清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2015）清城法民一初字第1481号
原告：何小强，男，1980年8月25日出生，汉族，住清远市清城区，
原告：陈土妹，女，1976年11月11日出生，汉族，住清远市清新区，两原告共同
委托代理人：卢威达，广东盈辉律师事务所律师。
被告：清远市汇雄房地产开发有限公司，住所地清远市清城区松岗路110号。
法定代表人：刘善龙。
委托代理人：李书远，广东劲龙律师事务所律师。
委托代理人：陈永颖，广东劲龙律师事务所律师。
原告何小强、陈土妹诉被告清远市汇雄房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人卢威达；被告清远市汇雄房地产开发有限公司的委托代理人李书远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何小强、陈土妹诉称：原告何小强为被告员工，2013年1月30日，原、被告双方签订认购书，并于2013年2月28日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于清远市清城区松岗路110号金域豪庭一幢7层06号房屋，总价款为329818元。原告首付45000元，并且向银行贷款270000元，共实际支付了315000元。双方于2013年6月24日签订首期协议确认剩余14818元原告一年内付清，双方也办理了网签。2014年1月被告楼盘全面停工，并且拖欠员工工资不发。合同约定，被告应当在2014年6月30日将经建设局工程竣工验收合格的商品房交付原告使用，若出卖人逾期交房超60日，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。原告已按约定支付购房款，但被告至今未向原告交付房屋也未办理房产过户手续，已构成违约，特起诉请求判令：1、被告将清远市清城区松岗路110号金域豪庭一幢7层06号房屋交付给原告使用并将房屋产权变更登记至原告名下；2、被告向原告支付逾期交房违约金至实际交付房屋之日；3、被告承担本案诉讼费。
被告清远市汇雄房地产开发有限公司辩称：1、原告方违约在先，并没有按照合同约定按期支付首期购房款。2、被告也不存在延期交房的违约行为。按照双方所签订的合同第八条第二款的约定，如果遇到异常的天气、异常的地质状况、第三人责任的政府行为导致工期延误的，出卖人有权延迟交付房屋。双方在签订合同之后由于第三方（工程的承建方）的违约责任，导致金域豪庭不能如期完工，所以我方可以延迟交付。因此，我方不存在延期交付房屋的违约责任。3、原告方所主张的违约金是过高，原告方的损失即使有也仅是贷款利率的损失，所以原告主张的违约金是大大超过实际的损失。
经审理查明，2013年2月28日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于清远市清城区松岗路110号金域豪庭一幢7层06号商品房出售给原告，建筑面积为89.14平方米，总房价款为329818元（合同价392752元，减除原告放弃装修款44570元和员工价折减18363元）。合同第六条付款方式及期限约定买受人按下列第3种方式付款：3、买受人于2013年2月28日签订本合同时支付首付购房款122752元，余下购房款270000元与银行签署《按揭贷款合同》并办理相关手续。合同第八条约定出卖人应当在2014年6月30日前将具备经建设局工程竣工验收合格条件的商品房交付给买受人；如遭遇异常天气、异常地质状况、第三方责任和政府行为而导致工期延误的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）……（2）逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。原告于2013年1月30日向被告支付了购房定金20000元；2013年2月26日向被告支付了购房首期款25000元。2013年6月24日，被告工作人员施鹰以被告的名义与原告签订了一份《首期协议》，协议确认合同房款为392752元，实际毛坯房房款为329818元（庭审中，被告确认实际房价款为329818元），贷款270000元，首付59818元，已付45000元，余款14818元经公司同意一年内付清。2013年12月20日，原告向中国农业银行股份有限公司清远分行办理了银行按揭贷款手续，向被告支付了270000元。因涉案房屋一直未能办理商品房工程竣工验收备案，未向原告交付房屋，原告遂向本院提起诉讼。诉讼中，被告承认“金域豪庭”工程于2014年1月始因与承建商发生纠纷停工至今，并提供一份《清远市仲裁委员会先行裁决书》，该裁决书认为涉案房屋工程的承建单位吴川市第五建筑工程公司在工程未竣工前自行停工的行为，违反合同的约定，并裁决解除其与被告签订的《广东省建筑工程标准施工合同》及《一、二期工程施工合同补充协议》、《补充协议》等。以上事实，有原告提供的身份证、组织机构代码证、商品房认购书、商品房买卖合同、收据、个人购房担保借款合同、首期协议，被告提供的清远仲裁委员会先行裁决书，以及本院庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法，属有效合同，双方应予恪守。本案双方争议焦点是被告是否存在逾期交付房屋的违约行为，被告抗辩原告先行违约等抗辩理由是否成立。本案中，涉案房屋真实价款为329818元有双方签订的认购书为证，且双方对此没有异议，本院予以确认。对于首期款的支付，被告工作人员施鹰以被告的名义与原告签订了一份《首期协议》对此进行了约定，该约定的内容能与原、被告双方签订的商品房认购书相吻合，结合施鹰为被告工作人员的身份，本院对《首期协议》的三性予以确认，即首期房款为59818元。原告向被告支付了首期款45000元及银行按揭贷款支付了270000元，但尚欠首期款14818元至今未付。结合双方订立合同的目的及行业交易习惯分析，原告履行向被告交付购房款的义务应先于被告向原告履行交付房屋的义务。涉案房屋至今未完成经建设局竣工验收备案且楼盘也已处于停工状态，被告无法按合同约定的期限向原告交付房屋已构成违约，但根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。因此，原告未付清购房款前，被告有权行使先履行抗辩权，拒绝向原告交付房屋。原告称因被告于2014年1月全面停工，故自知被告无法履行合同才未向被告交付该房款。即使原告主张属实，原告也只仅有权先中止履行付款义务，中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，作为中止履行的一方的原告也仅可以行使合同解除权。综上，原告中止履行付款义务后却要求被告履行交房、办证义务并承担违约责任，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第六十八条、第六十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，
判决如下：驳回原告何小强、陈土妹的诉讼请求。本案受理费884元，由原告何小强、陈土妹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 罗文勇
二〇一五年十二月二十四日
书记员 余晓燕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。