（2015）甬镇民初字第798号

裁判日期: 2015-12-24

公开日期: 2016-03-02

案件名称

镇海建设集团有限公司与徐伟国房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

宁波市镇海区人民法院

所属地区

宁波市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

镇海建设集团有限公司,徐伟国

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十二条

全文

宁波市镇海区人民法院民事判决书（2015）甬镇民初字第798号原告：镇海建设集团有限公司。住所地：浙江省宁波市镇海区九龙湖镇西经堂村。法定代表人：吴锦和，该公司董事长。委托代理人：周含宇，浙江宇豪律师事务所律师。委托代理人：黄灵超，浙江宇豪律师事务所律师。被告：徐伟国。委托代理人：陆一姣，宁波市承信法律服务所法律工作者。原告镇海建设集团有限公司（以下简称镇海建设公司）与被告徐伟国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月1日立案受理，依法由审判员张晓圆适用简易程序独任审判，于2015年6月29日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭，于2015年12月21日公开开庭审理了本案。原告镇海建设公司的委托代理人周含宇，被告徐伟国及其委托代理人陆一姣到庭参加诉讼。经原被告双方当事人申请，本案庭外和解一个月。本案现已审理终结。原告镇海建设公司起诉称：2001年1月5日，被告徐伟国与宁波市镇海建筑工程公司签订房屋租赁协议，宁波市镇海建筑工程公司将位于宁波市镇海区招宝山街道胜利路9号（现通信地址为宁波市镇海区招宝山街道胜利路35号）的房屋一套出租给被告居住，每月租金36.70元，当时约定如果被告超过三个月（含三个月）不支付房屋租金，原告有权收回房屋。2011年6月，宁波市镇海建筑工程公司转制更名为宁波市镇海建设有限公司。此后，被告一直未支付房屋租金。2013年2月6日宁波市镇海建设有限公司最终更名为镇海建设集团有限公司。原告认为，2010年左右镇海50平方米以下两室一厅房屋租金价格为1300元／月左右，考虑到租赁房屋作为公司宿舍的特殊性，单位提出450元／月的价格较合理，单位也未表示过没有450元／月就不用交租金，被告单位电话催告过，公司搬迁后，在原来的办公点设有联系点，被告在解除劳动关系时已收到过安置费，被告情况不符合货币分房的政策，公司考虑到被告的实际情况，给被告租住房屋作为过渡，被告未按合同约定支付租金的行为已经构成违约，且双方签订的系不定期租赁协议，原告有权解除房屋租赁协议，要求被告腾退租住房屋并支付房屋租金。为维护原告合法权益，诉至法院，诉讼请求：1.依法判令解除原、被告之间的《房屋租赁协议》，并判令被告于2015年6月31日前腾退所租住房屋；2.判令被告支付房屋租金共计1761.60元（自2011年6月1日起，暂计至2015年5月31日），自2015年6月1日起的房屋租金以实际腾退之日止按实支付。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：依法判令解除原、被告之间的《房屋租赁协议》，并请求判令被告于法院判决确定腾退之日起一个月内腾退所租住房屋。审理中，原告明确第二项诉讼请求为：判令被告支付房屋租金共计1761.60元（自2011年6月1日起至2015年6月3日），并按36.70元／月标准支付自2015年6月4日起至实际腾退之日止的房屋占用使用费。被告徐伟国答辩称：首先，原、被告之前签订房屋租赁协议是有前提的。1992年6月10日，当时被告与宁波市镇海建筑工程公司存在劳动关系，被告分房没有分到，被告就享受福利租房政策，被告与宁波市镇海建筑工程公司签订投资分房租住协议，后来投资款1000元已退还。因为被告在宁波市镇海建筑工程公司工作期间，既没有享受到福利分房政策，也没有收到员工宿舍拆迁补偿款或住房补贴，当时其劳动合同期限届满，要终止劳动关系，按当时政府规定单位应支付一笔36000元的住房补贴，当时单位表示没有钱支付给被告住房补贴，在该情况下，虽然当时被告与宁波市镇海建筑工程公司的劳动关系已经终止，但双方仍续订房屋租赁协议，由宁波市镇海建筑工程公司将讼争租赁房屋出租给被告，被告仍享有租房福利。租金约定都是先租后付，一年一付，当年租金次年3月份前付清。当时原告单位出租给被告的房屋共有两间，1992年被告入住租赁房屋时进行过简单装修，原告表示被告要租住就要自己隔间，后来2002年被告自己进行隔间，共隔了四间，厨房、餐厅、卧室、卫生间各一间，陆陆续续进行装修，其中不可移动的附属装修花费共计4万元左右。2011年6月宁波市镇海建筑工程公司更名为宁波市镇海建设有限公司，2011年原告单位转制后，原告单位搬迁，也未通知被告。房屋租金其实际付到2008年12月。2010年3月，当时被告准备支付2009年租金，被告主动与原告单位的主管人员陈益庆、王佩红联系，当时原告单位负责人表示租金要调整，暂时不用交，要交了会通知被告。2010年12月，被告也与原告单位联系过，当时原告单位相关人员又告知被告，认为租金偏低，要调整租金，暂时不需要支付租金，让被告等回去等通知。单位搬走前，其去交房租，单位负责人陈益庆说租金要涨到450元每月，其觉得价格高不肯，后来其又去找了王佩红交房租，要求按原来的标准交，王佩红表示自己做不了主，交不来，要去问陈益庆。再以后其就没有跟原告单位联系过，其找不到相关负责人，也没有收到过催收通知。租金是通过现金交付，先通过公司总务科开票，再由被告把现金交给财务人员，从未以汇入原告单位账户的方式支付租金，后来其不知道向谁去支付。关于原告要求解除租赁关系的诉请，其认为该主张不能成立，因为不是被告不支付租赁费，而是原告不让被告支付租金，请求法院驳回原告诉讼请求。原告镇海建设公司向本院提交了如下证据：1.房屋租赁协议书复印件一份，欲证明原告房屋出租给被告的事实，被告三个月以上不交房租，原告有权收回房屋。被告对该组证据的真实性无异议，但对原告提供该证据欲证明的内容有异议，认为其并没有故意拖欠不付房租，实际被告主动缴纳房租费，而原告以租金偏低为由要求调整租金，导致被告不能缴纳租金的事实。本院对该证据的真实性予以认定。2.企业名称变更核准通知书复印件三份，欲证明原告单位的主体变更情况，2011年6月从宁波市镇海建筑工程公司转制为宁波市镇海建设有限公司，2013年2月又变更为宁波市镇海建设集团有限公司，2013年3月最终变更为镇海建设集团有限公司。被告对该组证据没有异议，认为原告单位名称在变更，原告单位的地址是否在变更，原告方应提供相关证据，因原告方地址的变更，对被告交纳租金造成困难。本院对该证据的真实性予以认定。3.房屋所有权证（房权证镇城字第××号）复印件一份，欲证明涉案租赁房屋属于原告，房屋具体座落与位置等事实，被告目前租居住在二楼两间房屋。被告对该证据无异议。本院对该证据的真实性予以认定。被告徐伟国向本院提交了如下证据：1.照片三份、证明一份，欲证明被告一直居住在租赁房屋内，并对房屋进行装修，表明被告是积极地希望居住在租赁房屋内，从无退租的意愿，也没有不缴纳租赁费的意思表示。被告对该组证据的真实性无异议，对于被告对租赁房屋进行装修的事实没有异议，但认为与被告有无交纳租金没有直接的关联性。本院对该组证据的真实性予以认定。2.建筑公司#楼家属宿舍有关投资分房协议一份，欲证明原告单位变更前的单位宁波市镇海建筑工程公司与被告签订房屋分配的协议一份，该协议中很明确记载给被告居住房屋是出于福利，2001年签订的房屋租赁协议是基于1992年的房屋分配协议签订的，故其认为2011年签订的房屋租赁协议也应体现福利性质。被告认为该证据所载房屋是否就是讼争租赁房屋，并没有明确注明，且根据该协议，被告调离公司后，单位有权收回房屋。本院对该证据的真实性予以认定。3.关于《镇海区关于执行﹤宁波市市区进一步深化住房制度改革实施方案﹥的意见》的批复复印件、镇海区关于执行《宁波市市区进一步深化住房制度改革实施方案》的意见复印件、关于要求批准《镇海区关于执行﹤宁波市市区进一步深化住房制度改革实施方案﹥的意见》的请示复印件、住房补贴计算标准复印件一组，欲证明根据上述政策文件，被告应享有住房补贴。原告对该组证据的关联性有异议，认为国家的货币分房政策与原告公司是否给被告分房不是一回事，被告不享有货币分房政策。本院认为，上述证据系复印件，原告提出异议，故不能单独作为认定案件事实的依据。4.证人证言两份、身份证复印件两份，欲证明并非被告故意拖欠租金，而是原告未让被告缴纳租金。原告对书面证言有异议，认为不能证明原告提供证据欲证明的事实。本院认为，上述证人证言不能单独作为认定案件事实的依据。5.被告向本院申请证人孙某出庭作证，欲证明并非被告故意拖欠租金，而是原告未让被告缴纳租金的事实，本院依法予以准许。证人孙某出庭作证称：其是原告单位职工，现已内退，与被告之间之前是同事关系。2011年二三月份公司要转制的时候，看到被告在办公室，无意间听到原告单位负责人陈益庆说房租要调整，要被告暂时不交租金，后来公司有无通知被告交房租，其不知道。书面证言是其所写，落款也是其本人所签。原告认为证人孙某的书面证言与出庭证言中关于原告单位负责人告知被告租金要调整可以缓交的发生时间不一致，对证人证言的效力有异议，认为不能证明原告欲证明的事实。被告认为证人孙某对原告单位负责人告知被告租金要调整可以缓交的发生时间可能记得不是很清楚，所以存在口误，但陈述的事实经过是一致的，对证人证言予以认可。本院认为该证人证言不能单独作为认定案件事实的依据。为查明本案事实，本院依职权于2015年9月16日对原告委托代理人黄灵超、被告徐伟国及其委托代理人陆一姣进行询问，并做询问笔录一份、于2015年12月9日对被告徐伟国及其委托代理人陆一姣进行询问，并做询问笔录一份，于2015年12月14日对被告徐伟国进行询问，并做询问笔录一份，于2015年12月16日对原告委托代理人周含宇进行询问，并做询问笔录一份，于2015年12月16日对原告公司员工陈益庆进行询问，并做询问笔录一份。原告对2015年9月16日询问笔录、2015年12月16日原告询问笔录、2015年12月16日陈益庆询问笔录均无异议，对2015年12月9日被告询问笔录中关于住房补贴36000元的陈述有异议，认为货币分房政策仅限于本公司职工，被告当时已不属于本公司职工，不享受该政策，对2015年12月14日被告询问笔录中关于原告公司不让被告交租金的陈述有异议。被告对2015年9月16日询问笔录、2015年12月9日被告询问笔录、2015年12月14日被告询问笔录均无异议，对2015年12月16日原告询问笔录有异议，原告表示电话催告过被告，但没有相关记录证实，原告单方面提出租金提升至450元／月，并且表示不按该标准交纳房租就不让被告交，对2015年12月16日陈益庆询问笔录，认为陈益庆所述违背事实，陈益庆陈述给了被告安置费后被告就不能享受住房，因为被告2000年已经离职，事实上被告2000年年底才离职，而政府关于住房制度改革的意见在2000年上半年出台，原告单位之所以与被告签订涉案租赁协议，就是作为被告应享受住房补贴没有享受的补偿。本院对上述询问笔录的真实性予以认定。经审理，本院查明事实如下：2001年1月5日，被告徐伟国与宁波市镇海建筑工程公司签订房屋租赁协议书一份，约定：根据徐伟国同志用工性质变化，与单位签订的劳动合同已终止，其向单位所租房屋应由单位同时收回。为解决住房困难，经双方协商、单位同意，从其合同终止起，原租赁住房继续租赁，房租每月36.70元（以后房租根据房管处租价调整）。如三个月以上不交（包括三个月）房租费，公司有权收回房屋。本房屋遇拆迁，住户按有关拆迁政策处理和享受。该租赁房屋位于宁波市镇海区招宝山街道胜利路9号。被告至今居住在该房屋。被告自认自2009年开始未支付房租。另查明：2013年1月，宁波市镇海建筑工程公司经工商行政管理部门核准，企业名称变更为宁波市镇海建设有限公司。2013年2月6日，宁波市镇海建设有限公司经工商行政管理部门核准，企业名称变更为宁波市镇海建设集团有限公司。2013年2月9日，宁波市镇海建设集团有限公司经工商行政管理部门核准，企业名称变更为镇海建设集团有限公司。本院认为：本案原、被告于2001年1月5日签订的房屋租赁协议书是双方的真实意思表示，且内容并未违反相关法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按约履行。被告辩称双方签订该租赁协议是其未享受福利分房政策及住房补贴的一种补偿，故其承租房屋属于租房福利，对此本院认为，因双方系于劳动关系解除后签订租赁协议，属于平等民事主体之间的民事法律关系，被告未提供充分证据证实其主张，故本院对被告的该辩称难以采纳。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。出租人将租赁房屋交付承租人使用后，承租人应当按期支付租金。承租人迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，房屋租赁协议书中双方未对租赁期限进行明确约定，且被告自认从2009年开始就未支付房屋租金，被告未付租金已达五年左右，故原告要求解除房屋租赁合同的请求符合法律规定，本院予以支持。被告辩称未付房租是因为原告单位负责人在2010年时告知被告租金要调整可以暂时不交且要求被告等通知，且原告单位转制前后地址发生变化，导致被告找不到单位负责人交纳房租，本院认为，被告未提供充分证据证实其辩称，故本院难以采信。当事人一方主张解除合同，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，被告于2015年6月3日收到起诉状（诉请中包含解除合同的意思表示），故本院认定原、被告之间的房屋租赁合同于2015年6月3日解除。合同解除，被告理应及时腾退所租赁的房屋，故本院对原告提出的要求被告腾退租赁房屋的诉讼请求，予以支持。考虑到被告租住于此有一定的历史原因和居住的实际情况等实际案情，本院酌情给予被告十八个月的期限腾退租赁房屋。承租人应当按约支付租金，故对于原告要求被告支付2011年6月1日至2015年6月3日期间租金的请求，本院予以支持。合同解除后，承租人未及时返还租赁房屋而继续占有的，应当支付合理费用，故本院对原告要求被告支付合同解除后的占有使用费的请求予以支持。原告主张按36.70元／月标准计算占有使用费，本院予以准许，被告应按36.70元／月标准支付原告自2015年6月4日起至实际腾退之日止的占有使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告镇海建设集团有限公司与被告徐伟国于2001年1月5日签订的房屋租赁协议书于2015年6月3日解除；二、被告徐伟国于本判决生效之日起十八个月内腾退位于宁波市镇海区招宝山街道胜利路9号的房屋，并将该房屋返还给原告镇海建设集团有限公司；三、被告徐伟国应支付原告镇海建设集团有限公司自2011年6月1日起至2015年6月3日止的租金1761.60元，该款项于本判决生效之日起十日内履行完毕；四、被告徐伟国应支付原告镇海建设集团有限公司占有使用费（自2015年6月4日起按每月36.70元的标准计至实际腾退房屋之日），该款项于本判决生效之日起十八个月内履行完毕；五、驳回原告镇海建设集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费人民币50元，由被告徐伟国负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书到浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。本法律文书生效后，有执行内容的部分，当事人应自法律文书确定的履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。审　判　长　　张晓圆人民陪审员　　石伟标人民陪审员　　李建英二〇一五年十二月二十四日代书　记员　　徐燕波搜索“”