（2015）渝一中法民终字第07239号
裁判日期: 2015-12-24
公开日期: 2016-06-24
案件名称
蒋云、黄冬梅与重庆恒春置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆恒春置业有限公司,蒋云,黄冬梅
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝一中法民终字第07239号上诉人（原审被告）：重庆恒春置业有限公司。法定代表人：阮其惠，该公司董事长。委托代理人：肖潇，国浩律师（重庆）事务所律师。委托代理人：李立，国浩律师（重庆）事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋云。被上诉人（原审原告）：黄冬梅。委托代理人：蒋云。上诉人重庆恒春置业有限公司（以下简称恒春公司）与被上诉人蒋云、黄冬梅商品房预售合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2015年11月4日作出了（2015）合法民初字第01719号民事判决，恒春公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年12月15日受理本案后，依法由审判员陈孟琼担任审判长，审判员刘家秀主审，与代理审判员赵青组成合议庭，于2015年12月22日公开进行了询问。上诉人恒春公司的委托代理人肖潇、李立，被上诉人蒋云、黄冬梅的委托代理人秦正玉到庭参加了询问。本案现已审理终结。蒋云、黄冬梅一审诉称，蒋云、黄冬梅与恒春公司于2013年7月18日签订商品房买卖合同，蒋云、黄冬梅购买合川住房，购房总价款395111元。合同约定2014年10月31日前交房，并约定解除合同和相关违约责任。合同签订后，蒋云、黄冬梅已履行合同义务，恒春公司到期没有按时交房，不履行合同义务，由于恒春公司延期交房已超过60日以上，根据双方合同第九条约定，请求法院判决：1、解除蒋云、黄冬梅与恒春公司于2013年7月18日签订的《商品房买卖合同》（合同编号09106）。2、判令恒春公司退还已交房款395111元，契税11853.33元，大修基金5449.2元，合同印花税197.56元，权证印花税5元，按揭合同印花税7.5元，商品房预告登记费80元，抵押登记费80元，土地权属调查费7元，违约金3951.11元，并支付以412790.59元为基数从2013年7月18日至实际给付之日止，按银行同期贷款利率计算的利息。3、诉讼费由恒春公司负担。恒春公司一审辩称，蒋云、黄冬梅与恒春公司建立了商品房买卖合同关系属实，恒春公司迟延交付房屋也属实。蒋云、黄冬梅要求恒春公司退还契税、大修基金、合同印花税等，以上费税系恒春公司代收，已经实际交付给相关部门，恒春公司不应承担返还责任。蒋云、黄冬梅要求恒春公司支付利息没有合同和法律依据。按揭贷款涉及银行利益且双方合同约定按揭款只能由恒春公司退还给按揭银行。请求不支持蒋云、黄冬梅的诉讼请求。一审法院经审理查明，蒋云、黄冬梅与恒春公司于2013年7月18日签订商品房买卖合同，蒋云、黄冬梅购买恒春公司开发的恒春.凤凰城合川房屋一套，总成交价395111元。合同第五条约定蒋云、黄冬梅于合同签订之日支付房款245111元，剩余房款150000元办理银行按揭。合同第七条约定，属预售商品房的，恒春公司应当在2014年10月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程备案登记的商品房交付蒋云、黄冬梅使用。第九条约定逾期交房超过60日后，蒋云、黄冬梅有权解除合同。蒋云、黄冬梅要求解除合同的，恒春公司应当在自解除合同通知到达之日起30日内退还已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按已付房价款百分之一向蒋云、黄冬梅支付违约金。同日蒋云、黄冬梅与恒春公司签订补充协议，该补充协议第二条第二项约定，恒春公司应无条件配合蒋云、黄冬梅办理按揭贷款手续，若因蒋云、黄冬梅原因导致贷款银行不能在蒋云、黄冬梅支付首期款之日起60日内放贷到恒春公司指定的预售资金监管银行账户上，则视为蒋云、黄冬梅逾期付款，蒋云、黄冬梅应按合同第十条约定承担逾期付款违约责任。补充协议第四条约定，根据本合同及本协议，当恒春公司应退还任何款项给蒋云、黄冬梅时，如其中任何款项为蒋云、黄冬梅以贷款方式支付，则蒋云、黄冬梅同意并授权恒春公司将该部分款项直接退还给贷款银行，恒春公司退还给贷款银行即视为退还给蒋云、黄冬梅。合同及补充协议签订后，蒋云、黄冬梅于2013年7月18日支付了首付款245111元，缴纳了契税、大修基金等17679.59元。2013年9月3日蒋云、黄冬梅与贷款银行签订个人房屋按揭贷款合同，2013年10月22日贷款150000元到达恒春公司账户。2015年2月5日争议房屋取得工程竣工验收备案登记证，蒋云、黄冬梅至今未实际接房。2015年2月25日蒋云、黄冬梅起诉来院，诉请如前。上述事实，有蒋云、黄冬梅与恒春公司的陈述、蒋云、黄冬梅与恒春公司签订的商品房买卖合同及补充协议，抵押贷款合同、交款凭证、恒春公司通知、工程竣工验收备案登记证等证据为证。一审法院经审查认为，蒋云、黄冬梅与恒春公司签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效，蒋云、黄冬梅与恒春公司双方均应按合同享受权利和履行义务。蒋云、黄冬梅与恒春公司在合同中约定恒春公司应当在2014年10月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程备案登记的商品房交付蒋云、黄冬梅使用，逾期交房超过60日后，蒋云、黄冬梅有权解除合同。恒春公司2015年2月5日争议房屋取得工程竣工验收备案登记证，蒋云、黄冬梅解除合同理由正当，一审法院予以支持。合同解除后，恒春公司应将购房款395111元退还蒋云、黄冬梅，恒春公司称按揭应由恒春公司退还贷款银行，由于恒春公司并没有实际向贷款银行退款的行为，其抗辩理由不能成立。关于蒋云、黄冬梅缴纳的契税、大修基金等17679.59元，由于蒋云、黄冬梅在履行合同中没有过错，恒春公司应当承担返还义务。对于蒋云、黄冬梅主张的违约金及利息，违约金应按已付房款395111元的1%支付违约金3951.11元。利息从2014年12月31日起以395111元为基数按中国人民银行发布的同期贷款利率计算至付清该款时止，恒春公司称违约金和利息不能同时主张，恒春公司没有举证证明蒋云、黄冬梅的实际损失，其抗辩理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、蒋云、黄冬梅与重庆恒春置业有限公司2013年7月18日签订的《商品房买卖合同》（合同编号09106）于本判决生效时解除；二、由重庆恒春置业有限公司在本判决生效后十日内退还蒋云、黄冬梅房款395111元，契税11853.33元，大修基金5449.2元，合同印花税197.56元，权证印花税5元，按揭合同印花税7.5元，商品房预告登记费80元，抵押登记费80元，土地权属调查费7元；三、由重庆恒春置业有限公司在本判决生效后十日内支付蒋云、黄冬梅违约金3951.11元；四、由重庆恒春置业有限公司在本判决生效后十日内支付蒋云、黄冬梅资金利息，利息从2014年12月31日起以395111元为基数按中国人民银行发布的同期贷款利率计算至付清该款时止；五、驳回蒋云、黄冬梅的其他诉讼请求。如果重庆恒春置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费7492元，减半收取3746元，由重庆恒春置业有限公司负担。恒春公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第2、3、4项，驳回蒋云、黄冬梅的诉讼请求；2、一、二审诉讼费均由蒋云、黄冬梅承担。主要事实及理由：1、解除商品房买卖合同的判决尚未生效，恒春公司不应当返还购房款，即使涉及款项返还，根据《补充协议》第四条的约定，蒋云、黄冬梅同意并授权恒春公司将按揭贷款直接退还给按揭银行。因此，一审法院判决恒春公司将银行按揭贷款返还给蒋云、黄冬梅错误。2、契税及大修基金属于恒春公司代收并向有关部门代缴，并非由恒春公司收取，合同解除后应由蒋云、黄冬梅向有关部门申请返还。3、蒋云、黄冬梅逾期支付房款已构成违约，一审判决认定蒋云、黄冬梅履行合同中没有过错，属于认定事实错误。蒋云、黄冬梅答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。主要事实及理由：1、购房款包括按揭贷款均应由恒春公司返还给蒋云、黄冬梅。2、契税及大修基金均应由恒春公司返还给蒋云、黄冬梅。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，蒋云、黄冬梅与恒春公司签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效，蒋云、黄冬梅与恒春公司双方均应按合同约定享受权利和履行义务。本案的争议焦点为：1、恒春公司是否应向蒋云、黄冬梅退还购房款包括按揭贷款。2、恒春公司是否应向蒋云、黄冬梅退还契税及大修基金。3、蒋云、黄冬梅是否按期支付房款。针对以上争议焦点，本院评判如下：一、恒春公司是否应向蒋云、黄冬梅退还购房款包括按揭贷款。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，合同约定恒春公司应当在2014年10月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程备案登记的商品房交付蒋云、黄冬梅使用，逾期交房超过60日后，蒋云、黄冬梅有权解除合同。恒春公司2015年2月5日才取得涉案房屋的竣工验收备案登记证，合同约定的解除合同条件已成就，蒋云、黄冬梅有权解除合同。合同解除后，恒春公司应将购房款395111元退还蒋云、黄冬梅。《补充协议》第四条约定，蒋云、黄冬梅同意并授权恒春公司将按揭贷款直接退还给按揭银行，恒春公司退还给贷款银行即视为退还给蒋云、黄冬梅。该约定仅为授权，并非权利转移，由于恒春公司并没有实际向贷款银行退款的行为，因此，恒春公司认为不应当向蒋云、黄冬梅退还按揭贷款的上诉理由，无事实及法律依据，本院对恒春公司的该上诉理由，不予采纳。二、恒春公司是否应向蒋云、黄冬梅退还契税及大修基金。恒春公司向蒋云、黄冬梅代收了契税及大修基金，由于恒春公司违约导致本案合同解除，因此，契税及大修基金均应由恒春公司退还给蒋云、黄冬梅。三、蒋云、黄冬梅是否按期支付房款。恒春公司未举证证明蒋云、黄冬梅逾期支付房款，本院对恒春公司的上诉理由不予采信。综上所述，恒春公司的上诉理由均不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7492元，由重庆恒春置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈孟琼审 判 员 刘家秀代理审判员 赵 青二〇一五年十二月二十四日书 记 员 喻 瑜 微信公众号“”