（2015）美民一初字第2009号
裁判日期: 2015-12-23
公开日期: 2016-05-26
案件名称
海南泷坛物业管理有限公司与张爱春物业服务合同纠纷一案民事判决书
法院
海口市美兰区人民法院
所属地区
海口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
海南泷坛物业管理有限公司,张爱春
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款
全文
海南省海口市美兰区人民法院民 事 判 决 书（2015）美民一初字第2009号原告：海南泷坛物业管理有限公司，住所地：海口市海府一横路19号华宇大厦二楼。法定代表人：彭雄文，该公司总经理。委托代理人：周祯海，男，1976年1月17日出生，汉族，住海口市美兰区，系海南泷坛物业管理有限公司办公室主任。委托代理人：凌仕裕，男，1962年2月5日出生，汉族，住海口市美兰区，系海南泷坛物业管理有限公司管理处主任。被告：张爱春，女，1960年3月15日出生，汉族，现住海口市美兰区。委托代理人薛永磊，男，1984年4月12日出生，汉族，住宁夏灵武市。原告海南泷坛物业管理有限公司（以下简称泷坛公司）诉被告张爱春物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月11日公开开庭进行审理。原告的委托代理人周祯海、凌仕裕及被告的委托代理人薛永磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泷坛公司诉称，原告海南泷坛物业管理有限公司系被告居住的海口市仙桃花园的物业管理公司。自2014年5月至2015年6月，被告一直故意拖欠物业管理费、电费等，原告曾多次派人上门和函致催交欠费，但被告一直故意拖欠，拒不支付物业管理费及电费，被告的行为已经严重影响了原告的正常经营，侵犯了原告和其他及时缴纳物业管理费的住户的合法权益，对原告的名誉也造成了影响。故现将被告诉诸法院，要求判令被告立即向原告支付拖欠的物业管理费、电费及物业管理费、电费滞纳金总计6084.10元。理由如下：一、2013年8月1日原告与海口市仙桃花园业主委员会签订《仙桃花园物业管理委托合同》，并同时进入小区进行接管物业管理。二、原告按《仙桃花园物业管理委托合同》约定条款履行了自己的义务，为包含被告在内的该小区全体业主及住户提供了物业管理服务，被告也享受了原告提供的物业管理服务，理应向原告支付物业管理费、电费。三、原告依法持有工商执照和房产管理局颁发的三级物业管理资质证书，并按照合同约定向业主住户收取物业管理费和电费，并按照合同约定故意拖欠物业管理费和电费的业主住户收取总欠费额的百分之二十五违约金。综上所述，原告与被告之间形成了物业管理委托合同关系，被告依法应当向原告缴交相应的物业管理费、电费及因被告拖欠以上费用所产生的违约金。故原告起诉请求：1、判令被告支付自2014年5月至2015年6月拖欠的物业管理费1267元，电费2250.30元，停车费1350元及违约金1216.80元。2、由被告承担本案诉讼费用。被告张爱春辩称，我方发表如下答辩意见：一、原告诉被告拖欠2014年5月至2015年6月的物业管理费1267元、电费2250.30元、停车费1350元、违约金1216.80元，共计6084.10元。被告己于2015年7月22日将上述费用全部交到仙桃花园业主委员会，无违约欠费行为。二、应由原告承担本案诉讼费用，并赔偿被告未履行合同造成的各项损失。1．原告2013年7月进驻仙桃花园小区进行物业管理与前业主委员会所签订的《仙桃花园物业管理委托合同》属于无效合同，前业委会己超过任期期限，前业委会负责人在未进行小区业主意见征询、未获得小区业主半数以上同意的情况下与其签订仙桃花园物业管理合同，合同在政府部门也无法备案，因此属于无效合同。2.2013年7月原告进驻小区进行管理服务，私自提高收取物业管理费，属于违规行为。原告在没经过征询业主意见的前提下，将物业费由原来的每平米0.7元，提高到每平米1.1元，原告追要的物业费每平米1.1元无任何依据，应按原收费标准0.7元每平米收取。3.原告不履行物业管理合同，不服务的具体事项：（1）水池：物管合同第十三页第三条规定，二次供水水箱按国家、地方有关规定定期清洗、消毒、加药、定期巡查，水质符合卫生要求。但原告进驻小区两年来从未清洗过生活用水池，造成生活用水有杂质，水箱有明显的沉结物，楼下商户用户甚至发现小虫。楼上水箱无设置有效保护措施，谁都可以随意接触，造成极大的安全隐患。原告两年来应清洗、消毒也未进行水质检测，未办理用水合格证，未清洗、消毒的药费和人工费总和款额应清算，并将总款缴交给现仙桃花园业主委员会；（2）化粪池：根据物管合同第十三页第二条每三款规定，被答辩入半年检查一次，一年清掏一次，但原告进驻以来从未检查清淘，于是造成2014年12月初小区西侧管沟堵塞，一楼商户会部污水四溢，原告不但不及时，主动地消除影响，而且连续两天未见原告派人进行处理，造成商户停业。而且此事还发生在美兰区住房保障中心杨主任主持的原、被告协调会期间；（3）电梯：原告自2013年7月底进至2014年11月期间从未进行过电梯安检，未张贴过电梯安检合格证，造成5F和另几家业主被困电梯长达四十多分钟无人救援，如电梯发生故障造成人员伤亡，原告应承担全部责任，2015年7月4日原告被清退时，原告告知业主们电梯钥匙早己丢失，可见原告服务质量的恶劣，对小区业主的生命安全都可以置之不顾；（4）水泵：前珠江物业管理有限公司退出仙桃花园与原告进行交接时，水泵有三台，台风时政府捐赠一台水泵，共计四台，2015年7月4日原告退出时，水泵只有两台，其它两台不翼而飞。2013年8月原告公示业主，水泵损坏无法维修，以购买新水泵为名，以每平米公摊1.1元的标准向业主筹集资金，共筹资一万余元，但实际上原告并未购买新的水泵，维修费用也未进行账目公布；（5）乱收水费：原告在进入本小区的当月，在未经核查的情况下就擅自将水费以数倍的用水量进行公摊，如某用户某月用水量5吨，费用13.6元，公摊水费竟高达57.9元，平均每吨高达15元，明显不合理。另：自从原告入驻小区以来，收取的小区业主水费，从未上交威力雅水务，经与威力雅水务核实，至2015年7月4日原告退出时，已欠水费、排污费、垃圾清运费近二十万元（不含违约金），至今未交清；（6）物业管理最基本的服务是保证小区业主有水、有电、生活正常，而原告在管理期间造成小区三次停水，二次停电，给小区业主生活、工作带来极大影响，并造成一定的经济损失。两次停电长达七天，三次停水长达十四天，原告应当向被告赔偿直接经济损失；（7）物管合同中约定的多项服务原告都没有实际履行，如墙体每年春节前1-13楼粉刷，楼顶天台危险隐患部位检查清理等等，天台不清理还造成在威马逊台风期间楼顶坠物；（8）小区安保：小区住房财物多次被盗，都是在保安脱岗的情况下发生，保安人员素质低下，连报警电话110都不知道。物管合同中约定，上岗保安人员100%有上岗证，但上岗人员的上岗证从未提供或张贴，均以六十岁以上的老人充数当保安；（9）被告从未收到原告的催款通知单，原告也从未上门收款，原告所提供的催款通知单上并无被告签收，所以催款通知单质疑颇多，不足为证，请法院不予采纳；（10）被告已将全部费用交至仙桃花园业主委员会，并无拖欠，更无违约。原告提出的违约金一事纯属敲诈，无任何法律依据；（11）对2015年2月的停车费有异议，被告2015年2月只在小区停车十几天，被告要求按照整一个月收取停车费，这样不合理。综上所述，被告不但没有享受到原告的物业服务，反而在原告进驻的两年里，每天都在停水停电的担忧中度过，给被告造成了极大的精神损失。两次停电期间，为尽快恢复供电，在住房保障中心詹林主任、杨典华副主任主持的协调会上，原告和仙桃花园小区筹备小组、业主委员会三方达成口头协议：由原告提供数据，仙桃花园小区筹备小组、业委会代收取小区业主所欠的费用，优先交清电费，恢复供电。被告在这种情况下，把所应交费用全部交至仙桃花园小区业委会，是合规合理的，法院应驳回原告的诉讼请求。因原告不能适当履行物管合同，给被告造成诸多不便，被告应承担物管合同约定的违约责任：1、原告必须赔偿三万元交给现仙桃花园业主委员会，用于小区完成原告管理期间未完成的工作；2、原告应赔偿给业主造成各项经济损失共计28000元，其中：①宾馆住宿费6000元、②墙体损坏费用2000元、③精神损失费20000元。经审理查明，据海口市住房和城乡建设局2014年7月17日向原告泷坛公司发放的《物业服务企业资质证书》显示，原告被准予从事物业管理活动的时间为2003年12月19日，资质等级为三级，原告分别于2014年7月17日、2015年7月8日通过该局物业服务资质复核。2013年8月1日，海口市仙桃花园住宅区业主委员会作为甲方，原告海南泷坛物业管理有限公司作为乙方，签订了一份《仙桃花园物业管理委托合同书》，甲方代表全体业主将其仙桃花园物业委托于乙方实行专业化物业管理，合同约定委托管理事项包括：市政共用设施和附属建筑物、附属配套建筑和设施、房屋建筑共用部位以及共用设施、设备等等的日常维修、小修养护和管理；维持公共秩序，包括安全监控、门岗执勤、组织防水防风防盗等；负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、停车费及其他按规定应收取的费用；代收代交水电费及其他需要代收代交的费用，代理业主房屋转让、承租等等。合同还约定：委托管理期限为叁年，自2013年8月1日起至2016年7月31日止；物业管理费的收费标准为：生活用房由乙方按建筑面积每月每平方米向业主或物业使用人收取综合管理费1.10元，办公用房每月每平方米向业主或物业使用人收取综合管理费1.44元，经营用房每月每平方米向业主或物业使用人收取综合管理费1.68元；车辆保管费为：汽车露天固定停车位90元／位·月，摩托车、电动自行车35元／月（含电瓶正常充电），汽车、摩托车、电动车临时收费，由乙方按政府有关规定和标准收取；违约责任：甲方违反本合同的约定，使乙方未完成规定管理目标，双方协商解决存在问题，造成乙方经济损失的，甲方应给予经济赔偿等。该合同附件三确定了仙桃花园电费收费标准为：居民用电0.88元／度，商业用电1.20元／度。合同签订后，原告进入小区负责物业管理工作，向业主提供物业服务。后因原告和业主发生纠纷，原告于2015年7月5日退出小区，终止物业服务工作。被告张爱春系仙桃花园小区4G房的业主，原告称，被告自2014年5月起至2015年6月未向原告缴纳物业管理费、电费、及停车费。根据原告制作的缴费通知单显示，被告拖欠物业管理费共计1267元（90.50元／月×14个月）；拖欠电费共计2250.30元（2014年5月-2015年6月每月电费分别为：111.8元、217.4元、159.3元、80.1元、169元、169.8元、99.4元、79.2元、301元、286.9元、102.1元、114.4元、220元、139.9元）；拖欠停车费共计1350元（2014年5月-12月、2015年1月、3-6月停车费为：90元／月×13个月=1170元；2015年2月停车费为180元）。原告称，其分别于2014年12月30日、2015年3月30日、2015年6月30日向被告发出《催缴通知》，通知被告尽快到物业管理处缴纳管理费、养护费、电费，但被告称其从未收到过该《催缴通知》且原告从未上门催款，对此原告未向本院举证证明其已将该通知送达给被告。被告对2015年2月原告收取停车费180元有异议，其认为当月被告仅停了十几天车，原告按照一整月计算费用不合理。原告未就2015年2月被告在小区的停车情况进行举证说明。被告对原告主张的其他费用数额均无异议，但其称已于2015年7月22日将上述费用交给了仙桃花园业主委员会。对此被告未举证证明业委会代其将上述费用交给了原告，原告亦否认收到上述款项。另查，因仙桃花园小区未向中国南方电网海南电网公司缴纳2015年2、3月份的电费，导致该小区被供电公司断电，后业主自行筹款于2015年4月7日向中国南方电网海南电网公司缴纳了2015年2、3月份电费及违约金。2015年6月该小区又因拖欠当月电费被断电，业主再次自行筹款于2015年7月1日向供电公司缴纳了拖欠的2015年6月电费。上述事实有被告提供的海南电网公司出具的发票及中国工商银行现金存款凭条、收费凭证以证明，原告对该事实亦予以认可。再查，根据海口市美兰区住房保障中心2015年4月13日出具的《证明》显示，自该中心2008年9月成立以来，仙桃花园业主委员会从未在该中心备案。2015年6月10日，仙桃花园第一届业主委员会在海口市美兰区住房保障中心备案。庭审中，被告明确表示，其答辩状中要求原告承担违约责任及赔偿损失，仅作为其辩解意见。本案中，被告未提起反诉。本院确认的上述事实，有《物业服务企业资质证书》、《仙桃花园物业管理委托合同书》及附件、《物业服务费缴费通知单》、海南电网公司出具的发票、中国工商银行现金存款凭条、收费凭证、海口市美兰区住房保障中心出具的《证明》及《海口市美兰区仙桃花园小区第一届业主委员会备案的通知》以及双方当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院的审查，可以采信。本院认为，一、关于《仙桃花园物业管理委托合同书》的效力问题。原告泷坛公司系依法取得物业服务企业三级等级资质具备物业管理资格的企业。海口市仙桃花园住宅区当时的业主委员会在2013年8月1日与原告订立《仙桃花园物业管理委托合同书》后，原告进入仙桃花园小区按照合同约定向小区全体业主提供了物业管理服务。被告及小区其他业主接受了原告提供的物业服务，并曾按照合同的约定向原告缴纳物业管理费、水电费、停车费等各项费用。可见，虽然海口市仙桃花园住宅区业主委员会当时未在海口市美兰区住房保障中心备案，但其与原告订立合同，代表的是小区全体业主。合同订立后，原告和小区业主均已实际履行了《仙桃花园物业管理委托合同书》，因此，该合同对双方均具有约束力，被告作为该小区4G房的业主，亦应按照合同的约定行使权利并履行义务。二、关于原告是否违约的问题。被告认为原告提供的物业管理服务不到位，存在违约，并主张原告赔偿损失，但在本案中，被告未举证证明原告存在违约行为，对于该辩解意见，本院不予采纳。如被告认为原告存在违约行为并给其造成了实际损失，可另案起诉要求原告赔偿。三、关于物业管理费、电费及停车费。被告接受了原告提供的物业服务，在原告提供服务期间，被告应当依约按月向原告缴纳物业管理费、电费、停车费等各项费用。被告提出其已于2015年7月4日将其拖欠原告的物业管理费、电费及停车费交给了仙桃花园业主委员会。对此被告未举证证明业委会代其将上述费用交给了原告，原告亦否认收到上述款项，故原告起诉要求被告支付2014年5月起至2015年6月期间拖欠的物业管理费、停车费及电费，本院予以支持。被告对原告主张的物业管理费的数额无异议，本院予以确认。关于停车费，被告对原告主张的2015年2月的停车费提出异议，认为当月其只在小区停了十几天车，原告按照一整月收取费用不合理。原告未就被告当月在小区的停车情况以及原告的收费依据进行举证，故原告应承担举证不能的后果，本院酌情将2015年2月的停车费调整为45元。关于电费，经原、被告双方确认，仙桃花园小区2015年2月、3月及6月的电费系业主自行筹款直接交给海南电网公司，原告并未代业主垫付，故2015年2月、3月、6月的电费，本院予以扣除。综上，被告应向原告支付2014年5月起至2015年6月的物业管理费共计1267元、停车费共计1215元（90×13＋45），2014年5月-12月、2015年1月、4月、5月电费共计1721.4元（111.8＋217.4＋159.3＋80.1＋169＋169.8＋99.4＋79.2＋301＋114.4＋220）。四、关于违约金。首先，原告称其曾向被告发出《催缴通知》，通知被告缴纳物管费等各项费用，被告称其未收到该通知，原告未举证证明其已将该通知送达给被告或张贴在4G房门口，不能证明其曾向被告催缴过上述费用；其次，原告在向仙桃花园小区提供物业服务时，因未及时缴纳电费造成整个小区停电，其服务亦存在瑕疵；再次，双方在合同中未明确约定被告迟延缴费应承担的违约金计算方式，原告要求被告按照拖欠物业管理费和电费费用总额的25%支付违约金，无事实与法律依据。综上，原告诉请被告支付违约金1216.80元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、《物业管理条例》第四十二条、《海南经济特区物业管理条例》第六条第三款的规定，判决如下：一、被告张爱春须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告海南泷坛物业管理有限公司支付物业管理费1267元、电费1721.4元、停车费1215元，以上合计共4203.40元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，由原告负担15元，由被告负担35元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。dp1mhdjygsmsczqlid案件唯一码审 判 长 吴 思审 判 员 李ＸＸ人民陪审员 钟郑娟二〇一五年十二月二十三日法官 助理 王 硕书 记 员 钱新新速 录 员 何克景附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《http：／／148.0.8.202：8058／legisReaderdxid=400400717471&d=7C89B11C5694AF15637FB2581BB6A925&sw=%E7%89%A9%E4%B8%9A%E7%AE%A1%E7%90%86%E6%9D%A1%E4%BE%8B&style=1物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《海南经济特区物业管理条例》第六条第三款业主在物业管理活动中的权利、义务按照法律法规的规定和管理规约、物业服务合同的约定执行，但不得以放弃权利为由不履行义务。 来源：