江西省婺源县人民法院行 政 判 决 书（2014）婺行初字第11号原告汪贞时，个体工商户。委托代理人王雨，婺源县江湾法律服务所法律工作者。被告婺源县房地产管理局，住所地江西省婺源县蚺城街道茶乡东路21号。法定代表人江玄文，该局局长。委托代理人姜向华，该局登记中心主任。委托代理人江林英，江西青之蓝律师事务所律师。第三人李常义，个体工商户。委托代理人黄跃龙，江西学林律师事务所律师。委托代理人汪秀兰，江西学林律师事务所律师。第三人潘祥龙，无业，现羁押婺源县公安局看守所。
原告汪贞时不服被告婺源县房地产管理局房屋抵押行政登记一案，于2014年7月4日向本院提起行政诉讼。本院于2014年7月7日立案后，于2014年7月10日向被告送达起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭后，于2014年8月20日公开开庭审理了本案。原告汪贞时及其委托代理人王雨，被告婺源县房地产管理局委托代理人姜向华和江林英，第三人李常义委托代理人黄跃龙、汪秀兰到庭参加诉讼。同日，原告汪贞时申请司法鉴定本案中止审理。2015年3月2日，本院送达司法鉴定意见书后恢复审理，并于2015年3月6日再次开庭审理了本案。因本案为基础的民事诉讼尚未审结，本案于2015年3月7日再次中止审理，现民事诉讼已审结，本案于2015年12月4日恢复审理。因潘祥龙与本案被诉行政行为有利害关系，本院已依法通知其作为第三人参加诉讼，并于2015年12月8日第三次公开开庭审理了本案，原告汪贞时及其委托代理人王雨、被告婺源县房地产管理局委托代理人姜向华、江林英、第三人李常义、第三人潘祥龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告婺源县房地产管理局2013年9月9日对原告汪贞时所有的位于江西省婺源县紫阳镇玉宇花园小区156-4号婺房权证紫阳镇字第××号房屋（面积181.44平方米）作出抵押登记的行政行为。被告根据抵押人潘祥龙、汪贞时和抵押权人李常义提交的房地产登记申请书，潘祥龙、汪贞时身份证、结婚证，李常义身份证，婺房权证紫阳镇字第××房屋所有权证书，婺源县房地产档案信息查询证明单，依据《房屋登记办法》第十八条规定，审查申请人提交的全部材料，经申请人承诺提交材料真实、合法、有效，如有不实由申请人承担法律责任后履行复核程序，被告经复核认为申请人提交的房屋抵押权登记材料齐全、手续完备，作出了抵押编号为201309060024房屋抵押登记的行政行为。并向第三人李常义颁发20131385号他项权证书。
原告汪贞时诉称：原告与潘祥龙原系夫妻关系。位于江西省婺源县蚺城街道茶乡东路玉宇花园小区156-4号房屋系原告婚前财产。2013年1月4日，原告与潘祥龙离婚对此已作确认。2014年初，第三人李常义找原告称潘祥龙向其借款用本案所涉房屋设立了抵押，原告予以否定，回家发现房屋产权证仍然存在。至被告处询问得知潘祥龙带一女人与李常义一同在被告处申请办理了房屋抵押登记，原告保存的房产证可能是假证。原告及时向公安机关报案，经公安司法鉴定原告保存的房屋所有权证书系伪造。原告请求法院撤销被告2013年9月9日对原告位于江西省婺源县蚺城街道茶乡东路玉宇花园小区156-4号房屋一般抵押权设立登记的行政行为。原告为证明自己的主张向本院提交了下列证据：1、原告身份证复印件1份，拟证明原告基本身份信息及具有合法主体资格的事实；2、离婚证、离婚协议书、婺房权证紫阳镇字第××号房屋所有权证书复印件各1份，拟证明原告与潘祥龙2013年1月4日已办理离婚登记手续，根据离婚协议约定，本案所涉房产系原告婚前个人财产归原告所有的事实；3、婺公（刑）鉴通字（2014）0023号鉴定意见书1份，拟证明潘祥龙以伪造的房产权调换真房产权证办理房屋抵押行政登记的事实；4、江西求实司法鉴定中心赣求司（2014）文鉴字第1213号文检鉴定意见书和赣求司（2014）文鉴字第1214号文检鉴定意见书各1份，拟证明抵押申请书上抵押人签章及被询问人签字处“汪贞时”签名字迹不是汪贞时本人签名及抵押借款合同甲方（借款人）签名与捺印均不是汪贞时本人签名和捺印的事实；5、（2014）婺民二初字第232号民事裁定书1份，拟证明李常义起诉潘祥龙、汪贞时房屋买卖合同一案已撤诉的事实。
被告婺源县房地产管理局辩称，一、依据《房屋登记办法》第六条规定，办理抵押登记是本被告的法定职权也是法定职责，依据物权法第一百八十条规定和《房屋登记办法》第四十二条规定，原告的房屋可以设立抵押；
二、依据《房屋登记办法》第四十三条规定“申请抵押登记的，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证或房地产权证书；（四）抵押合同（五）主债权合同（六）其他必要材料”，本案抵押人依法提交了上述规定全部材料；
三、被告对抵押登记依法履行了审查义务。依据《房屋登记办法》第十八条规定被告审查了原告汪贞时、第三人潘祥龙和李常义的抵押权登记申请书，审查了抵押申请人的身份证、结婚证、房屋权属证书，设立房屋抵押权的合同等材料，符合该办法第十七条的规定“申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证”，被告确认房屋权属明确，产权清晰，材料真实且符合法定形式后，才依法作出抵押登记的行政行为，已尽到了审查的义务；被告无义务亦无能力辨别办理房屋抵押登记的女子与身份证上的原告是否为同一个人，潘祥龙带一冒充原告的人办理抵押权登记其法律后果应由潘祥龙承担。原告起诉理由不能成立，请求法院维持被告作出的行政行为。被告为证明被诉行政行为合法提交了下列证据：1、房地产抵押权设立登记申请书1份，潘祥龙、汪贞时、李常义身份证复印件各1份，潘祥龙、汪贞时结婚证复印件1份，婺房权证紫阳镇字第××号房屋所有权证复印件1份、抵押借款合同1份，婺源县房产档案查询证明单1份，拟证明申请人申请房屋抵押登记已按照《房屋登记办法》第十一条第一款、第二款和第四十三条规定提交设立登记材料齐全，经审查与原件一致的事实；2、承诺书2份，拟证明抵押人潘祥龙、汪贞时和抵押权人李常义已按《房屋登记办法》第十一条第三款规定，向被告承诺提交的申请材料申请信息真实、合法有效，如有不实，由申请人承担法律责任的事实；3、询问笔录2份，拟证明被告查验申请人提交的登记材料后已按《房屋登记办法》第十八条规定，对申请人申请房屋抵押登记意思是否真实、登记房屋是否共有、抵押权人签名是否真实依法履行复核程序的事实；4、、房屋抵押登记审批表1份、房屋登记簿1份，拟证明被告经审查申请人提交抵押登记材料齐全、手续完备，准予抵押登记，并按照《房屋登记办法》第二十五条、第四十四条规定记载房屋登记簿和向第三人李常义颁发20131385号他项权证的事实。第三人李常义述称，一、婺源县蚺城街道玉宇花园156-4号房屋设立抵押登记手续系原告本人办理，2013年9月5日，原告和潘祥龙向其借款人民币15万元，双方签订抵押借款合同，用本案所涉房屋抵押，双方一同至被告处办理房屋抵押登记手续；
二、被告办理房屋抵押登记程序合法，原告和潘祥龙按照《房屋登记办法》第四十三条规定提交了登记申请书、身份证明、房屋所有权证书、抵押合同等材料，被告在确认抵押人为房屋所有权人本人后核对了申请材料，确认符合办理房屋抵押登记手续后按《房屋登记办法》第四十四条规定将抵押当事人、债务人的姓名、被担保的债权数额、登记时间等记载于房屋登记簿中。请求法院维持被告被诉行政行为驳回原告的诉请。第三人李常义未向本院提交证据。第三人潘祥龙未作书面答辩，其庭审中述称，原告起诉事实和理由属实。第三人潘祥龙未向本院提交证据。经庭审质证，本院对原告提交的证据经审查认为真实、合法与本案有直接关联且与其拟证明目的相一致，本院予以确认。经庭审质证，本院对被告提交的证据认定如下：经查，房地产抵押权设立登记申请书抵押申请人汪贞时的签名经江西求实司法鉴定中心赣求司（2014）文鉴字第1214号文检鉴定意见书鉴定非汪贞时本人签名；抵押借款合同甲方（借款人）签名与捺印经赣求司（2014）文鉴字第1213号文检鉴定意见书鉴定非汪贞时本人签名和捺印；潘祥龙和汪贞时结婚证系潘祥龙、汪贞时2013年1月4日办理离婚登记手续时未交婚姻登记机关注销的失效证件；婺房权证紫阳镇字第××号房屋所有权证系汪贞时婚前个人财产，潘祥龙以伪造房屋所有权证书调换真实房屋所有权证取得；汪贞时临时身份证系潘祥龙为办理房屋抵押登记前一天擅自至公安机关办理的临时身份证；与潘祥龙一同至被告处办理房屋抵押权登记申请的系名“新红”的女子冒充，抵押人承诺书和被询问签名系“新红”的女子签名；
本院认为，被告提交的1至4号证据因本起房屋抵押登记不是房屋所有权人汪贞时真实意思表示及主要证据虚假和证据来源违法不能达到拟证明目的，不予认定。
经审理查明，2004年3月25日，原告汪贞时购买位于江西省婺源县紫阳镇玉宇花园小区156-4号房屋一套，面积181.44平方米。2004年5月27日，原告汪贞时向被告申办该房屋所有权行政登记，2004年6月22日，被告向原告颁发婺房权证紫阳镇字第××号房屋所有权证书。2004年6月17日，原告汪贞时与第三人潘祥龙登记结婚。2013年1月4日，原告汪贞时与第三人潘祥龙登记离婚，离婚协议约定本案所涉房屋系原告婚前个人财产归原告所有。同时，第三人潘祥龙向婚姻登记机关谎称结婚证遗失未按规定注销。2013年9月4日，潘祥龙擅自至公安机关办理了汪贞时临时身份证。2013年9月5日，潘祥龙带名“新红”的女子冒充汪贞时与第三人李常义签订了借款人民币15万元的抵押借款合同。同日，潘祥龙与“新红”的女子与李常义一同向被告婺源县房地产管理局申请房屋抵押权设立登记。提交的抵押权设立登记申请书申请人汪贞时签名实为名“新红”的女子签名；提交汪贞时临时身份证系潘祥龙擅自到公安机关办理的临时身份证；提交的结婚证系潘祥龙离婚时未按规定注销的失效证件；提交的婺房权证紫阳镇第99059**号房屋所有权证系潘祥龙用伪证调换取得；提交的抵押借款合同汪贞时的签名实为名“新红”的女子签名；承诺书、被询问笔录抵押人汪贞时签名均为名“新红”的女子签名。第三人潘祥龙、冒名女子、李常义按《房屋登记办法》第三十一条第三款规定向被告承诺提交的申请材料、申请信息真实、合法、有效，如有不实，由申请人承担法律责任。被告按《房屋登记办法》第十八条规定查验申请人提交的申请登记材料后复核申请人潘祥龙、“新红”女子申请房屋抵押登记意思是否真实，房屋是否共有；潘祥龙、“新红”女子确认意思真实，房屋共有；被告复核第三人李常义申请房屋抵押登记意思是否真实，抵押人签名是否真实，第三人李常义确认意思真实，抵押人签名真实。被告未察觉名“新红”女子与汪贞时临时身份证照片的不同，认为申请人提交的材料齐全、手续完备，准予房屋抵押登记（抵押编号为201309060024），按《房屋登记办法》第四十四条规定，将抵押当事人、债务人的姓名、被担保债权的数额、登记时间记载房屋登记簿，按《房屋登记办法》第二十五条规定向第三人李常义颁发2013131385号他项权证书。2014年4月初，第三人李常义找到原告告之潘祥龙向其借款，将婺房权证紫阳镇字第××号房屋抵押并设立了抵押权登记。原告回家检查房屋所有权证书仍在，至被告处询问得知潘祥龙确实办理了房屋抵押登记。原告向公安机关报案经司法鉴定存放在原告家中的房屋所有权证书系伪造。潘祥龙用伪造的房屋所有权证书调换真实的房屋所有权证书办理了抵押登记。原告提起行政起诉后申请司法鉴定，经江西求实司法鉴定中心赣求司（2014）文鉴字第1213号和赣求司（2014）文鉴字第1214号文检鉴定意见书鉴定抵押借款合同、抵押权登记申请书、承诺书、被询问人签字均非汪贞时本人签名，实为名为“新红”冒充汪贞时所为。原告用去鉴定费人民币7700元。第三人潘祥龙因涉嫌伪造国家公文罪和诈骗罪已被公安机关立案侦查，现羁押于婺源县公安局看守所。
本院认为，被告婺源县房地产管理局作为县级房产登记工作管理部门，依据《房屋登记办法》第六条规定具有办理房屋管理行政登记的主体资格和法定职责。依照《房屋登记办法》第十八条规定被告应当对抵押申请人汪贞时的身份进行查验。名“新红”的女子与汪贞时毕竟不是同一人，外貌不可能相同，且汪贞时左眼有缺陷，被告应当能够察觉冒充女子非汪贞时，被告由于工作的疏忽大意，导致他人冒充汪贞时在抵押权登记申请书、承诺书、被询问人签名而办理了房屋抵押登记。
本院认为被告审查申请人身份工作欠严谨，登记程序存在瑕疵；同时该起房屋抵押登记因不是房屋所有权人汪贞时真实意思表示及申请人提交登记的证据材料虚假和证据来源违法而不能成立，依法应予撤销。被告提出其已按《房屋登记办法》履行审查职责，第三人潘祥龙带一冒充汪贞时的女子来骗取抵押设立登记，被告无义务无能力辨别该冒充女子与身份证上照片汪贞时照片不是同一人之抗辩理由不能成立，本院不予采纳。原告主张该起房屋抵押登记属虚假登记的起诉理由成立，本院予以支持。
本院认为第三人李常义作为贷款人签订抵押借款合同时有责任有义务审查借款人的身份且汪贞时住在婺源县城，复核其身份也不难，因轻信和疏忽大意，被潘祥龙蒙骗，致使冒充汪贞时的女子在抵押借款合同和抵押人、承诺人、被询问人处签名，还向被告确认抵押人签名真实，有一定过错。故第三人李常义请求法院维持该起房屋抵押登记行政行为的理由不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第一款第二项第三目之规定，
判决如下：撤销被告婺源县房地产管理局2013年9月9日对原告汪贞时所有的位于江西省婺源县蚺城街道茶玉宇花园小区156-4号婺权房证紫阳镇字第××号房屋作出的房屋抵押登记行政行为（抵押编号：201309060024，他项权证号：20131385）。本案受理费五十元，由被告婺源县房地产管理局承担；本案鉴定费人民币七千七百元，由第三人潘祥龙承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。
审 判 长 吴菊芳
人民陪审员 程祥金
人民陪审员 俞丽华
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 汪端福 百度搜索“”