（2015）宜民终字第1951号
裁判日期: 2015-12-22
公开日期: 2016-03-28
案件名称
王晖与宜宾中山房地产综合开发有限公司商品房销售合同纠纷一案二审民事判决书
法院
四川省宜宾市中级人民法院
所属地区
四川省宜宾市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王晖,宜宾中山房地产综合开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宜民终字第1951号上诉人（原审原告）王晖，男，汉族。1969年2月出生，住四川省宜宾市翠屏区。委托代理人黄家红、罗冰霜，四川丰宜律师事务所律师。上诉人（原审被告）宜宾中山房地产综合开发有限公司，住所地：宜宾市翠屏区西街43号大观楼商场7楼。法定代表人郭英，公司董事长。委托代理人彭波，四川宏成律师事务所律师。上诉人王晖、宜宾中山房地产综合开发有限公司（以下简称中山房产）因商品房销售合同纠纷一案，均不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2014）翠屏民初字第3584号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2000年6月19日四川省宜宾工商行政管理局作出宜宾工商企公司变更（2000）字第157号公司变更登记核准通知书，同意将原四川省宜宾中山房地产综合开发总公司变更为四川省宜宾中山房地产综合开发有限公司。王晖（乙方）与中山房产（甲方）签订《宜宾中山房地产综合开发有限公司商品房购销合同》宜中山房产（96）字中山商场第（046）号，落款日期为1996年11月7日，中山房产加盖“四川省宜宾中山房地产综合开发有限公司”印章。该合同约定：乙方购买甲方商品房位于本市西城角街F号楼第一层83号，建筑面积（包括套内建筑面积和公摊面积）为93.49平方米，建筑轴线为F幢AF-CF轴间。2002年4月1日，中山房产向王晖出具四川省非经营性结算统一收据，载明收到王晖购房款280470元（原件存于宜宾市房管局），2002年6月7日，中山房产代王晖交纳了诉争房屋11218.8元的契税、转让手续费、证件费、转移登记费等费用。同日中山房产领取了宜宾市房管局颁发的证号为：宜宾市翠屏区字第00049962号、座落于翠屏区西街83号F幢第一层建筑面积为93.49平方米的营业房、房屋所有权人为王晖的房屋所有权证。2001年4月3日双方签订《宜中山（2001）字第17号商品房购销合同》，载明：购买位于西城角81号楼第一层，建筑面积95平方米，建筑物位于F幢6轴-8轴间。2001年6月，王晖与中国农业银行宜宾市分行直属支行签订《个人住房按揭合同》，自愿以上述购房进行抵押贷款，并承诺在办理房屋所有权证后办理抵押登记。根据中国农业银行宜宾市分行直属支行提供的2002年8月12日的抵押清单，列明该笔贷款设定该抵押的房屋所有权证号为：翠屏区字第00049962号。庭审中双方均认可双方签定的《宜中山（2001）字第17号》购销合同并非各自真实意思表示，目的系用于为中山房产办理抵押贷款，目前贷款中山房产已全部还清。2002年5月14日王晖（乙方）与中山房产（甲方）签订一份《协议》，该协议载明：“乙方由于自身原因将所购甲方的房屋退还给甲方。所签订的购房合同﹤宜中山（2001）字第17号﹥作废。甲方退还乙方所交的购房款，原由中山房产出具的发票﹤NO.0004458﹥金额为伍拾万元作废”。一审庭审中，王晖自认在中山房产有且仅购买了本案讼争房屋，房屋所有权证号为：宜宾市翠屏区字第00049962号。宜中山房产（96）字中山商场第（046）号《宜宾中山房地产综合开发有限公司商品房购销合同》与《宜中山（2001）字第17号商品房购销合同》中的房屋并非同一套，王晖退回的仅系《宜中山（2001）字第17号商品房购销合同》中所指房屋。王晖陈述其一直以口头方式向中山房产主张交付房屋的权利。中山房产陈述落款日期为1996年的购销合同，系为减少应缴税费而另行补签的虚假合同。一审另查明，宜宾市翠屏区大观楼社区居民委员会出具的证明，载明“兹证明宜宾中山房地产公司修建的位于本市西城角的F幢一层门面原门牌号为翠屏区西街81号，因街道门牌号调整，现已更改为翠屏区西街83号”。讼争房屋一直由中山房产占有、使用。2009年中山房产与宜宾美好家园商贸有限公司签订《商业租赁合同》，约定中山房产将其合法拥有的位于四川省宜宾市西街43号（大观楼商场）的第一层部分、负一层、第二层、第三层整体租赁给宜宾美好家园商贸有限公司使用。租期扣除三个月装修期后从2009年1月8日起至2024年1月7日止共计15年，按照使用面积不低于15000平方米计算租金，2012年1月8日至2013年1月7日年租金180万元，年物管费90万元，年维保费80万元，2013年1月8日至2014年1月7日年租金180万元，年物管费90万元，年维保费80万元，2014年1月8日至2015年1月7日年租金189万元，年物管费94.5万元，年维保费84万元，2015年1月8日至2016年1月7日年租金198.45万元，年物管费99.23万元，年维保费88.2万元，2016年1月8日至2017年1月7日年租金208.37万元，年物管费104.19万元，年维保费92.61万元，2017年1月8日至2018年1月7日年租金218.79万元，年物管费109.40万元，年维保费97.24万元……。双方均认可该整体出租的房屋包含有讼争房屋。王晖原审诉讼请求：1、中山房产将位于宜宾市翠屏区西街83号建筑面积为93.49平方米（房屋产权证号：宜宾市房权证翠屏区字第000499**号）的营业房交付王晖；2、中山房产承担房屋租金损失从1998年5月起计算至中山房产归还房屋时止（暂从1998年5月起计算至2014年7月为1995566.5元）；3、本案诉讼费由中山房产承担。一审法院认为：宜中山房产（96）字中山商场第（046）号《宜宾中山房地产综合开发有限公司商品房购销合同》系双方真实意思表示，合同约定不违反法律规定，合法有效，双方应当按照合同约定恪守义务。依据宜宾市房管局存档的中山房产出具给王晖的收到王晖支付购房款280470元的收据，中山房产辩称王晖未交纳购房款的辩称理由，一审法院不予采信。王晖按照合同约定向中山房产支付了280470元购房款，中山房产应当按约向王晖交付该合同中载明的位于西城角街F号楼第一层83号，建筑面积（包括套内建筑面积和公摊面积）为93.49平方米，建筑轴线为F幢AF-CF轴间的房屋。中山房产辩称该合同系为《宜中山（2001）字第17号商品房购销合同》、《个人住房按揭合同》所涉房屋办理抵押手续而签订的违背双方真实意思表示的虚假合同，应当无效，中山房产虽提供宜宾市翠屏区大观楼社区居民委员会出具的证明，载明“兹证明宜宾中山房地产公司修建的位于本市西城角的F幢一层门面原门牌号为翠屏区西街81号，因街道门牌号调整，现已更改为翠屏区西街83号”，但因两合同中所涉房屋分别载明的轴距和房屋面积等相关信息不一致，中山房产所举证明不足以证明《宜中山（2001）字第17号商品房购销合同》与宜中山房产（96）字中山商场第（046）号《宜宾中山房地产综合开发有限公司商品房购销合同》所涉房屋系同一房屋，故对中山房产的辩称理由，一审法院不予采信。中山房产辩称宜中山房产（96）字中山商场第（046）号《宜宾中山房地产综合开发有限公司商品房购销合同》中中山房产加盖印章为“四川省宜宾中山房地产综合开发有限公司”，该名称系2000年工商变更登记后使用的公司名称，故该合同签订日期并非1996年，该合同明显系后补的虚假合同应当无效。中山房产虽使用2000年以后的公司用章加盖于落款日期为1996年的合同之上，该行为并不违反法律规定，且中山房产加盖公司印章的行为应当视为其对双方房屋买卖行为的追认，中山房产以此认为该合同虚假应当无效的理由不能成立。中山房产辩称，《宜中山（2001）字第17号商品房购销合同》中所涉的房屋买卖并非双方真实意思表示，故该合同依法应当无效。双方签订该合同后，中山房产以王晖名义获得了银行贷款，且中山房产早已还清该贷款，中山房产辩称理由不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形，故对其辩称理由一审法院不予采信。现宜中山房产（96）字中山商场第（046）号《宜宾中山房地产综合开发有限公司商品房购销合同》中载明房屋的房屋所有权证登记的房屋所有权人为王晖，王晖实际取得该物权，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，王晖要求中山房产返还该讼争房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。中山房产辩称王晖的请求已过诉讼时效，但因物权为支配权，物权的请求权不适用诉讼时效的规定，故王晖的该项请求应得到法律保护，中山房产的辩称理由一审法院不予采信。王晖请求中山房产支付从1998年5月起计算至中山房产归还房屋时止的房屋租金损失，经审理查明，双方签订商品房买卖合同后，中山房产在完清该房屋的契税、转让手续费、证件费、转移登记费等费用后于2002年6月7日领取了该房屋的房屋所有权证，该房屋至今未向王晖交付使用，王晖在中山房产领取房屋所有权证后就知道或者应当知道自己的权利被侵害，但并未向中山房产主张权利，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”以及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第八条“返还不当得利请求权的诉讼时效期间，从当事人一方知道或者应当知道不当得利事实以及对方当事人之日起计算”，现王晖于2014年10月向中山房产提出该主张，依照法律规定，一审法院依法保护其两年的合法权益，即2012年10月以前的诉求因已过诉讼时效，一审法院不再予以支持；对于房屋租金损失计算标准，因王晖未举证，但考虑该租金损失确实客观存在，一审法院按照中山房产已获得的租金收益予以计算（依据2009年1月9日中山房产与宜宾美好家园商贸有限公司签订的《商业租赁合同》），2012年10月-2013年12月租金为19.44元／㎡／月，2014年1月-2014年12月租金为20.42元／㎡／月，2015年1月-2015年12月租金为21.44元／㎡／月，2016年1月-2016年12月租金为22.51元／㎡／月，2017年1月-2017年12月租金为23.64元／㎡／月。对王晖的该项诉讼请求，一审法院依法支持为：中山房产支付王晖从2012年10月1日起至2015年8月31日的房屋租金损失66581.24元（以93.49㎡为基数，2012年10月14日至2013年12月31日租金按19.44元／㎡／月计算，2014年1月-2014年12月租金按20.42元／㎡／月计算，2015年1月1日-2015年8月31日租金按21.44元／㎡／月计算）；并支付2015年9月1日起至判决确定的返还房屋期限内的房屋租金损失，若未按判决指定期限交付房屋，房租损失计算至实际交付房屋时止（均以93.49㎡为基数，2015年月租金为21.44元／㎡／月，2016年月租金为22.51元／㎡／月，2017年月租金为23.64元／㎡／月）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条之规定，判决：一、宜宾中山房地产综合开发有限公司于判决生效之日起30日内将位于宜宾市翠屏区西街83号建筑面积为93.49平方米（房屋产权证号：宜宾市房权证翠屏区字第000499**号）的营业房交付王晖。二、宜宾中山房地产综合开发有限公司于判决生效之日起30日内向王晖支付从2012年10月1日起至2015年8月31日的房屋租金损失66581.24元；并支付2015年9月1日起至判决确定的返还房屋期限内的房屋租金损失，若未按判决指定期限交付房屋，房租损失计算至实际交付房屋时止（均以93.49㎡为基数，2015年月租金为21.44元／㎡／月，2016年月租金为22.51元／㎡／月，2017年月租金为23.64元／㎡／月）。一审案件受理费45364元，由王晖负担21932元，宜宾中山房地产综合开发有限公司负担23432元。一审宣判后，原审原告王晖和原审被告中山房产均不服，向本院提起上诉。中山房产的上诉请求是撤销原判，依法改判驳回王晖的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由王晖承担。其主要理由：双方之间没有真实的商品房交易，签订合同的目的是中山房产以王晖的名义获得银行贷款，归中山房产使用，中山房产实际已使用该贷款并已还清。王晖要求交付房屋的行为已涉嫌诈骗。针对中山房产的上诉请求和理由，王晖答辩认为，原判要求中山房产将诉争房屋交付王晖是正确的。双方签订的商品房买卖合同真实，且王晖已履行了付款义务，中山房产的上诉理由不能成立。王晖的上诉请求是撤销原判第二项，改判中山房产赔偿租金损失1995566.5元（暂从1998年5月起计算至2014年7月，1998年以50元／月／㎡为基数，每年递增8%，实际损失以中山房产归还房屋时为准），一、二审诉讼费由中山房产承担。其主要理由：一、中山房产在约定的交房期限届满后至今未将房屋交付王晖，在此期间，王晖一直要求中山房产交付房屋，但因中山房产的法定代表人郭英与王晖之间有未完清的债务，双方协商达成协议，由中山房产将诉争房屋对外出租后收取的租金抵扣差欠郭英的借款本金和利息。后郭英反悔，向翠屏区人民法院申请强制执行，翠屏区人民法院对诉争房屋采取了保全措施，王晖多次向翠屏区人民法院提出异议。而在中山房产起诉王晖要求确认诉争房屋归中山房产所有的案件中，中山房产起诉状的内容也表明王晖就交付房屋一直在向中山房产交涉。故王晖主张租金损失的诉讼时效多次中断并重新计算，一审法院仅支持从2012年10月起的租金损失错误。二、一审法院以中山房产与宜宾美好家园商贸有限公司签订的《商业租赁合同》中的租金标准和出租面积认定王晖的租金损失，明显偏低，有失公平，依法应该改判。针对王晖的上诉请求和理由，中山房产答辩认为，双方没有真实的房屋买卖交易，王晖也一直没有主张交付房屋，其主张的租金损失毫无事实依据。二审期间，双方当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，双方签订《宜中山（2001）字第17号商品房购销合同》办理的银行贷款已于2004年12月30日全部还清。本院认为，结合双方当事人二审的上诉请求、理由以及答辩意见，本案二审争议焦点如下：一、王晖是否有权要求中山房产交付本案诉争房屋；二、一审法院支持的租金期限和标准是否恰当。就以上两个争议焦点，本院作以下综合评述：一、王晖是否有权要求中山房产交付本案诉争房屋中山房产认为，其与王晖签订宜中山房产（96）字中山商场第（046）号《宜宾中山房地产综合开发有限公司商品房购销合同》的目的是为了帮助中山房产套取银行贷款资金，双方没有真实的房屋买卖意思表示和履约行为。但根据一审查明的事实，该合同签订后，王晖已经向中山房产交付购房款280470元，有房管局留底备查的收据原件为证；在完清诉争房屋的相关契税缴纳义务后，该诉争房屋权属已办理至王晖名下。上述履约行为符合市场上房屋买卖的一般交易特征。中山房产辩称，宜中山房产（96）字中山商场第（046）号《宜宾中山房地产综合开发有限公司商品房购销合同》与《宜中山（2001）字第17号商品房购销合同》指向的合同标的是同一房屋，但上述两份合同约定的房屋价款、建筑面积、建筑轴线均不相同，中山房产主张两份合同的标的系同一房屋的依据并不充分。另外，假如上述两份合同的标的是同一房屋，其目的是为了帮助中山房产套取银行贷款，那么双方当事人就《宜中山（2001）字第17号商品房购销合同》达成解除的意思表示也证明了中山房产充分知晓签订商品房买卖合同后对方可能向其主张交付房屋的风险以及应该采取何种手段规避风险。而在银行贷款于2004年底就全部还清，签订合同的真实目的已经达到的情况下，此后多年时间之内中山房产未就宜中山房产（96）字中山商场第（046）号《宜宾中山房地产综合开发有限公司商品房购销合同》与王晖协商予以解除或者要求王晖协助其办理诉争房屋的产权过户登记就显得非常不合常理。综上，本案诉争房屋的产权登记人是王晖，其要求中山房产交付房屋符合《物权法》的相关规定。中山公司以双方之间没有真实的房屋买卖关系作抗辩缺乏依据，本院不予支持。二、一审法院支持的租金期限和标准是否恰当王晖主张其在合同约定的交房期届满后一直向中山房产主张交付房屋，但一、二审均没有提供相应的依据，应承担举证不能的责任。一审法院对超过诉讼时效的租金损失不予保护符合法律规定，本院予以确认。关于租金标准问题，王晖对其主张同样没有提供任何依据，一审法院根据诉争房屋实际出租获取的收益认定王晖的租金损失合法有据，本院予以支持。综上，上诉人中山房产和王晖的上诉请求和理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费68124元，由上诉人王晖负担22760元，上诉人宜宾中山房地产综合开发有限公司负担45364元。本判决为终审判决。审 判 长 何锡强审 判 员 陈志彬代理审判员 王 春二〇一五年十二月二十二日书 记 员 陈 曦 来自：