（2015）朝民初字第47191号
裁判日期: 2015-12-23
公开日期: 2016-02-14
案件名称
北京市均豪物业管理股份有限公司与王思勇物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京市均豪物业管理股份有限公司,王思勇
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第47191号原告（反诉被告）北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内。法定代表人于庆新，董事长。委托代理人李响，男，1989年6月1日出生。委托代理人连桂花，女，1964年2月6日出生。被告（反诉原告）王思勇，男，1950年1月7出生。委托代理人王惠萍（王思勇之女），女，1979年8月12日出生。原告（反诉被告）北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称均豪物业）与被告（反诉原告）王思勇（以下简称姓名）物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员吴薇独任审判，公开开庭进行了审理。均豪物业委托代理人李响、连桂花，王思勇委托代理人王惠萍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。均豪物业诉称：我公司从2004年起给北京市XXXX小区提供物业服务，物业费每平方米2.3元，未按时足额缴纳物业服务费，每天按应交费总金额的千分之三缴纳违约金。因王思勇欠付物业费，故诉至法院要求王思勇支付2004年12月14日到2005年12月13日的物业费3213.48元及垃圾清运费30元，支付2007年6月14日至2015年12月20日的物业费27376.18元及2007年12月14日至2015年12月13日的垃圾清运费240元，并支付违约金1万元。王思勇答辩并反诉称：均豪物业的诉讼请求已超过诉讼时效。均豪物业提供的物业服务不符合合同约定，其私自变动停车物业管理费收费标准，未经业主同意将供暖服务转包给第三方，不公示小区收益、大型维修基金的使用情况，侵占小区公摊，在绿地上盖房子对外出租，公司员工停车不收费，没有按合同约定清洗外墙，小区门禁、对讲经常故障，信箱不能用，卫生条件不达标，小区绿地变成菜园，小区车辆、人员随便进入管理混乱，没有按合同约定提供24小时保安巡逻，且保安未成年，小区曾发生多起入室盗窃案件，消防设施不能正常使用，存在私搭乱建情况。2003年，我新买的电动车停在原告指定的停车场地，不到30分钟就被偷了，均豪物业拿不出任何监控录像，当时其承诺免除我2003年一年的物业费作为补偿，但后因均豪物业人员变动，其对此又不承认了。均豪物业给我供暖时，我家室温不达标。故反诉要求均豪物业返还2003年12月13日至今的物业费38730.53元，赔偿电动车损失3000元，并履行我和其签订的《亮马嘉园业主入住文件汇编》中的合同义务。均豪物业对反诉辩称：王思勇欠付物业费，不存在返还的问题。我公司一直按照合同约定为诉争小区提供物业服务，小区业主也是认可的，王思勇的电动车损失不应由我公司赔偿。经审理查明：均豪物业为王思勇居住的北京市XXXX小区提供物业服务，物业费每月每平方米2.3元。王思勇是该小区36号楼4单元601室业主，均豪物业和王思勇均认可垃圾清运费每年30元。王思勇入住亮马嘉园小区时，于2003年6月和均豪物业签订《亮马嘉园业主入住文件汇编》，包括亮马嘉园前期物业管理服务协议，亮马嘉园业主供暖协议，亮马嘉园业主车辆管理协议，亮马嘉园业主治安消防安全责任书，亮马嘉园业主室内保安自监控设备使用管理维修协议，亮马嘉园电话、宽带和电视线路使用协议，亮马嘉园天燃气安全使用协议。在前期物业管理服务协议中约定均豪物业对房屋公用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、保安交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，王思勇应向均豪公司交纳物业管理费，每年3213.42元，应在每个交费期最后一个月20日前交下年度的物业费，若不按时交纳，均豪物业有权要求王思勇补交并从逾期之日起按每天交费总金额的千分之三比例交纳违约金，均豪物业违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，王思勇有权要求均豪物业限期改正，逾期未改正给王思勇造成损失的，均豪物业承担相应的法律责任。王思勇认可其未交纳均豪物业所要求时段的物业费和垃圾清运费，其以均豪物业提供的物业服务不符合要求且已超过诉讼时效为由不同意交纳，并要求均豪物业返还其已交纳的物业费。均豪物业为证明其已经尽到物业管理职责，出具了电梯检验报告和保养记录、车辆出入登记表、垃圾清运记录、保安值班记录等工作记录。王思勇提交小区照片和视频，并让其他小区业主出庭作证，证明小区绿地上有杂物、小区内有垃圾堆放、小区邻街围栏损坏、小区内机动车未在停车位上停放、保安对进出小区的人员未核查、小区内有偷盗等治安事件发生等等。经询，出庭做证的业主亦存在未向均豪物业交纳物业费的情形。均豪物业认为因小区已使用了十几年，如停车位等，确存在一些问题，正是因王思勇这样一直拒交物业费的业主，影响了其服务质量。均豪物业提交缴费通知单、照片若干张，证明其通过将缴费通知贴在王思勇家门上的方式催缴过物业费，王思勇对此不予认可，表示没有见过。以上事实有亮马嘉园协议书、亮马嘉园业主入住文件汇编、缴费通知单、小区视频及照片等书证及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为：本案争议的焦点是均豪物业是否已经有效履行了物业服务义务。本案中，均豪物业提交的电梯检验报告和保养记录、车辆出入登记表、垃圾清运记录、保安值班记录等，已能证明均豪物业履行了相应的物业服务义务。王思勇提交的小区照片和视频，可见王思勇确对小区管理非常关心，希望均豪物业能改进服务水平，其出发点是好的，但首先，从照片和视频中可见小区配备了保安和保洁人员，均豪物业一直在为小区提供物业服务，王思勇对均豪物业提供的服务质量有意见，根据双方合同约定其可向均豪公司指出并要求其限期改正，而不能采取拒交物业费的方式；其次，根据双方合同约定，王思勇应先交纳物业费，均豪物业再提供物业服务，在王思勇不交纳物业费的情况下，均豪物业亦可不履行合同义务，但由于小区物业服务的不可拆分性，王思勇虽未交纳物业费，均豪物业也无法不履行合同义务，王思勇实际享受了均豪物业提供的小区保安、保洁、电梯管理等物业服务，王思勇和其他部分小区业主未按合同约定交纳物业费，均豪物业不能足额收取物业费，必会影响其服务质量，最终侵害全体小区业主的利益；再次，均豪物业一直在为亮马嘉园小区提供物业服务，也提交了催缴通知证明其向王思勇催缴过物业费，王思勇也认可其未交纳均豪物业所要求时段的物业费和垃圾清运费，综上，本院支持均豪物业要求物业费和垃圾清运费的诉讼请求，不支持王思勇要求返还物业费的反诉请求。至于违约金，均豪物业要求过高，本院酌减。王思勇反诉要求的电动车损失，未举证，本院不予支持。至于王思勇反诉要求均豪物业履行《亮马嘉园业主入住文件汇编》，首先，业主文件汇编中的文件较多，本案处理的是双方的物业服务合同关系，即双方签订的前期物业管理服务协议，王思勇提出的供暖、租赁车位等问题不属于本案处理范围，文件汇编中的其他协议也不属于本案处理范围；其次，前期物业管理服务协议条款较多，王思勇对于均豪物业未履行哪些合同义务，及其要求均豪物业履行哪些合同义务，均未明确，诉讼请求不具体，且本院经审理认为均豪物业已基本按合同约定提供了物业服务，对王思勇该项反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王思勇于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京市均豪物业管理股份有限公司物业费三万零五百八十九元、垃圾清运费二百七十元、违约金四千元，以上共计三万四千八百五十九元；二、驳回原告（反诉被告）北京市均豪物业管理股份有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）王思勇的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费四百一十元，由原告（反诉被告）北京市均豪物业管理股份有限公司负担七十五元（已交纳），由被告（反诉原告）王思勇负担三百三十五元（本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费四百二十二元，由被告（反诉原告）王思勇负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 吴 薇二〇一五年十二月二十三日书记员 张晓明 微信公众号“”