（2015）江法民初字第12696号
裁判日期: 2015-12-24
公开日期: 2016-03-30
案件名称
重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司与重庆渝闽投资有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市江北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司,重庆渝闽投资有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2015）江法民初字第12696号原告重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司，住所地重庆市江北区鱼嘴镇永和路39号。法定代表人高家育，董事长。委托代理人张诗韵、杨晓红，重庆索通律师事务所律师。被告重庆渝闽投资有限公司，住所地重庆市江北区鱼嘴镇东风路146号。法定代表人周帮福，董事长。委托代理人李成彬，1973年7月21日出生，汉族，系重庆渝闽投资有限公司员工，住重庆市九龙坡区。原告重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司诉被告重庆渝闽投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月16日立案受理后，依法由代理审判员高某适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司的委托代理人张诗韵、杨晓红，被告重庆渝闽投资有限公司的委托代理人李成彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司诉称，2011年5月24日，原被告签订《土地租赁合同》，约定原告将位于鱼复工业园区的编号为F10-2／02地块约33亩土地的使用权出租给被告使用，租赁期限为3年（自2011年6月1日至2014年6月1日），年租金为每亩每年1万元；合同约定的租赁期限届满后，被告应将土地归还原告，交换时应将租赁范围内的设备腾清、垃圾杂物清理干净；如逾期支付租金超过30日，原告有权解除合同，被告应向原告支付年租金25%的违约金。合同签订后，原告即将土地交付给被告使用，但被告一直未向原告支付租金。合同期限届满后，被告仍继续使用该土地，至今被告未将土地清理完毕后返还给原告。现原告诉至法院要求判决解除双方的租赁合同关系；判令被告将占用的土地即鱼复工业园区编号为F10-2／02地块返还给原告；判令被告向原告支付土地租金（从2011年6月1日至2015年8月31日租金共计154万元以及按照2万元每亩每年的标准，从2015年9月1日起计算至合同解除之日止）；判令被告支付土地占用费用（按照2万元每亩每年的标准，从合同解除之日计算至被告实际交付土地之日止）；判令被告支付违约金8.25万元；判令被告支付场地清理费38.1万元；本案诉讼费由被告承担。被告重庆渝闽投资有限公司辩称，同意解除原被告双方之间的租赁合同，同意归还大部分占用的土地；认可原告主张的154万元的租金请求（从2015年4月1日起按每亩2万元／年即66万元／年据实结算），但是原告主张的违约金的标准过高，请法院依法予以调整；对于原告主张的场地清理费用，双方曾口头协商据实支付，因该费用尚未实际发生，同意按照实际发生的金额予以主张；对于诉讼费用，被告自愿全部承担。经审理查明，2011年5月，原被告双方签订《土地租赁合同》，约定原告将鱼复工业园区F10-2／02地块约33亩土地出租给被告使用，租赁期限为3年，从2011年6月1日至2014年6月1日，租金的交纳采取按年支付先付后用的方式，年租金为每亩每年1万元，并一次性收取每亩5千元的保证金。第一年的租金连同保证金由被告在合同签订后10日内交纳给原告。从第二年开始，以合同签订之日期为交纳租金的限期。如逾期缴纳租金30日以内，被告应补缴所欠租金外还应向原告支付年租金日千分之二的违约金；如逾期超过30日，原告有权解除合同，被告应支付原告年租金25%的违约金。合同约定的租赁期限届满或双方协商一致解除合同后20日内，被告应向原告办理交接手续，交接时被告应保证工作人员撤离、将属于自己的设备腾清，并将租赁范围内的垃圾杂物等清理干净，以上所造成的费用由被告承担。2014年7月17日，原告向被告发送《催款通知》并由被告公司员工郭欣签收，该通知主要载明截止2014年5月31日，被告尚欠原告土地租赁费99万元，土地保证金16.5万元，欠费115万元。请被告于2014年7月31日前足额缴纳租赁费用以及产生的滞纳金，否则将对租赁区域采取一定的管理措施并追究法律责任。2015年1月7日，被告向原告发送《关于临时用地及“孵化园7#楼”租赁费用的联系函》，该函件主要载明：“我公司于2014年11月20日向贵单位来函，就我司欠付贵单位孵化园7#号租赁费制订了还款计划。…在建项目“重庆两江车城”之临时居住、办公用地33亩（概略数值，以原租赁合同数值为准），已于2014年7月到期，重庆渝闽投资有限公司将继续租用该临时用地。但租金按1亩／2万元记取。渝闽投资有限公司尽快完善临时用地租用手续”等内容。庭审中，原告举示加盖重庆顶九能再生资源有限公司印章的鱼嘴管委会两江车城拆迁工程标价表，主要载明鱼嘴管委会两江车城拆除工程造价总合计38.1万元。被告质证认对于报价函的真实性无法核实，被告没有见过，不清楚其具体情况。上述事实，有《土地租赁合同》、《催款通知》、《关于临时用地及“孵化园7#楼”租赁费用的联系函》以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原被告双方签订的《土地租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，该协议依法有效，双方当事人均应按照协议的约定行使权利、履行相应的合同义务。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。现《土地租赁合同》约定的租赁期限已经届满，被告向原告出具《关于临时用地及“孵化园7#楼”租赁费用的联系函》表示愿意按照2万元每亩每年的标准继续承租涉案地块，原告亦未提出异议，因此原被告双方的《土地租赁合同》继续有效，租赁期限变为不定期租赁，租金变更为2万元每亩每年。承租人应当按照约定的期限支付租金。原被告双方在《土地租赁合同》中明确约定在2011年6月1日至2014年6月1日租金按照每亩每年1万元的标准计算，在2014年6月1日之后租金按照每亩每年2万元的标准计算，现被告未按时支付租金属实且被告亦认可截止2015年8月31日尚欠租金154万元，因此对于原告主张的要求被告支付租金的诉讼请求本院予以主张。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担相应的违约责任。本案中，原被告双方在《土地租赁合同》中明确约定按照先付租金后使用的原则，在合同签订后十日内被告需支付租金和保证金，但至今被告未支付租金，被告的行为已经构成了违约，应承担相应的违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约的情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约金产生的损失赔偿额的计算方法。因原被告双方在《土地租赁合同》中约定如逾期缴纳租金30日以内，被告应补缴所欠租金外还应向原告支付年租金日千分之二的违约金；如逾期超过30日，原告有权解除合同，被告应支付原告年租金25%的违约金。现原告酌情主张要求被告支付从2011年6月至租金付清时止的违约金8.25万元的诉讼请求符合法律规定以及双方约定，本院予以主张。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案中，原告主张的从合同解除之日起至被告实际搬离之日止的土地占用损失并未实际发生，且双方对于土地占用损失的是否产生以及具体金额亦无法确定，因此对于原告主张的土地占用损失于法无据，本院不予主张。同理，对于原告主张的场地清理费因未实际产生，本院不予主张。当事人约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方在《土地租赁合同》中约定如逾期缴纳租金30日以内，被告应补缴所欠租金外还应向原告支付年租金日千分之二的违约金；如逾期超过30日，原告有权解除合同，被告应支付原告年租金25%的违约金。现被告逾期支付土地租金的行为已经远超过30日属实，因此对于原告主张的要求解除原被告之间的《土地租赁合同》的请求于法有据，本院予以主张。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失，现原被告双方之间的《土地租赁合同》已经解除，因此对于原告主张的要求被告返还涉案土地的诉讼请求于法有据，本院予以主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司与被告重庆渝闽投资有限公司之间的《土地租赁合同》。二、被告重庆渝闽投资有限公司于本判决生效之日起十日内将位于鱼复工业园区编号为F10-2／02号地块返还原告重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司。三、被告重庆渝闽投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司租金（2011年6月1日至2015年8月31日租金金额共计154万元；以66万元每年为标准，从2015年9月1日计算至《土地租赁合同》解除之日止）。四、被告重庆渝闽投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司违约金8.25万元。五、驳回原告重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司的其他诉讼请求。义务人若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11414元，由被告重庆渝闽投资有限公司负担。此款已由原告重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司缴纳，被告重庆渝闽投资有限公司在本判决生效之日起十日内直接支付原告重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司11414元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 高菲二〇一五年十二月二十四日书 记 员 张欢 关注公众号“”