（2015）清中法民三终字第633号

裁判日期: 2015-12-23

公开日期: 2016-09-05

案件名称

刘亚四与邓木天合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省清远市中级人民法院

所属地区

广东省清远市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

邓木天,刘亚四,清远市清城区新城天盛房屋中介服务部

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）清中法民三终字第633号上诉人（原审被告）：邓木天。委托代理人：朱运兴，广东汇棋律师事务所律师。委托代理人：郑婷婷。被上诉人（原审原告）：刘亚四。委托代理人：吕国文，广东新北江律师事务所律师。委托代理人：曹哲明。原审第三人：清远市清城区新城天盛房屋中介服务部。经营者：钱学锋。上诉人邓木天因与被上诉人刘亚四、原审第三人清远市清城区新城天盛房屋中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2015）清城法民一初字第500号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2014年7月13日，刘亚四、邓木天与经纪方清远市清城区新城天盛房屋中介服务部签订了一份《房屋买卖合约》，约定刘亚四向邓木天出售其位于清远市清城区东城东岗X路X号X座X号房屋，建筑面积98.47平方米，总价款为281000元；双方同意经纪方按商业贷款方式收付楼款，买卖双方应在签署本合约后6日内提供相关资料、证件及费用配合经纪方到指定之贷款银行办理按揭手续，并向银行申请15年180000元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；定金10000元买方应在签署本合约同时向卖方支付并自动转为部分楼款；首期楼款（不含定金）91000元，买方在房管部门成功受理本次交易递件当天向卖方支付；楼价余款180000元，在领取新证到银行抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方的收款账户，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在交易递件当天向卖方补足。合同签订之日乙方需向甲方支付30000元定金；甲方应于收到乙方全额房款之日当天交易的房产交付给乙方使用，并应在交房当日将水、电、燃气等费用结清；甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费，经双方协商，交易税费由甲方承担，中介费及代办产权过户手续费由乙方承担；若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在7日内将乙方的已付款不计利息返还给乙方，但购房定金甲方所有，若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起7日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。合约签订之前，刘亚四已于2014年7月3日向清远市清城区新城天盛房屋中介服务部交付了房地产权证原件。合约签订后，刘亚四向邓木天交付了房屋，邓木天向刘亚四支付了定金10000元及购房首期款91000元。余款180000元至今未能办理银行按揭贷款手续，刘亚四认为该手续应由中介方及邓木天一起办理其已交资料交予中介方。邓木天则认为其资料也交付给了中介方，是中介方负责办理但具体什么原因未办理成功不清楚。另查明，根据刘亚四提供的清远市房产信息中心于2015年5月12日出具的房屋信息查询证明证实，位于清远市清城区东城东岗X路X号X座X号房屋现已变更登记在邓木天名下。原审法院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。刘亚四、邓木天及第三人签订的《房屋买卖合约》是当事人真实意思表示，内容合法，属于有效合同，各方应予恪守。本案中刘亚四已交邓木天交付了房屋且办理了过户登记手续，邓木天也已向刘亚四支付了定金及购房首期款，双方争议焦点为购房余款支付条件是否成就。按《房屋买卖合约》约定，购房余款180000元办理银行按揭直接支付到刘亚四账户并由经纪方代为办理该手续，但至今该手续一直未能办理，合同对未能成功办理银行按揭手续时购房余款如何支付并没有明确约定，其后刘亚四、邓木天就余款的支付也未能达成一致意见。按照《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，刘亚四、有权要求邓木天履行支付余款，本案刘亚四、邓木天签订《房屋买卖合约》已超一年，已不是办理银行按揭所需的正常时间范围，故对于邓木天辩抗购房余款支付条件并未成就的主张原审法院不予采纳。考虑邓木天已实际使用房屋且诉讼中并未反诉要求解除合同，原审法院对刘亚四要求邓木天支付剩余购房款180000元的诉讼请求予以支持，对于刘亚四要求邓木天支付利息的请求，可从刘亚四起诉之日即从2015年5月19日按中国人民银行同期贷款利率计算至清偿之日止。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条第一款第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2015年7月30日作出（2015）清城法民一初字第500号民事判决：一、限邓木天于本判决生效之日起10日内向刘亚四支付购房款180000元及利息（利息从2015年5月19日起按中国人民银行同期贷款利率规定计算至清偿欠款之日止）；二、驳回刘亚四的其他诉讼请求。本案受理费1950元，财产保全费1420元，合共3370元，由邓木天负担。宣判后，邓木天不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销清远市清城区人民法院（2015）清城法民一初字第500号民事判决第一项。二、改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实与理由是：原审法院认定事实不清，该《房屋买卖合约》是附条件的民事法律行为，未支付楼房余款是因为所附条件未成就，故应依法撤销清远市清城区人民法院（2015）清城法民一初字第500号民事判决第一项。2014年7月3日上诉人与被上诉人及清远市清城区新城天盛房屋中介服务部三方签订《房屋买卖合约》，合约中约定被上诉人将位于清远市清城区东岗X路X号X座X号物业卖给上诉人，成交价为281000元，双方委托经纪方出售及购入。该合约附件选择的付款方式B、银行按揭付款：1、约定买卖双方在签署本合同后6日内提供相应资料、证件及费用配合经纪方到指定之贷款银行办理按揭手续。……。6、楼价余款：人民币180000元，在领取新证到银行办理抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方的收款账户。如银行批准是贷款金额少于买房申请的贷款金额，二者相差金额买方须在交易递件当天向卖方补足。该合同是附条件的民事法律行为，只有待经纪方完成银行按揭贷款手续的义务成就后，上诉人才能按约定以银行贷款支付楼房余款。合同签订后，上诉人依约定履行了向被上诉人支付了首期购房款人民币91000元及10000元定金的义务。同时也按照合同约定的期限内向经纪方提供了相关资料、证件及费用用于办理银行按揭贷款，由于经纪方正在按照合同约办理好按揭手续，故所附条件尚未成就，不符合交付楼房余款的条件。原审法院认为按《合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”的规定，认定原被告签订《房屋买卖合约》已超一年，已不是办理银行按揭所需的正常时间范围，故对被上诉人的抗辩理由不予采纳。原审法院认为的正常时间并没有法律的明确规定。此外，原被告所签的《房屋买卖合约》第十七条约定：“若非本合约三方中任何一方原因而导致本合约交易未能按期完成，本合约三方均同意有关交易日期相对顺延。”按照三方的约定，在非三方中任何一方的原因而导致本合约交易未能按期完成，三方应当相对顺延交易日期，也即办理银行按揭手续可以相对顺延。故原审法院认为的正常时间并不能按日常的交易习惯进行考虑。综上，原审法院认定事实不清，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益，依法撤销清远市清城区人民法院（2015）清城法民一初字第500号民事判决第一项，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人刘亚四书面答辩称：一、被答辩人提出《房屋买卖合约》是附条件的民事法律行为，该主张无事实和法律依据。首先，由于被答辩人提出的“附条件民事法律行为”，其未能确定该“民事法律行为”的类型，究其是单方法律行为，还是双方法律行为，或者是共同法律行为。因此，上诉人无明确主张该“附条件的民事法律行为”是无效，还是未成立，或者可撤销。其次，三方签订《房屋买卖合约》能够证实该“民事法律行为”是双方法律行为，当然受《中华人民共和国合同法》约束并规制。由于该合约不存在“附条件”作为合同生效或者解除的前提约定，因此《房屋买卖合约》是有效合同。二、被答辩人以《房屋买卖合约》第17条约定“顺延”。作为无限期拖欠购房款的理由不能成立。《房屋买卖合约》第十七条约定：“若非本合约三方中任何一方原因而导致本合同约交易未能按期完成，本合约三方均同意有关交易日期相对顺延”。由于该合约对“顺延”的约定，明确为“有关交易日期”，而且是“相对”顺延。很明显这个“日期”是指有关贷款银行的交易日期，并非月期或者年期。因此，上诉人将“相对顺延”解释为“绝对”顺延，将日期理解为“年期”这是荒谬的。如前所述，双方签定的《房屋买卖合约》属有效合同，应当依照《中华人民共和国合同法》第六十二条及第六十一条规定，对上述“有关交易日期”及“相对顺延”不能确定的，适用该条第（四）项履行期限不明确定的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行之规定。因此被答辩人在实际居住答辩人交付的房屋长达一年多情况下，仍以“顺延”拖欠房款，明显加大了对答辩人的经济损失。答辩人要求被答辩人立即支付其所欠房款，既合理也符合法律规定。综上所述，被答辩人提出《房屋买卖合约》是附条件的民事法律行为，是毫无事实和法律根据的，其以该合约第17条约定的“顺延”作为拖延拒付其所欠房款的理由，明显不能成立，请贵院驳回被答辩人的上诉请求。经本院审理查明，经本院审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方签订的《房屋买卖合约》是在平等自愿、协商一致的情况下签订，内容合法，原审法院确认合同有效正确。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议的焦点是：上诉人邓木天应否支付剩余的购房款给被上诉人刘亚四。关于上诉人邓木天应否支付剩余的购房款给被上诉人刘亚四的问题。本案中，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条关于“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，双方签订的《房屋买卖合约》中，对于购房余款180000元虽然有约定办理银行按揭贷款后直接支付给被上诉人，但合约中对于未能成功办理银行按揭贷款时，该剩余购房款如何支付，何时支付并没有明确约定，且在诉讼期间，双方对此亦不能达成一致意见，因此，原审法院认定双方对于购房余款在不能成功办理银行按揭贷款的情况下何时支付属约定不明，并根据上述法律规定判令上诉人支付剩余的购房款180000元正确。由于涉案房屋的产权证已办理到上诉人名下，而上诉人至今不能提供能否办理按揭贷款或正在办理按揭贷款的相关证据，因此，从现有的证据当中并不能证实双方约定成功办理按揭后支付购房余款约定能否实现，上诉人以双方约定支付剩余购房款的条件尚未成就为由，提出驳回被上诉人的诉讼请求的上诉理由，依据不足，本院不予采纳。至于上诉人应否支付涉案购房款的利息问题。由于委托原审第三人办理银行按揭贷款支付剩余购房款是双方约定，因此，对于能否成功办理银行按揭贷款的责任并不在上诉人，而是原审第三人应尽的义务，在上诉人并无违约的情况下，原审法院判令上诉人自被上诉人起诉之日起支付尚欠购房款的利息，缺乏法律依据，本院依法予以纠正。综上所述，原判认定事实基本清楚，但适用法律及实体处理有不当之处，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持清远市清城区人民法院（2015）清城法民一初字第500号民事判决第二项。二、变更清远市清城区人民法院（2015）清城法民一初字第500号民事判决第一项为：限上诉人邓木天于本判决生效之日起10日内向被上诉人刘亚四支付购房款180000元。一审案件受理费1950元，财产保全费1420元，合共3370元，由上诉人邓木天负担3200元，由被上诉人邓亚四负担170元。二审案件受理费3900元，由上诉人邓木天负担3800元，由被上诉人邓亚四负担100元。本判决为终审判决。审　判　长　　肖惠文审　判　员　　巢忠文代理审判员　　郑家驹二〇一五年十二月二十三日书　记　员　　张丽萍 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