广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2015）东三法常民一初字第1491号原告余其炜，男，汉族，1985年7月26日出生，公民身份证住址：河南省固始县，原告朱珍珍，女，汉族，1987年10月2日出生，公民身份证住址：河南省睢县，两原告共同委托代理人赵振清，系广东展豪律师事务所律师。两原告共同委托代理人宋朝政，系广东展豪律师事务所实习律师。被告东莞市世博花园城建造有限公司，住所：东莞市常平镇。法定代表人刘春桃，系该公司总经理。委托代理人邓芳梅，系广东明冠律师事务所律师。委托代理人向伟莹，系广东明冠律师事务所实习律师。第三人中国建设银行股份有限公司东莞市分行，营业场所：东莞市南城区。负责人范题，系该行行长。委托代理人李燕，系广东旗峰律师事务所律师。委托代理人罗丽珍，系广东旗峰律师事务所律师。
原告余其炜、朱珍珍诉被告东莞市世博花园城建造有限公司（以下简称“世博公司”）、第三人中国建设银行股份有限公司东莞市分行（以下简称“建行东莞分行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月26日立案受理后，依法由
审判员杨欢适用简易程序独任审判，于2015年11月24日、12月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵振清、宋朝政，被告的委托代理人邓芳梅、向伟莹，第三人的委托代理人罗丽珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告余其炜、朱珍珍诉称，原、被告双方于2014年8月21日签订编号为20140821381192354515的《商品房买卖合同》，合同约定，被告将位于东莞市××镇桥××村××市场路××花园××单元××房卖给原告。房屋建筑面积共79.49平方米，其中套内建筑面积61.7平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.79平方米；房屋单价为每平米6757.16元，即总金额为416917元。合同第八条约定，被告应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的房屋（即东莞市常平镇桥沥村居委会市场路天林湖花园44座2单元院404号房）交付给原告使用。如被告逾期交房的，合同第九条约定，逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退回全部已付款，并按累计已付款的3%向原告支付违约金。合同签订后，原告向银行贷款，依约向被告支付购房款416917元，并依约办理纳税、缴纳维修资金等相关手续，全面履行了作为买方的义务。但被告未及时履行交房义务，截至原告起诉之日止，被告仍未向原告交房，且无法确认交房日期。故2015年10月19日，原告依据《商品房买卖合同》第九条的约定，书面通知被告解除合同，并要求被告退还全部已付购房款、支付违约金、赔偿相关损失。但被告接收到通知后，没有任何回应。根据以上事实，为了维护自身的合法权益，现原告特诉至法院，请求法院判令：1、解除原、被告双方签订的编号为20140821381192354515的《商品房买卖合同》；2、被告向原告退还购房款416917元；3、被告向原告支付违约金12507.51元；4、被告向原告赔偿损失28198.77元；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告世博公司辩称，一、被告不同意追加建行东莞分行作为本案第三人。因为商品房买卖合同关系和借贷合同关系是两个不同且相互独立的法律关系。若法院追加第三人，则鉴于本案涉及多方当事人、多重法律关系、争议较大等原因，建议本案转为普通程序审理。
二、即使法院追加银行为第三人，被告也不同意解除案涉商品房买卖合同。1、天林湖花园项目迟延竣工验收，主要是暴雨、强台风等恶劣天气造成的。根据《商品房买卖合同》第八条第二款“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；在施工过程中遭遇恶劣天气、异常困难或有重大技术问题不能及时解决”，被告有权据实延期交房，不存在违约，故不同意解除案涉《商品房买卖合同》，也不同意退还购房款、支付违约金以及赔偿损失等。2、即使原告有权解除合同，但其合同解除权也因未及时行使而丧失。根据《商品房买卖合同》附件五《其他补充》第4条“买受人依据本条第一款第（2）项约定而行使合同解除权的，应当从出卖人逾期交房届满90天后次日起30日内向出卖人发出解除本合同的书面通知，否则，买受人丧失解除本合同的权利”，被告在约定的期限内没有收到过原告行使合同解除权的书面通知，因此，被告认为原告已丧失合同解除权，无权再请求合同解除。
三、被告没有违约，即使法院判决解除案涉《商品房买卖合同》，被告也无需按原告请求的数额予以退还购房款、支付违约金和赔偿损失。1、购房款416917元：原告实际上只向被告支付了首期房款326917元，至于剩余的90000元，实际上是第三人银行按揭贷款，不应由被告退还给原告。2、违约金12507.51元：被告不存在违约，不应支付。即使判决被告支付，也只需以首期房款326917元为计算基数，不应将按揭贷款90000元也计算在内。3、损失：（1）契税4169.17元、住宅专项维修资金3179.60元：该部分费用不是被告收取的，而是由政府部门收取的。若案涉《商品房买卖合同》被判决解除，则原告完全可以向政府部门申请处理。因此，原告也不存在该方面的损失，不应由被告承担。（2）律师费1100元：该费用不是《商品房买卖合同》的必要支出，与本案无直接关系，且该费用也不是被告收取的。若案涉《商品房买卖合同》被判决解除，原告也可以向收款单位申请处理，原告不存在该方面的损失，故也不应由被告承担。（3）按揭贷款利息15750元：该部分利息，属于案外人借贷关系中的款项，不应由被告承担。首先，按揭贷款不是付款的必要方式，而是原告自己选择的。第二，《商品房买卖合同》中已明确约定了违约责任，即使判决被告违约，也只需按照《商品房买卖合同》的违约条款执行，无需再承担原告的贷款利息。第三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，是在没有约定违约条款的情况下才按其他标准，但已经约定违约条款的，按约定执行，即违约条款与利息不应再同时计算，故原告主张的贷款利息也不应由被告承担。（4）误工费3500元、交通费500元：无法律依据，不应由被告承担。综上所述，被告不同意解除案涉《商品房买卖合同》，即使法院判决解除案涉《商品房买卖合同》，被告也不需按原告请求的数额予以退还购房款、支付违约金和赔偿损失。请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人建行东莞分行述称，如果原、被告双方的《商品房买卖合同》被解除，原、被告应当连带向第三人清偿借款本息，第三人将另案起诉，如原、被告双方的《商品房买卖合同》继续履行，第三人亦同意原告继续履行案涉借款合同。
经审理查明，2014年8月21日，原告余其炜、朱珍珍与被告世博公司签订了编号为20140821381192354515的《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于东莞市××镇桥××村××市场路××花园××单元××房，房款总金额为416917元。合同第六条约定，原告在签订本合同当日应付清首期房款326917元，剩余房款90000元由原告余其炜向银行申请按揭贷款支付给被告；第八条约定，被告应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用，但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：……2、在施工过程中遭遇恶劣天气、异常困难或有重大技术问题不能及时解决；第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金；附件五《其他补充》第4条约定，买受人依据本条第一款第（2）项约定而行使合同解除权的，应当从出卖人逾期交房届满90天后次日起30日内向出卖人发出解除本合同的书面通知，否则，买受人丧失解除本合同的权利。签订《商品房买卖合同》后，原告依约向被告支付了首期款326917元。2014年8月26日，原告在东莞银行莞城支行缴存了住宅专项维修资金3179.60元；9月2日，原告向东莞市地方税务局常平分局缴纳了契税4169.17元；12月25日，原告向广东众慧律师事务所支付了合同律师费1100元；2015年1月31日，原告余其炜作为借款人、被告作为保证人与第三人签订了《个人住房公积金借款及担保合同》，约定原告余其炜向第三人借款90000元，贷款期限为5年，贷款年利率为3.75%（贷款发放时实际执行的年利率为3.5%），贷款发放后调整利率的，贷款发放当年度不调整，自次年度开始每年度调整一次，按每年1月1日中国人民银行公布实行的个人住房公积金贷款利率执行；2月2日，案涉房产办理了抵押登记，抵押权人为第三人；3月9日，第三人向被告账户发放了90000元贷款；原告从4月9日开始每月9日还款；4月13日，被告向原告出具购房发票，确认收到原告购房首期款326917元及银行贷款90000元，合计416917元。庭审中，原、被告均确认案涉商品房至庭审辩论终结前尚未交付；原告明确其诉讼请求第4项的损失分别为契税4169.17元、住宅专项维修资金3179.60元、律师费1100元、误工费3500元、交通费500元、贷款利息损失15750元（按年利率3.5%计算5年），共计28198.77元。因被告未按《商品房买卖合同》的约定于2015年6月30日前向原告交楼，原告于10月19日向被告项目所在地邮寄了一份《解除合同通知书》，书面通知被告解除合同、退还全部已付购房款并支付违约金及赔偿损失，该邮件于10月20日签收。由于被告没有任何回应，原告于10月26日以本案诉求向本院提起诉讼。被告主张，没有收到原告邮寄的《解除合同通知书》。上述事实，有商品房买卖合同、购房发票、解除合同通知书、快递单、物流查询单、个人住房公积金借款及担保合同、商品房按揭登记证明书、东莞市个人住房公积金贷款借款凭证、税收缴款书、住宅专项维修资金专用收据、发票、收入证明及企业公示信息、商品房他项权登记证明、对账单等证据及本院庭审笔录附案证实。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，原、被告双方应全面履行合同的义务。原告依约向被告支付了购房款，被告应按合同的约定于2015年6月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，但案涉商品房直至一审庭审辩论终结前仍未交付，逾期已超过90日。被告主张是因暴雨、强台风等恶劣天气而造成迟延竣工验收，符合《商品房买卖合同》第八条第二款的情形，但被告未就此提供任何证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。《商品房买卖合同》附件五《其他补充》第4条约定，买受人依据本条第一款第（2）项约定而行使合同解除权的，应当从出卖人逾期交房届满90天后次日起30日内向出卖人发出解除本合同的书面通知，否则，买受人丧失解除本合同的权利。原告于该期限内向被告提出解除合同，符合合同的约定，被告主张没有收到原告邮寄的《解除合同通知书》，原告已丧失合同解除权的抗辩意见，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。因此，原告根据《商品房买卖合同》第九条的约定要求解除原、被告双方签订的编号为20140821381192354515的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，原告解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金。原告于2015年10月19日向被告发出解除合同通知，10月20日该通知到达被告，被告应于11月20日前向原告退还全部已付款并支付违约金。原告请求被告退还已付购房款416917元并支付违约金12507.51元（416917元×3%），本院予以支持。原告主张因解除《商品房买卖合同》而遭受的损失有契税4169.17元、住宅专项维修资金3179.60元、律师费1100元、误工费3500元、交通费500元、贷款利息损失15750元（按年利率3.5%计算5年），要求被告进行赔偿。首先，由于案涉商品房的契税和住宅专项维修资金已经向相关税务部门缴纳和银行缴存，原告可自行到相关部门办理退税、退费手续。原告要求被告赔偿契税4169.17元及住宅专项维修资金3179.60元损失的诉讼请求，本院不予支持。其次，律师费1100元，原告已实际支付但因《商品房买卖合同》的解除而无法追讨，因此，应认定为原告因解除《商品房买卖合同》而遭受的损失。《商品房买卖合同》第九条约定，被告逾期交房超过90日后，原告解除合同的，被告应当及时退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金，该项约定符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，除此之外，原告与被告并无约定其他违约责任。因此，在被告已承担违约责任的情况下，原告请求被告另行赔偿律师费1100元，既无合同依据，也不符合相应的法律规定，本院不予支持。原告主张的误工费3500元、交通费500元没有法律依据，本院亦不予支持。最后，贷款利息损失，原告为支付购房款而向建行东莞分行借款90000元，原告因履行《个人住房公积金借款及担保合同》而支付的利息可认定为《商品房买卖合同》被解除后原告遭受的损失，该金额是不断增加的，被告向原告支付的违约金不足以弥补原告所遭受的损失，因此，原告请求按贷款90000元为本金，以《个人住房公积金借款及担保合同》约定贷款利率标准从2015年4月9日起计算利息损失至贷款偿还完毕之日止的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，本院
判决如下：
一、确认原告余其炜、朱珍珍与被告东莞市世博花园城建造有限公司签订的编号为20140821381192354515《商品房买卖合同》已解除；
二、限被告东莞市世博花园城建造有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告余其炜、朱珍珍退还购房款416917元；
三、限被告东莞市世博花园城建造有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告余其炜、朱珍珍支付违约金12507.51元；
四、限被告东莞市世博花园城建造有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告余其炜、朱珍珍支付利息损失（以90000元为本金，按《个人住房公积金借款及担保合同》约定贷款利率标准从2015年4月9日起计至贷款偿还完毕之日止）；
五、驳回原告余其炜、朱珍珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4082元，由原告余其炜、朱珍珍承担162元，被告东莞市世博花园城建造有限公司承担3920元。判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判
审判员 杨欢
二〇一五年十二月二十四日
书记员 刘猛周敏华附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：百度搜索“”