杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭西民初字第2905号
原告：杭州西溪投资发展有限公司。住所地：杭州市文三西路**号。
法定代表人：陆晓亮，董事长。
委托代理人：汪荣盛，男，1979年2月4日出生，汉族，住浙江省淳安县，系该公司员工。
被告：杭州梵树实业投资有限公司。住所地：杭州市西湖区西溪天堂国际旅游综合体**号16-（28-34）。
法定代表人：王纬群。
原告杭州西溪投资发展有限公司诉被告杭州梵树实业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人汪荣盛到庭参加诉讼。被告经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告起诉称：2013年8月30日，原告与被告签订《物业租赁合同》，约定被告向原告租赁原告所有的杭州西溪天堂国际旅游综合体16号-（28-34）物业用于开设餐饮。双方对租赁期限、租金数额等进行了约定。截至2015年9月19日，被告尚有685640元租金未付，拖欠达9个月。目前被告还拖欠原告2014年6月20日至2015年12月19日的物业管理费241368元、截止到2015年6月的能耗费207435.91元。经原告多次催讨，被告均以各种理由拒绝支付。故起诉要求判令：1、被告向原告支付2014年9月20日至2015年9月19日的租金、占用使用费685640元（租金、占用使用费要计算至实际腾退日）、支付逾期支付租金、占用使用费的滞纳金409083.4元（按日0.5%标准、以被告每期应付租金、占用使用费暂分别计算至2015年6月30日，相应滞纳金要求计算至实际付款日）；2、被告向原告支付2014年6月20日至2015年12月19日的物业管理费241368元（此后另计至实际撤场日）、2013年9月至2015年6月的能耗费207435.91元；3、被告支付违约金206225元（按3个月租金计算）；4、被告搬离该物业并使其恢复原状，由原告收回；5、本案诉讼费用由被告承担。被告未到庭应诉也未提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。原告提供了以下证据材料：1、《物业租赁合同》、《物业租赁合同补充协议》、被告名称核准书及营业执照，证明原告与被告存在物业租赁关系，被告依约需向原告支付租金、物业费。2、收款通知单、能耗费用单等，证明被告需支付物业费、能耗费给被告的事实。3、律师函及签收记录，证明原告向被告催讨案款的事实，向两个地址（被告法定代表人的家庭住址、被告的公司经营地址）寄送，公司经营地址是签收的。被告经本院依法传唤未到庭应诉，也未提交证据，视为放弃质证的权利。本院对证据审查认为，原告提交的证据系原件，证据相互印证，本院对真实性予以确认。根据上述证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定的事实如下：2012年12月18日，原告（甲方）与王纬群（乙方）签订《物业租赁合同》。合同约定甲方将杭州西溪天堂国际旅游综合体16-（28-34）的物业出租给乙方用于开设梵树茶餐厅，经营范围权限为茶楼、餐厅；物业房屋建筑面积暂定为904平方米，实际建筑面积以该物业房产证登记为准；租期期限为5年，自2012年12月20日开始至2017年12月19日止。甲方于2012年12月20日前将出租物业移交给乙方。在甲方按本合同约定之期限向乙方交付物业前提下，乙方保证在2013年3月20日之前正式试营业。免租期共3个月，自2012年12月20日至2013年3月19日。租金从2013年3月20日起正式开始计算。免租期内，不免物业管理费等其他费用。租赁物业的租金计算方式为年度租金=（建筑面积×租金单价）×365天（或实际租赁天数）。第1-3年度租金单价2.5元/平米/天，建筑面积904平方米，年度租金总额824900元。第4年度租金单价2.8元/平米/天，年度租金总额926419元。第5年度租金单价3.2元/平米/天，年度租金总额1055872元。乙方每三个月度向甲方支付一次租金，先付后用。免租期结束（即2013年3月20日）前10日内，乙方向甲方交纳第一个租赁年度中3个月的租金（2013年3月20日至2013年6月19日共92天，共207920元，以后每三个月度届满之前10日内，乙方应提前交纳后三个月度的租金。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方需按逾期交纳额的0.5%向甲方支付滞纳金；物业管理费按建筑面积计算，第一、二租赁年度每月每平方米为12.5元，计135600元/年。第三至第五个租赁年度，每月每平方米为16元，计173568元/年。物业管理费，乙方每半个年度支付一次，先付后用。逾期支付的，每逾期一日，乙方需按逾期交纳额的0.5%向甲方支付滞纳金；租赁期间，使用该物业所发生的水、电、燃气、空调、通讯、设备等费用，按其独立安装的表具度数和政府规定的标准计算，由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任。租赁期间，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目与使用该物业有关的费用，均由乙方承担。乙方逾期不支付上述各项费用的，甲方有权将其视为欠付甲方的款项，从乙方保证金或处理乙方遗留物品所得收益中扣除；本合同签订之日起10日内，乙方应向甲方支付物业租赁保证金，保证金为100000元。保证金若不能支付本月的水、电、燃气、空调、通讯、设备等费用时，甲方将有权停止上述的水、电、燃气、空调、通讯等，由此产生的经济损失，甲方不承担任何责任。乙方违反本合同条款，或发生上述保证金内容所保证的各事项中的欠费，甲方可于保证金中扣除其因此而遭受的一切损失及所支付的开支、以及乙方各项欠费；乙方逾期不支付保证金、租金、物业管理费或其他本合同项下乙方应缴费用超过30日的，甲方有权终止向乙方提供管理服务及市政设施服务如水、电、燃气等，直至纠正为止。乙方未在甲方要求的期限内纠正的，甲方有权选择解除合同并要求乙方按本合同条款承担违约责任。如因一方违约导致合同解除，违约方应向对方支付该租赁年度3个月租金的违约金；租赁期满或合同解除后，乙方须将装修及改建后的设施无偿归甲方所有或按甲方的要求恢复该物业的原状，所需费用由乙方承担。合同签订后，原告将案涉房屋交付给被告使用。被告交付原告保证金10万元。2013年8月30日，原告（甲方）与王纬群（乙方）、丙方（新承租方）王纬群、被告（筹）签订《物业租赁合同补充协议》，约定《物业租赁合同》的承租方由乙方变更为丙方，被告（筹）目前仅取得企业名称预核准书，如该公司正式成立并取得营业执照，自取得营业执照之日起本协议与《物业租赁合同》中丙方所有的权利义务由该公司独自承担。2013年12月20日，被告工商登记成立。被告将租赁房屋用于经营餐饮，并支付至2014年9月19日的租金，此后的租金及自2014年6月20日起的物业管理费，2013年9月至2015年6月的能耗费207435.91元未支付。原告多次催付，被告支付了139260元（包括2015年8月的1万元）。2015年7月，原告向被告发出律师函，要求被告支付拖欠的租金、物业费等，搬离物业并恢复原状。被告于2015年7月14日收到该函，但至今仍未支付和腾退。2015年8月，原告诉至本院，要求判如所请。2015年9月，原告对被告进行停水、停电。诉讼中，原告明确解除后房屋占用使用费按原租金标准计算，同时要求将被告支付的10万元保证金冲抵应付款项。
本院认为：原告与被告之间的《物业租赁合同》、《物业租赁合同补充协议》合法有效，对双方均有法律约束力。根据合同约定，房屋租金每三个月度支付一次，于每三个月度届满之前10日内支付后三个月度的租金。本案被告仅支付了2014年9月19日前的租金，此后的租金至今未支付，经原告催告后在合理期限内仍未履行，原告主张解除租赁合同，符合合同约定及《合同法》规定。依据合同法规定，合同自解除通知到达对方时解除，本案被告于2015年7月14日收到该函，本院确认双方合同在2015年7月14日已经解除。合同解除后被告应当交还租赁物。原告按照合同约定，要求被告将租赁物恢复原状交还给原告的诉讼请求，本院予以支持。被告有义务按合同约定支付尚欠的至2015年7月14日的租金。合同解除后至实际腾退止的房屋占有使用费，根据原告的意见按照原合同约定的租金标准计算。租金、房屋占有使用费，暂计至2015年9月19日为824900元，扣除被告之后支付的139260元，被告尚欠685640元。因被告未支付自2014年6月20日起的物业管理费，故原告要求被告依合同约定的标准支付自2014年6月20日至2015年12月19日的物业管理费241368元，本院亦予以支持。关于能耗费，自2013年9月至2015年6月，被告共计欠原告能耗费207435.91元，原告要求支付上述款项，合法有据，本院予以支持。租赁合同中约定的逾期支付租金滞纳金，应当视为违约金条款，与合同中约定的违约方应向对方支付该租赁年度3个月租金作为违约金的违约金条款应统一合并考虑，因约定过高，本院统一调整为按2个月租金计算违约金，为137483元，对滞纳金不再予以支持。根据合同约定，被告因违约拖欠原告租金等，并造成原告损失的，原告有权将被告支付的10万元保证金直接扣除用于冲抵上述应付款项。经冲抵后，被告尚应支付原告1171926.91元。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、杭州梵树实业投资有限公司于本判决生效之日起十五日内将承租的位于杭州市西湖区西溪天堂国际旅游综合体16-（28-34）的物业恢复原状并交付给杭州西溪投资发展有限公司。
二、杭州梵树实业投资有限公司应支付杭州西溪投资发展有限公司房屋租金、房屋占有使用费合计685640元（暂计至2015年9月19日，此后至实际腾退日止的占有使用费按照合同约定租金标准另计）。
三、杭州梵树实业投资有限公司应支付杭州西溪投资发展有限公司物业管理费241368元（暂计至2015年12月19日，此后至实际腾退日止的物业管理费按照合同约定另计）、2013年9月至2015年6月的能耗费207435.91元。
四、杭州梵树实业投资有限公司应支付杭州西溪投资发展有限公司违约金137483元。
五、以上第二项至第四项共计1271926.91元，扣除杭州梵树实业投资有限公司支付的保证金100000元，杭州梵树实业投资有限公司尚应支付杭州西溪投资发展有限公司1171926.91元，该款于本判决生效之日起十日内付清。
六、驳回杭州西溪投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29196元，财产保全申请费5000元，共计34196元，由杭州西溪投资发展有限公司负担19881元，由杭州梵树实业投资有限公司负担14315元，其中杭州梵树实业投资有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内交纳至本院。公告费300元，由杭州梵树实业投资有限公司负担，于本判决生效之日起十日内径直支付杭州西溪投资发展有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商杭州湖滨支行，帐号12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 卜 亮
人民陪审员 曹霞
人民陪审员陈建华
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 申 屠 书 婷 微信公众号“”