（2015）平民三终字第704号
裁判日期: 2015-12-24
公开日期: 2016-01-06
案件名称
雷嵩与鲁山县圣昊物业管理公司租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
河南省平顶山市中级人民法院
所属地区
河南省平顶山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
雷嵩,鲁山县圣昊物业管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十一条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）平民三终字第704号上诉人（原审原告）雷嵩，男，1989年11月10日出生。委托代理人李慧娜，河南首位律师事务所律师。被上诉人（原审被告）鲁山县圣昊物业管理有限公司。法定代表人范广敏。上诉人雷嵩因与被上诉人鲁山县圣昊物业管理有限公司（以下简称圣昊物业公司）租赁合同纠纷一案，雷嵩于2015年5月12日向鲁山县人民法院提起诉讼，请求令圣昊物业公司支付雷嵩2014年1月1日至2015年1月1日的租管费用16882元并承担其违约责任；并承担本案诉讼费。鲁山县人民法院人民法院于2015年6月30日作出（2015）鲁民初字第1431号民事判决，雷嵩不服，向本院提起上诉。本院于2015年8月25日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月21日公开开庭审理了本案。雷嵩的委托代理人李慧娜到庭参加诉讼，圣昊物业公司经传票传唤无故缺席。本案现已审理终结。原审查明，2011年5月22日，雷嵩购买由河南利缘置业有限公司（案外人）开发的位于鲁山县下汤镇环城路1栋11号南11室和1栋3号南12室房屋两套，建筑面积分别为50.73平方米和54.8平方米。雷嵩于2011年5月22日向河南利缘置业有限公司分别缴纳两套房屋房款118970元和117711元，于2013年2月23日分别交纳房屋维修基金2435元和2630元。于2013年6月23日分别交纳房屋装修款21749元和22970元。2013年6月23日，雷嵩作为甲方与乙方圣昊物业公司、丙方河南利缘置业有限公司分别签订两份托管期限为三年的《畔山林语酒店式公寓委托代租管协议》，两协议约定乙方接受甲方委托，乙方将对甲方所处物业楼宇实行统一代租管理经营，统一向业主支付租金和收益。雷嵩因与被上诉人鲁山县圣昊物业管理有限公司（以下简称圣昊物业公司）签订的关于1栋11号南11室房屋协议第二页第四项载明：“四、房屋投资总价1、购买房屋投资总价（大写）：壹拾壹万捌仟玖佰柒拾元整（人民币／元）2、装修及设备投资总价（大写）：贰万壹仟柒佰肆拾玖元整（人民币／元）3、合计投资总值（大写）：壹拾肆万零柒佰壹拾玖元整（人民币／元）。”协议第三页第七项载明：“七、佣金、费用、收益及结算方式……2、收益分配：1、第一年结算为房价、装饰总价的6%，即捌仟肆佰肆拾壹元。……3、结算方式：A、每年结算一次收益，将甲方的收益打入甲方指定账户。……B、乙方每年的1月20-30日向甲方支付租金收益4、起租日期为2014年元月1日。”原告与被告签订的关于1栋3号南12室房屋协议第二页第四项载明：“四、房屋投资总价1、购买房屋投资总价（大写）：壹拾壹万柒仟柒佰壹拾壹元整（人民币／元）2、装修及设备投资总价（大写）：贰万贰仟玖佰柒拾元整（人民币／元）3、合计投资总值（大写）：壹拾肆万零陆佰捌拾壹元整（人民币／元）。”协议第三页第七项载明：“七、佣金、费用、收益及结算方式……2、收益分配：1、第一年结算为房价、装饰总价的6%，即捌仟肆佰肆拾壹元。……3、结算方式：A、每年结算一次收益，将甲方的收益打入甲方指定账户。……B、乙方每年的1月20-30日向甲方支付租金收益4、起租日期为2014年元月1日。”两份协议第四页第十三项同时载明：“十三、违约责任……2、乙方违反本协议约定，应赔偿因其违约行为造成甲方直接经济损失，相当于协议约定目标租金的违约金。”第一年托管期限到期后，经雷嵩多次催要租金，圣昊物业公司拒不支付，雷嵩无奈起诉至法院，要求圣昊物业公司支付2014年1月1日到2015年1月1日的租管费用16882元并承担违约责任。庭审中，雷嵩明确表示要求圣昊物业公司承担的违约责任为双方签订协议第十三条违约责任中约定的相当于协议约定目标租金的违约金即16882元。原审认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。雷嵩与圣昊物业公司签订有两份《畔山林语酒店式公寓委托代租管协议》，该协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，足以认定。两份协议均约定两套房屋第一年租金收益为房价、装饰总价的6%，即总额为16882元，起租时间为2014年1月1日，乙方于每年的1月20-30日向甲方支付租金收益。2014年1月1日至2015年1月1日的租管费用被告至今未支付，现雷嵩请求圣昊物业公司支付该租管费用，理由正当，于法有据，应予支持。关于雷嵩请求的要求圣昊物业公司承担违约责任，协议第四页第十三项载明：“乙方违反本协议约定，应赔偿因其违约行为造成甲方直接经济损失，相当于协议约定目标租金的违约金。”但雷嵩并未提供充分证据证实圣昊物业公司因其违约造成的直接经济损失，故雷嵩该诉讼请求，不予支持。圣昊物业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己权利的自愿放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告鲁山县圣昊物业管理有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告雷嵩2014年1月1日至2015年1月1日的租赁费用16882元。二、驳回原告雷嵩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费220元，由被告鲁山县圣昊物业管理有限公司负担。雷嵩上诉请求撤销原审判决第二项，改判圣昊物业公司向雷嵩支付违约金16882元。一、二审诉讼费用由圣昊物业公司承担。事实与理由，一、原审判决认定事实错误。2013年6月23日，雷嵩与圣昊物业公司签订了《畔山林语酒店式公寓委托代租管协议》，以出租方式将房屋租赁给圣昊物业公司管理经营。双方约定租赁期三年，自2014年1月1日起租，2015年1月1日支付租赁管理费用8441元，两套房子共计16882元，但圣昊物业公司至今未履行支付租赁款义务。该协议第十三条第二款约定：“乙方违反本协议约定，应赔偿因其违约行为造成甲方直接经济损失，相当于协议约定目标租金的违约金。”圣昊物业公司行为明显违约，违约金是目标租金，应当认定圣昊物业公司确认了违约金额。原审不予支持错误。原审判决违反了公平原则。协议第十三条第一款规定：甲方（雷嵩）违反本协议约定，应赔偿因其违约行为造成的甲方（圣昊物业公司）损失，相当于协议约定目标租金的违约金。根据《合同法》四十条规定，提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。对于圣昊物业公司提供的格式合同中，雷嵩与圣昊物业公司承担的违约标准不同，明显有失公平，违背了公平原则。即使对协议第十三条第二款有争议，也应当参照该协议第十三条第一款和第二款来对比，双方的责任与义务应当公平合理。且圣昊物业公司无故缺席，应视为放弃了自己的权利，应承担不利后果。请求二审查明事实，依法判决。圣昊物业公司缺席无答辩。本院经审理查明的事实与原审认定的事实相一致。另查明，2013年3月5日，雷嵩与圣昊物业公司签订有《畔山林语酒店式公寓委托代租管协议》第十三条约定“违约责任1、甲方（雷嵩）违反本协议第十一条2、3、4项的约定，乙方有权终止本协议并应向乙方（圣昊物业公司）支付相当于协议约定目标租金的违约金。2、乙方违反本协议约定，应赔偿因其违约行为造成甲方直接经济损失，相当于协议约定目标租金的违约金。”本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。雷嵩与圣昊物业公司签订的《畔山林语酒店式公寓委托代租管协议》，该协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。雷嵩按照协议的约定向圣昊物业公司履行了交款义务，圣昊物业公司亦应按协议的约定向雷嵩支付租金，逾期应按协议的约定承担违约责任。因该合同为格式合同，即使对协议条款理解有争议，应当作出不利于提供格格式合同一方的解释。圣昊物业公司应当向雷嵩支付违约金。但双方约定的违约金超过了造成损失的30%，对过高部分不予支持。其违约金应为5064.6元（16882×30%）。故雷嵩的部分上诉理由成立，本院给予部分支持。原审判决适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：一、维持鲁县人民法院（2015）鲁民初字第1431号民事判决。二、鲁山县圣昊物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付雷嵩违约金5064.6元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费222元，由鲁山县圣昊物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张小青审判员 李新保审判员 李 勇二〇一五年十二月二十四日书记员 刘莹莹 更多数据：