（2015）浦民一（民）初字第30288号

裁判日期: 2015-12-24

公开日期: 2016-04-30

案件名称

黄慧新、黄慧娟等与上海市浦东新区川沙新镇人民政府、黄剑清房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市浦东新区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黄慧新,黄慧娟,黄慧军,黄剑清,上海市浦东新区川沙新镇人民政府

案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国物权法》：第二十八条

全文

上海市浦东新区人民法院民事判决书（2015）浦民一（民）初字第30288号原告黄慧新，男，1961年11月30日生，汉族，住上海市闸北区。原告黄慧娟，女，1959年3月30日生，汉族，住上海市闸北区。原告黄慧军，男，1967年4月7日生，汉族，住上海市闸北区。上列三原告共同委托代理人姚惟佳，上海市申房律师事务所律师。被告黄剑清，男，1957年5月25日生，汉族，住上海市浦东新区。被告上海市浦东新区川沙新镇人民政府，住所地上海市浦东新区。负责人谢根明，镇长。委托代理人陈上，上海江三角律师事务所律师。原告黄慧新、黄慧娟、黄慧军诉被告黄剑清、上海市浦东新区川沙新镇人民政府（以下简称川沙新镇政府）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年8月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年10月8日公开开庭进行了审理，原告黄慧新、黄慧娟、黄慧军及其委托代理人姚惟佳，被告黄剑清，被告川沙新镇政府的委托代理人陈上到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄慧新、黄慧娟、黄慧军诉称，三原告系已故案外人黄福林之子女，被告黄剑清系三原告之堂兄。上海市浦东新区川沙新镇大洪村徐家宅XXX号房屋（原大洪村四组64丘8号西侧房屋）系黄福林所有，但在1991年被误登记为棚舍并登记在被告黄剑清名下。黄福林去世后，三原告作为继承人起诉至法院要求对系争房屋进行确权，法院审理后认定该房屋为合法建筑并判归三原告共同所有。系争房屋于2015年被动迁，被告川沙新镇人民政府作为拆迁人，在明知系争房屋为合法建筑及三原告为产权人的情况下，未经三原告许可，便强迫被告黄剑清与之签订拆迁协议，且在协议签订后即拆掉了系争房屋，严重侵犯了三原告作为合法产权人的权益。为维护原告的合法权益，故起诉至法院，要求依法确认两被告就川沙新镇徐家宅XXX-XXX号签订的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》无效。审理中，三原告变更诉讼请求为要求确认两被告签订的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》第七条中关于棚舍补偿的约定无效，并明确涉案协议关于棚舍的补偿金额为14，721元（人民币，以下币种相同）。被告黄剑清辩称，同意原告的诉讼请求，对原告陈述的棚舍金额无异议。被告川沙新镇人民政府辩称，其在签订拆迁协议时并不知道三原告是系争房屋的产权人，两被告签订的拆迁安置协议是双方真实意思表示，不存在强迫签订情形，也不违反法律强制性规定。而且根据拆迁操作口径，只有宅基证上载明的产权人才可以作为拆迁安置对象，原告在2010年取得了确认其是产权人的判决书，应及时提起行政诉讼变更宅基证，在没有变更之前，不能作为被安置对象。综上，要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，三原告系兄弟姐妹关系，被告黄剑清系三原告的堂兄。三原告的父亲黄福林与被告黄剑清的父亲黄福根系兄弟关系。坐落于上海市浦东新区川沙新镇大洪村四组的二间房屋在1951年的土地房产所有证中登记的家庭成员为黄金林、杨阿大（系三原告和被告黄剑清的祖父线）、黄福林、黄福根。黄金林、杨阿大去世后上述二间房屋依法由黄福林和黄福根各继承一间。1991年，上述二间房屋均被登记在被告黄剑清名下，黄剑清作为土地使用者取得了相关宅基地使用证，其中载明核定使用面积为115平方米，主房占地58平方米，棚舍占地21平方米，房屋四至范围为东至朱群宝宅，东至王建平合墙，南至自留地，北至道路。2010年4月12日，上海市浦东新区川沙新镇大洪村民委员会出具一份《证明》，内容为兹有黄福林本村有老房（平房）一间，黄福林有二个儿子、一个女儿，当初做房产宅基证时，因黄福林家属无人在家，工作人员误将黄福林房屋做入黄剑清宅基证上，现老房尚在，特此证明。希将该老房改为黄福林子女名下。”2010年5月5日，该村委会又出具一份《证明》，内容为“上海市浦东新区江镇乡大洪村64丘8号，南至自留地、西至朱群宝宅、北至道路的占地面积为21平方米的一间房屋系黄金林遗传下来祖屋，没有改建过，1991年宅基地重新登记时因黄剑清名下不能登记二间房屋，故登记成棚舍，特此证明。”2010年5月31日，上海市浦东新区川沙新镇建设管理中心出具一份《证明》，内容为“兹有本镇大洪村4队黄剑清户的宅基地使用证……主房占地伍拾捌平方米贰层，建筑面积壹佰壹拾陆平方米，棚舍占地贰拾壹平方米。房屋座落大洪村4队图号21-24／101-104，64丘8号。经实地调查，该户的棚舍房在平房西王建平房西侧，与土地使用证附图有误差，面积未错。经查该房屋在1991年前已存在，宅基地使用证登记时误登记为棚舍。”2010年5月，三原告向本院提起诉讼，要求确认系争房屋所有权归三原告所有。本院审理后认为，黄福林死亡后其在系争房屋中的产权份额应由三原告继承，现应由三原告共同继承的房屋被误登记在被告黄剑清名下，并被误登记为棚舍，审理中原、被告对房屋被误登记并应属三原告共同共有意见一致，且有相应证据予以证实，本院对此予以确认，遂于2010年6月8日作出如下判决：沪集宅（浦95）字第XXXXXXXX号《上海市农村宅基地使用证》所登记的坐落于上海市浦东新区川沙新镇大洪村四组【地号为江镇乡大洪村64丘（8）】黄剑清房西王建平房西侧的房屋一间（原黄家宅XXX号）归三原告共同共有。2014年12月23日，上海百盛房地产估价有限责任公司（以下简称百盛公司）发出如下《通知》，“大洪村徐家宅黄惠新户：贵方所在房屋已列入润川路（浦东运河-川南奉公路）新建工程建设项目协议置换范围，本公司接受委托，将对您的房屋进行现场查看。请您于2014年12月27日（周六）在家等候，我们将对您的房屋进行实地勘察……同时请您配合提供以下资料：（1）房地产权证、公房租赁凭证原件及复印件（2）土地使用证或相关建房批准文件原件及复印件……”。2014年12月27日，百盛公司作出《上海市集体土地房屋估价分户报告单》及《附属物补偿估价表》，其中载明房屋坐落于川沙新镇大洪村徐家宅XXX号，产权人为黄慧新等，未见产权证，房屋建筑结构为砖木，层数为1层，建造年代为解放前，重置单价为1，002元／平方米，成新率为70%，评估单价为701元／平方米。该户的附属物补偿总价为7，125元。2015年1月5日，百盛公司就川沙新镇大洪村徐家宅XXX号、XXX号房屋又作出了《上海市集体土地房屋估价分户报告单》、《房屋装修补偿估价表》和《附属物补偿估价表》，其中12号房屋的产权人为被告黄剑清，房屋建造年代为2000年，13号房屋的产权人为朱妹珍（系黄剑清母亲），房屋建造年代为2002年。2015年1月15日，被告川沙新镇人民政府作为拆迁人（甲方），被告黄剑清及案外人薛校娟、黄蕾等作为被拆迁人（乙方），双方签订了一份《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议（适用同等价值产权房屋调换）》。协议载明因“川沙新镇润川路（东段）延伸工程”项目建设需要，甲方拆迁乙方住房，经双方商定订立本协议。协议约定，乙方所有的房屋坐落在机场镇大洪村徐家宅基12-13号，核定建筑面积320平方米，乙方承诺该房屋无任何权利纠纷；乙方选择按与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换的补偿安置方式，并同意与甲方按房地产市场价值结算调换房屋的差价；甲方安置乙方的产权房屋计5套，房屋总建筑面积379.59平方米，总价1，482，998.70元；根据《若干规定》第十一条的规定，甲方应当支付乙方房屋装修、棚舍和其他附属物补偿，计351，506元……以上各项费用相抵后，甲方实付乙方302，817.30元。乙方在签订本协议后的7日内，即2015年1月22日前搬离原址并负责房屋使用人按期搬迁。房屋拆迁实施单位上海市浦东第四房屋征收服务事务所有限公司审核并由被告黄剑清签字确认的《川沙新镇润川路项目居民房屋协议置换补偿安置结算单（集土）》载明，被置换房屋位于“大洪村徐家宅12-13”，产权人为被告黄剑清，核定建筑面积为320平方米，棚舍面积为21平方米，其中棚舍补偿为：21平方米×701元／平方米=14，721元。协议签订后，系争房屋已经被拆除。另查明，2015年1月10日，被告浦东新区川沙新镇人民政府和上海市浦东第四房屋征收服务事务所有限公司分别作为置换人和置换实施单位，发布了《川沙新镇润川路（东段）延伸工程项目居住房屋协议置换补偿安置实施口径》。口径规定，房屋置换的双方当事人系指置换人与被置换人，本地块的房屋置换人为川沙新镇人民政府，被置换人为宅基地使用人或房屋权利所有人；被置换人以合法有效的房地产权证、农村宅基地使用证或建房批准文件计户，按户进行房屋置换，同一家庭被置换人分别持有证书或持有多份证书的合并计户。符合《上海市农村村民住房建设管理办法》分户条件的，予以分户后计户；房屋置换协议应由上述证书载明的产权人（土地使用人）作为被置换人代表与置换人签订。产权人委托其他权利人签约的，应出具书面委托书。产权人已故世的，则可由权利人经协商书面确定签约代表。审理中，原告及被告黄剑清确认系争的房屋原为黄家宅XXX号，属于黄剑清的房屋已由黄剑清翻建成楼房，属于原告的房屋仍保持原状，平时由黄剑清用来堆放杂物，后在办理宅基证时，黄剑清所有的房屋门牌号码变更为徐家宅XXX号，同时将属于原告所有的房屋误作为棚舍登记在了黄剑清名下，原告直到2010年才发现房屋被误登记在被告黄剑清名下，故起诉要求确认系争房屋归原告所有。原告称，动迁时，其向拆迁部门提供了确认系争房屋归原告所有的民事判决书，但拆迁部门认为原告没有土地证、宅基证，对判决书不予认可，双方没谈好，之后也无结果。被告川沙新镇人民政府则表示，其没有收到过原告所说的判决书，根据拆迁规定，其只通知宅基证的户主即被告黄剑清，黄剑清在与其签订拆迁协议时没有告知系争房屋属于原告所有，而且根据口径规定，棚舍只有货币补偿，不安置面积。被告黄剑清则称因当时已列了黄慧新户，所以在签订协议时确实没有告知被告川沙新镇人民政府系争房屋属于原告所有，之后拆迁公司又叫其签货币补偿协议时，要其将原告户的一并签掉，其曾询问为何要其签字，拆迁公司表示因其是户主，且21平方米已登记在其名下，是否通知原告是评估公司的事情，其觉得补偿款一共就1万多元，就代签了，但签字之后拆迁公司并没有给其相关材料。原告认为，原告并未授权黄剑清签署协议，黄剑清对系争房屋并无签约资格，故涉案协议中关于棚舍的约定无效，但本案中不要求处理无效后果。上述事实，由原、被告的陈述及《上海市农村宅基地使用证》、（2010）浦民一（民）初字第13213号民事判决书、《证明》、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁安置协议》、《居民房屋协议置换补偿安置结算单》、《通知》等证据和庭审笔录予以佐证。本院认为，根据法律规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。现有证据已表明涉案房屋被误登记在被告黄剑清名下，且被误登记为棚舍，现该房屋已由法院判决归三原告共同共有，故三原告为该房屋的合法权利人，根据被告川沙新镇人民政府在实施拆迁过程中所依据的操作口径规定，三原告应为被置换人并就该房屋与置换人即川沙新镇人民政府签订协议。本案中，被告黄剑清并非系争房屋的权利人，也无证据表明原告授权被告黄剑清就原告所有的房屋与被告签订拆迁补偿安置协议，而两被告之间签订的拆迁补偿安置协议中包括了原告所有的房屋，故两被告关于该部分房屋达成的协议应属无效。润川路（东段）延伸工程项目动迁中，百盛公司作为被告川沙新镇人民政府的拆迁评估单位向三原告发出了评估通知并对房屋进行了评估，故被告川沙新镇人民政府辩称其不知道原告是房屋权利人的意见本院难以采信。审理中，原告不要求处理无效后果，本院可予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，判决如下：被告黄剑清与被告上海市浦东新区川沙新镇人民政府签订的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议（适用同等价值产权房屋调换）》中关于棚舍补偿的约定无效。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告黄剑清、上海市浦东新区川沙新镇人民政府负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员　　倪军燕二〇一五年十二月二十四日书　记　员　　杨丽琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。搜索“”