安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2015）瑶民一初字第05255号
原告：沈媛媛，女，1972年1月1日出生，汉族。
委托代理人：章淮健，安徽博时律师事务所律师。
被告：合肥义乌小商品城管理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区。
法定代表人：王大朋，该公司总经理。
委托代理人：丁荣芳，该公司员工。
被告：合肥中翔房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区。
法定代表人：狄秀斌，该公司董事长。
委托代理人：丁荣芳，该公司员工。
被告：浙江中翔集团有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区。
法定代表人：狄秀斌，该公司董事长。
委托代理人：丁荣芳，该公司员工。
被告：董诸灿，男，1965年5月3日出生，汉族。
被告：吴应福，男，1969年2月16日出生，汉族。
原告沈媛媛与被告合肥义乌小商品城管理有限公司（以下简称：义乌小商品管理公司）、合肥中翔房地产开发有限公司（以下简称：合肥中翔公司）、浙江中翔房地产开发有限公司（以下简称：浙江中翔公司）、董诸灿、吴应福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月12日立案受理后，依法由本院
审判员黄瑜，适用简易程序于2015年12月21日公开开庭进行了审理。原告沈媛媛委托代理人章淮建到庭参加了诉讼。被告义乌小商品管理公司、浙江中翔公司、合肥中翔公司、董诸灿、吴应福经本院传票传唤，均未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，现已审理终结。沈媛媛诉称：2010年下半年开始，合肥中翔公司通过各种形式的广告，宣传“义务中国小商品义城-合肥工艺品城”商铺销售，承诺“十年返租，150%回购“，我看到上述宣传后，与合肥中翔公司签订了《商铺定购协议书》。该协议书规定原告不得以任何理由不签定《商品房买卖合同》、《商铺委托管理合同》、《租赁合同》，否则视作违约，没收定金。我为此与合肥中翔公司签订了一份《商品房买卖合同》，在该合同补充协议条款约定在签订买卖合同同时，我作为买受人应与义乌小商品管理公司签订《商业委托管理合同》。在合肥中翔公司违规宣传和诱导下，我与义乌小商品管理公司签订了《商业委托管理合同》和《租赁合同》，合同约定，我将商铺出租给义乌小商品管理公司，自2014年10月1日到2021年9月30日按总购房款的6%作为每年固定基本租金，合计52478元/年。租金每季度结算一次，于每季度的第一个月10日前支付给我，违约责任约定为义乌小商品管理公司延迟支付租金，延迟每日按租金千分之一赔偿我违约金。合同签订后，义乌小商品管理公司仅支付两个季度的租金，从2015年4月10日开始至今未能支付租金。合肥中翔公司使用格式合同，将售后包租这一销售方式捆绑在一起，使买卖与租赁关系紧密联合，无法分开。合肥中翔公司与义乌小商品管理公司构成一个利益整体。且我在签订各种合同时，均是合肥中翔公司工作人员办理的。两个公司的工作人员混同，提供的格式合同都是在同一时间内完成。在限制原告的权利、加重我义务同时，没有时间了解义乌小商品管理公司经济实力。合肥中翔公司滥用市场支配地位属于不正当行为，与我的经济损失存在因果关系。义乌小商品管理公司的注册资本是500万元，但实缴资本是50万元，浙江中翔公司、董诸灿、吴应福既是义乌小商品管理公司的股东又同时是合肥中翔公司的股东。两个公司是一套人马两块牌子，是关联公司，是兄弟公司，人员混同、财产混同，管理混同，同时同属于三个股东的操纵和控制。违反了《公司法》规定的资本法定原则和法人独立原则，使义乌小商品管理公司履约能力下降、逃避债务，损害债权人的利益，合肥中翔公司应当承担连带责任。在广大业主向义乌小商品管理公司索要租金期间，浙江中翔公司有限公司自愿对所欠的租金进行担保。综上，我向法院提起诉讼，要求1、义乌小商品管理公司支付2015年4月1日到2015年12月31日税后租金35424元，并以每季度税后租金11808元为基数按日千分之一支付违约金2870元；2、合肥中翔公司、浙江中翔公司对上述款项承担连带责任；3、董诸灿、吴应福对上述款项承担补充赔偿责任；4、诉讼费用由被告承担。义乌小商品管理公司、合肥中翔公司、浙江中翔公司、董诸灿、吴应福均未提出答辩意见也未提供证据。
经审理查明：2011年7月份左右，沈媛媛与合肥中翔公司签订《商品房买卖合同》，约定由沈媛媛购买合肥中翔公司出售的新东城大厦建筑面积为29.02平方米、套内面积为15.41平方米的房屋一套。双方同时签订补充协议，在补充协议第四条，双方约定买受人应与义乌小商品管理公司签订《商业委托管理合同》，并且要遵守义乌小商品管理公司制定的有关物业管理和商场管理的各项规定。同日，沈媛媛与合肥中翔公司、义乌小商品管理公司三方签订一份《商铺委托管理合同》，该合同作为上述《商品房买卖合同》的补充合同，同时生效，具有同等法律效力。在《商铺委托管理合同》中，三方约定出卖人合肥中翔公司作为甲方与买受人沈媛媛作为乙方共同委托义乌小商品管理公司对沈媛媛所购买的商铺进行管理，委托期限为十年。义乌小商品管理公司根据经营需要统一进行招商。合同第十二条约定，如乙方所购商铺没有委托给义乌小商品管理公司对外招租，用于自主经营，且经营业态符合义乌小商品管理公司规定，同时甲方并没有给乙方前三年租金冲抵购房款，在商场正式营业后，经义乌小商品管理公司确认上述真实性无误，义乌小商品管理公司则向乙方一次性支付购房款5%用做对乙方的经营支持。同日，沈媛媛与义乌小商品管理公司签订一份《租赁合同》，约定：1、沈媛媛将所购买的位于合肥市长江东路与铜陵北路交叉口“义乌中国小商品城-合肥工艺品城”商铺出租给义乌小商品管理公司，建筑面积为29.02平方米，套内面积15.41平方米；2、租期自2011年10月1日至2021年9月30日，2011年10月1日至2014年9月30日为市场培育期，沈媛媛不收取租赁费用和其他相关费用；2014年10月1日至2021年9月30日，按总房款的6%的52478元作为每年固定基本租金，同时再加该商铺实际收益租金减去已返还给沈媛媛的6%年固定租金，余下收益扣除相关税费后由沈媛媛与义乌小商品管理公司按9比1分红，以上租金加分红每季度结算一次，于每季度的第一个月10日前支付本季度租金加分红；3、义乌小商品管理公司代扣代交沈媛媛的相关税收；4、义乌小商品管理公司延迟支付租金，延迟每日按租金千分之一赔偿沈媛媛违约金，如延迟超过60日，沈媛媛有权解除本合同，并要求义乌小商品管理公司赔偿因其违约所造成的一切经济损失。上述合同签订后，合肥中翔公司如约向沈媛媛交付了房屋，义乌小商品管理公司按约对该房屋进行管理并向沈媛媛支付了2015年4月份之前的租金。浙江中翔公司于2015年1月23日出具一份《承诺函》，自愿为义乌小商品管理公司应支付和以后应支付的租金提供担保，承诺如义乌小商品城管理公司不能及时支付租金，自愿代付。另查明：义乌小商品管理公司由浙江中翔公司、董诸灿、吴应福共同出资设立，注册资本于2015年5月12日由原先的50万元增资为500万元。增资后，浙江中翔公司认缴450万元，实缴45万元，董诸灿、吴应福各认缴25万元，实缴25000元。公司章程中未明确各股东出资的具体期限。以上事实由沈媛媛提供的身份证复印件、《商品房买卖合同》、《商铺委托管理合同》、《租赁合同》、《承诺函》复印件、企业登记查询信息打印件、工商登记档案资料等书证以及当庭陈述等在卷佐证。
本院认为：沈媛媛与义乌小商品城管理公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，本院依法予以确认。合同签订后，沈媛媛依约将房屋委托义乌小商品城管理公司经营管理，义乌小商品城管理公司应按约定支付房租，根据双方约定，义乌小商品城管理公司应于每季度第一个月10日前支付当季租金，现沈媛媛诉请的三个季度租金支付期限均已截止，故其诉请义乌小商品城管理公司支付2015年4月1日到2015年12月31日税后租金35424元，本院予以支持。关于沈媛媛主张违约金2706元，系按延迟每日按租金千分之一赔偿，该标准虽在双方合同中有约定，但该约定过高，依法应予调整，本院现调整为按照日万分之五计算，计1517元。沈媛媛以合肥中翔公司违反相关规定，滥用市场支配地位在签订《商品房买卖合同》时，要求购房人同时签订《商铺委托管理合同》为由，诉请合肥中翔公司对租金承担担保责任，没有法律依据。且根据《商铺委托管理合同》第十二条的约定可以证明沈媛媛对商铺的出租享有自主选择权，故对沈媛媛的该项诉请，本院不予支持。其次，沈媛媛以合肥中翔公司与义乌小商品城管理公司是关联公司，一套人马两块牌子为由，诉请合肥中翔公司承担连带责任，既无事实依据、也无法律依据，本院不予支持。浙江中翔公司出具《承诺函》，自愿在义乌小商品城管理公司不能支付租金时，承担代付义务，系对义乌小商品城管理公司的租金给付义务承担一般保证责任，应在义乌小商品城管理公司不能支付租金范围内承担补充责任。浙江中翔公司、董诸灿、吴应福作为义乌小商品城管理公司的股东，各自认缴出资分别为4500000元、250000元、250000元，但实际缴纳出资为450000元、25000元、25000元。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第十三条的规定，浙江中翔公司、董诸灿、吴应福应在义乌小商品城管理公司的财产不足以清偿沈媛媛的房租及违约金时，在各自未出资的范围内承担补充赔偿责任。故对沈媛媛诉请董诸灿、吴应福承担租金补充赔偿义务，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第十三条第二款之规定，
判决如下：
一、被告合肥义乌小商品城管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告沈媛媛2015年度第二季度至第四季度的租金35424元以及违约金1517元（违约金计算至2015年9月30日）；
二、被告合肥义乌小商品城管理有限公司的财产经强制执行后不足以清偿本判决第一项债务的，不足部分则由被告浙江中翔集团有限公司承担保证责任；
三、被告合肥义乌小商品城管理有限公司的财产经强制执行后不足以清偿本判决第一项债务的，不足部分则由被告董诸灿、吴应福在各自未实际缴纳的225000元出资范围内承担补充赔偿责任；
四、驳回原告沈媛媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费760元，减半收取380元，由被告合肥义乌小商品城管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 黄 瑜
二〇一五年十二月二十四日
书记员 李玉利附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第十三条股东未履行或者未全面履行出资义务，公司或者其他股东请求其向公司依法全面履行出资义务的，人民法院应予支持。公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。股东在公司设立时未履行或者未全面履行出资义务，依照本条第一款或者第二款提起诉讼的原告，请求公司的发起人与被告股东承担连带责任的，人民法院应予支持；公司的发起人承担责任后，可以向被告股东追偿。股东在公司增资时未履行或者未全面履行出资义务，依照本条第一款或者第二款提起诉讼的原告，请求未尽公司法第一百四十七条第一款规定的义务而使出资未缴足的董事、高级管理人员承担相应责任的，人民法院应予支持；董事、高级管理人员承担责任后，可以向被告股东追偿。 来源：