（2015）二中民四终字第1186号
裁判日期: 2015-12-24
公开日期: 2016-01-05
案件名称
天津市儿童艺术剧团与张蕴文房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张蕴文,天津市儿童艺术剧团
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民四终字第1186号上诉人（原审被告、反诉原告）张蕴文。被上诉人（原审原告、反诉被告）天津市儿童艺术剧团。法定代表人钟海，该剧团团长。委托代理人徐岩，天津嘉德恒时律师事务所律师。上诉人张蕴文因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2015）西民二初字第519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月2日受理，并依法组成合议庭，于2015年12月4日公开开庭进行了审理，上诉人张蕴文，被上诉人天津市儿童艺术剧团的委托代理人徐岩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审法院查明，坐落于天津市河西区南北大街2号的房产为天津市公用公房经营管理处管理的公产房屋，原告（反诉被告）是天津市河西区南北大街2号光华剧院底商房屋的使用人。2013年12月10日，原告（反诉被告）作为甲方，与被告（反诉原告）作为乙方，签订房屋租赁合同一份，约定，甲方将天津市河西区南北大街2号光华剧院底商（共469.21平方米）出租给乙方做办公使用。租赁期限为3年，自2014年1月18日至2017年1月18日。乙方向甲方交纳租房定金50000元。至本协议起租之日前，若乙方毁约，甲方不返还该定金。若甲方毁约，甲方应双倍地返还乙方的定金。若甲乙双方均完全执行了本协议，正式开始租赁和承租的关系，该定金由甲方不带任何利息的返还乙方。自起租之日起，乙方向甲方交纳100000元的租赁保证金（该款项可由定金转入）。在本协议得到完全执行的情况下，当甲乙双方约定终止本协议或协议到期自行终止之时，甲方需不带任何利息的将该项保证金返还给乙方。房屋年租金为600000元。支付方式为，合同签订后每季度的前5个工作日内，乙方向甲方支付150000元，乙方付款时，甲方应提供合法有效的发票。乙方使用的水费、电费按实际发生的费用于每月28日之前交纳给甲方。在签订协议后，在供暖期之前15天内，乙方付清合同租赁期限内的采暖费。水费、电费、采暖费，价格按当时自来水公司、供电局、供热公司、物业公司执行的标准收费，物业费每月3600元。若乙方不按时交纳水费、电费、采暖费、物业费，甲方应书面通知乙方。若乙方仍不交纳，甲方有权停水、停电、停止供暖，超过一日不交，视为乙方违约。2013年12月13日，原告（反诉被告）将涉诉房屋交付给被告（反诉原告），被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交纳保证金100000元。2014年3月4日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交纳了2014年1月18日至2014年4月17日的房屋租金150000元。2014年4月18日开始，被告（反诉原告）未向原告（反诉被告）交纳房屋租金。2014年10月16日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）送达了催交函，称因其自2014年4月至今没有交纳房屋租金、水电费，催促其在2014年10月28日前到原告（反诉被告）处商讨欠交租金问题。双方没有达成一致意见。2014年11月24日，原告（反诉被告）委托律师致信被告（反诉原告），敦促其交纳欠交的租金及水电费、物业费等。2014年11月27日，被告（反诉原告）给原告（反诉被告）发去《诉求》，要求减免房屋租金及水电费、物业费。2014年11月29日，原告（反诉被告）回复被告（反诉原告）不同意减免租金。2015年1月1日，原告（反诉被告）对涉诉房屋停止了水、电的供应，被告（反诉原告）将涉诉房屋内的剑道拆除，不再使用涉诉房屋，现在房屋内只有被告（反诉原告）部分物品。截止到2014年12月31日，被告（反诉原告）欠水费879.20元，电费7916元，2013年1月18日至2013年3月15日、2014年11月15日至2014年12月31日的采暖费20887.41元，2014年1月18日至2014年12月31日的物业费41225.81元，房屋租金422580.65元。天津市儿童艺术剧团起诉，请求法院判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；请求法院判令被告立即腾空并返还原告位于天津市河西区南北大街2号光华剧院底商（469.21平方米）；请求法院判令被告支付拖欠原告的房屋租金422580.65元、物业费41225.81元、采暖费20887.41元、水费879.20元、电费7916元，共计493489.07元；请求法院判令被告支付自2015年1月1日至判决生效之日止前述费用的利息（按照中国人民银行同期人民币贷款利率计算）；请求法院判令本案诉讼费用由被告承担。张蕴文提起反诉，请求法院判令解除双方签订的房屋租赁合同；请求法院判令反诉被告赔偿反诉原告各项经济损失共计840959.86元（装修费损失271488元、会员退费损失322171.86元、固定资产投入损失42000元、员工工资损失72000元、装修期间房租补偿33300元、退还定金100000元）；请求法院判令本案反诉费用由反诉被告承担。原审法院认为，原告（反诉被告）作为天津市河西区南北大街2号光华剧院底商房屋使用人，对其使用的房屋依法享有收益、处分的权利。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，符合法律的规定，为有效合同。合同签订后，双方均应恪守合同约定的内容。原告（反诉被告）履行了将房屋交付被告（反诉原告）的义务，被告（反诉原告）亦应按合同约定将房屋租金给付原告（反诉被告）。为此，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）给付所欠的2014年4月18日至2014年12月31日房屋租金的诉讼请求，予以支持。被告（反诉原告）逾期交付房屋租金的行为，已构成违约。为此，对于原告（反诉被告）要求解除原、被告签订的房屋租赁合同的诉讼请求，被告（反诉原告）反诉中亦同意解除合同，予以准许。房屋租赁合同解除后，被告（反诉原告）应将天津市河西区南北大街2号光华剧院底商（469.21平方米）房屋腾空交给原告（反诉被告）。按照合同的约定，被告（反诉原告）应该承担水电费、采暖费、物业费，被告（反诉原告）应将各种费用给付原告（反诉被告）。对于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付各种费用的利息的诉讼请求，因为没有法律依据，所以不予支持。关于原告（反诉被告）将自己其它的房屋出租，是否影响了被告（反诉原告）的经营的问题，因原告（反诉被告）有权对其所有的房屋进行处置，故无需征得他人的同意。被告（反诉原告）提供的证据，不能证明原告（反诉被告）房屋出租影响了被告（反诉原告）的经营，给其造成了损失。关于原告（反诉被告）对房屋外檐的装修，是否影响了被告（反诉原告）经营的问题，原告（反诉被告）确实进行过装修，但被告（反诉原告）提供的证据，不能证明其损失的由来，与原告（反诉被告）有关。为此，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿其装修费损失271488元、会员退费损失322171.86元、固定资产投入损失42000元、员工工资损失72000元、装修期间房租补偿33300元等反诉请求，本院难以支持。因本案构成根本违约的是被告（反诉原告），为此，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）退还定金100000元的反诉请求，本院难以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）天津市儿童艺术剧团与被告（反诉原告）张蕴文签订的房屋租赁合同；二、被告（反诉原告）张蕴文于本判决生效后30日内，将承租的坐落于天津市河西区南北大街2号光华剧院底商房屋，腾空交给原告（反诉被告）天津市儿童艺术剧团；三、被告（反诉原告）张蕴文于本判决生效后10日内，给付原告（反诉被告）天津市儿童艺术剧团房屋租金422580.65元（2014年4月18日至2014年12月31日）；四、被告（反诉原告）张蕴文于本判决生效后10日内，给付原告（反诉被告）天津市儿童艺术剧团水费879.20元，电费7916元，2013年1月18日至2013年3月15日、2014年11月15日至2014年12月31日的采暖费20887.41元，2014年1月18日至2014年12月31日的物业费41225.81元。五、驳回原告（反诉被告）天津市儿童艺术剧团的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）张蕴文的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8826元、由原告（反诉被告）天津市儿童艺术剧团承担50元，被告（反诉原告）张蕴文承担8776元。反诉费6100元，全部由被告（反诉原告）张蕴文承担。原审法院判决后上诉人张蕴文不服，上诉请求撤销原判，判决驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人全部反诉请求；一、二审诉讼费由被上诉人负担。上诉理由，没有注意保护上诉人权益及逾期给付租金的缘由，被上诉人应该保证房屋安全使用，房屋存在问题，影响上诉人经营使用，一审程序违法。被上诉人答辩意见认为，一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人违约导致合同解除，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，上诉人租赁被上诉人房屋后，由天津一帆骏业装饰中心对房屋进行装修，装修费用为387840元，报价清单中暖气管道费用6000元、暖气安装费11000元、暖气片费12000元、增压泵1200元、合计30200元。卫生间及淋浴间24000元、二楼护栏7200元、楼梯15000元、墙砖7200元、装修改造费79375元、下水3300元、刷浆15750元、电路改造22950元、保洁费3500元、垃圾运费3650元、合计181925元。另剑道及安装、更衣柜、展示柜、灯具饰品、空调、灯具、地毯、门头灯箱字合计175715元。本院查明的其他事实与原审法院查明事实一致。本院认为，双方签订的房屋租赁合同，为双方的真实意思表示，符合法律的规定，合同应属有效。被上诉人将房屋交付上诉人使用，上诉人应按合同约定支付房屋租金等费用。上诉人主张不支付房屋租金水电费、采暖费、物业费的理由不能成立。关于上诉人主张返还100000元定金一节，本院认为，上诉人交纳的100000元订金，双方在合同中已约定转为租赁保证金性质，双方同意解除租赁合同，该保证金应由被上诉人返还上诉人或折抵欠付房屋租金，上诉人该项主张应予支持。关于上诉人对租赁房屋进行装修费用的承担问题，按照合同约定，被上诉人应保证水、电暖的供应，而被上诉人提供的房屋采暖设施不完备，上诉人自行安装的暖气管道费用6000元、暖气安装费11000元、暖气片费12000元、增压泵1200元、合计30200元应由被上诉人承担。双方租赁关系解除，双方租赁期限尚未届满，对于上诉人部分装修项目，在双方租赁关系解除后，被上诉人可继续使用。由于上诉人不履行合同义务，对于租赁关系的解除承担主要责任，被上诉人未能提供完整供热设施承担次要责任，解除合同后，被上诉人应对卫生间及淋浴间装修费、二楼护栏费、楼梯费、墙砖费、下水费、刷浆费、电路改造费、保洁费、垃圾运费、装修改造费，按照合同3年期限折算，减除合同履行期间相应费用，剩余费用由被上诉人按照应承担的20%责任比例补偿上诉人，补偿金额为24855元。剑道及安装、更衣柜、展示柜、灯具饰品、空调、灯具、地毯、门头灯箱字由上诉人自行拆除，被上诉人不予补偿。上诉人其他反诉请求，理由不能成立，其他上诉请求，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持天津市河西区人民法院（2015）西民二初字第519号民事判决第一、二、三、四、五项；二、撤销天津市河西区人民法院（2015）西民二初字第519号民事判决第六项；三、本判决生效后十日内，天津市儿童艺术剧团返还张蕴文租赁保证金100000元，给付张蕴文装修补偿金55055元；四、驳回张蕴文的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8826元、由天津市儿童艺术剧团承担50元，张蕴文承担8776元。反诉费6100元，张蕴文承担4975元，天津市儿童艺术剧团承担1125元。上诉费13576元，由张蕴文承担10861元，天津市儿童艺术剧团承担2715元。本判决为终审判决。审 判 长 张晓彤审 判 员 王 珊代理审判员 孙 静二〇一五年十二月二十四日书 记 员 刘继永速 录 员 韩 鹏 微信公众号“”