（2015）梅中法民二终字第262号
裁判日期: 2015-12-23
公开日期: 2016-06-11
案件名称
曾琛淇与平远县盛世富港房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省梅州市中级人民法院
所属地区
广东省梅州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
平远县盛世富港房地产开发有限公司,曾琛淇
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）梅中法民二终字第262号上诉人（原审被告）：平远县盛世富港房地产开发有限公司。住所地：广东省平远县大柘镇两口塘县委党校内。法定代表人：陈富东，该公司董事长。委托代理人：何火日，广东诚挚（广州）律师事务所律师。委托代理人：黄国炎，广东诚挚（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾琛淇。法定代理人：刘秀琼。系被上诉人曾琛淇母亲。上诉人平远县盛世富港房地产开发有限公司（以下简称富港公司）因与被上诉人曾琛淇商品房销售合同纠纷一案，不服广东省平远县人民法院（2015）梅平法民二初字第108号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了公开开庭审理。上诉人富港公司的委托代理人何火日，被上诉人曾琛淇的法定代理人刘秀琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2015年5月4日，曾琛淇向原审法院诉称：2014年1月20日，曾琛淇与富港公司签订一份房屋买卖合同，购买座落于平远县大柘镇平兴路优山美地御景b8-03号的商品房壹套。合同约定该商品房的建筑面积为188.28平方米，但实际面积只有178.9平方米，比合同约定少9.38平方米。曾琛淇是基于对富港公司的信任才向其购买涉案房屋，现涉案房屋面积差异达到9平方米多，曾琛淇为此曾向富港公司反映要求解决，但富港公司口头答复会妥善解决却一直未予解决。因涉案商品房买卖合同是富港公司提供的格式合同，且涉案商品房合同约定面积与实际登记面积严重不符，富港公司的行为明显违反了法律诚实信用原则。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四第二款规定：“面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。涉案房产面积不足部分应由富港公司按法律规定返还房价款和承担利息。综上所述，曾琛淇为维护其合法权益，诉至法院请求判令：1富港公司返还房价款102440元及利息给曾琛淇；2、本案受理费由富港公司负担。富港公司在原审中答辩称：一、涉案房屋是按套计价，双方无需就涉案房屋的面积差异进行退补。双方签订的《广东省商品房买卖合同》明确约定涉案的优山美地b8-03号房屋的计价方式为按套出售，总价款为60万元。而且双方在《补充协议》第一条中再次确认“按套出售，不作任何面积差异退补。”因此，根据双方的约定，涉案房屋即使存在面积差异的情况，双方无需作任何退款或补款。二、双方约定“无需就涉案房屋的面积差异进行退补”的条款是双方的真实意思表示，不存在无效的情形，应予以遵守。因涉案房屋为联排别墅，其结构、坐落位置等因素决定了其销售、计价有异于普通的商品房，也正是双方选择按套计价的一个重要因素。双方在基于按套计价的原因，约定无需对面积差异进行退补，是双方自由交易所作出的真实意思表示，没有违反任何法律法规的强制性、禁止性规定，亦不存在《合同法》第五十二条所规定的法定无效情形，依法属于合法、有效条款。且富港公司亦从未就该合同或其中条款的效力提出起诉，要求人民法院确认无效。三、曾琛淇认为面积差异无需要退补的约定属格式条款，主张该条款无效或需作出对富港公司方不利的解释没有任何依据。首先，该条款并非格式条款，而是双方协商一致的结果。其次，该条款充分遵循公平原则，不存在免除富港公司责任、加重曾琛淇责任、排除曾琛淇主要权利的情形，没有《合同法》第四十条所规定的无效情形。再次，该条款约定内容十分明确，只有一种解释，不存在多种解释或文字歧义的情况，根本不存在曾琛淇主张的情况。即在涉案房屋的预测面积与实测面积存在差异的情况下，曾琛淇无需补款，富港公司无需退款。综上所述，曾琛淇关于退还房款及利息的请求没有任何依据，请求法院依法驳回。原审法院经审理查明：2011年，谢美萍、刘洪夫妇向富港公司购买座落在平远县大柘镇平兴路优山美地御景b8-03号商品房壹套。2014年1月2日，谢美萍、刘洪夫妇将该房屋转让到曾琛淇名下，曾琛淇方向富港公司方提出《特殊优惠申请表》申请，富港公司经审查并同意将该房屋转至曾琛淇名下并办理房地产登记手续。该《特殊优惠申请表》中显示该房屋为一口价，成交价600000元，面积188.28㎡，单价3186.74元／㎡。随后，谢美萍夫妇将房屋转让给曾琛淇，转让价格83万元并办理了合同的更名手续。2014年1月20日，曾琛淇与富港公司双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：2011-04-261）及《合同补充协议》，约定曾琛淇购买富港公司开发的位于平远县大柘镇平兴路优山美地御景b区b8栋03号房。合同第三条约定该房屋建筑面积为188.28平方米，其中，套内建筑面积183.40平方米；合同第四条约定该商品房属现房，按套出售，总价款人民币600000元；合同第五条内容显示：面积确认及面积差异处理（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）为：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿。2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）；面积差异百分比=产权登记面积-合同约定计价面积除以合同约定计价面积×100%。合同第六条约定付款方式为一次性付款，合计人民币600000元。合同第八条约定出卖人应当在买受人付清全部房价款后十五个工作日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经分期验收合格条件，并符合本合同约定商品房交付买受人使用。该商品房买卖合同附件四：《本合同补充协议》第一条的约定：“对《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理的补充约定：该商品房属预售，双方约定按套出售，不作任何面积差异退补。”曾琛淇按约定于2013年10月3日向富港公司支付了房价款600000元。富港公司亦按约定于2014年7月12日向曾琛淇交付了房屋。尔后曾琛淇接富港公司领房产证通知后未领取该房屋产权证。该房屋产权证上登记的建筑面积为178.90平方米，其中套内建筑面积为173.07平方米。因房屋约定面积与实际登记面积不符，房产证登记的实际建筑面积比合同约定面积少了9.38平方米。以上事实，有经过开庭质证的《商品房买卖合同》（合同编号：2011-04-261）及《合同补充协议》、身份证复印件、房地产权证［粤房地权证平远县字第a-000100**号］复印件、证明刘秀琼是曾琛淇法定监护人的证书号为（2013）深龙字第12611号的公证书，富港公司提交的《商品房买卖合同》（合同编号：2011-04-261）及《合同补充协议》、入伙手续书、房屋接管验收表、房屋交接记录单、特殊优惠申请表、刘秀琼与曾琛淇是母子关系的证明以及庭审笔录予以证实。原审法院审理认为：曾琛淇与富港公司订立的《商品房买卖合同》以及《补充协议》是平等主体的自然人与法人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，应当受到《中华人民共和国合同法》及其相关法律、法规、规章的约束。上述合同和协议为格式合同，作为提供格式条款的一方富港公司，应当遵循公平原则在合同中确定各方的权利和义务，所提供的格式条款，不得有免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的内容。根据中华人民共和国建设部于2001年颁布的《商品房销售管理办法》第十八条规定：“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。”该《办法》第十九条第二款规定：“按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图，平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”对照曾琛淇与富港公司所订立的《商品房买卖合同》以及《补充协议》，虽然合同中约定商品房是按套出售，但在合同中没有附所售房屋平面图及标明详细尺寸，也没有约定误差范围和处理方式，这是引起买卖双方纠纷发生的重要原因。作为提供格式合同的富港公司应当承担相应过错责任。根据《商品房销售管理办法》第二十条的规定，曾琛淇向富港公司购买的商品房建筑面积，比合同约定的188.28平方米少了9.38平方米，如果按照曾琛淇与富港公司之间订立的商品房买卖合同补充协议中约定的对商品房面积差异“不作任何面积差异退补”的方式了结曾琛淇与富港公司之间的争议，显然对作为购房者的曾琛淇方显失公平，也违背了《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定和《商品房销售管理办法》第十九条第二款的规定。因此，根据上述法律和规章，结合双方签订的《商品房买卖合同》第五条的规定，富港公司应当按照成交的商品房实际建筑面积据实结算房价。按照曾琛淇购房总价款600000元除以合同约定的建筑面积188.28平方米计算，该商品房每平方米均价为3186.74元，而富港公司提交的证据《特殊优惠申请表》中亦显示均价为3186.74元，故原审法院确认该商品房每平方米均价为3186.74元。再以该均价3186.74元乘以曾琛淇购买的商品房实际减少的建筑面积9.38平方米，富港公司应当退回给曾琛淇的购房款为29891.62元。并由富港公司返还从曾琛淇交付购房款之日（2013年10月3日）起至退清29891.62元止以29891.62元为基数计算的利息。由于曾琛淇与富港公司在签订合同时，其法定代理人应当清楚《本合同补充协议》第一条“该商品房属预售，双方约定按套出售，不作任何面积差异退补”的内容的含义，而没有向富港公司提出质疑，要求约定允许的面积误差范围，对造成所购房屋实际建筑面积比合同约定的面积减少9.38平方米的后果，自身亦应承担相应过失责任，且其诉讼请求，部分于法无据，故对其诉讼请求，不予全部支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条第一款、第四十条之规定，于2015年9月29日作出判决：一、富港公司应于本判决生效之日起向曾琛淇退还超出产权登记建筑面积部分的购房款人民币29891.62元以及以29891.62元为基数按中国人民银行同类同期贷款利率计算自2013年10月3日起至款项退清为止的利息。二、驳回曾琛淇的其他诉讼请求。如果富港公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2348元，由富港公司负担1348元，曾琛淇负担1000元。宣判后，上诉人富港公司不服原审判决，向本院提起上诉认为：一、原审判决认定双方没有约定误差范围和处理方式属认定事实错误。双方签订的《商品房买卖合同》第四条“计价方式与价款”第3项明确约定“该商品房属现房，按套出售，总价款为陆拾万元整。”第五条对按面积计价的面积差异处理亦约定明确“当事人选择按套计价的，不适用本条约定。”且双方在《补充协议》第一条约定中再次明确约定“双方约定按套出售，不作任何面积差异退补。”因此，从合同约定的计价方式、面积差异处理等条款看，买卖双方已对涉案房屋的面积差异范围、特别是面积差异的处理方式作出了明确约定，即出现面积差异，买卖双方无需多退少补。二、原审判决认定“不作任何面积差异退补”的约定违背《合同法》第三十九条和《商品房销售管理办法》第十九条第二款规定是适用法律错误。涉案房屋为联排别墅，层数为3层，合同约定的建筑面积、套内面积均是预测面积，并非实测面积。合同中约定了按套出售，房屋总价为一口价60万元，不作任何面积差异退补，是双方基于该商品房屋的类型、价格、计价方式等诸多因素而协商一致所产生的结果，是买卖双方协商的结果，并非格式条款。因此，涉案房屋已经约定面积差异的处理方式，亦不存在免除出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利的情形，不存在《合同法》第三十九条和《商品房销售管理办法》第十九条第二款的情形。三、在双方约定条款仍然有效的情况，原审判令富港公司向曾琛淇退款没有任何法律依据。双方关于商品房面积差异“不作任何面积差异退补”的约定没有违反任何法律法规的强制性、禁止性规定，不存在《合同法》第五十二条所规定的法定无效情形，依法属于合法有效合同。曾琛淇亦从未就该合同或其中条款的效力提出起诉，要求法院确认无效或撤销。因此，原审法院在双方约定的条款仍然有效，对双方仍然有约束力的情况下，强行判令富港公司向曾琛淇退还房款，没有法律依据。综上，原审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院判令撤销原审判决书第一项，驳回曾琛淇的全部诉讼请求。一、二审案件诉讼费由曾琛淇承担。被上诉人曾琛淇答辩认为：涉案商品房买卖合同明确约定优山美地御景b区b8栋03号房屋的建筑面积为188.28平方米，但登记的实际建筑面积只有178.9平方米，比合同约定面积少了9.38平方米。上诉人富港公司故意隐瞒房屋面积差异的真实情况，且在购房合同中亦未附有房屋面积平面图，导致被上诉人曾琛淇无法确切了解房屋面积的真实情况。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，对于原审判决查明的事实，本院予以确认。本院认为：本案属商品房销售合同纠纷。双方当事人在平等、自愿、意思表示真实的基础上签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》，内容没有违反国家法律、行政法规禁止性规定，应确认为合法有效。综合二审双方的诉辩意见，本案争议焦点主要是上诉人富港公司应否向被上诉人曾琛淇支付诉争房屋面积差价款及利息。本案诉争房屋的实际建筑面积虽比合同约定的建筑面积少了9.38平方米，但由于双方在《商品房买卖合同》第四条、第五条和《补充协议》第一条中明确约定诉争房屋属现房按套出售，不作任何面积差异退补，且不适用《商品房买卖合同》第五条约定的面积差处理条款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定，本案双方签订的购房合同明确约定诉争房屋合同按套计价，不作任何面积差异退补，且被上诉人曾琛淇是在实地勘察诉争房屋后才与上诉人富港公司签订商品房买卖合同，故上诉人富港公司主张按照合同约定无需支付诉争房屋面积差价款及利息给被上诉人曾琛淇的上诉请求，符合上述司法解释的规定，依法予以支持。原审判决上诉人富港公司退还超出产权登记建筑面积部分的购房款人民币29891.62元以及以29891.62元为基数按中国人民银行同类同期贷款利率计算自2013年10月3日起至款项退清为止的利息给被上诉人曾琛淇，处理不当，依法应予纠正。综上所述，上诉人富港公司的上诉理由充分，对其上诉请求依法予以支持。原审判决认定事实清楚，但处理不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省平远县人民法院（2015）梅平法民二初字第108号民事判决；二、驳回被上诉人曾琛淇的诉讼请求。一审案件受理费2348元，二审案件受理费2348元，合计4696元，由被上诉人曾琛淇负担。上诉人平远县盛世富港房地产开发有限公司已预交的二审案件受理费2348元由本院予以退回。被上诉人曾琛淇应在本判决生效之日起7日内向本院缴纳二审案件受理费2348元。本判决为终审判决。审 判 长 叶自辉审 判 员 罗锡芳代理审判员 黄伟玲二〇一五年十二月二十三日书 记 员 刘 琴 来自：