（2015）宝民初字第02970号
裁判日期: 2015-12-22
公开日期: 2016-02-03
案件名称
原告延安天宝家天下投资管理有限公司与被告曹琬婷、刘斌房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
延安市宝塔区人民法院
所属地区
延安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
延安天宝家天下投资管理有限公司,曹琬婷,刘斌
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第二百二十六条，第二百三十六条
全文
陕西省延安市宝塔区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民初字第02970号原告延安天宝家天下投资管理有限公司，住所地：延安市宝塔区尹家沟。法定代表人邓延萍，该公司董事长。委托代理人刘伟，陕西屹立律师事务所律师。被告曹琬婷，女，汉族，1981年3月28日出生，陕西省横山县人，中专文化，无业，现住延安市宝塔区。被告刘斌，男，汉族，1978年8月25日出生，汉中市汉台区人，中专文化，个体户，现住延安市宝塔区。二被告委托代理人郝占军，陕西通济律师事务所律师。原告延安天宝家天下投资管理有限公司诉被告曹琬婷、刘斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月17日受理后，依法由审判员李梅适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人，被告刘斌及二被告委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年5月19日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定由被告承租五金机电城Cl排一号商铺，租赁期限从2013年6月1日起至2015年5月30日止。合同签订后，原告按照约定向被告交付租赁物，但是被告未按约定向原告支付相关费用。原告认为，双方之间签订的租赁合同合法有效，双方均应履行自己的义务。租赁期内，被告应该按期支付各项费用。现被告长期拖欠费用的行为构成根本违约，应该向原告承担违约责任。故原告诉至法院，要求依法判令：1、解除原、被告之间的不定期租赁合同，被告向原告返还五金机电城Cl排一号商铺；2、被告向原告支付拖欠的房屋租赁费、物业费（从2014年12月1日起按每月9630元计算租赁费至实际返还之日止，按每月427元计算物业费至实际返还之日止。）暖气费6405元，并承担违约金（从2014年12月1日起按日向原告支付逾期付款总额千分之一的违约金至被告实际付款之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。原告为证明其主张在举证期限内向本院提供以下证据：证据一：商铺租赁合同。证明原合同期限是2015年5月30日，租赁期限届满，双方再未签订书面租赁合同，所以双方应形成不定期租赁合同关系。被告应该按照实际使用期限交纳物业费、租赁费、暖气费，并按照合同约定承担违约金。二被告辩称，原告提供的房屋地质下沉，导致商铺墙体裂缝，吊顶损坏，门窗变形，地板下沉破碎，无法经营，不存在交纳租赁费的情形。且2013年秋季开始，进入商铺的护坡形成裂缝，影响安全，原告采取封锁道路，维修工程进行了一年多时间，导致通往商铺的路堵死，不能正常营业。二被告为证明其主张在举证期限内向本院提供以下证据：证据一：租赁合同。证明合同履行期间，2013年秋季，租赁的门面房地基下沉，导致租赁门面房墙体裂缝、吊顶损坏，门窗变形无法经营。原告构成违约，要求解除与原告之间的合同。证据二：经销协议。证明原告构成违约，给被告造成损失。证据三：照片。证明原告构成违约，给被告造成损失，要求赔偿损失。证据四：装潢合同、票据。证明被告第一次装潢，装潢费用24.24万元。2013年秋季，租赁的门面房地基下沉，导致租赁门面房墙体裂缝、吊顶损坏，门窗变形，部分装修损坏。证据五：装潢合同、票据。证明被告第二次装潢，装潢费用10万元。2013年秋季，租赁的门面房地基下沉，导致租赁门面房墙体裂缝、吊顶损坏，门窗变形，原告构成违约，给被告造成10万元的经济损失，要求原告进行赔偿。证据六：银行转款单。证明被告购买样品花费10万余元，被告要求原告赔偿10万元的损失。经庭审质证，被告对原告提供证据一真实性无异议，对证明目的有异议，原告提供的商铺从2013年10月开始地基下沉，门窗变形，不能正常经营，原告违约在先。原告对被告提供证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，原告同意解除合同，地基下沉属不可抗力，原告不应承担赔偿责任。原告对证据二有异议，该证据与本案无关系。对证据三的真实性无异议，证明目的有异议，地基下沉是不可抗力，原告不应承担赔偿责任；被告的装修是因为地基下沉导致还是装修本身存在质量问题，本身无法确定。对证据四有异议，被告第一次装修只是其作为加盟全友家具的经销商履行协议的行为，当时并不存在地基下沉的问题。对证据五有异议，原告提供的合同没有签订日期，无法确定合同的履行期，也没有提供工程量清单，无法核实具体维修了哪些部分，与地基下沉是否存在因果关系。对证据六的真实性无异议，对证明目的有异议，被告签订的经销协议为公司，提供的收款方为个人，无法确定双方之间有无关联，被告一直正常经营，提供票据是否是其销售或者维修样品，无法核实与区分。经审查，原告提供的证据一与被告提供的证据一相同，双方对该证据的真实性均无异议，故对该证据的真实性依法予以采信。被告提供证据二经销协议授权经营的时间为2013年7月15日至2014年7月14日，本案诉争租赁费的时间为2014年12月1日之后，该证据与本案不具有关联性。被告提供证据三原告对真实性无异议，故对真实性予以确认。被告提供证据四为其2013年进入租赁场地时的装修合同，仅凭该证据不能证明2013年秋季，地基下沉对上述装修全部造成损失，故对该证据依法不予采信。仅凭被告提供证据五无法证明其本次装修费用的产生均为地基下沉引起的维修费用，故对该证据依法不予采信。仅凭被告提供的证据六不能证明上述费用的产生是由于地基下沉引起的，故对该证据依法不予采信。经审理查明，2013年6月1日，原告与被告曹婉婷、刘斌签订《天宝·家天下五金机电建材城商铺租赁合同书》，约定被告租赁原告位于延安市尹家沟天宝·家天下五金机电建材城C1排1号玻璃屋一层右场地，具体位置以附件图示为准；该场地建筑面积为213.5㎡；租赁期为2013年6月1日至2015年5月30日止；租赁期内被告需向原告支付费用包括，1、租赁场地使用费，按建筑面积计算为33元／㎡／月，合计场地使用费为42273元；。2、营销推广费用按建筑面积计算为12元／㎡／月，合计营销推广费用为15372元；3、物业管理费第一年予以全部免除，第二年开始正常收取，具体收费标准按照延安市商业收费的统一标准来施行；4、租赁期内，水费、电费在国家供水、供电部门统一标准的基础上进行核算之后，据实收取；5、支付方式：①、场地租赁使用费、营销推广费用为每年交纳一次，本合同签订时交纳本年度的费用，以后每年度费用在前一年度使用到期前三十日内交纳；②、物业管理费按季度交纳，需提前三十日交纳下一季度物业管理费。7、被告未能按期缴纳上述场地使用费及应交费用，拖欠达10日不交的，除应按约定交纳滞纳金外，原告有权停止相关服务，并收回房屋使用权。根据市场的统一管理原则，被告同意在本合同签订的同时向原告缴纳履约／管理保证金10000元，上述保证金不计利息。同时约定原告负责市场的建筑以及附属设施设备的维修、养护和管理，包括但不限于：楼面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；负责公用场地建筑物、构筑物的维护、保养和管理，包括但不限于：道路、室外上下水管道、化粪池、排水沟。被告经原告同意进行的装修或增设的其他附属物，在合同终止或解除被告腾交房屋时，应将所增装修或增设的墙体、顶体等不动产装饰物无偿移交给原告，不得自行拆除或破坏。另外，双方就违约责任进行了约定，被告保证按时如数向原告缴纳本合同所涉及的各项费用，逾期不交，每拖欠一日按照应交费用千分之五的标准向原告支付违约金，逾期满一个月，原告有权解除合同，并全额扣除被告交纳的房屋保证金不予退还，因此造成的被告所有经济损失，由被告自行负责。合同签订后，被告将商铺租赁费、物业费交至2014年11月30日，2013年的暖气费也已向原告交清。2013年秋季，因延安市区多雨，商铺地基出现下沉，造成商铺装修部分受损。通往商铺部分道路的路基也有下沉的现象。本院认为，原、被告之间签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，依法成立并生效。合同约定租赁期满后，被告继续使用租赁物，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均应按照原合同约定继续履行义务。原告要求解除合同，被告亦同意解除，双方协商一致，故对原告要求解除原、被告之间的不定期租赁合同的诉请依法予以支持，合同解除后，被告应当将租赁物返还给原告。二被告辩称，2013年10月份后被告承租的商铺地基下沉，导致商铺无法继续经营，被告一直与原告协商维修事宜，但原告一直未对商铺进行维修，因此，被告未按时向原告交纳之后的租赁费及其他费用，但在本案审理过程中被告表示其在此期间仍然正常经营，故对原告要求被告向其支付2014年12月1日起至房屋实际交付之日止的房屋租赁费（以213.5㎡按每月每平米45元计算）、物业费（以213.5㎡按每月每平米2元计算）及2014年暖气费6405元的诉讼请求依法予以支持。因二被告系夫妻关系，且该商铺是由二被告共同租赁使用，故上述费用应由二被告共同承担。原告要求被告承担违约迟延支付租赁费、物业费、暖气费从2014年12月1日起至实际支付之日止按日千分之一计算的违约金，因被告逾期交付租赁费及其他费用是在租赁物地基下沉后原告一直未履行维修义务与原告发生争议后才未按期缴纳的，且原告对商铺地基下沉也无异议，故对原告的该项诉请依法不予支持。被告的反诉请求因被告拒绝缴纳反诉费用，故对被告的反诉请求依法不予审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原、被告之间的不定期商铺租赁合同；二、被告曹琬婷、刘斌于本判决生效之日后五日内向原告交回租赁物；三、被告曹琬婷、刘斌于本判决生效之日后五日内一次性向原告支付2014年12月1日起至实际交还房屋之日止的房屋租赁费（以213.5㎡，按照每月每平米45元计算），物业费（以213.5㎡，按照每月每平米2元计算），2014年暖气费6405元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3326元，原告已预交，减半收取，实际由二被告负担1663元。于本判决第三项付款时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。审判员 李 梅二〇一五年十二月二十二日书记员 王金金 微信公众号“”