（2015）二中民终字第05889号

裁判日期: 2015-12-24

公开日期: 2016-02-03

案件名称

陶海昌与北京市东城区房��土地经营管理二中心天坛分中心等确认合同无效纠纷二审民事判决书

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陶海昌,北京市东城区房屋土地经营管理二中心天坛分中心,曹军,初国威

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第二中级人民法院民事判决书（2015）二中民终字第05889号上诉人（原审原告）陶海昌，男，1961年5月1日出生。委托代理人李速，男，1959年11月7日出生。被上诉人（原审被告）北京市东城区房屋土地经营管理二中心天坛分中心，住所地北京市东城区西晓市**号。法定代表人孙长生，主任。委托代理人高俊峰，男，1957年5月2日出生。被上诉人（原审被告）曹军，��，1966年2月2日出生。原审第三人初国威，男，1963年10月11日出生。上诉人陶海昌因确认合同无效纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第08235号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人陶海昌之委托代理人李速，被上诉人北京市东城区房屋土地经营管理二中心天坛分中心之委托代理人高俊峰、被上诉人曹军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。2014年6月，陶海昌起诉至原审法院称：1992年1月1日，我与北京市东城区房屋土地经营管理二中心天坛分中心（下称天坛分中心）签订《公有住宅租赁合同》，由我承租天坛分中心位于北京市×303号的直管公房（下称涉诉房屋）。因天坛分中心的房屋档案中有关于涉诉房屋的《换房协议书》，且该房改由曹军承租，我为此提起诉讼，要求确认《��房协议书》无效。2012年10月11日，北京市第二中级人民法院就该案作出终审判决，支持了我的诉讼请求。曹军与天坛分中心虽未签署《公有住宅租赁合同》，但双方之间已经成立事实房屋租赁合同。该事实房屋租赁合同是天坛分中心利用虚假、无效的《换房协议书》与曹军恶意串通成立，侵害了我的合同权利和利益。现我请求确认曹军与天坛分中心之间的事实房屋租赁合同无效，本案的诉讼费由曹军、天坛分中心承担。天坛分中心辩称：1、1999年7月，陶海昌与曹军签订《换房协议书》，之后涉诉房屋由曹军居住使用并交纳房租，陶海昌并未使用房屋，亦未交纳房租。2、涉诉房屋系天坛分中心管理的公房，天坛分中心有权进行处分。3、天坛分中心与曹军之间形成事实上的租赁合同关系，该租赁关系合法有效。4、我中心与曹军之间不存在恶意串通签署合同��行为，陶海昌对此并无证据予以证明。因此，我中心不同意陶海昌的诉讼请求。曹军辩称：1、陶海昌将涉诉房屋使用权售予初国威，初国威又将涉诉房屋使用权售予我。《换房协议书》无效并不影响我与天坛分中心之间的租赁合同关系。2、涉诉房屋由我使用并交纳租金。3、我与天坛分中心之间不存在恶意串通签署合同的行为。因此，我不同意陶海昌的诉讼请求。初国威经合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面陈述意见。原审法院经审理确认：依法成立的合同，自成立时生效。根据查明的事实，陶海昌于1995年已将涉诉房屋交给第三人初国威使用，同时将《公有住宅租赁合同》原件一并交给初国威，并分两次共收取初国威人民币45000元。此后，陶海昌未再使用涉诉房屋。根据初国威在另案中的陈述，其自陶海昌处购买了涉诉房屋使用权，并将涉诉房屋使用权转售曹军。综合初国威的陈述以及陶海昌于1995年6月书写的两张收条，足以认定陶海昌与初国威之间存在陶海昌将涉诉房屋使用权售予初国威的事实，且双方已经实际履行。天坛分中心依据《换房协议书》于1999年7月为曹军开具准住证，此后涉诉房屋由曹军居住，曹军向天坛分中心交纳房租。天坛分中心与曹军虽未签订书面租赁合同，但双方之间已经成立事实房屋租赁合同关系。《换房协议书》虽被生效法律文书确认为无效，但天坛分中心对于承租人的确定并不存在过错。现陶海昌指称曹军与天坛分中心恶意串通成立事实房屋租赁合同，证据并不充分。故陶海昌请求确认曹军与天坛分中心之间的事实房屋租赁合同无效，依据不足，法院不予支持。据此，原审法院于2015年2月判决：驳回陶海昌的诉讼请求。判决后，陶海昌不服上诉至本院��仍坚持原审意见，要求撤销原判，支持其诉讼请求。天坛分中心、曹军均同意原判。初国威未上诉。经审理查明：位于北京市东城区（原崇文区）×303号房屋系天坛分中心（原名称为北京市崇文区房地产管理局天坛管理所，后于2001年更为现名称）的直管公房，原由陶海昌承租。1995年，陶海昌将涉诉房屋及《公有住宅租赁合同》原件交给第三人初国威。初国威分两次向陶海昌支付人民币共计45000元。1997年，初国威以人民币60000元的价格将涉诉房屋的承租权转让给曹军，并将房屋交付曹军使用。后曹军要求初国威与其办理承租人变更手续，因联系不上陶海昌，故初国威与曹军办理了下列手续：1、“北京市公安局天坛派出所”的证明，时间为1999年4月22日，内容为：“兹有我管界居民陶海昌，住崇文×11号，身份证号为×××，身份证于99年4月15日丢失”；2、“北京市长城建筑工程总公司古建分公司”的证明，时间为1999年5月10日，内容为：“陶海昌系我单位正式职工，家住×303号……将其调至×403号……同时将我单位无房户曹军同志安置在贵所辖区×303号，请协助办理换房手续”；3、《换房协议书》，时间为1999年7月8日，内容为“陶海昌”与曹军约定，“陶海昌”将涉诉房屋换给曹军承租，“北京市长城建筑工程总公司古建分公司”、天坛分中心均在该协议上盖章确认。1999年7月13日，天坛分中心为曹军出具涉诉房屋的准住证。曹军在涉诉房屋居住至今，按期向天坛分中心交纳租金，但没有与天坛分中心签署《公有住宅租赁合同》。另查，2012年1月，陶海昌将曹军、案外人北京市长城建筑工程总公司（下称长城公司）、天坛分中心、初国威诉至原审法院。陶海昌诉称，其未在《换房协��书》上签字，亦未授权他人代为签署，且北京市长城建筑工程总公司古建分公司并未向其提供其他住房，故要求确认《换房协议书》无效。该案审理中，曹军辩称，陶海昌已将涉诉房屋出售给初国威，无权提起诉讼。北京市长城建筑工程总公司辩称，该公司不涉及换房问题，出具手续的古建分公司现不存在，亦不知以前是否存在。天坛分中心表示，对于涉诉房屋办理换房手续的审查符合有关规定，对陶海昌、曹军所述情况并不知情。初国威述称，1995年，其与陶海昌商定以45000元的价格购买涉诉房屋，陶海昌将《公有住宅租赁合同》交给初国威，后陶海昌因着急做生意，说等回来后与其办理过户手续；初国威在涉诉房屋内居住两年，并交纳房屋租金；1997年，初国威以60000元的价格将涉诉房屋卖给曹军；陶海昌已将涉诉房屋售予初国威，无权提起诉讼。经审理，原审��院于2012年7月作出（2012）东民初字第02189号民事判决书，判决驳回了陶海昌的诉讼请求。陶海昌不服法院判决，提起上诉。二审中，曹军提交署名为“陶海昌”向初国威出具的收条两张，其中日期为1995年6月21日的收条内容为“今收到初国威交来房款贰万元整，余下过完户交清”；日期为1995年6月30日的收条内容为“今收到初国威人民币贰万五千元整，过户费由陶海昌负责”。对此，陶海昌称无法辨认收条是否为其书写，但未申请对该两张收条进行笔迹鉴定。对于“陶海昌”与曹军于1999年7月8日签订的《换房协议书》，陶海昌称其中“陶海昌”的签名并非其本人所签，亦未授权他人代签。曹军则称不记得系何人所签，但认可并非陶海昌所签。天坛分中心与曹军一致认可双方就涉诉房屋现存在租赁关系。北京市第二中级人民法院经审理认为，《换房协议书》中“陶海昌��的签名并非陶海昌本人所签，在无证据表明任何人具有代陶海昌签订该协议的代理权的情况下，现被代理人陶海昌本人拒绝追认，故该《换房协议书》应属无效。需要指出的是，在涉诉房屋管理单位天坛分中心与曹军一致认可双方就涉诉房屋现存在租赁关系的情况下，本案确认《换房协议书》无效对曹军的承租权并不构成影响。如陶海昌认为天坛分中心与曹军就涉诉房屋的租赁关系无效，应另行主张。2012年10月11日，北京市第二中级人民法院作出（2012）二中民终字第14039号民事判决书，判决撤销（2012）东民初字第02189号民事判决书，确认陶海昌与曹军于1999年7月8日签订的《换房协议书》无效。又查，1999年，石江兰诉至原北京市崇文区人民法院，请求与陶海昌离婚并要求进行财产分割。陶海昌因下落不明，经公告传唤未到庭，该院进行了缺席审理。1999年9��15日，该院作出（1999）崇民初字第815号民事判决书，判决石江兰与陶海昌离婚，涉诉房屋由陶海昌租住。该案审理中，天坛分中心于1999年8月25日向法院出具《证明》，称涉诉房屋由陶海昌承租。关于陶海昌于1995年将涉诉房屋交给初国威使用一节，陶海昌称因其无力偿还对初国威的欠款10余万元，故双方口头商定，由初国威无偿居住涉诉房屋，以房租折抵欠款；之后陶海昌去南方做贸易生意，不在北京居住，其并不清楚涉诉房屋的承租人已经变更为曹军。陶海昌否认其与初国威之间存在涉诉房屋使用权的买卖关系，但认可前述1995年6月的两张收条的真实性。陶海昌另提出，天坛分中心一方面向法院证明涉诉房屋由其承租，同时又与曹军签订《换房协议书》，显然双方是恶意串通。对此，天坛分中心称，在向曹军发出《准住证》后，未对单位内部的租金收缴��录及时进行承租人名称变更，为法院出具《证明》的工作人员根据租金收缴记录记载的承租人情况出具了《证明》，该工作人员并不了解涉诉房屋承租人已经变更为曹军的事实。陶海昌对天坛分中心的主张不予认可。陶海昌另提交了天坛分中心的制式《房屋租金缴纳凭证》，以证明其于2013年3月19日以银行转账方式向天坛分中心缴纳了2013年度的房租，履行了租金交付义务。就此，天坛分中心表示其确实收到了该笔钱款，但并不清楚陶海昌如何取得制式《房屋租金缴纳凭证》。上述事实，有双方当事人陈述、《公有住宅租赁合同》、《房屋租金缴纳凭证》、北京市崇文区人民法院（1999）崇民初字第815号民事判决书、北京市第二中级人民法院（2012）二中民终字第14039号民事判决书、《收条》等证据在案佐证。本院认为：根据查明的事实，陶海昌于1995年收取了初国威45000元，并将涉诉房屋及相应的《公有住宅租赁合同》原件交给初国威，后初国威于1999年将涉诉房屋的使用权转让给曹军。1999年7月，天坛分中心为曹军开具了准住证，涉诉房屋此后由曹军居住使用并交纳租金至今。天坛分中心虽未与曹军订立书面的租赁合同，但双方对存在租赁关系均予以认可，曹军与天坛分中心之间已形成事实上的房屋租赁合同关系。天坛分中心与曹军之间的租赁合同关系系双方的真实意思表示，《换房协议书》虽被确认无效，但陶海昌未提交证据证明天坛分中心在确定涉诉房屋的承租人、及与曹军形成合同关系时双方存在恶意串通的情形，且天坛分中心对曹军承租涉诉房屋仍予以认可，亦不存在其他导致双方合同无效的情形。故陶海昌的上诉请求，依据不足，本院不予支持。综上，原审法院判决并无不当，应予维��。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。公告费1160元，由陶海昌负担（已交纳）。一审案件受理费70元，由陶海昌负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由陶海昌负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　李　珊代理审判员　　陈雨菡代理审判员　　杜传金二〇一五年十二月二十四日书　记　员　　胡　月微信公众号“”