九江市庐山区人民法院民 事 判 决 书（2015）庐民二初字第473号原告马颖，女，汉族，1987年2月25日出生，河南南阳县人，公司职员，住九江市浔阳区，委托代理人夏忠定，江西支点律师事务所律师，执业证号：13604201010754908。委托代理人户国旺，江西支点律师事务所律师，执业证号：136041503110002。被告江西极地置业有限公司，住所地：九江市长虹大道280号（信华国际商务中心11楼）。法定代表人张继跃，男，该公司董事长。委托代理人张毅，该公司法律顾问。第三人中国工商银行股份有限公司九江十里支行，住所地：九江市庐山区十里大道1107号。法定代表人胡映喜，男，该支行行长。委托代理人胡皖育，该行客户经理。
原告马颖诉被告江西极地置业有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司九江十里支行商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告马颖及其委托代理人夏忠定、户国旺、被告的委托代理人张毅、第三人的委托代理人胡皖育到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马颖诉称：原、被告于2014年1月18日签订《九江市商品房预（销）售合同》编号：9000074895，合同签订后，原告按约如实履行了买受人支付购房款和按揭付款的义务，共计1109513元。而被告未依合同约定期限交付房屋，截止起诉之日被告已逾期交房超过99日此已严重违约，原告有权解除合同并要求被告返还已支付购房款509513元及利息44842.86元（利息按同期贷款年利率5.6%计算，从各次付款次日算至2015年8月6日止，之后利息按同期贷款利率计算至还清之日止），以及已付按揭款本金10515.63元及利息62438.32元（截止2015年10月份，剩余按揭款由被告直接向第三人偿还），解除与第三人签订的《个人购房借款合同》，本案诉讼费用由被告承担。
被告江西极地置业有限公司辩称：1、合同约定了逾期交付违约责任承担方式，且原告无证明证明履行了法定催告义务，故原告无权提出解除合同；2、被告具备房屋交付条件，于2015年10月31日向原告发出了交房通知，虽然被告因故未能按时交房，按照合同约定，原告可要求支付违约金，现房屋已具备交付条件，合同可以继续履行，故原告不得要求退房；3、原告要求解除与第三人《借款合同》，剩余按揭款由被告向第三人偿还无事实依据；综上请求驳回原告诉请，第三人中国工商银行股份有限公司九江十里支行称：我行与原告签订的《个人购房借款合同》符合借贷关系的国家政策及法律条件，原告无权解除借款合同，我行不同意解除该合同。
经审理查明：2014年1月18日原告与被告签订了一份合同编号为9000074895《商品房预（销）售合同》，原告购买被告开发的位于九江市××区××路××盛世××单元××商品房××套。合同约定：商品房单价为每平方米6426元，建筑面积共172.66平方米，总金额人民币1109513元；付款方式为首付人民币449513元，剩余房款人民币66万元以按揭方式支付；合同第八条约定：出卖人应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件（即3、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定出卖人逾期交房违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1、…2、买受人不退房，出卖人向买受人按日支付总房款万分之壹的违约金。2014年元月18日，原告向被告交清购房首付款449513元，2014年3月9日又向被告付款60000元。之后，原告向中国工商银行股份有限公司十里支行贷款人民币60万元支付余款，自2014年4月24日起原告开始偿还银行借款本息，至2015年10月25日止原告已还贷款本金10515.63元及利息62438.32元。至此原告已履行全部付款义务。交房期限届满被告未按期交房，原告多次与被告交涉并要求与被告解除合同均未得到被告答复，故诉来法院请求依法支持其上述诉请。诉讼期间，被告于2015年10月29日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，同年10月31日被告以挂号信函及短信方式通知原告收房，至开庭之日止，双方仍未办理交房手续。另查，2014年3月，第三人中国工商银行股份有限公司十里支行与原告马颖及被告江西极地置业有限公司签订了一份《个人购房借款担保合同》，约定原告马颖向第三人借款人民币60万元用于购买被告开发的位于九江市××区××路××号盛世名都第B17栋一单元401号商品房，借款方式为阶段性保证+抵押，由保证人江西极地置业有限公司提供连带责任保证，由本合同签章的抵押人提供房产抵押担保。借款人和担保人承诺贷款发放后，借款人与售房人就所购房屋质量、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均不减少或免除借款人的还款责任，也不限制、减少或免除担保人的担保责任，本合同应正常履行。借款发放后，原告依约按期偿还本息，至2015年10月25日止，尚欠借款本金人民币589484.37元。上述事实，有《商品房预（销）售合同》、收款收据、还款明细清单、快递存根、《竣工验收备案表》、《个人购房担保借款合同》、银行还款流水等证据记录在卷，予以佐证，本院应予认定。
本院认为，原、被告之间签订的《商品房预（销）售合同》真实、合法，依法应予保护。合同签订后，双方应当按照约定全面履行合同义务，原告已经依约通过交纳首付款及办理银行贷款方式缴清购房款1109513元，但被告却未按照约定期限交付房屋，存在违约行为，应当承担逾期交房的违约责任。因合同第九条对出卖人逾期交房违约责任双方以补充约定条款方式进行选择约定“买受人不退房，出卖人向买受人按日支付总房款万分之壹的违约金”并以“下划线”着重明示，该条款应系双方真实意思表示，合法有效，依法应予保护。故原告以该合同系格式条款，补充约定违反公平原则应为无效，且被告逾期交房事实清楚，原告有权解除合同的诉称，无事实依据，本院依法不予采纳。原告可向被告另行主张违约责任。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百三十八条之规定，
判决如下：驳回原告马颖的诉讼请求。案件受理费15740元，由原告马颖负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费15740元，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审判长 方晶晶
审判员 朱雪娟
审判员 宋浩洁
二〇一五年十二月二十二日
书记员 徐嘉镠 来自：