陕西省延安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）延中民四终字第01598号上诉人（原审被告）张怀亮，男，1981年3月12日生，汉族，延安市宝塔区人，延安市旅游大厦职工，现住宝塔区黑龙沟巷。被上诉人（原审原告）张巍，男，1954年9月16日生，汉族，延安市宝塔区人，无业，现住宝塔区二道街。委托代理人李京涛，陕西嘉岭律师事务所律师。
上诉人张怀亮因与被上诉人张巍房屋租赁合同纠纷一案，不服宝塔区人民法院（2015）宝民初字第02336号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。除被上诉人张巍未到庭外，上诉人张怀亮、被上诉人委托代理人李京涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明的事实是：2013年6月1日，原、被告间签订了《房屋租赁合同》，合同约定由原告将自己所有的位于延安市宝塔区二道街北段中古楼5＃B二层12号房屋出租给被告，租赁期限为5年，租金一年一次付清；同时约定双方不得随意解除合同，如有违约，需承担违约金10000元。合同签订后在履行过程中，因被告餐馆经营亏损，被告向原告提出要求降低房租，原告不同意。同年5月31日，在被告与出租方齐长安、冯有珍、马西宁、马文莲再次协商降低房租未果的情况下，齐长安提出限被告于2015年6月5日之前搬离所租赁房屋。被告遂于2015年6月4日搬离房屋，于6月5日将钥匙放于三楼烤鱼串吧台并通知原告。后原、被告间就被告如何承担违约责任产生争议，故成诉。一审法院判决认为，原、被告间于2013年6月1日签订的《房屋租赁合同》属双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效。原、被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中被告辩称原告及其他十二户出租方委托的代表于2015年5月31日与被告在协商是否降低房租未果的情况下要求被告限期搬离所租赁房屋，被告也限期搬离，此时，原、被告间的租赁合同已于2015年5月31日协商解除，因此被告不应当承担违约金。
本院认为，被告提供的证据仅能证明是齐长安一人要求被告限期搬离所租赁房屋，而无法证明搬离房屋亦征得原告同意，在此情况下，被告私自搬离所租赁房屋，以自己的行为明确表示不履行主要债务，其与原告签订的房屋租赁合同理应予以解除。由于原、被告约定房屋租赁期为5年，而合同履行期实际为2年，被告自行搬离所租赁房屋构成违约，根据原、被告合同约定其应承担违约责任。据此，对原告起诉要求与被告解除房屋租赁合同并由被告承担违约责任的诉请，本院依法予以支持。根据原、被告合同约定违约方需承担违约金10000元。在庭审中，被告提出违约金过高理应调整，经审查，被告请求符合法律规定，对于违约金数额，本院结合本案实际情况根据公平原则酌情调整为7000元。在庭审过程中，被告明确表示其自愿负责清理垃圾并承担清理费用，对此本院依法予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条之规定，判决：
一、解除原告张巍与被告张怀亮之间于2013年6月1日签订的房屋租赁合同；
二、由被告张怀亮于本判决生效之日起五日内一次性支付原告张巍违约金7000元并立即清理所租赁房屋内的垃圾；
三、驳回原告张巍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，原告已预交，减半收取，实际由被告张怀亮承担125元，在本判决生效后兑现案件款时一并支付原告。张怀亮不服一审判决，向本院提起上诉，其上诉的主要理由是：上诉人搬离所租赁房屋是被上诉人同意的，上诉人并未违约。2015年5月31日，上诉人和出租人齐长安、冯友珍、马西宁、马文莲等人就降低房租事宜协商未果，齐长安要求上诉人于2015年6月5日前搬离所租房屋，冯友珍、马西宁、马文莲等人表示同意，上诉人只好于2015年6月4日搬离房屋，并将租房钥匙交于冯友珍、马文莲。2015年6月7日，出租方杨玉春、冯友珍、马文莲将“空房出租”及联系电话贴在租房窗户上。2015年6月20日，所有出租人到上诉人单位要求上诉人清理租房内垃圾，上诉人请所有被上诉人吃饭，并就清理垃圾遇阻的情况向被上诉人予以说明，同时表示愿意清理租房内垃圾，但被上诉人却将上诉人诉至法院。上诉人认为，出租人齐长安提出要求上诉人限期搬离，在场人冯友珍、马西宁、马文莲均表示同意。出租人杨玉春、冯友珍、马文莲又将“空房出租”及联系电话张贴在出租房窗户上。故上诉人所租赁房屋系整体相连互通房屋（商铺），齐长安限期让上诉人搬离租房的行为得到了其他出租人即被上诉人的追认。因此，所有出租人才于2015年6月20日集体到上诉人办公室要求上诉人清理垃圾。据此，上诉人并未违约。原审判决上诉人承担违约责任事实不清，证据不足，请求：1、依法撤销宝塔区人民法院（2015）宝民初字第02336号民事判决，予以改判。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人张巍答辩的主要理由是：原判决认定事实清楚，被答辩人上诉的理由不应当得到支持。被答辩人出具的证据无法证明其私自搬离租赁房屋经过了答辩人的同意。出租房系十几户独立所有，相互分割，齐长安的行为仅代表其个人行为，无法代表其他出租户的意思。被答辩人的行为构成合同法规定的根本违约，应承担违约赔偿责任。杨玉春、冯有珍、马文莲将房屋出租张贴并非是对涉案房屋进行招租，而是对三人所有的其他房屋外租，且该招租信息早在一年前就已经张贴。综上，原审法院对本案认定的事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持原审判决。
经审理查明，一审认定事实属实。有当事人提供的证据在卷佐证。
本院认为，上诉人与被上诉人签订了书面的租赁合同，双方对租赁期限、租金数额、以及违约责任均有明确约定，双方之间形成了定期的租赁关系。在租赁期间，上诉人因租赁费问题与出租人协商未果搬离租赁房屋，其搬离行为应视为对租赁合同事实上的解除。上诉人认为，其是在出租人齐长安的要求和限期下并经其他出租人同意搬离租赁房屋的，不构成违约。因上诉人在一审庭审答辩中自认其是在与被上诉人协商降低房租未果的情况下，按照租赁合同第七条提出不再租赁解除合同的，故上诉人提出不再租赁，违约在先，被上诉人有权基于上诉人的违约行为收回租赁房屋。上诉人不能提供证据予以证明双方是经过协商解除的合同，故其应按照合同约定承担违约责任。一审结合实际情况，根据公平原则酌情调整双方约定的违约金数额并无不当。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉费50元，由上诉人张怀亮承担。本判决为终审判决。
审 判 长 赵正卫
审 判 员 郑晓梅
代理
审判员 贺 洁
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 高 静 来源：