并无不妥。综上，上诉人马秀敏的上诉请求没有事实和法律依据，理由不能成立，本院不予采纳。原审法院判决正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7277元，由上诉人马秀敏负担。本判决为终审判决。
审判长 杨卫东
审判员 吴继辉
审判员 陈晓彦
二〇一五年十二月二十四日
书记员 林重霄 微信公众号“”