（2015）鄂襄阳中民三终字第00618号
裁判日期: 2015-12-24
公开日期: 2016-03-09
案件名称
陈凤英、尹兴会与襄阳市万厦置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
湖北省襄阳市中级人民法院
所属地区
湖北省襄阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈凤英,尹兴会,襄阳市万厦置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂襄阳中民三终字第00618号上诉人（原审原告）陈凤英，女。上诉人（原审原告）尹兴会，男。二上诉人共同委托代理人骆修锋、王军，湖北长久律师事务所律师。上诉人（原审被告）襄阳市万厦置业有限公司（以下简称万厦置业公司）。法定代表人蒋益中，系该公司董事长。委托代理人高玉章，湖北凡成律师事务所律师。上诉人陈凤英、尹兴会与上诉人万厦置业公司商品房买卖合同纠纷一案，均不服襄阳市襄州区人民法院（2015）鄂襄州民三初字第00059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月26日受理后，依法组成由审判员杨文担任审判长，审判员李化、陈瑞芳参加的合议庭，于2015年12月2日公开开庭审理了本案。上诉人陈凤英、尹兴会的委托代理人骆修锋、王军，上诉人万厦置业公司的委托代理人高玉章到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审原告陈凤英、尹兴会诉称：2013年10月22日，二原告与被告万厦置业公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同就房屋面积、价款、交付时间、产权证办理、违约责任等方面进行了约定。合同生效后，原告履行了付款义务，被告虽在合同约定的2014年7月1日交房日通知原告收房，但截止起诉之日，讼争房屋水电均未正式接通，消防设施也没有通过消防管理部门验收，并不具备房屋交付条件。故请求依法判令被告支付：1、自2014年7月1日至符合房屋交付条件之日止按原告已付房屋购房款日万分之二向原告支付违约金（截止2014年12月18日为259176.08元，后续违约金计算至符合交付条件之日止）；2、承担本案的诉讼费用。原审被告万厦置业公司辩称：被告已按合同约定履行交房义务，不存在违约，原告诉称无事实及合同依据，应当驳回诉讼请求。二原告逾期12天支付首付款2635790元，根据合同约定，应支付违约金3162.9元。原审法院经审理查明：被告万厦置业公司以出让方式取得位于襄阳市襄州区汉津大道6号、编号为01-019的地块的土地使用权，在该宗土地上经有关部门批准建设商品房，定名为紫荆花园，并在房管部门取得鄂襄房售证字（2012）083号商品房预售许可证。2013年10月22日，原告陈凤英、尹兴会与被告万厦置业公司签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定：原告购买上述紫荆花园项目中D15幢81、82、83、84号商铺，建筑面积一、二层均为640平方米，单价每平方米10500元，总金额为13610730元。合同签订当日，二原告向被告支付首付款1500000元，其二人又于2013年12月16日付款1500000元、于2014年1月9日付款3900730元，三笔合计6900730元，由被告给二原告开具发票8张，合计6900730元。2014年8月25日，二原告与被告万厦置业公司就上述签订的房屋买卖合同签订了编号为001—004号分户合同四份。其中编号为001号合同约定，二原告购买的D15栋81号商铺，建筑面积一、二层均为184.59平方米，总金额为3876390元。二原告应于2013年11月22日前付首付款1976390元，剩余1900000元申请办理银行按揭；002号合同约定，二原告购买的D15栋82号商铺，建筑面积一、二层均为160.94平方米，总金额为3379740元。二原告应于2013年11月22日前付清首付款1729740元，剩余1650000元申请办理银行按揭；003号合同约定，二原告购买的D15栋83号商铺，建筑面积一、二层均为169.30平方米，总金额为3555300元。二原告应于2013年11月22日前付清首付房款1785300元，剩余1770000元申请办理银行按揭；004号合同约定，二原告购买的D15栋84号商铺，建筑面积一、二层均为133.30平方米，总金额为2799300元。二原告应于2013年11月22日前付清首付房款1409300元，剩余1390000元申请办理银行按揭。上述四份分户合同约定的交付期限均为2014年7月1日前。双方在上述合同中约定房屋交付条件均为依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给原告：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。上述四份合同第九项均约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2014年7月14日，二原告就讼争的D15幢81、82、83、84号商铺分别与招商银行股份有限公司襄阳分公司签订《个人购房借款及担保合同》，共计贷款6710000元。2014年7月30日，由被告给二原告开具发票8张，共计金额6710000元。2014年7月1日，被告万厦置业公司在《襄阳晚报》、《楚天快报》上分别刊登交房公告，通知紫荆花园四期12#、13#、15#已具备交付条件，请各业主携带购房合同、购房发票及有效证件到紫荆花园营销中心办理交房手续。2014年8月20日，被告单位连同设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位对紫荆花园四期15#楼工程进行验收，并出具建筑工程竣工验收报告。2014年9月1日，二原告在被告处领取房屋钥匙，并于同年10月31日办理入住手续，后二原告将上述商铺出租给案外人马阳帆经营“迪凡时尚酒店”，在酒店装修过程中，因消防设施不能到消防管理部门进行验收备案，导致该酒店不能办理营业执照等证照，并有襄阳市襄州区公安分局于2015年5月28日以该酒店无特行许可证、无消防验收合格证，不具备营业资格为由向该酒店下达《安全隐患整改通知书》一份，要求其限期停业整顿。二原告与被告协商未果，引起诉讼。原审庭审中，被告万厦置业公司向原审法院提交了讼争的紫荆花园四期15#楼竣工验收备案证书的原件，对此，因原告提出异议，庭后，原审法院到襄阳市襄州区建设工程质量监督站核实讼争工程的竣工验收备案情况。2015年4月17日，襄阳市襄州区建设工程质量监督站向原审法院出具证明一份，载明：“截止至2015年4月17日，紫荆花园四期并未到我站办理湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书”的事实。对讼争房屋及其出租开办的酒店是否经过消防验收的问题，原审法院于2015年6月2日，向襄阳市公安局襄州区公安消防大队核实，该大队向原审法院出具关于迪凡时尚酒店是否办理消防验收情况的回函一份，载明：“该酒店未向我大队申请办理酒店消防验收，该酒店租用的紫荆花园四期15号楼未整体消防验收合格，该酒店装修及消防工程不能进行消防验收”。原审法院认为：原告陈凤英、尹兴会与被告万厦置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”故本案双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》第八条约定：四套商铺均应在2014年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，由被告万厦置业公司将具备“该商品房经综合验收合格”条件的商品房交付买受人使用。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定：建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起3０日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”第十八条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。”《建筑工程施工质量验收统一标准》中的第6.0.7条规定：“单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案。”建设部在《关于发布国家标准〈建筑工程施工质量验收统一标准〉的通知》中明确规定编号为6.0.7的条文为强制性条文，必须严格执行。上述条文明确规定，建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定，到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案。否则，不允许投入使用。本案《商品房买卖合同》约定的交房条件为“该商品房经验收合格”，应以出卖人是否取得《竣工验收备案证》为标准，而被告万厦置业公司至今仍未取得《竣工验收备案证》。依照上述规定，虽然讼争商铺已交付，但因交付不符合法定条件及合同约定，被告万厦置业公司应当承担违约责任。二原告主张由被告从合同约定的交房之日起至符合房屋交付条件即取得竣工验收备案证之日止按合同约定的标准支付违约金的请求，原审法院认为，讼争商铺因未取得竣工验收备案证，属于上述法律、法规规定的不符合合同约定的“商品房验收合格”的条件，属违约行为。原告要求由被告按总房款的日万分之二的标准承担违约金的请求，原审法院认为，因被告主张其未违约，应视为其提出违约金约定标准过高，考虑到被告的过错尚未对原告造成实际损失，原审法院酌定判由被告按原告的购房款总额，从合同约定的交房之日起计算至符合房屋交付条件即取得竣工验收备案证之日止，按银行同期同类一年期存款利率标准支付违约金；但由于本案讼争合同约定的交房时间为2014年7月1日，而二原告支付的部分购房款6710000元于2014年7月14日才通过银行贷款支付，故该部分违约金应从2014年7月14日起计算；被告辩称二原告逾期支付部分房款，按合同约定应承担违约责任的理由，原审法院认为虽然二原告逾期支付部分购房款，但被告接受并交房的行为视为双方对合同约定付款时间的变更，故该辩称理由，原审法院不予支持；被告辩称约定的交房期限之日交房条件已成就，不存在违约行为，不应承担违约责任的理由，于法及原审法院查明的事实不符，原审法院不予全部支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：被告襄阳市万厦置业有限公司于本判决生效后十日内按下列方式向原告陈凤英、尹兴会支付分别以购房款6900730元为基数，承担自2014年7月1日起；以购房款6710000元为基数，承担自2014年7月14日起，均至紫荆花园D15幢81、82、83、84号商铺取得《竣工验收备案证》之日止，按中国人民银行发布的一年期存款利率标准计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5180元，由被告襄阳市万厦置业有限公司负担。宣判后，双方当事人均不服原判，向本院提出上诉。上诉人陈凤英、尹兴会上诉称：双方在合同中对逾期交房违约金计算标准约定明确，为按购房人已付房款日万分之二支付违约金，该标准并不过高，依法不能减少，且被上诉人在一审中并没有提出违约金计算过高，被上诉人也没有要求人民法院予以调整，原审判决较少违约金支付标准没有依据，而且上诉人购买的商业用房，因为被上诉人未取得竣工备案证，导致该房屋不能使用，给原告造成了重大损失，原审判决违约金计算方式无法弥补上诉人遭受的损失。请求二审法院变更原审判决第一项“按中国人民银行发布的一年期存款利率标准计算的违约金”为“每日按该已付购房款万分之二计算的违约金”。本案的诉讼费用由被上诉人承担。上诉人万厦置业公司答辩并上诉称：我公司无违约行为，我公司交付的房屋符合“该商品房经验收合格”的交付条件，且陈凤英、尹兴会逾期交付部分房款，已构成违约，应承担违约责任，合同义务已经履行完毕，上诉人已实际入住。请求二审法院撤销原审判决，改判驳回陈凤英、尹兴会的诉讼请求，一、二审诉讼费由陈凤英、尹兴会承担。经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为：陈凤英、尹兴会与万厦置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。双方在合同中约定“四套商铺均应在2014年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，由万厦置业公司将具备‘该商品房经验收合格’条件的商品房交付买受人使用。”本案中，万厦置业公司虽于2014年7月1日将商铺交付给了陈凤英、尹兴会，并于2014年8月20日与设计单位、施工单位、监理单位及勘察单位一起对诉争商铺进行了验收。但该验收并不包含消防工程的验收，截止到二审诉讼中，该诉争商铺仍未通过消防验收。本案中，万厦置业公司作为商铺出售方，保证其所售商铺没有瑕疵是其附随义务，以便买受人能够及时、妥善的使用。万厦置业公司虽然在合同约定的时间将该商铺交付给陈凤英、尹兴会，且该商铺通过了竣工验收，但该商铺没有通过消防验收，导致陈凤英、尹兴会不能使用通过出租方式使用该商铺，更无法通过该商铺获得期待的经济利益，实际造成的后果与逾期交房的后果一致。万厦置业公司认为其交付验收合格的房产从而不应承担违约责任的理由不能成立。原审法院“按中国人民银行发布的一年期存款利率标准”计算违约金，低于陈凤英、尹兴会从银行贷款的利息损失，更不能弥补陈凤英、尹兴会不能使用商铺的损失。陈凤英、尹兴会请求按照合同对逾期交房违约责任的约定“每日按该已付购房款万分之二”来计算违约金，合理、合法，依法应予以支持。万厦置业公司上诉称陈凤英、尹兴会应承担逾期支付部分购房款的违约责任。本院认为，虽然陈凤英、尹兴会逾期支付了部分购房款，但万厦置业公司接受并交房的行为视为对陈凤英、尹兴会逾期支付部分购房款的认可，故该上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销襄阳市襄州区人民法院（2015）鄂襄州民三初字第00059号民事判决；二、上诉人襄阳市万厦置业有限公司按每日6900730元的万分之二的标准向上诉人陈凤英、尹兴会支付自2014年7月1日起至紫荆花园D15幢81、82、83、84号商铺取得《竣工验收备案证》之日止的违约金；按每日6710000元的万分之二的标准向上诉人陈凤英、尹兴会支付自2014年7月14日起至紫荆花园D15幢81、82、83、84号商铺取得《竣工验收备案证》之日止的违约金；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5180元，二审案件受理费23710元，由上诉人襄阳市万厦置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 文审判员 陈瑞芳审判员 李 化二〇一五年十二月二十四日书记员 张诗怡 更多数据：