（2015）黄浦民四（民）初字第188号
裁判日期: 2015-12-24
公开日期: 2016-05-19
案件名称
上海市静安区康定小区业主委员会与上海康苑物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市黄浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海市静安区康定小区业主委员会,上海康苑物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十一条；《物业管理条例（2007年修正）》：第二十九条第一款，第三十九条第一款
全文
上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四（民）初字第188号原告上海市静安区康定小区业主委员会，住所地上海市。负责人刘梦舟，主任。委托代理人ＸＸ荣，上海市国鑫律师事务所律师。被告上海康苑物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人沈玉芳，经理。委托代理人邱建森，上海市广益律师事务所律师。委托代理人陆荣新，公司职员。原告上海市静安区康定小区业主委员会诉被告上海康苑物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，原告于2014年11月27日起诉至上海市静安区人民法院，经上海市第二中级人民法院指定管辖，本院于2015年1月8日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月3日公开开庭进行了审理。原告之负责人刘梦舟及委托代理人ＸＸ荣、被告之委托代理人邱建森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市静安区康定小区业主委员会诉称：被告系上海市静安区康定小区（以下简称“康定小区”）的前期物业管理公司，原、被告曾于2003年签订过《物业管理服务合同》，合同期限为二年。该合同期满后，被告拒绝退出小区，至今仍在该小区实施物业服务。因被告提供物业服务期间管理不善，小区存在严重安全隐患，影响小区业主的日常生活，经业主大会决议，决定解除与被告之间的物业服务关系，故诉请要求判令：1、解除原、被告之间的事实物业服务关系；2、要求被告自判决生效之日起十日内退出康定小区并向原告移交物业管理资料。被告上海康苑物业管理有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。被告正常管理康定小区至今。原告曾诉至法院要求终止原、被告之间的聘用关系，但法院对原告的诉请未予支持，根据一事不再理的原则及相关法律规定，原告不应再提起本案诉讼。原告上海市静安区康定小区业主委员会提供如下证据：1、康定小区业主书面表决单及康定小区业委会公告，证明经业主大会书面表决，决定解除原告与被告之间的事实物业服务关系；2、（2012）黄浦民四（民）初字第1162号、（2014）沪二中民二（民）终字第775号民事判决书，证明原告曾经提起诉讼请求解除与被告之间的物业服务关系；3、物业选聘公告及《康定大厦物业服务合同书》，证明小区业委会经过选聘程序已经与新的物业公司签订了物业服务合同。被告上海康苑物业管理有限公司对原告提供的证据2的真实性无异议，对原告提供的其他证据的真实性及证明内容均不认可。被告上海康苑物业管理有限公司未提供证据。经审理查明：被告系上海市静安区康定小区的前期物业管理单位。原告成立后，曾与被告签订《物业管理服务合同》，委托被告对小区实施物业管理，合同期限为2年，自2003年6月16日至2005年6月16日止。该合同到期后，双方未再签订新的合同，但被告仍在康定小区继续提供物业服务至今。原告曾于2012年向法院提起诉讼，要求终止与被告之间的聘用关系，并要求被告移交相关的物业管理资料。法院审理后认为，因康定小区全体业主对被告退场后的后续物业管理事宜尚未作出安排，而小区若存在管理真空期，将不利于全体业主安居乐业，有损全体业主利益，故未支持原告的诉讼请求。后原告以经过法定程序书面征求小区业主意见、确认解除与被告之间的物业管理关系及已经聘请新的物业公司为由，诉至本院。审理中，被告表示曾为原告垫资实施康定小区的电梯维修和消防设施整改，但原告拒绝支付电梯维修费用和消防设施整改款，被告已就该情况另案提起诉讼，因此至今未退出小区。只要原告结清相关费用，被告即愿意退出小区。至于原告要求移交的物业管理资料，被告从开发商处接手小区并实施前期物业管理时，未收到过竣工图纸等资料，现在被告处只有在其提供物业服务期间产生的物业管理资料，如法院判决移交，被告同意将目前在被告处的物业管理资料全部移交于原告。本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。原、被告在双方签订的《物业管理服务合同》履行期限届满后，未再续签新的物业服务合同，被告虽继续在康定小区提供物业服务至今，但在本案原告代表小区全体业主提出要求被告退出小区并移交相关物业管理资料的情形下，被告凭借此种事实上的物业服务关系进行抗辩，于法无据，本院不予支持。被告又辩称，原告需先结清其垫付的相关维修款，其才愿意退出小区，亦于法无据，本院不予采信。根据相关的法律规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件及物业管理所必需的其他资料交还给业主委员会。被告关于从开发商处接手小区时未取得过相关物业管理资料而仅同意将被告为小区提供物业服务期间形成的物业管理资料移交给原告的抗辩意见，于法无据，故对原告要求被告移交前述物业管理资料的诉讼请求，本院予以支持。至于原告关于解除原、被告之间的事实物业服务关系的诉讼请求，鉴于原、被告之间的物业服务合同关系早已终止，所谓的事实物业服务关系仅是被告继续为小区提供物业服务的一种事实状态，故此种事实状态将伴随被告退出小区而当然终止，原告要求被告退出小区的诉讼请求已经当然包含了终止双方之间事实物业服务关系的内涵。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、《物业管理条例》第二十九条第一款、第三十九条第一款之规定，判决如下：一、被告上海康苑物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退出上海市静安区康定小区物业管理；二、被告上海康苑物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海市静安区康定小区业主委员会移交上海市静安区康定小区竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件及物业管理所必需的其他资料。案件受理费人民币80元，由被告上海康苑物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 曹 云代理审判员 黄 啸人民陪审员 王铿华二〇一五年十二月二十四日书 记 员 暨秉恒附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。《物业管理条例》第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。第三十九条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。