（2015）鼓民初字第7438号
裁判日期: 2015-12-23
公开日期: 2016-05-04
案件名称
郜忠海与福建省直房地产开发公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
福州市鼓楼区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郜忠海,福建省直房地产开发公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第六十条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条
全文
福建省福州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第7438号原告郜忠海，男，1960年5月13日生，汉族，住福州市鼓楼区。委托代理人陈熙，福建求实律师事务所律师。被告福建省直房地产开发公司，住所地：福州市鼓楼区。法定代表人陈如明，总经理。委托代理人卓文彬、唐建景，福建闽君律师事务所律师。原告郜忠海与被告福建省直房地产开发公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈熙、被告的委托代理人唐建景到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2010年5月27日签订了一份《商品房买卖合同》，《合同》约定原告购买被告开发并出售的坐落于福州鼓楼区福飞路西侧省轻安机械厂及周边地块省直湖前小区广厦X期工程X号楼地下室地下X层X车位。该车位总价为人民币150000元。《合同》第八条约定：被告应当在2011年5月30日前，依有关规定，将符合约定的商品房（车位）交付原告使用。《合同》第八条约定：逾期交房违约金标准为按原告已付房款的日万分之一计算；《合同》第十四条约定：被告应在商品房交付使用后365日内办理好房屋权属证书，否则被告应自逾期之日起每日按原告已付房款的0.01%向原告支付违约金。《合同》签订后，原告已经支付全部房款，被告于2011年5月30日向原告交付商品房（车位），经原告多次要求办理产权证，被告目前还未将房屋权属证书办好。被告的行为均属违约，逾期办理产权证违约天数应从2012年5月31日起算至实际办好之日，暂算至2015年11月8日，被告应支付逾期办理产权证违约金人民币19260元（150000元×0.01%×1284天）。现原告起诉至法院，请求判令：被告支付逾期办理产权证违约金（逾期办理产权证违约天数应从2012年5月31日起算至实际办好产权之日，暂计人民币19260元）及本案诉讼费用。被告辩称，一、原告诉讼请求不明，不符合《民事诉讼法》第一百一十九条第（三）项“有具体的诉讼请求和事实、理由”规定的，应驳回原告起诉。且原告要求以被告通知原告办理讼争车位权属手续作为计算违约金的截止时间，缺乏法律依据。1、《民事诉讼法》规定的具体的诉讼请求是指原告向人民法院提出保护自己民事权益的具体内容。原告第一项诉请法院判决被告交付办理车位所有权证及土地使用权证登记所需的全部材料属一个笼统请求，不明确。原告办理产权证书所需由被告提供材料除被告已向市房地产交易管理门提交的相关产权总登记材料外，应由原告告知被告所需其他材料。且原告第二项诉讼请求违约金计算时间截止条件也不明确。因此，原告诉讼请求不具体明晰，应予以驳回。2、根据《房屋登记办法》第十一条“申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。办理房屋权属证书应由原告提出，被告予以协助办理，而非由被告来通知办理，原告诉讼请求以被告通知原告办理权属证书时间作为违约金计算依据，缺乏法律依据。二、讼争车位至今无法办理权属登记并非被告原因造成，逾期办理系由于政府相关政策不明晰与调整变更等原因所致，与被告无关，被告在此没有任何过错，反而是积极在协调办理相关权属登记事宜，已经2012年7月履行办理产权初始预登记义务，不应承担任何的违约责任。如果是因政府政策调整变更等原因来认定被告存在过错并承担违约责任，对被告是十分不公平的。1、被告于合同约定日期交付原告讼争车位，并早已于2012年7月6、9日获得讼争车位产权初始登记（总登记）。至此被告已经积极地依据双方的《商品房买卖合同》第十四条第［2］项履行办理房屋所有权初始预登记义务，不存在违约。2、原告在办理讼争车位权属手续时，系由于福州市房地产交易登记中心认为该项目无已缴差价款的证明，故暂停了个人产权办理手续。但福州市房地产交易登记中心无相应明确的法律规定或政策规定，被告根本无法办理。被告及上级管理部门均积极予以协调处理。3、被告上级主管部门福建省人民政府机关事务管理局认为“根据《福建省人民政府办公厅关于加快普通商品房、经济适用住房与廉租住房建设的若干意见》（闽政办（2006）19号）文件规定“对于超面积标准部分以及店面、车库（位）等营业性用房应严格按市场价出售，其收入必须实行专项管理，在用于项目的小区基础设施和配套费用外，节余部分由各地政府专项用于经济适用住房和廉租住房建设”。按照省政府赋予我局的工作职责，同时由于贵局市组织建设的经济适用住房和廉租住房并未向省直单位干部职位供应，因此，“广厦三期”项目中超面积标准部分以及店面、车库（位）等营业性用房按市场出售的收入在用于项目的小区基础设施和配套费用外，节余部分应由我局收取并专项用于省直经济适用住房和廉租住房建设。”且被告主管部门在“广厦三期”项目办理项目预售许可证的过程中，已向福州市房地产交易登记中心发函说明，并获得市房地产交易中心的认可，给予办理该项目的预售批售批准手续及房屋产权初始登记（总登记）手续。2012年12月19日，福建省人民政府机关事务管理局就此事宜向福州市人民政府发函请求政府督促各部门尽办理“广厦三期”项目产权登记手续，但未果。4、2013年2月6日，福州市人民政府办公厅向林瑞良副市长汇报“关于协调广厦三期项目产权登记问题的情况”并请示协调意见，获得同意。度、20125、2013年7月11日，福州市国土地资源局向福州市政府办公厅报告办理意见“根据市政府（2007）212号《专题会议纪要》关于经济适用住房项目差价款征收方案有关问题第三条：经济适用住房小区内的商业用房，车（库）位等配套设施对外销售的，开发建设单位应按照预售许可证批准当年的周边同地段同类型商业用房、车（库）位销售均价的80%，并扣除征地拆迁及建设成本后缴交差价款及契税。其中，周边同地段普通商品住房及商业用房、车（库）位的销售均价，由市房产登记中心负责提供。建议按照上述规定，由市房地产登记中心负责提供预售许可批准当年的周边同地段同类型商业用房、车（库）位销售均价并告之我局，做为办理缴交差价款及契税的依据。”但意见未得明确回复。6、为推进项目土地总登等相关手续办理工作，被告一直积极协调福州市国土资源局以及福州市住房保障和房产管理局按照福州市人民政府协调会议意见尽快清算，确认“广厦三期”项目超过核准面积的土地差价款数额，并于2013年6月份将全部申请材料报送福州市国土地资源局要求审核。且2014年1月，应福州市国土地局要求，被告聘请福州市财政投资中心审核“广厦三期”项目建设成本。并于同年9月获取评审中心出具的“广厦三期”建设成本测算专项评审报告并将缴交土地差价款全部资料报送市国土地局审核，但市国土地局一直未予以答复。2014年12月30日，被告上级主管部门福建省机关事务管理局就“关于商请协调办理广厦三期项目缴交地价差价款有关问题”再次向福州市人民政府再次发函请求协调处理。7、2015年2月16日，福州市人民政府就“福州市人民政府关于广厦三期经济适用房项目商业店面及车位销售补缴地价款事实”予以复函，但认为“因当时国家没有出台此类项目补缴地价的相关政策，为了支持省房地产开发公司办理项目商业店面及车位补缴手续，经市政府多次研究，明确此类事项按市政府专题会议纪要（2007）212号议定的意见执行，但在上述政策执行过程中，2013年4月，国土资源部下发《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（国土资厅发（2013）20），其中第六条规定：当地对划拨土地使用权补办出让手续应缴土地收益有明确规定的，应与评估结果进行比对，在土地评估报告中明确提示比对结果，并择高缴纳土地收益。市国土部门认为，广厦三期项目商店及车位补缴地价应执行国土资源部门文件。”相关问题经市政府答复后，福州市国土资源局重新委托三家评估机构对“广厦三期”项目地价差价款进行测算，但一直未将测算结果告知被告。8、2015年9月1日，被告向福州市国土资源局报告，请求尽快将审核修正后该项目应补缴的地价差价数额告知被告，以便被告及时缴交地价差价款，办理土地总登相关手续。次日，被告依福州市国土资源局要求，补缴土地差价。9、因本案涉及到经济适用房政策性问题，在办理权属证书上与一般的商品房完全不同，政府政策与办理流程完全不同。被告作为省直机关指定的唯一的建设经济适用房的单位，履行的更多是政府赋予的职责，在建设过程中并没有获取收益，在本案的处理上应与普通的商品房合同纠纷处理应有所区别，应当要尊重客观事实。且政府在建设经济适用房方面，本身也是没有充分的经验，全部还是在建设过程中不断的调整政策。三、根据相关规定与双方的《商品房买卖合同》约定，由于行政部门或者非出卖人原因导致买受人无法及时依法取得权属证书，被告不承担违约责任。1、根据双方的《商品房买卖合同》第十四条第［2］项“如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的”约定，只有出卖人原因未能及时办证的，被告才承担违约责任，但是本案中逾期办证并非是被告原因所致，原告的起诉没有事实依据。2、参照福建省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》（2008年7月25）第15条“问：如何认定出卖人的逾期办证责任？合同约定应由出卖人负责办理房屋权属证书，但买受人不提供相关证件、不予配合造成迟延办证的，出卖人是否应当承担违约责任并且继续履行办证义务？《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的“由于出卖人的原因”，是否包括因行政部门或者其他第三方原因造成的迟延办证情形？答：双方当事人约定由出卖人负责办理房屋权属证书，出卖人未在约定的期限内办妥房屋权属证书的，应当承担违约责任，但因买受人的原因造成办证逾期的除外。因买受人原因迟延办证的，出卖人虽然不承担违约责任，但仍应继续履行办证义务。双方当事人未明确约定由出卖人负责办理房屋权属证书的，出卖人仅承担协助办证义务，即，在法定期限内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料（包括法律、法规规定应报送的资料以及房地产行政主管部门要求提供的其他资料），报送房屋所在地房地产行政主管部门，并告知买受人。由于行政部门或者其他非出卖人原因导致买受人未能在《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的期限内取得房屋权属证书的，出卖人不承担违约责任。”可知，由于行政部门或者非出卖人原因导致买受人无法依法取得权属证书，被告不承担违约责任。四、据被告了解获知原告有伪造申请购买经济适用房的申报材料，获得购买经济适用房、车位资格。原告取得房产后并未自行使用，自交房起均用于出租或空置至今。被告将向政府部门报告该情况，请求政府撤销原告购买经济适用房的资格，以维护国家利益不受侵害。1、根据2010年国家住房和城乡建设部发布《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》及相关的经济适用房申请规定，在取得完全产权前，经济适用住房购房人只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。在取得完全产权前，经济适用住房购房人有与其申报收入明显不符的高消费行为时，应当主动向住房保障部门作出说明，并配合对其资产进行核查、公示。已购买经济适用住房的家庭，再购买其他住房的，必须办理经济适用住房退出手续，或者通过补交土地收益等价款取得已购经济适用住房的完全产权。对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，将按照有关规定或者合同约定收回，并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。因此被告认为，原告在购买与使用经济适用房过程中存在骗取行为。2、原告既然是经济适用房的购买人，其更不可能再购买车位，购买车位的行为已表明其经济能力已经不符合购买经济适用房之资格，被告将依程序向政府部门报告该情况，请求政府撤销原告购买经济适用房的资格，收回原告购买的经济适用房，以维护国家利益不受侵害。五、原告的起诉要求支付违约金已经超过诉讼时效。退一万步说，即使原告有权以经济适用房的申请人身份购买车位，在2011年5月交付车位后，如果一年内未办理权属证书，则原告至迟应在2014年5月之前提起本案诉讼，但是提起本案诉讼时已经是明显超过二年，其怠于行使权利，其起诉要求支付违约金不能予以支持。综上，原告起诉请求不明，系因政府政策等非被告原因造成讼争车位办证逾期，被告已履行房屋初始预登记的合同义务，不存在任何过错，且原告要求支付违约金请求超过二年的诉讼时效，其诉讼请求全部应驳回。经审理查明，2010年5月27日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买座落于福州市鼓楼区福飞路西侧省轻安机械厂及周边地块省直湖前小区广厦X期第X楼连接体X层X号车位；车位总价款为150000元；被告应在2011年5月30日前交付车位；被告逾期交付超过90日，原告不解除合同的，自双方约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款的万分之一的违约金。合同还约定，被告应当在车位交付使用后365日内办理车位所有权初始预登记，并办理权属登记需由被告提供的材料交付原告，如因被告的原因，原告不能在车位交付使用后365日内取得车位权属证书的，原告不退车位，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。原告于2010年5月27日向被告支付了全部价款150000元。被告依约于2011年5月30日将车位交付原告，但至今原告无法办理上述车位的权属证书。双方纠纷由此产生。另查，被告于2012年7月9日办理包括诉争车位在内的房屋产权初始登记（总登记）。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反国家禁止性规定，合法、有效，双方当事人均应当全面履行合同义务。被告应在商品房交付使用后365日内办理好房屋权属证书，但时至今日，被告尚未履行上述义务，构成违约。被告称诉争车位至今无法办理权属登记并非被告的原因造成的，而系政府相关政策不明晰与调整变更等原因所致，并提供其与福州市人民政府协调函予以证明，本院认为，被告因缴交地价差价款问题不能办理产权证系其与政府之间的协调问题，不能因此转嫁至消费者身上，亦不足以排除被告自身的原因，故该辩称本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。故被告应承担违约责任。《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告诉请被告分别按日万分之一承担逾期办证违约金有事实和法律依据，本院予以支持；关于逾期办证违约金是否超过诉讼时效，本院认为，根据合同约定，被告应于交付车位后365日内，即2012年5月30日前办理车位所有权登记，否则应按日万分之一支付违约金，但原告直至2015年11月9日方主张该权利，2013年11月9日之前的违约金已超过两年的诉讼时效。基于被告的违约行为具有延续性，故其应支付原告自2013年11月9日后的逾期办证违约金，并计至诉争车位具备办理所有权证和土地使用权证条件，并且被告通知原告办理上述车位的所有权证和土地使用权证之日止。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告福建省直房地产开发公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告郜忠海车位逾期办证违约金（每日按已付款150000元的万分之一计算，自2013年11月9日起计至诉争车位具备办理所有权证和土地使用权证条件，并且被告通知原告办理上述车位的所有权证和土地使用权证之日止）。二、驳回原告郜忠海的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费适用简易程序减半收取140.5元（预收原告281元），其中50元由原告承担，90.5元由被告承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。代理审判员 郑艺凤二〇一五年十二月二十三日书 记 员 余 玲附主要法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来自：