福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2015）台民初字第3429号原告郑发贸，男，1972年11月25日出生，汉族，住所地福建省长乐市，委托代理人郑琼，福建华弘律师事务所律师。被告万象（福建）置业发展有限公司，住所地福建省福州市台江区西环中路691号负一层，组织机构代码证号码74639308-2。法定代表人黄振明，董事长。委托代理人张晓燕，公司员工。
原告郑发贸与被告万象（福建）置业发展有限公司（以下简称万象置业公司）财产损害赔偿纠纷一案，2015年10月13日向本院起诉，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月17日公开开庭进行了审理，原告郑发贸的委托代理人郑琼、被告万象置业公司的委托代理人张晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑发贸诉称，2006年12月30日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定由原告向被告购买位于福州市台江区工业路×号万象商业广场×层×号铺位，建筑面积29.28平方米，购房款总额为442247元，原告依约缴纳了全额购房款。因该铺位一经购买即被被告回租，原告只知道购买的是×层×号铺位，具体位置并不了解。由于被告在原告购买上述铺位后，未经原告同意，擅自变更设计，将原层高8米的地上一层分隔成两层，建筑面积大大增加，原告所购买的铺位被提升一层，直接侵害了原告的合法财产权益和其他合法权益，已构成侵权，并因为擅自变更规划设计造成延期办理产权证，被告应当承担财产损害赔偿责任。直至2015年5月，被告通知原告办理续租手续时，方才得知自己具体位置在于现在万象城的五层。故请求法院判令：被告向原告支付万象商业广场×层×铺位财产损害赔偿款85000元。
被告万象置业公司辩称，一、原告的诉讼请求已超过诉讼时效期间。1.原���在购买商铺时夹层已经形成，且原告早在2007年4月1日接收并使用讼争商铺，并获得租金收益；2.万象商业广场一层改造形成部分夹层于2007年1月11日获得福州市人民政府的批准，2007年11月28日，福州市城乡规划局对万象商业广场夹层面积增加亦予以确认；3.2007年12月，万象商业广场（含部分夹层）完成整体竣工验收；4.2011年4月30日，万象商业广场众多业主与被告在万象商业广场负一层会议室就产权办理、逾期办理产权时间的违约、夹层问题等事宜召开了会议。会上，被告就夹层的相关问题作出了明确的书面答复：“关于万象城一层夹层，是因欧倍德退出中国市场导致的设计变更，该设计变更已获得政府相关部门批准认可。由于设计变更仅是对原一层增设夹层，因此对广大业主所购商铺没有影响。万象城业主若对上述答复意见有异议，可依法向人民法院提��诉讼，依法维护自己的合法权益。”；5.2011年5月12日，福建日报报业集团主办的《法制今报》对万象商业广场变更规划，增设夹层事宜进行了大幅的新闻报道，随后，东南新闻网、中国质量新闻网、新民网、台海网、红商网、中安在线网等众多网站均对这一事件进行了转载报道；6.万象商业广场业主财产损害赔偿纠纷系列案件第一批业主共156户，在2011年8、9月份首次将夹层事宜起诉至福州市台江区人民法院；7.2011年10月28日，万象商业广场完成了产权初始登记，福州市房地产交易登记中心发出的《初始登记通知书》中，明确确认夹层为1.5层；8.2012年11月份，万象商业广场财产损害赔偿纠纷系列案第二批业主共116户，将夹层事宜诉至福州市台江区人民法院；2013年7月份，万象商业广场财产损害赔偿纠纷系列案最后一批业主共126户，将夹层事宜起诉至福州市台江区人民法院。上述任何一个事实都可以证实，原告早在2年之前就已经知道或应当知道夹层设置的事实，现原告在2015年10月才提起诉讼，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”在本案中，二年的诉讼时效期间应当自2011年10月28日（即福州市房地产交易登记中心出具的《初始登记通知书》之日起）开始计算，因此原告在本案中的诉讼请求已超过诉讼时效期间，原告已丧失胜诉权。
二、被告作为“万象商业广场”一层的所有权人，夹层的改造系在自己所拥有的一层物业内进行的，和商品购买人没有关系，对讼争商铺亦不构成任何影响。万象商业广场系由被告投资开发，共四层。其中一、二层的所有权归被告，依原规划首��设计系为了引进欧倍德，故其层高设计为8米，但由于欧倍德不再进入中国市场，原招商项目无法实施，无奈之下只能对首层进行改造。夹层的设置仅是被告在自己所拥有的一层物业内进行的改造，并不是对整个项目的改造，也没有对原四层的标高、层高，及整个建筑物的外轮廓及总层高造成影响。因此，和商铺购买人没有任何的关系，也不构成任何的影响。
三、本案涉及的夹层仅是被告作为房屋所有权人在自己的产权范围内对自己的房屋进行的改造，并非对整个建筑物增加一个自然楼层，根本不存在“万象商业广场”四层变更为五层的事实。且就此事实，已得到福州市房地产交易登记中心及福州市房地产管理局的确认。1、福州市房地产交易登记中心在编号为×《福州市房地产统一标识核准书》中确认，“万象商业广场”的标识仍确认为四层，而不是五层。2、2011年10月28日福州市房地产交易登记中心发出的初始登记通知书中，明确确认“万象商业广场”产权登记为×层，而非×层，原告购买的讼争商铺的编号及方位均未发生变化。行政机关做出的行政行为所确认的事实，在未被撤销之前，其具有法律效力。
四、增设夹层的行为没有违反原告与被告签订的《商品房买卖合同》的约定，因此其不存在擅自变更的事实，也不可能构成违约及违法。讼争的《商品房买卖合同》第十条约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。”而在本案中，夹层仅���对原一层的改造，对讼争商铺的结构形式、户型、空间尺寸和朝向并没有造成任何影响，原告也没有提供证据证明有此事实。在此情况下，该变更应当被认定是允许的。更为重要的是，该夹层的设置已得到了有关部门的批准，且整个项目已取得了产权总登记。上述事实足以证实，被告对夹层的设置既不是擅自变更，更不可能构成违约及违法。在此情况下，被告不应当对原告承担赔偿责任。
五、原告的诉讼请求不明确。其在本案中首先必须明确针对夹层设置的问题，其选择退房还是继续履行合同，这是解决一切问题的前提和基础。依据《商品房买卖合同》第十条约定，即使存在规划或设计变更，就此情形原告作为购房者要么选择继续履行合同，要么选择退房然后由被告依约定赔偿其损失。而在本案中，原告既不要求退房，享受商铺的增值利益，又要求被告赔偿损失��显然不符合合同约定，对被告是极不公平的。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，为此请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2006年12月30日，原告郑发贸与福建泛华房地产开发有限公司（以下简称泛华公司）签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：泛华公司将经福州市房地产管理局（2004）榕房许字第1922号《商品房预售许可证》批准预售的位于福州市台江区工业路×号（西二环中路与工业路交叉口东北角）万象商业广场×层×号商铺（建筑面积29.28平方米）预售给原告，该商品房单价为每平方米15104.06元，总价款计442247元，泛华公司应在2007年3月31日前履行交房义务等。此外，双方还在该合同第十条“规划、设计变更的约定”中约定“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。……买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起45天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。”该合同订立后，经福州市房地产交易登记中心登记备案，原告全额支付了购房款。2007年1月4日，原告与福州旭天物业管理有限公司签订了一份《房屋委托出租协议书》，约定由福州旭天物业管理有限公司代理原告出租铺位等事宜，并约定原告从2007年4月1日起收取铺位租金。2007年1月31日，福州旭天物业管理有限公司与泛华公司以及原告郑发贸签订了一份《协议书》，约定福州旭天物业管理有限公司同意将《房屋委托出租协议书》约定的权利义务转让给泛华公司。2007年4月6日，原告向福州旭天物业管理有限公司出具《报告》，确认泛华公司已履行交房义务，其对接收的商铺没有任何异议。2007年12月，万象商业广场完成整体竣工验收。2011年10月28日，讼争铺位所在万象商业广场通过产权初始登记。根据上述《产权初始登记通知书》附表的记载，讼争商铺即万象商业广场×层单元号为×号铺位产权建筑面积29.39平方米。另查明，福州市城乡规划局于2004年2月16日颁发了榕规（2004）建031号《建设工程规划许可证》，批准万象商业广场规划总建筑面积为67518平方米、建筑层数为4层。但泛华公司在开发建设该项目过程中，在地上一层中标高4.2米处增加建设了层高为3.8米的夹层。2011年1月19日，福州市人民政府对万象城项目的遗留问题进行研究，并形成【2011】×号《关于研究万象城项目若干遗留问题的会议纪要》，该会议议定的事项中包含“关于一层改造增设夹层问题。……会议议定：……（2）在满足建筑结构和消防安全的前提下，若增加夹层后停车总量等规划指标仍符合规划技术规定的要求，可予以确认增加夹层”；“万象城项目增容土地价款的计算可以采用两地块合并测算规划指标，根据经确认调整后的计容面积计算最后的容积率，以上调整的容积率按土地合同约定补交地价款”；“由泛华公司负责，按照市财政局审核确认的金额缴交各项土地价款及绿化补偿费后，由市���划局正式予以办理规划变更手续”。再查明，泛华公司于2010年11月11日变更为被告万象置业公司。被告于2011年10月28日完成万象商业广场房屋产权初始登记。诉讼中，原告明确其诉讼请求要求被告支付讼争铺位财产损害赔偿款85000元是指因泛华公司即被告万象置业公司擅自增加夹层，导致其楼层增加一层，客流量减少，商铺价值就相应降低，其估算价值减损的金额。另，原告向本院申请对讼争铺位因楼层变更后造成的财产损失赔偿额进行评估。又，被告提供了福州市房地产信息网查询材料，证明福州市房地产信息网可以查询到万象商业广场可以办理产权证，原告对此证据的真实性无异议，但认为其不知情。2015年5月18日，被告向原告发出《通知》，商议讼争商铺的续租事宜，原告称��此时才知道万象商业广场存在夹层的事实，并知晓讼争商铺的位置在万象商业广场×层。综上事实，
本院认为，原告称其并不知道商铺的实际位置直至2015年5月18日，被告通知原告协商续租商铺事宜时候才知晓讼争商铺的具体位置以及万象商业广场存在夹层事实的主张，对此，
本院认为，原告于2007年4月6日向福州旭天物业管理有限公司出具《报告》，确认泛华公司已履行交房义务，其对接收的商铺没有任何异议，并委托福州旭天物业管理有限公司对商铺进行出租，而福州旭天物业管理有限公司将权利义务转让给泛华公司，原告从2007年4月1日起收取讼争商铺租金至今，长达八年之久竟不知自己购买的商铺的具体位置，显然不符合常理。另外，万象商业广场于2007年12月通过整体验收，并已投入经营长达八年，万象商业广场存在夹层的事实已存在。而且2011年10月28日，讼争商铺所在万象商业广场通过产权初始登记，福州市房地产交易登记中心向被告送达了《初始登记通知书》，根据上述《初始登记通知书》的记载，万象商业广场×号铺位在×层。根据被告提供的福州房地产信息网查询信息材料，万象商业广场通过产权初始登记应为网上公开信息。原告此时更应知晓被告变更规划，万象商业广场存在夹层已成为事实,并已通过产权初始登记，故本案的诉讼时效应从2011年10月28日起计算。而原告于2015年10月13日才起诉被告，已经超过诉讼时效期限，丧失胜诉权。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条和一百三十七条的规定，经本院审判委员会研究决定，
判决如下：驳回原告郑发贸的诉讼请求。案件受理费1925元，由原告郑发���负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 盛 洁
人民陪审员 张 军
人民陪审员 刘文先
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 曾 琦附本案适用的主要法律条款：第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害��起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 微信公众号“”