惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）惠湾法民一初字第1877号
原告：惠州大亚湾东圳房地产有限公司。住所地:惠州大亚湾西区西南大道**号龙光城*期会所。
法定代表人：沈沛勇。
委托代理人：肖校立、刘邦柠，均系该公司职员。
被告：徐江涛，男，汉族，1979年2月20日出生，住湖北省京山县，原告惠州大亚湾东圳房地产有限公司（以下简称“东圳公司”）诉被告徐江涛商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月20日立案受理后，依法由
代理
审判员钟丹燕适用简易程序，于2015年11月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘邦柠、被告徐江涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告双方于2015年6月24日签订了《广东省商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾(2015)12328】，约定被告共须向原告支付总购房款￥339339元，首期款￥139339元于2015年6月24日前付清，余款￥200000元被告通过银行按揭贷款方式支付给原告。现被告支付首期款后，至今仍未向原告支付剩余购房款。原告得知后，多此发函敦促被告履行合同义务，被告一直置之不理。综上所述，被告不遵守合约精神，拒不履行合同义务，给原告造成了重大损失，现原告为维护合法权益，特依法提起诉讼，恳请法院判令：1.解除原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾(2015)12328】；2.被告支付原告违约金40000元（按逾期购房款日万分之一计算逾期违约金，另加解除合同总价款5%的违约金）并由被告承担已缴纳的各项税费及办理合同解除手续所需的各种费用（以实际发生为准）；3.被告承担本案全部的诉讼费。原告向法庭提交的主要证据有：广东省商品房买卖合同、收据、催款通知书、EMS详情单及回执查询单、兴业银行股份有限公司惠州支行情况说明、广东省惠州大亚湾区商品房预售许可证、广东省商品房预告登记证明，拟证明其诉称事实。
被告徐江涛辩称：一，被告答辩人并未多次发函，答辩人也未置之不理，由于被答辩人邮寄的催款通行单地址并非答辩人现居地址，经他人代收转交到答辩人手中已耽误几天，答辩人在收到催款单的情况下，按时如期交清了其中一套的全部尾款，另外一套还在银行的审批过程中，在此期间，被答辩人就起诉要求解除合同；二，在签订合同前，答辩人向被答辩人的销售人员咨询银行有关贷款事项，销售人员当场承诺可以保证贷到款，并在置业计划书上签名，答辩人才交付另外商铺有首付款，此两交易均是由同一销售人员接洽答辩人的；三，被答辩人起诉答辩人导致答辩人的名誉、精神受损，现答辩人愿意配合被答辩人的销售人同尽快办理银行贷款事项，请求被答辩人撤诉。
被告徐江涛向法庭提交一份龙光城学府里置业计划书作为证据，拟证明其辩称事实。
经审理查明：2015年6月24日，原告东圳公司作为出卖人与作为买受人的被告徐江涛签订了一份《广东省商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾(2015)12328】，主要约定：被告购买原告开发的位于惠州市××区西区西南大道××号“龙光城”南区80栋一单元14层04号房，该建筑面积为71.56平方米，总价款为339339元；被告以银行按揭贷款方式向原告支付房款，即2015年6月24日前付清首期款139339元，剩余房款200000元办理银行按揭贷款，在合同签订之日起7日内买受人办理完毕住房银行按揭手续，贷款金额及年限以银行最终审批为准。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。同日，双方又签订《合同补充协议》，补充协议第2条就付款方式补充约定：买受人若选择以“其他方式”（按揭方式）付款的，买受人应自行向银行办理按揭贷款手续，并督促按揭银行代买受人人将剩余购房款按时支付至出卖人帐户；因任何事由导致按揭银行在合同约定期限内未支付剩余购房款的或买受人与银行未能订立按揭贷款合同或银行批准的贷款金额少于合同约定贷款金额的，买受人都应在该约定期限内自行筹款一次性付清或补足差额贷款部分，银行未按时放款、未能订立按揭贷款合同、银行批准的贷款金额少于合同约定贷款金额都不构成买受人逾期付款的免责理由。补充协议第4条就买受人逾期付款违约责任约定：买受人逾期付款的，按逾期金额每天处万分之一的违约金，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%；买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权随时解除合同，出卖人解除合同的，买受人应另行按该商品房总价款的5%向出卖人支付违约金并承担出卖人因出卖该商品房已缴纳的各项税费及办理合同解除手续所需的各种费用。合同签订前，被告徐江涛就已向原告支付139339元首期款，签订合同后被告向原告契税3393.39元、维修资金4294元（均已代缴至相关部门）。2015年10月29日，被告向兴业银行股份有限公司惠州支行提交住房按揭贷款申请，因被告的银行流水无法体现其收入且无法核实婚姻情况，不符合该行个人住房按揭贷款要求，导致该行不予受理被告申请，被告也未以其他方式向原告剩余的200000元房款。2015年8月22日，原告向被告寄送催款通知书，要求被告于2015年8月27日前付清逾期未付的购房款。被告于2015年8月26日经他人转交收到了该通知书，却仍未支付所欠购房款。原告遂诉至本院，并提出上述诉讼请求。另查，被告所提交的龙光城学府里置业计划书载明意向房号为102-111、建筑面积为66.01平方米、折后总价为685503元及其他相关信息，置业顾问落款为“司琪”，另外，在该置业计划书右上角有“保证能贷款，不买理财。司琪”的字样，但整个置业计划书书写较为随意。再查，原告于2014年8月18日取得涉案房屋的预售许可证，编号：惠湾房预许字[2014]第074号；涉案房屋于2015年10月8日办理房地产预告登记证明，证号为粤房地预登惠州字第3300118608号。以上事实，根据原、被告庭审陈述，原告提交的广东省商品房买卖合同、收据、催款通知书、EMS详情单及回执查询单、中国农业银行大亚湾支行情况说明、广东省商品房预告登记证明，被告提交的龙光城学府里置业计划书等证据，经庭审核实，足以认定。
本院认为，原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思的表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，是合法有效的。原、被告双方应当按照该合同的约定履行相应的义务。按合同约定，被告应当于签订合同起7日内向办理完毕银行按揭手续，至原告起诉前，因被告银行流水及婚姻状况问题导致银行未受理被告按揭贷款申请，被告也未一次性支付剩余的200000元房款，被告逾期付款的行为已构成违约，应当承担违约责任。
被告辩称原告的销售人员司琪承诺涉案房屋能贷款，原告认可司琪系其公司销售人员，但不认可置业计划书上的“保证能贷款，不买理财。司琪”字样系司琪所写，也不认可系原告公司的承诺，加之该置业计划书所载房屋信息并非涉案房屋且书面随意，故对被告该辩解本院不予支持。双方在合同补充协议中约定的违约责任为：买受人逾期付款的，按逾期金额每天处万分之一的违约金，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%，买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权随时解除合同，出卖人解除合同的，买受人应另行按该商品房总价款的5%向出卖人支付违约金并承担出卖人因出卖该商品房已缴纳的各项税费及办理合同解除手续所需的各种费用。被告逾期付款已超过60天，故原告要求解除合同符合双方的约定，本院予以支持。但该补充协议对违约金约定重复，本院酌情认定总房款的5%为违约金，即16966.95元，原告的诉讼请求超过16966.95元的部分，本院不予支持。合同解除后，原告收取被告的款项应当退还（已发生的行政收费项目除外）。解除合同手续所需的费用尚未发生，在本案中不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，
判决如下：
一、解除原告惠州大亚湾东圳房地产有限公司与被告徐江涛于2015年6月24日签订的购买惠州市大亚湾区西区西南大道88号“龙光城”南区80栋一单元14层04号房的《广东省商品房买卖合同》及补充协议（预告登记号为：粤房地预登惠州3300063134号；预告登记依据合同号为：HW201506583）；
二、被告徐江涛自本判决发生法律效力之日起十日内支付原告惠州大亚湾东圳房地产有限公司违约金16966.95元；
三、原告惠州大亚湾东圳房地产有限公司应当向被告徐江涛返还购房款139339元；
四、以上二、三项相抵，原告惠州大亚湾东圳房地产有限公司应当向被告徐江涛返还122372.05元，此款项原告惠州大亚湾东圳房地产有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内支付，若无人领取，原告可依法提存款项。
五、驳回原告惠州大亚湾东圳房地产有限公司其他的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元（已减半收取），由被告徐江涛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
代理
审判员 钟丹燕
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 黄慧谊周小平 关注公众号“”