（2015）黄浦民四（民）初字第2755号
裁判日期: 2015-12-24
公开日期: 2016-04-30
案件名称
上海申鹏物业管理有限公司与朱从真物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市黄浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海申鹏物业管理有限公司,朱从真
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条，第一百一十四条第一款
全文
上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四（民）初字第2755号原告上海申鹏物业管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人徐伟麒，该公司总经理。委托代理人单毅仁，上海合勤律师事务所律师。委托代理人乐佳，上海合勤律师事务所律师。被告朱从真，男，1955年12月26日出生，汉族，住址上海市黄浦区。原告上海申鹏物业管理有限公司（下简称申鹏物业公司）与被告朱从真物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月16日受理后，依法适用简易程序，由审判员徐立独任审判，于2015年10月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人单毅仁、乐佳，被告朱从真到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告申鹏物业公司诉称：原告与上海市原卢湾区徐家汇路XXX-XXX号瑞金新苑业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告于2004年7月1日起为小区提供物业服务，原告实际提供服务至2012年5月31日。合同约定物业管理费为住宅每月每平方米人民币（以下币种均为人民币）1.70元。被告为瑞金新苑业主，每月应付物业管理费230元，被告未支付2007年1月至2010年12月，2012年1月至2012年5月的物业管理费。故诉至法院，请求判令：1.被告应向原告支付自2007年1月1日起至2010年12月31日，2012年1月1日至2012年5月31日止的物业管理费12，190元；2.被告支付滞纳金12，190元（按日千分之三标准计算至2015年10月31日，以本金为限）。案件受理费由被告负担。原告申鹏物业公司提供下列证据：1.《物业管理服务合同》；2.打浦桥街道房管办事处出具的证明；3.上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息。被告朱从真辩称：原告曾于2013年10月以相同事由起诉被告，现起诉属重复诉讼；原告与业委会签订的《物业管理服务合同》在2005年12月到期，其后原告对小区进行物业管理服务及收取物业费的法定资格已丧失，但为配合原告工作，被告主动缴纳了2010年、2011年的全年物业费；原告在小区服务期间，存在有私自免除部分业主的物业费、将共有建筑物出租他人、夜间保安人员不尽责、技防设施不到位等问题；即使在业委会与原告物业服务有效存续期间，原告于2009年2月方才获得物业三级资质，与物业管理规定相违背；自2006年至2012年间原告在无合法有效物业合同，且被业委会七次发函催促撤离小区，而原告迟迟不愿离开，原告物业服务未达到原约定标准，收费无依据。被告朱从真提交证据如下：1.2013年11月被告提供的答辩状；2.物业管理企业基本情况。经质证，原告申鹏物业公司对被告提交的证据1认为本案曾于2013年向法院起诉进入诉前调解，并非属重复起诉；证据2不表异议，资质证明上的发证日期是属换发新证。被告朱从真对原告申鹏物业公司提供的证据1、2、3均无异议，该证据可同时作为被告的反驳证据。审理中，原告作为事实补充已生效的［（2008）卢民三（民）初字第430号）］民事判决书，作为证明原告在涉案小区提供物业服务及收取物业费的依据。经审理查明：2004年7月，原告与上海市原卢湾区徐家汇路XXX-XXX号瑞金新苑业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定由原告为上海市徐家汇路XXX-XXX号瑞金新苑提供物业服务，委托管理期限自2004年7月1日起至2005年12月31日止；住宅物业管理费为每月每平方米1.70元，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，可以从逾期之日按应缴费用千分之三加收日滞纳金。合同期满后，原告继续为瑞金新苑提供物业服务。2013年7月3日，打浦桥街道房管办事处出具证明，载明原告与瑞金新苑业主委员会签订《物业管理服务合同》于2005年12月31日到期。其后，瑞金新苑业主委员会分别于2008年8月30日、2009年11月5日、2009年12月31日、2010年1月28日、2010年9月6日、2010年12月1日、2011年2月8日以信函、告知书等形式要求原告退出瑞金新苑服务区域。2012年3月27日原告发函给瑞金新苑业主大会、业主委员会告知退出，并于2012年5月31日24时撤离瑞金新苑服务区域。被告系上海市徐家汇路XXX号瑞金新苑1904室房屋业主（建筑面积135.02平方米），每月应支付物业管理费230元，其自2007年1月1日起至2010年12月，2012年1月1日至2012年5月31日止期间的物业管理费未付。另查，原告申鹏物业公司曾于2008年8月20日起诉被告瑞金新苑1103室房屋业主杨菁［（2008）卢民三（民）初字第430号）］，要求被告支付2006年9月至2008年9月间的物业管理费人民币6，673元及其滞纳金人民币4，000元。法院认为，2004年的《物业管理服务合同》所约定的服务期限至2005年12月31日届满，瑞金新苑业委会在合同期届满后虽未与原告重新签订物业管理服务合同，但原告实际继续在为瑞金新苑小区进行物业管理和为小区业主和使用人提供物业服务，因此，原《物业管理服务合同》继续有效，合同为不定期合同，对被告仍然具有约束力；被告抗辩原告存在帐目不公开，业委会对原告的物业服务质量不认可，小区内开公司，原告非但不阻止还提供方便，小区存在治安管理的问题以及原告对网吧装修管理的失职等问题，法院认为被告的举证并不具有证据优势，不足以证明原告未履行服务、管理职能或履行服务、管理职能不符合约定；对被告抗辩诉讼时效已过的意见，法院认为，原告是在2008年8月20日向法院提起诉讼，故原告要求2006年9月至2008年9月间的物业管理服务费及其滞纳金之诉请并未超过法律规定的诉讼时效期间；关于原告对从业人员的资格问题、小区内存在两种收费标准的问题。法院认为，虽然《物业管理条例》规定从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书，但《物业管理条例》同时又规定“物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为……”被告可通过其他合法途径向有关行政管理部门反映。对于瑞金新苑小区内存在同一个物业两种收费标准的情况，被告亦可通过其他合法途径向有关行政管理部门反映。但被告不能以上述理由拒付物业管理服务费。故法院于2008年11月17日判决支持原告的全部诉请。被告不服判决，提起上诉。上海市第一中级人民法院于2009年2月20日以（2009）沪一中民二（民）终字第97号民事判决，维持原审第一项物业费支付判决内容，因原告同意放弃部分滞纳金的主张，故变更原审判决第二项滞纳金为2，000元。再查，原告申鹏物业公司于2013年9月曾就本案向本院提起诉讼，经征得原告同意，进入诉前调解程序处理，案号为（2013）黄浦诉前调字第4849号，同年12月13日结束诉前调解程序。2015年9月16日，原告诉至法院，请求判如所请。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与上海市瑞金新苑业主委员会签订的《物业管理服务合同》合法有效，对全体业主均有约束力，原、被告均应按约履行。根据原告提供的街道房办证明和他案生效判决已证明原告在合同期满后仍按照约定为瑞金新苑提供了物业服务，被告作为该小区的业主，理应按照合同约定支付相应的物业管理费。被告辩称原告对小区进行物业管理服务及收取物业费的法定资格已丧失的理由不能成立。被告辩称原告在小区服务期间，存在有私自免除部分业主的物业费、将共有建筑物出租他人、夜间保安人员不尽责、技防设施不到位等问题；即使在业委会与原告物业服务有效存续期间，原告于2009年2月方才获得物业三级资质，与物业管理规定相违背等，因未提交相关证据予以证实，且不能作为其拒付物业管理费的理由，本院对此难以采信。被告抗辩原告被业委会多次发函催促撤离小区，而原告迟迟不愿离开，原告物业服务未达到原约定标准，收费无依据等，因业委会虽曾要求原告撤离小区，但双方并未产生物业管理交接意义上的纠纷，故被告该辩称不能成立。原告就本案曾于2013年9月起诉至法院，本院以诉前调解方式立案，并于同年12月13日结束诉前调解程序，本案系重新起诉的案件并不构成重复诉讼，故被告的主张本案属重复诉讼的理由，本院不予采信。被告称其主动缴纳了2010年、2011年的全年物业费，因未提交与原告主张相关的2010年相应缴费依据，本院难以采信。故原告要求被告支付自2007年1月1日起至2010年12月，2012年1月1日至2012年5月31日止物业管理费的诉请，本院予以支持。鉴于被告存在拖欠物业管理费的事实，原告要求被告支付上述欠款滞纳金的理由亦成立，原告要求被告支付物业管理费滞纳金的诉请，本院依法予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告朱从真应于本判决生效之日起十日内支付原告上海申鹏物业管理有限公司自2007年1月1日起至2010年12月，2012年1月1日至2012年5月31日止的物业管理费人民币12，190元；二、被告朱从真应于本判决生效之日起十日内支付原告上海申鹏物业管理有限公司上述物业管理费的滞纳金人民币12，190元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1，527元，本案适用简易程序，减半收取，计人民币763.50元，由被告朱从真负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 徐 立二〇一五年十二月二十四日书记员 暨秉恒附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零九条??当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条??当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 搜索“”